Avantage SCI : réduction d'impôts, transmission de patrimoine et gestion optimisée

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L’avantage SCI, c’est ce qui pousse les investisseurs immobiliers en France à investir dans une société civile immobilière (SCI). Cette structure juridique est plébiscitée par les investisseurs immobiliers grâce à ces nombreux avantages. Elle permet de faire des bénéfices en termes de fiscalité, de gestion du patrimoine et de protection des biens personnels. Elle permet de réaliser des bénéfices fiscaux grâce à des avantages comme la déduction des intérêts d'emprunt et l'amortissement. La SCI a l'avantage de permettre une transmission optimisée aux héritiers. De plus, elle protège les biens personnels en les séparant du patrimoine privé. Ce qui offre une sécurité juridique élevée. Vous souhaitez en savoir plus à propos des avantages d’une SCI ? Dans cet article, Investissement Locatif vous dit tout !

Les essentiels à savoir à propos de la société civile immobilière (SCI)

Avant de vous parler des avantages de la société civile immobilière, vous devez savoir ce que ce type d’investissement signifie. En comprenant son fonctionnement, vous vous rendez compte facilement des avantages qu’elle vous offre.

Quelle est la définition de la société civile immobilière ou SCI ?

La Société Civile Immobilière ou la SCI est une forme de société civile qui a pour principal objet la gestion de biens immobiliers. Elle permet à plusieurs personnes, que l’on appelle “associés”, de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers de tous types (appartement, maison, etc.) pour que sa gestion soit plus facile. La SCI ne peut pas exercer d'activité commerciale. Cela les distingue des sociétés à objet commercial.

La SCI est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil et par le décret n°78-704 du 3 juillet 1978. Voici ses principales caractéristiques.

  • L’objet social de la SCI immobilier : son objet social est la gestion de biens immobiliers. La SCI peut acquérir, gérer, louer et même vendre des biens immobiliers.
     

  • La personnalité morale : la SCI est dotée de la personnalité morale. Elle est donc distincte de ses associés. Elle peut posséder des biens en propre. Elle contracte des dettes. Elle peut être partie à des contrats.
     

  • Les associés : la SCI peut être constituée par au moins deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Les parts sociales sont réparties entre les associés en fonction de leurs apports.
     

  • La responsabilité : dans une SCI, la responsabilité des associés est limitée selon l'apport de chacun. Toutefois, en cas de dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés, proportionnellement à leur part dans le capital.

Les associés d'une SCI entrain de gérer leur projet d'investissement immobilier autour d'une table.

  • La fiscalité : la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) étant donné que les revenus locatifs sont imposés entre les mains des associés. Mais la SCI peut aussi choisir pour l'impôt sur les sociétés (IS). Dans les deux cas, sachez que vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux selon la situation.
     

Quels sont les types de SCI ?

Vous prévoyez d'investir dans l'immobilier locatif via une société civile immobilière (SCI) ? Vous pouvez choisir parmi différents types de SCI, en fonction de vos besoins et de vos objectifs. 

Voici les principaux types de SCI utilisées pour l'investissement immobilier.

La SCI familiale

La SCI familiale facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier au sein d'une famille. Elle est dédiée aux familles qui souhaitent gérer collectivement des biens immobiliers et organiser leur transmission, tout en bénéficiant de divers avantages fiscaux. En effet, en investissant dans une SCI familiale, vous bénéficiez d’une exonération fiscale sur les donations entre parents et enfants. La transmission du patrimoine se fait de façon plus simple.

La SCI de gestion ou de location

La SCI de gestion ou de location est plus adaptée aux investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs, tout en répartissant les revenus et les charges entre les associés. Elle permet de bénéficier d’une optimisation des revenus locatifs, d’une mutualisation des risques et des coûts de gestion. Ce qui facilite la gestion patrimoniale.

La SCI de Construction-Vente (SCCV)

La SCI est adaptée aux projets immobiliers de construction ou de rénovation destinés à la vente. Elle permet de réaliser des profits sur les opérations de construction-vente en déduisant les frais et charges liés aux travaux.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution a pour objectif d’acquérir un bien immobilier en vue de le diviser en lots attribués ensuite aux associés. Elle est utilisée pour des projets immobiliers où les associés souhaitent devenir propriétaires exclusifs de leur lot après division.

La SCI à capital variable

La SCI à capital variable permet des variations de capital social sans formalités complexes. Elle est plus pratique pour les investissements dont les apports en capital peuvent fluctuer selon les besoins et les opportunités.

Investir dans une SCI pour les avantages fiscaux qu’elle offre

L’investissement dans une SCI offre de nombreux avantages fiscaux.

La réduction d'impôts

La SCI permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d'impôts. En optant pour l'impôt sur les sociétés (IS), les associés bénéficieront d’un taux d'imposition plus favorable. Par exemple, le taux d'IS en France pour les PME est de 15 % sur les premiers 38 120 euros de bénéfice et de 25 % au-delà.

D’ailleurs, l’option IS est la plus prisée par les investisseurs en France. Selon une étude de l'INSEE, environ 70 % des SCI familiales l’ont choisi.

L’optimisation fiscale par la SCI

L'optimisation fiscale est une autre raison pour laquelle de nombreux investisseurs choisissent d’investir dans une SCI. Grâce aux abattements pour durée de détention, les plus-values réalisées sur la cession de parts sociales sont réduites. Par exemple, après 22 ans de détention, les plus-values immobilières sont exonérées d'impôt sur le revenu.

Les apports en capital social peuvent également être optimisés dans une SCI. Par exemple, un apport en numéraire ou en nature (bien immobilier) permet de bénéficier de réductions fiscales spécifiques.

Investir dans une SCI pour pouvoir transmettre facilement son patrimoine immobilier

En investissant dans une SCI, vous pouvez facilement transmettre votre patrimoine immobilier. Mais comment ? 

La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier

La transmission de patrimoine se fait de façon simple si vous investissez dans une SCI. En répartissant les parts sociales entre les héritiers, vous pouvez éviter les conflits entre eux. Vous facilitez aussi la gestion des biens. 

Par exemple, un parent peut transmettre progressivement ses parts sociales à ses enfants, tout en conservant le contrôle de la société.

Les droits de succession sont également optimisés dans une SCI. En effet, la valorisation des parts sociales prend en compte la décote pour indivision. Cela réduit l'assiette taxable.

La protection du patrimoine personnel

La SCI protège le patrimoine personnel des associés. Si les associés rencontrent des difficultés financières, seuls les biens de la SCI peuvent être saisis. Le patrimoine personnel des associés n’est pas concerné par cette saisie. Cela offre une sécurité supplémentaire pour les investisseurs.

Investir dans une SCI pour une gestion optimisée

La SCI est très appréciée, car elle permet une gestion optimisée des biens immobiliers.

La flexibilité de la Gestion

La SCI offre une grande flexibilité en termes de gestion. Les statuts de la société peuvent être rédigés de manière à répartir les parts sociales en fonction des avis et des souhaits des associés. 

Par exemple, un associé peut détenir une part majoritaire pour garder le contrôle de la SCI. Les autres associés en revanche peuvent choisir de ne détenir que des parts minoritaires.

La simplification des processus administratifs

La création et la gestion d'une SCI sont simples et accessibles. Par rapport aux autres placements, les démarches administratives à réaliser ne sont pas très compliquées. Vous devez tout simplement rédiger des statuts, faire un dépôt du capital social et immatriculer le SCI au registre du commerce et des sociétés. Les obligations comptables sont également allégées par rapport à d'autres formes de sociétés.

Quels sont les avantages de la SCI pour l'investissement locatif ?

La SCI est aussi avantageuse pour l'investissement locatif, car elle permet de mutualiser les ressources financières et d'optimiser l'achat immobilier. De plus, les apports en capital social dans une SCI peuvent être effectués en numéraire ou en nature. Cela permet de faciliter le financement des projets immobiliers. 

À noter que la SCI peut souscrire des emprunts pour financer ses acquisitions. Cela offre une grande flexibilité financière.

Quelles sont les démarches et les étapes à suivre pour créer une SCI ?

Les associés d'une SCI familiale discutant de la gestion de leur société autour d'une table.

Alors, vous vous êtes décidé à investir dans une SCI ? Voici les démarches et les étapes à suivre.

Étape 1 : définir l’objet social de la SCI

Avant de créer la SCI, vous devez définir clairement l’objet social de la SCI. En effet, l’objet social de la SCI doit être mentionné dans les statuts. Il peut s’agir de la gestion, de l’acquisition, de la location ou de la vente de biens immobiliers.

Étape 2 : choisir le nom et le siège social

Le nom de la SCI doit être unique. Il ne doit pas prêter à confusion avec d'autres entreprises. Le siège social, quant à lui, est l’adresse administrative de la SCI. Il peut être le domicile de l’un des associés.

Étape 3 : rédiger les statuts

Les statuts de la SCI sont rédigés à la main. Ils doivent inclure les éléments suivants dont :

  • La dénomination sociale
     

  • L’objet social
     

  • L’adresse du siège social
     

  • La durée de la société (maximum 99 ans)
     

  • Le montant du capital social et sa répartition entre les associés
     

  • Les modalités de fonctionnement et de gestion de la SCI. Pour mener à bien cette étape, nous vous conseillons de faire appel à un notaire ou à un avocat. Ainsi, vous éviterez les faux-pas.
     

Étape 4 : constituer le capital social

Le capital social peut être composé d’apports en numéraire (argent) et/ou d’apports en nature (biens immobiliers). Les apports déterminent la répartition des parts sociales entre les différents associés de la SCI.

Étape 5 : nommer le gérant

Une SCI doit avoir un gérant. Le gérant est désigné dans les statuts ou par un acte séparé. Le gérant peut être un des associés de la SCI ou une personne extérieure. Le gérant est responsable de la gestion quotidienne de la SCI.

Étape 6 : publier une annonce légale

Une annonce légale de constitution de la SCI doit être publiée dans un journal habilité. Cette annonce doit contenir des informations liées à la société telles que la dénomination sociale, la forme juridique, le capital social, l’adresse du siège social, l’objet social et l’identité du gérant.

Étape 7 : déposer le dossier de création au Centre de Formalités des Entreprises (CFE)

Le dossier de création de votre SCI est à déposer au CFE. Vous mettre dans ce dossier : 

  • Les statuts signés
     

  • L’acte de nomination du gérant
     

  • Une attestation de dépôt des fonds (pour les apports en numéraire)
     

  • La preuve de publication de l’annonce légale
     

  • Un formulaire M0 dûment rempli
     

  • Une copie de la pièce d’identité du gérant
     

  • Une déclaration de non-condamnation du gérant
     

Étape 8 : obtenir l’immatriculation de la SCI

Le CFE transmet le dossier au greffe du Tribunal de commerce. C’est ce dernier qui procède à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Une fois la SCI investissement locatif immatriculée, un extrait Kbis vous est délivré. C’est l’extrait Kbis qui officialise la création de la SCI.

Avantage SCI : ce qu'il faut retenir

L'avantage de la SCI réside dans sa capacité à offrir aux investisseurs des bénéfices significatifs en matière de fiscalité, de gestion du patrimoine et de protection des biens personnels. En suivant les étapes précises pour créer une SCI, de la définition de l’objet social à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les investisseurs peuvent structurer efficacement leurs projets d'investissement immobilier. Que ce soit pour la transmission du patrimoine ou l’optimisation des revenus locatifs, la SCI est une solution sécurisée et fiscalement avantageuse.

Pour un projet réussi, notre équipe d'experts est à votre disposition. Nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet, de la création de la SCI à la gestion quotidienne de vos biens immobiliers. Profitez de notre expertise pour optimiser vos investissements et sécuriser votre patrimoine. Contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation personnalisée et découvrez comment nous pouvons vous aider à réaliser vos objectifs immobiliers avec succès.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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