Comment calculer une plus-value immobilière ?

En investissement locatif, la plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la revente d’un logement. En théorie, elle correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession du bien. Toutefois, différents frais et charges sont pris en compte dans le calcul de la plus-value. Au niveau fiscal, ce revenu immobilier fait partie des bénéfices imposables. Toutefois, son imposition varie en fonction de la durée de détention du bien immobilier, des profils du vendeur et de l’acheteur, et de la nature de la résidence (objet de la vente). Comment bien calculer la plus-value immobilière ? Quelle fiscalité appliquer ? Est-ce possible de s’en exonérer ? Dans cet article, vous allez découvrir tous les détails sur la plus-value immobilière.

Calcul de la plus-value brute

Comment procéder au calcul de la plus-value brute ? En principe, celle-ci correspond au résultat de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession.

Détermination du prix de cession

Le prix de cession ou le prix de vente s’obtient en tenant compte de certaines charges.

La majoration du prix de cession

Lors de son calcul, vous devez vous appuyer sur le prix réel de vente contenu dans l’acte authentique signé par le notaire. Par ailleurs, certaines charges sont à ajouter au prix de cession.

D’une part, le prix de vente est majoré par la taxe de publicité foncière ou les indemnités d’enregistrement prélevées lors de la transaction. Il s’agit communément des DMTO (Droits de mutation à titre onéreux), souvent considérés comme les frais de notaire. Concrètement, ce sont des impôts servant à couvrir les différentes instances publiques. Par ailleurs, l’achat immobilier nécessite le paiement de :

• pour le département : un taux de 3,80 % à 4,50 % ;
• pour la commune : un taux de 1,20 % ;
• du département à l’État : un taux de 2,37 % du montant perçu par le département.

Effectivement, le prix de vente d’un bien immobilier ancien est majoré par un impôt pouvant s'élever jusqu'à 5,81 %, contre seulement 0,715 % pour un bien immobilier neuf.

D’autre part, en plus de la fiscalité, l’acheteur doit également s’acquitter des charges supplémentaires citées dans l’acte authentique signé par le notaire. Le coût y afférent s’ajoute également au prix de vente. Effectivement, l’acquéreur est soumis à la taxe foncière (ou taxe d’habitation), le coût d’une construction d’un mur séparateur et l’indemnité d’éviction versée au locataire dès qu’il décide de le déloger.

La minoration du prix de cession

Par ailleurs, il existe également des charges que le vendeur doit supporter lors du processus de vente, et qui sont ainsi déductibles du prix de cession. D'une part, il s'agit de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée). D’autre part, les frais suivants sont à déduire du prix de vente :

• les honoraires d’une agence immobilière ;
• les frais de diagnostics exigés par la loi avant de vendre le logement ;
• les indemnités d’éviction à la charge du vendeur et versée au locataire ;
• la rémunération de l’architecte sollicité pour l’instruction d’un permis de construire ;
• les coûts de mainlevée d’hypothèque.

​​​​​​​Néanmoins, ces frais ne sont pas déduits si le vendeur dispose des justificatifs des montants joints à une demande de l’administration fiscale.

Détermination du prix d’acquisition

Là aussi, plusieurs paramètres sont à considérer.

Les frais d’achat ou de transmission si obtention à titre gratuit

Dans le cas où le logement a été acquis à titre gratuit, suite à un héritage ou une donation, le calcul de la plus-value se fait selon sa valeur vénale. De ce fait, viennent s'ajouter au prix d’achat :

• les frais d’acte de transmission et de déclaration, y compris les indemnités de notaire ;
• les droits de succession ou de donation (selon la situation).

​​​​​​​Attention, seules les dépenses effectivement supportées par l’héritier ou le donataire sont prises en compte dans le calcul.

Par ailleurs, dès lors que le bien a été acheté par son propriétaire, le prix d’achat correspond à celui inscrit dans l’acte authentique de vente. Dans ce cas, le prix d’acquisition est majoré soit par l’application du montant forfaitaire de 7,5 % du coût d’achat, soit par la prise en compte de certaines charges.

Le taux forfaitaire de 7,5 % s'applique si le vendeur ne dispose pas du montant réel des frais et charges. Dans le cas contraire, les droits d’enregistrement et la TVA, les frais d’agence immobilière et les honoraires du notaire sont pris en compte.

Les travaux

En ce qui concerne les travaux réalisés pendant la durée de détention du bien, certains d’entre eux entrent dans le calcul de la plus-value.

En effet, tout propriétaire souhaitant vendre son bien après la cinquième année de détention peut majorer le prix d’achat de 15 % en contrepartie des travaux réalisés. Ce taux forfaitaire est applicable indépendamment de la déclaration desdits travaux.

Par ailleurs, si le propriétaire est en mesure de justifier les dépenses afférentes aux travaux, il peut les revendiquer auprès du fisc. En vertu de l’article 150 VB du CGI, les charges des travaux de construction, de rénovation, d’agrandissement ou de surélévation apportées sur le bien sont majorées au prix d’achat. C’est notamment le cas si elles ne sont pas prises en compte dans la détermination de l’impôt sur le revenu.

Calcul de la plus-value imposable et sa fiscalité

Aussi appelé la plus-value nette, le bénéfice imposable lors de la vente d’un bien correspond à la différence entre la plus-value brute et l’abattement fiscal applicable.

Les abattements selon la durée de détention

En matière d’imposition, les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

La base imposable de la plus-value s’élève à 19 % de son montant total. Néanmoins, selon la durée de détention, un taux d’abattement fiscal vient diminuer votre impôt. En effet, vous bénéficierez d’un abattement de 6 % par an à partir de la 6e année jusqu’à la 21e année de détention de votre bien. Au-delà de la 22e année de durée de détention, vous profiterez de l’exonération de votre plus-value à l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, le taux de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière s’élève actuellement à 17,2 %. Tout comme l’impôt sur le revenu, un abattement de 1,65 % par an sera appliqué de la 6e année à la 21e année de détention. À la 22e année d’obtention, la réduction fiscale sera de 1,60 %. Au-delà, elle sera de 9 %. L’exonération des prélèvements sociaux aura lieu si la durée de détention atteint les 30 ans.

Les abattements exceptionnels et temporaires sur les plus-values immobilières

Toutefois, il existe des exceptions sur l’abattement fiscal des plus-values réalisées lors de la vente de votre patrimoine. C’est notamment le cas pour les ventes des logements bâtis ou des terrains à bâtir se trouvant dans les régions tendues. Concrètement, des abattements de 70 % à 85 % sont applicables dès que votre patrimoine se localise en zones A et A bis. Il s'agit de secteurs dans lesquels l’offre est insuffisante face à la demande. Ces règles concernent aussi bien l’impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux.

Exonération des plus-values immobilières

Outre la durée de détention, certains paramètres peuvent favoriser l’exonération de la plus-value.

Les exonérations liées aux profils du vendeur et de l’acheteur

Tout vendeur étant titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion peut être exonéré sur sa plus-value dès que son revenu fiscal est inférieur à 10 708 euros. C’est aussi le cas si le propriétaire réside dans un établissement social ou médicosocial accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés. Dans ce cas, il doit disposer d’un revenu fiscal inférieur à 25 180 euros. Également, un vendeur non résident en France bénéficie de l’exonération de la plus-value.

Côté acheteur, ce dernier est exonéré de l’imposition sur la plus-value s’il s’agit d’un organisme chargé d’une résidence sociale. C’est également le cas si le bien acquis est exproprié ou cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement.

Les exonérations liées à l’usage du patrimoine immobilier

En France, les situations suivantes sont exonérées de l'imposition sur les plus-values.

La vente d’une résidence principale

La plus-value réalisée en cas de vente de votre résidence principale est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

La première vente d’un bien autre que la résidence principale

Lors de la première vente d’un bien autre que votre résidence principale, vous profiterez de l’exonération de la plus-value.

C’est notamment le cas si vous n’avez pas été propriétaire, directement ou par personne interposée, de votre résidence principale pendant quatre ans avant la cession. Il est également obligatoire que l'argent que vous touchiez grâce à la vente soit employé dans l’acquisition ou la construction de votre habitation principale. De ce fait, l’exonération se fait à hauteur du budget employé, et l’activité doit être achevée au maximum 24 mois à compter du jour de la vente.

Par ailleurs, les plus-values immobilières sont exonérées de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux si le prix de cession est inférieur à 15 000 euros.