Crédit immobilier : l'octroi au crédit assoupli pour les primo-accédants

Les recommandations assouplies de manière générale

Lors de la réunion, différents assouplissements ont été formulés parmi les recommandations du conseil en Décembre 2019. Tel est le cas de l’extension de la durée sur les crédits immobilier dans l’achat du neuf qui est alors à 27 ans. Ce qui permet de tenir compte des différés d’amortissements d’une durée de 2 ans en cas de vente et de constructions d’habitations individuelles.

Avec ces recommandations, la durée de prêt bancaire qui fut limitée à 25 ans intègre un différé d’amortissement de 2 années en lien avec le délai de construction. En fait, la capacité d’emprunt fût calculée sur la base de 23 ans avec 2 ans de différé de plus. Ce qui a eu un impact sur l’endettement et également sur le taux de refus. Ce dernier est souvent plus important dans l’investissement dans le neuf. Un couple qui emprunte sur 25 années avec 2 ans de différé peut emprunter plus de 16 000 € grâce à un revenu de 3 000 €. Le remboursement et la mensualité par mois reste de 1 000 € ce qui est louable comparé aux 233 300 € sur les 23 années.

Le taux d’endettement hausse de 33 à 35%. Ainsi, le même couple évoqué disposant d’un revenu de 3000 € pourra s’endetter plus tout en remboursant une mensualité plus élevée (60 € de plus) tous les mois. Il pourra alors emprunter jusqu’à 15 000 € de plus qu’il ne le faisait jadis (262 542 € contre les 247 539 €).

En 2020, un emprunteur se heurtait parfois à un refus de crédit par rapport à un endettement de 33,1%. Pourtant, cela n’a aucun sens. Dans d’autres cas, ces emprunteurs étaient tenus d’ajouter un apport de 10 000 € pour se voir passer en-deçà du seuil de 33%. Ainsi, en ayant cette possibilité d’endettement jusqu’à 35%, les emprunteurs peuvent éviter ce genre de situation menant à des refus de prêt inexplicables. Qui plus est, ce faisant, les primo-accédants ne pouvaient devenir propriétaires et ce, même dans les grandes agglomérations.

Encore que les conditions d’apport et de reste-à-vivre demeurent et que les banques vont quand même redoubler de vigilance pour réduire les risques. La marge de flexibilité touche plus la primo-accession en dérogeant aux recommandations portée de 20%.

Une autre bonne nouvelle est celle de la hausse de marge de flexibilité qui passe alors à 20%. Ce qui explique que le HCSF laisse plus de marge aux banques qui peuvent manœuvrer un peu plus. De plus, les banques demeurent solvables, car elles ont leurs garde-fous et placent leurs exigences en termes d’apport personnel ou encore de reste-à-vivre et d’épargne. Elles assurent leur solvabilité sur le moyen et le court terme lorsqu’elles octroient du crédit.

Il est à noter que les banques ont déjà recourt à cette marge de 20% et il faudra qu’elles s’y limitent. En Septembre de l’année de 2020 et selon les données recensées, les parts de crédits accordés avec un taux d’effort au-dessus de 35% eut atteint les 21,16%. La proportion a atteint les 28,41% en Septembre 2019. Malheureusement, elle s’est vu chutée au long de 2020 étant donné les impacts qu’ont eu les recommandations.

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Des impacts positifs sur la microéconomie et la macroéconomie

L’assouplissement qui s’est opéré du côté des recommandations est aussi une bonne nouvelle pour la microéconomie en plus du taux d’endettement qui atteint les 35% maximum. Ce qui permet aux emprunteurs d’avoir accès aux prêts avec la baisse du taux de refus. Par ailleurs, cela a aussi un impact sur la macroéconomie. Certes, dans le neuf, la durée maximum passe à 27 ans contre 25 ans. Cela va relancer le domaine de la construction.

Qu’est-ce qui explique alors tout cet engouement ? Selon le ministre de l’économie, Bruno Le Maire, l’objectif de cet assouplissement est celui de permettre aux français de bénéficier d’un accès facile aux crédits immobilier. Ce faisant, ils pourront accéder aisément à un logement et ce, dans des conditions optimales. Après les recommandations de 2019, les conditions ont été assez rudes, mais elles sont plus souples par la suite.

Des rêves qui se voient concrétisés pour 2021

Depuis le 1er Janvier 2021, les règles se sont vues plus souples. Ainsi que précisé, le taux d’endettement passe à 35%. Le plafond semble similaire au précédent, mais il n’en est rien. Certes, des dossiers pourront se débloquer. De nombreux français pourront voir leurs projets immobiliers devenir réalité. Avec les deux années supplémentaires sur la durée d’endettement, les ménages pourront emprunter pendant longtemps toujours avec des taux faibles. Un dossier sur cinq se verra donc affranchi par rapport aux contraintes du HCSF.

En effet, accéder à une offre de crédit immobilier pour réaliser son projet d’investissement immobilier devient de plus en plus facile. Malgré la situation sanitaire qui chamboule la vie de tous les secteurs d’activités, y compris l’immobilier, cette réunion de Haut Conseil de Stabilité Financière a déjà marqué qu’il y aura un beau cadeau pour tous les premiers acheteurs de maison ou appartement. En d’autres termes, il ne faut plus tarder à trouver une offre adéquate pour faire un prêt.

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Le choix du taux d’endettement 

Selon les règles imposées par HCSF en décembre 2019, la protection des prêteurs est essentielle pour apaiser l’effervescence sur le marché de prêt immobilier. Premièrement, le taux de crédit ne doit pas dépasser 33%, peu importe le niveau de revenus des débiteurs. Cela indique qu’il est primordial de tenir ce taux de revenus pour ne pas avoir des problèmes avec le responsable administratif. Les créanciers ne doivent pas hausser ce taux. S’ils risquent d’imposer même un surplus de 1%, les clients vont fuir et chercher d’autres établissements financiers. La plupart des conseillers en immobilier confirment aussi qu’avant de trouver des solutions financières pour les primo-accédants, ils passent à la recherche d’une offre détenant le meilleur taux d’emprunt. Deuxièmement, les emprunts ayant une longue durée, supérieure à 25 ans, sont totalement interdits dans l’Hexagone. Toutes les branches professionnelles focalisées sur le domaine de crédit immobilier n’ont pas le droit de placer une durée d’emprunt supérieure à cette durée en France. 

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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