Bon rendement locatif : ça signifie quoi ?

Le marché de l’immobilier est de plus en plus sollicité par les investisseurs. L’acquisition de bien immobilier à des fins locatives offre une importante rentabilité. Toutefois, il existe des conditions à considérer pour éviter tout risque de perte. Que ce soit au niveau du coût d’achat ou du côté des locataires, vous devez établir un calcul net ou brut de votre rendement locatif. Aussi, la définition de vos objectifs est très importante. Cela vous permettra d’établir les plans d’action pour la mise en marche du projet. Comment alors mesurer votre rentabilité ? Comment connaître le bon taux de rendement locatif pour votre investissement ? Et quelles sont les villes qui affichent de fortes demandes locatives. Les réponses dans cet article.

Bon rendement locatif : la différence entre la rentabilité, le rendement et le retour sur investissement

Il est rare d’entendre parler du retour sur investissement sauf dans le monde de l’investissement locatif. En effet, la plupart des placements sont évalués selon le Rendement sur capital investi ou RCi.

La rentabilité locative

Dans le marché de l’immobilier, il est surtout question de rentabilité locative. Ainsi, pour établir le calcul de cette rentabilité par rapport à votre acquisition immobilière, il vous faut connaître tous les loyers ou revenus que vous avez pu tirer de votre investissement. Aussi, il faut prendre en compte l’argent précis que vous avez investi et payé (prix des charges locatives, frais de notaire, coût des travaux, etc.)

Il n’est donc pas judicieux de tout de suite parler du retour sur investissement. Aussi, connaître combien votre investissement locatif vous a rapporté au total n’est possible qu’en entamant une revente. Il concerne surtout l’apport de plus-value au bien. 

Par contre, la mesure la plus courante à adopter dans le marché de l’investissement locatif est le rendement locatif. C’est  un indicateur utilisé pour évaluer votre rentabilité dans un investissement locatif. Pour ce faire, vous devez connaître votre cash-flow annuel et le loyer que vous allez imposer.

Le cash-flow annuel est un calcul qui consiste à diviser le revenu net (avant impôt) par le montant initial investi. Cela vous indiquera, étant l’investisseur, combien votre investissement locatif vous a rapporté. Généralement, pour les investisseurs dans le marché de l’immobilier, le bon rendement locatif doit être entre 5 et 10 %.

Le rendement locatif

En brut, le rendement locatif est une évaluation immobilière importante. Cela vous permettra d’exclure les biens immobiliers qui ne correspondent pas à votre attente. Ainsi, les investisseurs immobiliers locatifs prennent en compte deux types de rendements locatifs.

Le premier étant le rendement locatif au comptant, il concerne le rendement du capital investi se basant sur le montant d’argent total. Il diffère du rendement locatif retour sur investissement ou rendement locatif ROI (Return on investment) en remplaçant la différence entre les revenus et les dépenses de la location par le cash-flow annuel avant impôt.

Le calcul est donc comme suit : Rendement locatif au comptant = cash-flow annuel avant impôt/Total du montant investi × 100

Comme pour le retour sur investissement, le bon rendement locatif au comptant est variable selon vos objectifs. Toutefois, vous pouvez considérer qu’il devrait afficher un taux entre 4 à 8 %.

Ainsi, le marché de l’immobilier propose des rendements locatifs bruts variés selon les villes. Pour Paris, il est en moyenne à 3,5 %. En effet, même si les revenus obtenus sont importants, en termes de loyer, les charges locatives peuvent suivre aussi cette cadence. Du côté de Marseille, c’est la ville qui fournit un rendement brut assez élevé. La métropole délivre en moyenne entre 5 à 9 %.

La rentabilité locative après 10 ans d’acquisition d’un appartement s’élève à 21 957 euros.

Il est à noter que vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour calculer ce taux de rendement locatif. Il vous suffit de bien détailler les prix et montants d’argent nécessaires au calcul.

Le bon retour sur investissement ou rendement locatif ROI

Mais à quel moment s’agit-il d’un retour sur investissement ? En effet, ce terme est une mesure importante au moment de l’achat du type de bien immobilier. C’est le rapport qui vous donne l’idée et la manière dont votre argent se fructifie selon les possibilités d’investissement comme le marché boursier (marché formel pour la négociation de titres d’une entreprise). Le retour sur investissement sert alors à comparer les rendements d’investissements. Autrement dit, il donne explicitement la différence entre plusieurs investissements et vous donne donc une réponse pour choisir le meilleur. Le calcul est donc effectué entre le ratio des bénéfices de l’investissement divisé par le coût de l’investissement.

Il est donc judicieux de choisir un bien immobilier qui présente un retour sur investissement positif et élevé. En effet, cela vous permettra de couvrir la gestion locative, et les travaux de rénovation et d’accroissement de plus-value. Celle-ci étant une source importante de profit en cas de vente immobilière. D’autant plus que, si vous avez comme projet de contracter un crédit auprès de votre banque, son calcul sera une assurance pour cette dernière.

Les biens anciens dans les villes et quartiers les moins prisés sont généralement ceux qui produisent des retours sur investissement plus élevés. Ces logements ont souvent besoin de travaux, mais offrent la possibilité de rapporter une plus-value tout en comblant le risque de vacances locatives ou en augmentant les loyers. Aussi, le prix d’un appartement dans ces villes est moins onéreux.

En somme, le retour sur investissement fait partie des éléments d’évaluation de la qualité de votre investissement immobilier. Ainsi, vous devez prendre en compte d’autres indicateurs tels que le taux d’intérêt (prêt bancaire), le cash-flow, le taux de rendement locatif. Aussi, il vous faut évaluer chaque risque, que ce soit au niveau du logement, des locataires, du loyer, de la gestion locative ou autre.

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Obtenir le bon rendement locatif en fonction de votre objectif

Les autres indicateurs peuvent rendre un placement d’argent avec un retour sur investissement plus faible, mais attrayant, car ils répondent à vos objectifs. Ainsi, prendre en compte ces derniers vous permet d’obtenir un bon rendement locatif.

Le crédit immobilier

L’un des objectifs des investisseurs est la contraction du crédit bancaire. Il est rare pour un investisseur de pouvoir payer un achat de logement en cash, à Paris par exemple, sauf si vous faites partie des plus chanceux ayant l’assurance d’avoir un budget d’au moins 200 000 euros. Vous autofinancer à partir de 8 % de rendement brut, c’est investir sans apport. Vous devez vous occuper de votre logement et ne pas opter pour une agence de gestion locative. C’est aussi assurer les différents frais et la vacance locative par vous-même.

Toutefois, il faut savoir que l’investissement dans l’immobilier est le seul placement d’argent qui vous permet d’obtenir un prêt auprès d’une banque. Il faut que votre cash-flow soit optimal pour en bénéficier. Les institutions financières doivent avoir l’assurance que vous pouvez rembourser votre prêt en temps et en heure à partir des futurs loyers. Ainsi, le calcul de votre capacité d’autofinancement grâce à la location de votre patrimoine (appartement, studio, maison ou autre) est obligatoire. Il vous faut justifier que le risque de vacance locative est minime. Aussi que, vous pouvez couvrir le remboursement vous-même (grâce à vos revenus en dehors de l’investissement immobilier) si jamais cette situation se présente durant la période d’endettement. D’où la nécessité du calcul du bon rendement locatif. Pour ce faire, vous pouvez utiliser un simulateur de prêt immobilier en calculant les mensualités de votre crédit.

Les avantages sur la fiscalité

Vous pouvez effectuer un projet dans l’investissement immobilier locatif pour les avantages qu’il offre au niveau de la fiscalité. Les investisseurs ont souvent tendance à parler du dispositif de défiscalisation Pinel. Ce dernier permet l’obtention d’une réduction d’impôt à 12 % du montant d’argent investi dans l’acquisition d’un appartement neuf. En échange, l'investisseur doit s’engager à mettre en location son bien immobilier durant six ans.

Aussi, l’avantage fiscal peut grimper jusqu’à 18 % si la location dure plus de neuf ans. Pour un bail de douze ans, cette réduction d’impôt grâce à la loi Pinel peut aller jusqu’à 21 %. Toutefois, il existe plusieurs inconvénients à ce dispositif. Le plafonnement par exemple, le montant d’argent pour le calcul de la réduction d’impôt est limité à 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré. D’autres plafonds existent aussi selon la ville choisie pour l’investissement immobilier locatif. Vous pouvez évidemment investir dans l’ancien avec ce dispositif à condition de rénover le bien concerné comme un neuf.

Pour les biens immobiliers anciens, la loi équivalente à celle de Pinel est la loi Denormandie. Pour une défiscalisation à l’euro près, les SCPI ou Société civile de placement immobilier offrent beaucoup plus d’avantages et de souplesse. C’est un système où vous bénéficiez d’une gestion locative assurée par la société et où vous touchez vos bénéfices chaque mois, trimestre ou année. Il s’agit en effet de faire l’achat d’une part dans les SCPI.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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