Plus-value immobilière et succession : faut-il payer une taxe ?

Recevoir un patrimoine immobilier à la suite du décès d'un proche est une étape de vie complexe, mêlant émotionnel et impératifs administratifs. Au-delà des droits de succession, une question fiscale majeure hante souvent les héritiers : allez-vous être taxé sur la prise de valeur du bien entre le moment où le défunt l'a acheté et le jour où vous décidez de le vendre ? La réponse courte est plutôt rassurante, mais elle cache des subtilités techniques indispensables pour protéger votre patrimoine. Comprendre les mécanismes de la plus-value immobilière et succession permet d'éviter des erreurs de calcul qui pourraient lourdement impacter votre rentabilité nette après revente.

Le principe de l'exonération de la plus-value lors d'une succession

Le système fiscal français prévoit un mécanisme particulièrement avantageux pour les transmissions à titre gratuit. Contrairement à une vente classique entre un vendeur et un acquéreur, le transfert de propriété par décès n'est pas considéré comme une transaction génératrice de revenus imposables au titre des plus-values pour le défunt. C'est ce qu'on appelle la « purge » de la plus-value. Ce dispositif constitue une véritable aubaine pour la gestion de votre héritage plus-value immobilière, car il remet les compteurs à zéro sur le plan fiscal.

Pourquoi la transmission par décès efface-t-elle la plus-value latente ?

Lorsqu'un propriétaire décède, le bien immobilier entre dans l'actif successoral. Si ce propriétaire avait acheté son appartement 100 000 € il y a trente ans et qu'il en vaut 400 000 € aujourd'hui, il existe une plus-value latente de 300 000 €. Dans le cadre d'une vente normale, l'impôt serait dû. Cependant, la loi considère que la succession plus-value immobilière n'est pas une réalisation de profit. L'administration fiscale "efface" purement et simplement ce gain passé. Les héritiers ne sont donc pas redevables de l'impôt sur l'accroissement de valeur ayant eu lieu durant toute la période où le défunt était propriétaire.

Cette règle est fondamentale pour les investisseurs locatifs et les propriétaires de résidences secondaires. Elle permet de transmettre un capital immobilier sans que celui-ci ne soit amputé d'une taxe sur la valorisation historique au moment du transfert. Cela ne signifie pas que tout est gratuit - les droits de succession s'appliquent toujours - mais l'assiette fiscale est assainie. Vous repartez sur une base saine pour votre future gestion patrimoniale.

La valeur vénale au jour du décès : le nouveau point de départ fiscal

Le point de bascule de votre fiscalité future réside dans la valeur vénale déclarée au moment du décès. Cette estimation, inscrite dans la déclaration de succession déposée chez le notaire, devient officiellement votre nouveau prix d'acquisition. C'est ici que se joue la rentabilité de votre opération si vous envisagez de vendre le bien ultérieurement. Si le bien est estimé à 400 000 € dans la succession, ce montant servira de référence pour calculer une éventuelle plus value sur héritage immobilier lors de votre propre revente.

Il est conseillé de ne pas sous-évaluer le bien dans la déclaration de succession sous prétexte de vouloir réduire les droits de mutation. Une sous-évaluation initiale pourrait créer mécaniquement une plus-value artificielle et lourdement taxée si vous vendez le bien peu de temps après pour son prix de marché réel. Vérifier sa situation fiscale dès l'ouverture de la succession est donc une étape de conseil indispensable.

Dans quels cas devez-vous payer une plus-value après un héritage ?

L'exonération totale n'est pas éternelle. Si la transmission elle-même ne génère pas d'impôt sur le gain, la période qui suit l'ouverture de la succession est, elle, soumise aux règles de droit commun. En tant qu'héritier, vous devenez le nouveau propriétaire et, à ce titre, toute hausse de la valeur de marché constatée entre le jour du décès et le jour de la signature de l'acte authentique de vente sera imposable. C'est la plus value immobilière héritage au sens strict du terme.

La revente du bien par les héritiers : le calcul du prix de cession

Le calcul devient effectif dès que vous signez un compromis de vente à un prix supérieur à la valeur déclarée dans l'acte de succession. Prenons un exemple concret :

• Valeur déclarée lors du décès (janvier 2024) : 250 000 €

• Prix de vente finale (juin 2025) : 280 000 €

• Succession et plus value immobilière brute : 30 000 €

Sur ces 30 000 €, vous devrez vous acquitter de l'impôt sur le revenu (19 %) et des prélèvements sociaux (17,2 %), soit un taux global de 36,2 %, hors abattements. La question de savoir s'il faut payer une plus-value si on vend dépend donc exclusivement de la fluctuation du marché local et de votre rapidité à arbitrer le bien. Si vous vendez au prix exact de l'estimation notariale, la plus-value est nulle, et l'impôt l'est tout autant.

Le délai entre le partage successoral et la mise en vente

Le temps joue un rôle ambivalent dans la gestion de votre plus value immobilière et succession. Un délai court entre le décès et la vente limite généralement le risque d'une hausse significative des prix de l'immobilier, réduisant ainsi l'assiette taxable. À l'inverse, si vous conservez le bien plusieurs années en indivision ou après un partage, le marché peut évoluer.

Il arrive souvent que des travaux de rénovation soient entrepris par les héritiers pour valoriser le patrimoine avant la mise en vente. Cette stratégie est pertinente mais doit être documentée. Tout délai important impose une vigilance accrue sur l'évolution des prix au mètre carré dans votre secteur géographique. Pour éviter les mauvaises surprises, utiliser un simulateur plus value immobilière suite succession peut vous aider à anticiper le cash-flow réel que vous récupérerez après passage chez le notaire.

Comment calculer le montant de la plus-value immobilière héritée ?

Le calcul ne se résume pas à une simple soustraction entre le prix de vente et la valeur de succession. Le fisc autorise certains ajustements qui viennent gonfler artificiellement votre "prix d'acquisition", réduisant ainsi mécaniquement le montant de la plus value immobilière héritage imposable. C'est une mécanique de précision qui demande de conserver chaque justificatif.

Déterminer la valeur d'acquisition réelle (frais de succession inclus)

Pour l'administration, votre prix d'acquisition n'est pas seulement la valeur vénale du bien. Vous avez le droit d'y ajouter les frais de succession que vous avez réellement payés pour ce bien précis :

• Les droits de mutation à titre gratuit (DMTG) : la quote-part des impôts payés sur le bien immobilier lors de la succession vient s'ajouter à la valeur d'origine.

• Les frais d'acte : les émoluments du notaire liés à l'attestation de propriété immobilière.

En intégrant ces coûts, vous augmentez votre prix de base. Par exemple, pour un bien estimé à 200 000 € avec 15 000 € de droits et frais associés, votre coût d'acquisition fiscal devient 215 000 €. Si vous revendez 220 000 €, votre base taxable n'est plus que de 5 000 € au lieu de 20 000 €. C'est un levier d'optimisation majeur pour votre héritage plus value immobilière.

Intégrer le montant des travaux et les frais de notaire

Au-delà des frais liés au décès, vous pouvez déduire les dépenses engagées pour l'amélioration du bien. Attention toutefois à la nature des travaux : seules les dépenses d'agrandissement, de reconstruction ou d'amélioration (si elles n'ont pas déjà été déduites au titre des revenus fonciers pour un investissement locatif) sont prises en compte. Les dépenses d'entretien courant et de réparation sont exclues.

Type de frais	Éligibilité à la déduction	Justificatif requis
Droits de succession proratisés	Oui	Déclaration de succession
Frais de notaire (Attestation)	Oui	Facture du notaire
Travaux d'amélioration (héritiers)	Oui	Factures d'entreprises (TVA incluse)
Travaux faits par soi-même	Non (uniquement matériaux)	Factures d'achat de matériaux
Diagnostic de performance énergétique	Oui (frais de cession)	Facture du diagnostiqueur

 

Il est vivement conseillé de vérifier sa situation fiscale avant de valider le prix de vente définitif, car certains forfaits (comme le forfait travaux de 15 % après 5 ans de détention) peuvent s'appliquer, même dans le cadre d'une succession plus value immobilière.

Les abattements pour durée de détention sur un bien succédé

Comme pour n'importe quel propriétaire, les héritiers bénéficient d'un abattement pour durée de détention. Cependant, une erreur classique consiste à croire que l'on récupère l'ancienneté du défunt. Ce n'est pas le cas. Le compteur de la durée de détention pour le calcul de la plus value immobilière et succession démarre au jour du décès de l'ancien propriétaire.

Calculer l'exonération progressive de l'impôt sur le revenu

L'impôt sur le revenu (taux de 19 %) fait l'objet d'un abattement qui commence à s'appliquer à partir de la 6ème année de détention par l'héritier.

• De la 6ème à la 21ème année : 6 % d'abattement par an.

• La 22ème année : 4 % d'abattement.

  Au bout de 22 ans de détention personnelle, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée. Pour les héritiers qui décident de conserver le bien dans un but patrimonial à long terme, c'est un paramètre essentiel de la stratégie de sortie.

Atteindre l'exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans

Le calendrier des prélèvements sociaux (17,2 %) est plus long et moins généreux dans les premières années. L'abattement ne commence également qu'à la 6ème année, mais avec un rythme différent :

• 1,65 % par an entre la 6ème et la 21ème année.

• 1,60 % pour la 22ème année.

• 9 % par an entre la 23ème et la 30ème année.

Il faut donc attendre 30 ans de détention après le décès pour ne plus payer un centime de prélèvements sociaux sur la plus value sur héritage immobilier. Ce décalage entre les deux types de taxes explique pourquoi, même après 25 ans, une petite fraction de taxe peut encore être réclamée. L'utilisation d'un simulateur plus value immobilière suite succession est alors le meilleur moyen de visualiser cette dégressivité fiscale.

Stratégies pour optimiser la fiscalité lors de la revente du bien

L'anticipation est la clé pour ne pas subir la fiscalité. Entre le moment où le notaire prépare les actes et le moment où vous mettez le bien sur le marché, plusieurs leviers peuvent être activés pour réduire, voire annuler, l'impact de l'héritage sur la plus value immobilière.

L'importance d'une évaluation juste dans la déclaration de succession

Beaucoup d'héritiers tentent de minimiser la valeur du bien dans la déclaration de succession pour payer moins de droits. C'est souvent un calcul à courte vue, surtout si vous n'êtes pas en ligne directe (neveux, tiers) où les droits sont élevés, mais que vous prévoyez de vendre rapidement.

Si vous déclarez un bien à 150 000 € alors qu'il en vaut 200 000 €, vous économisez certes sur les droits de succession, mais vous créez une plus value immobilière héritage immédiate de 50 000 € lors de la vente. Or, le taux de la plus-value (36,2 %) est parfois bien supérieur au taux effectif des droits de succession, notamment après abattements parent-enfant. Une estimation "au prix de marché haut" est souvent la stratégie la plus protectrice pour l'avenir.

Utiliser l'exonération au titre de la résidence principale de l'héritier

Si l'un des héritiers occupe le bien à titre de résidence principale au moment de la vente, sa quote-part de la plus-value peut être totalement exonérée. Cette situation est fréquente lors d'un décès où l'un des enfants vivait déjà avec le parent défunt. Voici ce qu'il faut retenir :

• Conditions : le bien doit constituer la résidence habituelle et effective au jour de la cession.

• Avantage : suppression totale de l'impôt et des prélèvements sociaux sur la part de cet héritier.

Cette règle s'applique également si vous utilisez le prix de vente d'une résidence secondaire héritée pour acheter votre première résidence principale (sous conditions de ne pas avoir été propriétaire de votre logement dans les 4 ans précédents). C'est un point technique majeur à valider avec votre conseiller pour optimiser votre succession et plus value immobilière.

Cas particuliers : démembrement de propriété et investissement locatif

La situation se corse lorsque la propriété n'est pas pleine et entière. Dans de nombreuses successions, le conjoint survivant conserve l'usufruit du bien, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Cette configuration impacte directement le calcul de la plus value immobilière et succession.

Plus-value et succession en présence d'un usufruitier

En cas de vente d'un bien démembré, le prix de vente est réparti entre l'usufruitier et les nus-propriétaires selon un barème fiscal (article 669 du CGI) basé sur l'âge de l'usufruitier. Ainsi : 

• Chaque partie calcule sa propre plus-value.

• Pour les nus-propriétaires, le prix d'acquisition est la valeur de la nue-propriété au jour du décès.

• L'usufruitier bénéficie souvent d'abattements liés à sa propre durée de détention si le démembrement est ancien.

Il est possible de reporter l'imposition en utilisant une clause de quasi-usufruit sur le prix de vente, mais cela nécessite une convention de quasi-usufruit enregistrée. Avant d'engager une telle vente, il est impératif de vérifier sa situation fiscale pour comprendre la répartition nette des fonds.

Spécificités pour les biens immobiliers détenus via une SCI

Si le défunt possédait des parts de Société Civile Immobilière (SCI), ce ne sont pas les immeubles que vous recevez, mais des parts sociales. La plus value immobilière héritage suit alors des règles légèrement différentes.

Lors de la revente des parts par les héritiers, la valeur d'acquisition est celle retenue pour le calcul des droits de succession. Cependant, si la SCI vend l'immeuble elle-même, le calcul de la plus-value se fait au niveau de la société. Si la SCI est à l'impôt sur le revenu (IR), les associés (héritiers) sont imposés personnellement sur leur quote-part de plus-value, avec les abattements pour durée de détention classiques. La détention via SCI n'annule pas la purge de la plus-value au décès, elle la déplace simplement sur la valeur des titres sociaux.

La gestion d'un patrimoine hérité demande une vision à 360 degrés. Entre la purge fiscale initiale et les prélèvements futurs, chaque décision compte pour maximiser l'actif net qui vous reviendra.

L’exonération de la plus-value en succession : un droit à connaître

La gestion de la plus-value immobilière lors d'une succession peut être complexe, mais elle offre des opportunités pour optimiser votre fiscalité. La clé est d’anticiper la revente en tenant compte de la base fiscale au moment du décès, de la valeur vénale du bien, et des éventuels frais associés. L'optimisation passe par une évaluation précise du bien, une gestion rigoureuse des travaux effectués, et la mise en place de stratégies adaptées aux spécificités de chaque situation. En anticipant, vous pouvez réduire l'impact fiscal et maximiser votre rentabilité.

Pour éviter toute mauvaise surprise fiscale et optimiser la gestion de votre patrimoine, vérifiez votre situation fiscale dès l’ouverture de la succession avec un conseiller spécialisé.

FAQ : 1. Faut-il payer des impôts sur la plus-value immobilière si je garde le bien hérité pendant plusieurs années ?

Non, tant que vous ne vendez pas le bien, il n'y a pas d'impôt sur la plus-value. Les impôts ne sont dus que lors de la revente du bien, une fois que vous réalisez un gain en fonction de la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée lors de la succession.

2. Que se passe-t-il si je vends le bien immédiatement après l'héritage ?

Si vous vendez le bien rapidement après l'héritage, la plus-value est calculée sur la différence entre la valeur vénale au moment du décès et le prix de vente. Toutefois, la plus-value sera faible ou nulle si le prix de vente est proche de la valeur estimée dans la déclaration de succession.

3. Est-ce que les travaux réalisés après l'héritage sont pris en compte pour le calcul de la plus-value ?

Oui, les travaux d'amélioration ou de rénovation réalisés après l'héritage peuvent être pris en compte pour augmenter votre prix d'acquisition et réduire ainsi la plus-value imposable. Cependant, seuls les travaux d'agrandissement ou d'amélioration sont éligibles, et vous devrez garder les factures pour justifier ces dépenses.

4. Si je suis héritier d'une SCI, comment la plus-value est-elle calculée ?

Si le défunt possédait des parts de SCI, la plus-value sera calculée au niveau de la société lors de la revente de l’immeuble. Cependant, si vous vendez les parts de SCI, la plus-value sera calculée en fonction de la différence entre le prix d'achat des parts et leur valeur actuelle.

5. Quels sont les risques d'une sous-évaluation du bien immobilier dans la déclaration de succession ?

Sous-évaluer un bien immobilier dans la déclaration de succession peut sembler avantageux pour réduire les droits de succession, mais cela crée une plus-value fiscale importante lors de la vente du bien. Cela peut entraîner un impôt élevé, parfois supérieur aux droits de succession économisés.