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SCI immobilier : avantages et inconvénients de la société civile immobilière

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SCI Immobilier : Avantages et Inconvénients de la société civile immobilière 

La SCI est une société civile qui a un objet immobilier. C’est une forme juridique de société très connue et très appréciée par les investisseurs immobiliers. Elle vous permet donc de mener vos activités d’investissement immobilier et d’optimiser la fiscalité, la détention à plusieurs et la transmission de vos biens. Elle peut être créée à partir du moment ou deux associés au minimum sont présents pour la constituer, et qu’ils ont pour projet de détenir un ou plusieurs immeubles. Selon les cas, la détention de biens à travers une SCI se révèle alors favorable que de détenir des biens en direct (en indivision). 

 

Qu'est ce qu'une sci immobilière ?

Quels sont donc les intérêts et les contraintes liés à la détention des immeubles à travers une SCI ? Il est par ailleurs important de maîtriser quelques réalités liées à la détention d’un bien immobilier.


Les modes de détention d’un bien immobilier

 

Il faut souligner que je possède des biens à titre privé à travers des sociétés civiles immobilières et également d’autres en détention directe. Je vous parlerai donc de mon expérience et de mon expertise à travers cet article. Cela vous permettra de faire le bon choix par rapport à la nécessité ou non de créer une sci. Lorsque vous achetez ou détenez un bien immobilier, que se passe-t-il ?

 

La détention en direct

Les biens immobiliers s’acquièrent de différentes manières. Si vous achetez le bien directement, cela signifie que vous le détenez en direct (détention en propre). Vous pouvez l’acheter seul ou en indivision. Dans ces cas, votre nom (ou celui de votre indivisaire) sera alors sur l’acte de vente et le bien sera votre propriété directe. C’est le plus simple, et le cas le plus classique. Quel est le fonctionnement de la propriété directe ? 

Cela signifie que tous les revenus locatifs qui seront générés par la mise en location de ce bien seront imposés en fonction d’une fiscalité de particuliers. On parle de revenus fonciers en cas de location nue, et de revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) dans le cas d’une location meublée, au régime LMNP réel, ou LMP. 

Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur la fiscalité lorsque l’on détient un bien en direct, je vous invite à lire mes articles et à suivre mes vidéos à ce propos. Il s’agit en fait des vidéos que j’ai réalisées sur le sujet notamment sur le LMNP (loueur meublé non professionnel). 

 

Comment créer une sci immobilier ?

C’est un régime que je recommande tout particulièrement, parce qu’il comporte de nombreux avantages pour l’investisseur immobilier. Il est important par ailleurs de savoir pourquoi vous devez acheter votre bien par l'intermédiaire d’une société et comment la SCI fonctionne. Il est possible d’opter pour 

 

Pourquoi acheter un bien à travers une société ?

La fiscalité des entreprises à laquelle sont soumises les SCI à l'is est plus avantageuse aujourd’hui. En effet la fiscalité des entreprises à tendance à baisser, parce que l’impôt sur l’IS est applicable à toutes les sociétés françaises et que l’état veut encourager l’activité économique, alors que la fiscalité des particuliers tend à augmenter. Cela signifie donc que le gouvernement a la volonté de favoriser l’économie. Il favorise donc les entreprises en allégeant l’impôt sur les sociétés qui était de 33 % à la base en France à partir de 38.120€ de bénéfices, et 15% sur la tranche de en dessous de 38.120€ de bénéfices.

Il s’agit d’une imposition sur les bénéfices des entreprises de 33 %. Mais, le président Emmanuel MACRON a décidé de faire baisser cette fiscalité progressivement au cours de son quinquennat. Ainsi, cela baissera jusqu’à 25 % dans les années 2022. Il souhaite en fait atteindre un montant compétitif au niveau international au bout de son quinquennat.

 

Comment fonctionne une SCI ?

Vous pouvez vous demander la raison pour laquelle je parle d’entreprise alors que vous souhaitez créer une sci immobilier. En fait, vous voulez créer une société civile immobilière qui détiendra un immeuble et par contre, n’aura pas la vocation d'une entreprise. Donc pour cette raison, vous pouvez ne pas percevoir le lien qui existe entre votre objectif et les informations relatives aux entreprises. 

Cependant, il faut savoir qu’en matière de sci, il y a deux types de fiscalité possibles. Il s’agit de la fiscalité dite à l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

 

La SCI à l'impôt sur le revenu

La fiscalité de l’impôt sur le revenu est une fiscalité transparente. C’est en réalité une société civile qui sera transparente fiscalement. Concrètement, vous serez imposé sur les revenus fonciers comme si vous détenez en direct, un immeuble loué en location nue. Outre ce régime, l'investisseur a également la possibilité d'opter pour l'option de l’impôt sur les sociétés.

 

L'option de l'impôt sur les sociétés (IS)

Vous pourrez aussi créer une sci d’entreprise qui fera l’option de l’impôt sur les sociétés. C’est d’ailleurs celui que je vous recommande dans 90 % des cas. L’IS est un impôt différé dans le temps. En étant soumis à l’IS, la SCI fonctionnera comme une société. 

Elle sera ainsi soumise à l’IS au même titre que les sociétés commerciales. Votre sci immobilier locatif sera donc soumise aux réglementations en vigueur en France actuellement par rapport aux sociétés commerciales. Il y a des avantages et inconvénients liés à la sci immobilière.

 

Les avantages liés à la détention d’une SCI ?

Il y existe plusieurs avantages de la sci immobilière. Ce régime est intéressant car d’une part, avec la détention en direct, vous détenez des biens qui vous permettront d’être fiscalisé à l’impôt sur le revenu. D’autre part, vous détenez des biens qui vous permettront d’être fiscalisé à l’impôt sur les sociétés. Cependant il faut être vigilant à de nombreux éléments, notamment l’objet social de votre SCI. Sachez qu’il est d’une grande importance puisqu’il définit le champ d’action de votre société. 

 

Premier avantage : Distinction entre le patrimoine personnel et le patrimoine des sociétés

 

Si vous choisissez cette option, selon le droit social, on fera la distinction entre le patrimoine que vous détenez en direct (patrimoine personnel) et celui des sociétés civiles à l’is. 

La gestion du patrimoine est donc une effectuée par une entité juridique différente qui détient son propre patrimoine. Cette entité a ses propres revenus et paiera alors son propre impôt sur ses bénéfices chaque année. Cette stratégie est favorable car l’Etat souhaite alléger la fiscalité des entreprises et l’IS. Nous l’avons déjà évoqué ci-dessus dans cet article.

 

Deuxième avantage : Le palier de 38.120 euros de bénéfices imposé à 15 %

Il faut savoir qu’il y a deux types d’impôts. On a évoqué préalablement dans cet article un impôt sur les sociétés de 33 % qui sera baissé progressivement à 25 % au terme du quinquennat de Monsieur MACRON. En outre, il y a un palier fixé à 38.250 euros de bénéfices. Jusqu’à ce palier de bénéfices, vous ne serez fiscalisé qu’à 15 % d’impôt sur les sociétés. Ceci constitue un avantage car, par rapport à la fiscalité des sociétés civiles immobilières à l’IS, vous pourrez pratiquer des amortissements. 

De plus, vous pourrez jouer sur les charges en votre avantage. Ainsi, vous serez fiscalisé sur le bénéfice qui restera à la fin de l’année. Grâce à l’intérêt qu’offre la pratique de l’amortissement et du déficit des charges, votre projet sera ramené à zéro pendant des années. Peu à peu, il augmentera en fonction de l’arrêt de ces amortissements. 

Il s’agit de l’amortissement du bien, des travaux, des meubles et autres. Au fur et à mesure que vous amortirez moins d’éléments, votre bénéfice augmentera. En effet, au fil des années, vous constituerez de gros bénéfices qui vous permettront de payer l’IS. Vous avez donc le temps de constituer de bénéfices avant de commencer par payer l’IS.

 

Troisième avantage : La tendance d’allègement et de recherche de compétitivité sur les entreprises

Pourquoi doit-on investir à travers des sociétés civiles immobilières à L’IS ? Pourquoi ce régime est-il recommandé ? Je recommande ce régime plutôt que le LMNP réel. En effet, le régime LMNP réel qui est lié à la détention en direct ou en indivision est un régime favorable pour l’investisseur. Par contre, la sci à L’IS a plus de visibilité dans la durée. 

Lorsque vous analysez les grandes tendances fiscales, vous remarquerez qu’il y a des sujets sur la location meublée ainsi que sur la réforme cap 2022. Certaines entités de l’Etat suggèrent à ce dernier des rapports et donnent d'ailleurs des tendances fiscales à des horizons plus ou moins long terme. En réalité, il ne s’agit que de recommandations qui sont faites à l’Etat qui est libre de les appliquer ou non au cours des années suivantes. Il est important de savoir que l’Etat est dans une grande tendance d’allègement et de recherche de compétitivité sur les entreprises. 

Cela n’est pas le cas sur les patrimoines des particuliers. L’Etat doit boucler un budget en fin d’année. Pour cette raison, il ne pourra pas favoriser à la fois les gérants d’entreprises et les particuliers. Il doit donc choisir un cheval de bataille. Ce dernier est alors actuellement porté sur les entreprises. Si vous investissez à travers la fiscalité des sociétés, vous serez ainsi plus à l’abri des impôts. Vous serez donc dans une tendance favorable en termes de fiscalité.

 

Quatrième avantage : La protection du patrimoine personnel des associés (l’étanchéité)

L’un des intérêts à détenir votre bien à travers une sci est la protection du patrimoine personnel des associés. Ceci constitue d'ailleurs un avantage de la sci. En détenant votre bien à travers une société, vous mettez alors une barrière juridique de protection. La limite de cette pratique est que la banque peut percevoir l’existence des associés au-delà de la SCI. 

Elle saura qu’il y a des personnes physiques et réclamera la caution personnelle des associés. C’est d’ailleurs souvent le cas. Cependant, vous pouvez créer l’étanchéité vu que ce sont des patrimoines séparés. Imaginez par exemple que vous êtes gérant d’un restaurant et que celui-ci fonctionne correctement. Vous arrivez ainsi à générer de bénéfices.

Au lieu de distribuer ces bénéfices en supportant une fiscalité à titre personnel sur les bénéfices qui peut être très lourde, vous pouvez créer une SCI. A travers cette dernière, vous pouvez utiliser les bénéfices que vous détenez. Vous créez soit une holding, soit la société commerciale de votre restaurant détient une sci et fera des apports en compte courant des associés. 

Elle prêtera ainsi du capital à votre restaurant. Ce capital sera remboursé au moment que vous souhaitez au restaurant. Faire donc un apport considérable sans passer par la case fiscalité personnelle constitue un avantage pour vous. Cela vous permettra de développer très rapidement un patrimoine car l’apport mobilisable sera nettement plus important.

 

Cinquième avantage : La succession

La succession constitue un avantage pour le fait de posséder immeuble  à travers la sci immobilière familiale. Il est vrai que vous investissez pour vous mais vous investissez aussi pour vos enfants, pour votre famille. Ainsi, la cession de ses parts sociales est une réalité à laquelle tous les investisseurs seront confrontés un jour. 

En fait, l’idée est de faire une donation des parts sociales de sci immobilier. Cela vous permettra ainsi de faire une transmission à parts égales à chacun de vos enfants si en avez plusieurs. En outre, cela vous permettra d’éviter la fiscalité et de faire des montages et formalités plus complexes de démembrement de parts. Pour y parvenir, vous pouvez donc consulter votre notaire qui est le meilleur conseiller dans ce domaine. En dehors des avantages, il y a aussi des contraintes auxquelles vous devez vous conformer.

 

Les inconvénients liés à la création d’une sci immobilier

Il faut noter que la création de la société civile immobilière ne comporte pas que des avantages. Il y a aussi des contraintes liées à ce type de déclaration d’objet social.

 

Première contrainte : Le coût de création de la sci

La sci immobilier entraîne des contraintes de coût car il y a des formalités juridiques que vous devez respecter à la création. Il s’agit des droits d’enregistrement qui sont compris entre 1500 et 3000 euros. Ce coût varie en fonction de l'objet social et du code d’activité de création de la sci pour achat immobilier et selon la complexité des statuts. 

Faites attention à ne pas prendre des statuts sur Internet. Ces statuts ne sont pas toujours adaptés à votre situation personnelle. Les statuts sur Internet ne répondent pas toujours aux exigences de votre objectif. Ils ne correspondent en réalité pas à ce que vous souhaitez faire avec votre bien. Des erreurs peuvent s’y trouver. Pour cela, je vous invite à vous méfier et à faire recours à un notaire qui est le meilleur conseiller dans une pareille situation.

 

Deuxième contrainte : Coût de comptabilité

Créer une sci immobilier entraîne aussi des coûts de comptabilité annuels car vous devez faire des bilans, des comptes de résultat et autres. Il faut donc tenir compte de ces contraintes lorsque vous décidez de créer une SCI. Je vous invite en réalité à faire vos calculs par rapport à ce facteur. Si vous détenez des biens de petites valeurs, la création d’une sci immobilier peut compromettre considérablement votre rentabilité.

 

Quelques informations utiles sur les SCI

A travers cet article, vous trouverez l’essentiel des conseils dont vous avez besoin si vous souhaitez créer une sci immobilier plutôt que de détenir des biens en direct. C’est une stratégie que j’utilise dans ma vie d’investisseur. 

Mais, je ne me limite pas à cette stratégie car j’en utilise plusieurs. En effet, j’aime conseiller aux investisseurs qui souhaitent agrandir leur patrimoine de posséder des biens en direct et des biens à travers des SCI. Cela doit se faire selon le type de détention que vous souhaitez et selon vos objectifs. Je vous invite à prendre contact avec mon équipe si vous souhaitez avoir de plus amples informations. 

Par ailleurs, pour bénéficier aussi d’un accompagnement, faites recours à cette équipe de spécialistes. En outre, pour développer un patrimoine rentable, je vous conseille de lire régulièrement nos différents articles et à vous abonner à notre chaîne Youtube. Vous pouvez aussi me poser des questions dans vos commentaires.

photo du rédacteur
  • Manuel RAVIER
  • Président, Investissement-Locatif.com

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