Loi Malraux : Sauvegarde du passé, opportunités d'investissement pour l'avenir !

La loi Malraux est l’un des dispositifs de défiscalisation dont vous pouvez bénéficier si vous investissez dans l’immobilier locatif. Lancé pour la première fois à l'année 1962 via le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962, ce dispositif de défiscalisation a été instauré par André Malraux, ministre de la Culture du général de Gaulle. Son objectif était de compléter la législation sur la protection du Patrimoine historique et esthétique Français en facilitant les travaux de restauration immobilière. En effet, durant son lancement, les centres villes de la France ont été réaménagés pour faciliter les déplacements et pour développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services. Et à l’époque, André Malraux souhaitait conserver l'intégrité des quartiers historiques dans ce renouveau urbain. C’est pour cela qu’il a décidé de mettre en place le dispositif Malraux.

Actuellement, le dispositif Malraux reste toujours applicable. Les investisseurs peuvent en bénéficier, à condition qu’ils sauvegardent le passé. Cependant, il a évolué, tant dans ses conditions d'applications que dans les avantages fiscaux qu'il procure. 

Vous souhaitez en savoir plus à propos de ce dispositif ? Nous vous invitons à lire ce texte !

La loi Malraux : de quoi s’agit-il exactement ?

La loi Malraux, du nom du célèbre homme politique André Malraux, est l’un des dispositifs de défiscalisation en France. Il a été mis en place pour inciter les investisseurs immobiliers locatifs à sauvegarder le patrimoine architectural d’un immeuble même s’ils prévoient de le restaurer via des travaux de réhabilitation. Pour cela, le régime Malraux offre une réduction d'impôt. Cette réduction dont l’investisseur bénéficie, sera déterminée selon le montant des dépenses engagées pour les travaux de réhabilitation de l'immeuble ancien, destinés à la location. Elle peut atteindre les 30 % du montant des travaux et sera répartie sur une durée de quatre ans. 

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la défiscalisation en loi Malraux ?

Les avantages de la loi Malraux ne sont pas offerts à tout le monde. Comme tout autres dispositifs de défiscalisation, pour bénéficier des réductions offertes par cette loi, des critères doivent être respectés. Ces critères d’éligibilité s’appliquent sur l’immeuble à réhabiliter, la situation de l’investisseur et les dépenses à payer.

Les conditions pour l’investisseur

Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Malraux, le propriétaire de l’immeuble éligible doit respecter les critères suivantes :

• il doit demander l’autorisation du Préfet pour réaliser les travaux de réhabilitation, et l’obtenir après avis de l’architecte des bâtiments de France ;
• il doit louer nu l’immeuble réhabilité pendant 9 ans minimum dans les 12 mois après la fin des travaux de restauration ;
• l’immeuble réhabilité doit être destiné à la location pour uniquement un usage à titre de résidence principale. Les locataires de l’immeuble ne doivent pas être des membres du foyer fiscal du propriétaire, que ce soient des ascendants ou des descendants.

Les conditions liées à l’immeuble

Tous les biens immobiliers ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif avantageux. Il n’y a que les immeubles anciens qui sont situés dans des zones avec intérêt historique qui sont concernés par la loi Malraux. Ces biens immobiliers éligibles doivent être situés dans des zones spécifiques, souvent des centres-villes historiques nécessitant une protection particulière. Ils doivent par exemple entrer dans le Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV). De nombreuses villes de France sont éligibles à ces critères. Parmi ces villes, nous pouvons par exemple parler de la ville de Bordeaux, de Blois ou de Tours.

Pour vous aider à mieux comprendre, voici quelques exemples de biens éligibles en loi Malraux :

• L’immeuble classé à l’inventaire principal et supplémentaire des monuments historiques ;
• L’immeuble ayant reçu le label « Fondation du patrimoine » ;
• Tout bâtiment remarquable appartenant au patrimoine national, si l’agrément reçu du ministère du Budget a été demandé ou obtenu avant l’année 2013.

Les conditions liées aux travaux de réhabilitation

Il n’y a que les travaux qui entrent dans le cadre de la loi Malraux qui sont éligible à ce dispositif de défiscalisation. Mais quels sont ces travaux ? 

Voici les dépenses qui sont concernées par la loi Malraux :

• Les frais de gestion du bien immobilier locatif ;
• Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;
• Les dépenses affectées aux travaux de restauration et de transformation du bien immobilier en logement habitable ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation financées par le propriétaire ;
• Les dépenses liées aux travaux de reconstitution de l’extérieur de l’immeuble.

Bon à savoir : les dépenses qui ne sont pas prises en compte par le dispositif Malraux sont les dépenses affectées à des travaux destinés à modifier l’aspect ou la structure du bien immobilier. Les dépenses qui ne respectent pas le style architectural d’origine de l’immeuble sont également exclues.

Quel est le montant de la réduction d'impôts obtenue via le dispositif Malraux ?

Le Taux de réduction d’impôts dont vous pouvez bénéficier via le dispositif Malraux dépend de la localisation de l’immeuble. Si l’immeuble en question fait partie des Sites Patrimoniaux Remarquables faisant l’objet d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, la réduction dont vous bénéficiez est de 30%. Si l’immeuble fait partie des Sites Patrimoniaux Remarquables qui sont couverts par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, une réduction d'impôt de 22% vous sera accordée. Il en est de même pour les opérations de restauration d’immeuble déclarées d’utilité publique selon le Code de l’urbanisme : L.313-4.

Bon à savoir : depuis la loi de Finances rectificative de 2016, les niveaux de travaux effectués sont plafonnés à quatre cent mille euros. Cela signifie que la loi Malraux permet une belle réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 euros par an si nous prenons les 30 % de 400 000 euros. 

Quelles sont les démarches à suivre pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux en 2024 ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux octroyés par la loi Malraux en 2024, il suffit de fournir quelques pièces justificatives aux services fiscaux. Voici la liste de ces pièces justificatives :

• un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois après l’achèvement des travaux et pendant 9 ans minimum ;
• une note comprenant la superficie totale du logement et son adresse ;
• une déclaration de revenus ;
• les déclarations 2042 et 2044 S ;
• une copie du contrat de bail, de la déclaration d’utilité publique ou de l’autorisation spéciale attribuée par le Préfet.

Comment déclarer les impôts déduits à travers le dispositif Malraux ?

Depuis la réforme 2009 de la Loi Malraux, la déclaration fiscale Malraux se fait via un feuillet 2044 SPE (SPE pour spéciale). Cette déclaration fiscale se reporte ensuite sur la déclaration 2042. La déclaration 2042 correspond à l’imprimé qui concerne l’avis d’impôt général sur vos revenus. Pour terminer, il ne reste plus qu’à finir sur le formulaire 2042 C (C pour complémentaire), à la rubrique “Charges”. 

Ainsi, la location d’un bien immobilier sous le régime Malraux oblige donc les investisseurs à réaliser les 4 déclarations d’impôts suivantes :

• la BOI-LETTRE-000201  : l’engagement de location ;
• la 2044 SPE : la déclaration des revenus fonciers ;
• la 2042 : la déclaration des revenus ;
• la 2042 C : la déclaration complémentaire.

En ce qui concerne les éléments à fournir à l’administration fiscale, vous devez annexer à la déclaration les pièces justificatives suivants : 

• les factures qui prouvent la réalisation de travaux , 
• la copie d'autorisation des travaux, 
• la copie du contrat bail ,
• l'engagement personnel de mise en location, 
• le visa de l’Architecte des Bâtiments de France. 

Quels sont les avantages fiscaux dont les investisseurs peuvent bénéficier grâce à la loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière très apprécié par les investisseurs en France. En effet, elle encourage la restauration et la préservation du patrimoine architectural français pour garder l’authenticité du pays. De plus, outre les avantages fiscaux à proprement dit, ce dispositif permet à l’investisseur de bénéficier de plusieurs autres avantages. 

Voici un aperçu des avantages que les investisseurs locatifs peuvent obtenir grâce à la loi Malraux.

La loi Malraux offre une réduction d'impôt importante

La loi Malraux permet à l’investisseur de jouir d’une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le montant des dépenses engagées pour la restauration de l’immeuble ancien. Comme mentionné un peu plus haut, cette réduction peut atteindre les 30 % des dépenses éligibles. Elle représente une somme importante et peut vous aider à faire des économies.

La loi Malraux vous aide à réaliser un investissement dans le patrimoine 

En participant à la rénovation d'un immeuble historique grâce à la loi Malraux, vous préservez le patrimoine architectural français. Cela permet de maintenir le caractère unique et l'histoire des centres-villes tout en favorisant leur attractivité touristique et résidentielle.

La loi Malraux permet de promouvoir l'investissement immobilier en France

La loi Malraux offre des incitations fiscales attrayantes. En offrant ces incitations, elle encourage les investisseurs à s'engager dans le marché immobilier. Et en promouvant l’investissement immobilier, elle participe à la revitalisation des centres-villes historiques.

La Loi Malraux permet de bénéficier d’une défiscalisation progressive sur plusieurs années 

La réduction d'impôt que l’investisseur immobilier bénéficie grâce à la loi Malraux est étalée sur une période de quatre années. Cela lui permet de profiter d'avantages fiscaux de manière progressive tout au long de la durée des travaux de rénovation.

La loi Malraux permet de valoriser le cadre de vie urbain 

En restaurant des immeubles anciens et en les intégrant dans le marché locatif, la loi Malraux permet d’améliorer le cadre de vie urbain. En effet, elle rend les quartiers historiques plus attractifs et plus dynamiques.

La loi Malraux est cumulable avec d'autres dispositifs

La loi Malraux est cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux immobiliers en France. Les travaux de restauration nécessaires pour bénéficier de la réduction d'impôt Malraux peuvent également être pris en compte dans d'autres régimes comme la loi Pinel par exemple. 

Pour rappel, la loi Pinel permet aux investisseurs immobiliers en France de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d’une mise en location d'un bien neuf ou rénové dans certaines zones. Ce régime permet de stimuler le marché locatif tout en favorisant l'investissement locatif dans des secteurs en besoin de logements. Les avantages fiscaux que les investisseurs pourront bénéficier grâce à la loi Pinel varient selon la durée de location. Mais la réduction peut atteindre jusqu'à 21 % du montant de l'investissement. Elle sera répartie sur 12 ans. La loi Pinel, distincte de la loi Malraux, est particulièrement attractive pour les propriétaires souhaitant défiscaliser tout en contribuant au développement immobilier.

Qu'en est-il de la loi Malraux SCPI ? 

La loi Malraux SCPI (Société de Patrimoine et de Création Immobilière) est une variante du dispositif Malraux classique. Ayant le même objectif que la loi Malraux classique, elle offre aux investisseurs une approche collective pour la défiscalisation tout en préservant patrimoine immobilier français. En effet, elle permet à des particuliers de s'associer au sein d'une société, spécialisée dans la restauration d'immeubles historiques.

Les travaux de réhabilitation réalisés pour bénéficier des avantages de la loi Malraux SCPI doivent respecter les critères définis par la loi Malraux traditionnelle. Aussi, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt calculée sur la base des dépenses engagées dans les travaux de restauration, répartie sur plusieurs années.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux SCPI sont également similaires à ceux du dispositif Malraux individuel. La loi Malraux SCPI offre elle aussi une réduction d'impôt importante en échange de l'engagement à louer le bien rénové pendant au moins 9 ans. Les taux de réduction varient selon la durée de mise en location. Ils peuvent atteindre les 30 % des dépenses éligibles.

Loi Malraux : ce qu'il faut retenir

La loi Malraux est le dispositif idéal pour concilier la préservation du patrimoine historique français et les opportunités d'investissement immobilier. Depuis qu'elle a été instaurée en 1962, elle a évolué pour s'adapter aux besoins contemporains tout en conservant son objectif initial de sauvegarde du passé. Ce dispositif offre actuellement des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs, tout en contribuant à revitaliser les centres-villes historiques et à promouvoir l'investissement immobilier en France. De plus, la possibilité de cumuler la loi Malraux avec d'autres dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel, renforce son attractivité pour les investisseurs.

Pour maximiser les avantages de la loi Malraux, consultez un professionnel de l'immobilier ou un expert en défiscalisation comme Investissement Locatif. Notre expertise vous guidera dans les démarches et les choix d'investissement pour utiliser ce dispositif de défiscalisation immobilière de la plus belle des façons.