Tensiomètre locatif : son rôle et son fonctionnement

Si vous vous lancez dans l’investissement immobilier, c’est que vous cherchez à en dégager des revenus complémentaires. Ainsi, pour pouvoir profiter d’un taux de rendement élevé, rien ne doit être laissé au hasard. Avant de sélectionner l’emplacement et le type de bien dans lequel investir, une analyse poussée du marché et une étude minutieuse de la concurrence s’impose. La connaissance de ces données peut évidemment prendre beaucoup de temps. C’est pourquoi le tensiomètre locatif a été inventé. Vous envisagez d’investir dans la pierre ? Vous voulez évaluer s’il est facile de trouver un locataire dans la ville où vous souhaitez réaliser votre projet ? Le tensiomètre locatif est l’outil idéal qui va vous aider à prendre la bonne décision. Découvrez les détails dans cet article.

Qu’est-ce que le tensiomètre locatif ?

Le tensiomètre locatif est un simulateur en ligne. Tout comme le laisse sous-entendre son nom, il s’agit d’un outil servant à analyser la tension locative d’un lieu donné. Cette démarche intéresse plus particulièrement les investisseurs pour qui la sélection d’une ville possédant un marché locatif propice est primordiale. Cependant, l'analyse de la tension locative s’adresse également à :

  • un propriétaire à la recherche d’un logement à louer dans l’endroit idéal ;
  • un particulier voulant trouver la location parfaite ;
  • les organismes HLM (Habitation à loyer modéré) pour mieux conseiller leurs clients ;
  • les collectivités territoriales désirant maîtriser le parc locatif ;
  • les institutions gouvernementales : pour analyser la tension locative afin de mettre en place les mesures appropriées (par exemple, construction de nouveaux logements). 


La mesure de la tension locative peut être effectuée au niveau du marché global de l’endroit en question. Elle peut aussi se faire au niveau de chaque type de bien immobilier (appartement ou maison).

Pourquoi utiliser un tensiomètre locatif ?

Le tensiomètre locatif est l'indicateur par excellence qui sert de boussole à tous les investisseurs. Nous vous détaillons le rôle de cet outil dans le cadre de la réalisation de votre projet immobilier.

Quel est le rôle du tensiomètre locatif

Investir dans la pierre, ce n’est pas jouer à la loterie. Avant de vous lancer, vous devez étudier méticuleusement le marché immobilier. Si vous avez déjà sélectionné le lieu où réaliser votre investissement, il faudra alors vous renseigner sur la tension locative du secteur. Et si vous avez des difficultés à trouver l’emplacement idéal pour investir à moindre risque, il est nécessaire de comparer le marché locatif de plusieurs villes.

Effectivement, afin d’optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier, il est primordial de limiter les risques, notamment la vacance locative et les impayés. Vous devez donc vous assurer que votre bien (studio, maison ou appartement) trouve rapidement preneur. Si la zone géographique constitue un facteur crucial pour séduire les locataires, la tension locative est également un critère déterminant. C’est là toute l’importance de recourir à un outil comme le tensiomètre locatif.

Comprendre les implications de la tension locative

Afin de dénicher le logement parfait pour votre projet immobilier locatif en France, il faudra d’abord trouver la ville et le quartier où investir. Pour cela, vous devrez connaître non seulement le prix à l’achat et à la location, mais aussi la tension locative.

Une ville avec un marché locatif dit "tendu" répond à deux conditions précises :

  • la demande locative est plus importante que l’offre ;
  • il est plus facile de trouver un locataire lors de la mise sur le marché du bien immobilier et dans le cadre de la relocation. 


​​​​​​​Par exemple, dans les zones tendues comme les villes universitaires, le flux constant des étudiants simplifie grandement la recherche de locataires.

Par contre, si l’offre excède la demande, il ne sera pas facile de trouver un locataire. Le bien immobilier peut alors être vide pendant plusieurs mois. Forcément, cela impactera de façon considérable votre taux de rendement théorique prévisionnel. Ce dernier peut, par exemple, être divisé par deux.

tension-locative

Comment fonctionne le tensiomètre locatif ?

Le tensiomètre locatif mesure donc le rapport entre la demande et l’offre locative du marché immobilier d’un lieu donné.

Les critères à considérer pour l’évaluation du tensiomètre locatif

Le tensiomètre locatif s’apprécie selon deux éléments essentiels, à savoir :

  • la facilité à trouver un locataire ou un logement en location ;
  • le budget des locataires par référence au prix de la location pratiqué. 


​​​​​​​Ces deux critères permettent de comparer l’offre de logement vis-à-vis du budget des locataires. Vous pourrez ainsi déterminer si une zone est tendue ou non.

Toutefois, ce n’est pas aussi simple que ça. D’autres éléments entrent également en ligne de compte. Entre autres, dans l’offre, il est essentiel de distinguer la localisation, la surface du logement et le nombre de biens disponibles à la location. Par ailleurs, afin d’anticiper toute anomalie due à la périodicité et aux saisons, l’outil étudie les données sur 12 mois. Il prend aussi en compte les fluctuations du marché. Effectivement, chaque région, ville, arrondissement, quartier ou même chaque rue possède ses propres particularités qui jouent sur sa tension locative.

La typologie de logement figure également parmi les critères de calcul. L’outil vous demande d’ailleurs d’indiquer ou non un type de logement (chambre, studio, appartement T1, T2, T3, T4, T5+, grande maison ou petite maison). En effet, les besoins et les préférences des locataires ne sont pas les mêmes.

Les composantes du tensiomètre locatif

Deux composantes entrent donc en ligne de compte pour l’évaluation de la tension locative d’un lieu. Ce sont l’offre locative et les loyers d'une part, et la demande locative et le budget moyen des locataires d'autre part.

L’offre locative et le loyer pratiqué

Pour évaluer la tension locative d’une ville, l’offre locative est une donnée primordiale. Cette dernière désigne l'ensemble des logements proposés sur le marché locatif. En effet, elle regroupe les différentes typologies de logement.

Le prix moyen de la location des biens immobiliers disponibles est l’un des critères qui va de pair avec l’offre. Il dépend grandement de l’attractivité du lieu. Effectivement, plus ce dernier est convoité, plus la demande sera importante et plus le prix de la location augmentera. Les facteurs de l’attractivité d’une ville sont nombreux. Il s’agit, entre autres, des activités culturelles, du dynamisme économique, du marché de l’emploi, des commodités, du cadre de vie et des réseaux de transport.

La demande locative et le budget moyen des locataires

La demande locative correspond, quant à elle, au nombre de personnes (physiques ou morales) à la recherche d’un logement à louer. Là aussi, tout se joue sur l’attractivité du lieu. Ville touristique, taille de la population étudiante ou encore bassin d’emploi sont autant de critères qui influent sur la demande locative.

Tout dépend bien évidemment des intérêts de tout un chacun. Par exemple, un étudiant sera à la recherche d'un logement dans une ville universitaire qui propose le cursus qui lui convient. Un retraité optera pour un lieu tranquille où il pourra se reposer en toute sérénité. Une personne en recherche d'emploi privilégiera certainement une ville bénéficiant de la présence de nombreuses entreprises.

La demande varie donc selon la typologie de bien immobilier et la situation de la ville. Par exemple, dans une ville étudiante, les logements de petite surface comme les studios et les appartements deux-pièces sont les plus convoités. En revanche, à la campagne, les grandes maisons, les T3, les T4 ou les T5+ sont les biens les plus recherchés.

En phase avec la demande locative, le budget moyen des locataires est un autre point important à prendre en compte. Ce dernier dépend essentiellement de leurs revenus. En général, la somme dédiée au paiement des loyers représente environ 35 % des revenus de chaque foyer. 

Quelles sont les limites du tensiomètre locatif

Le tensiomètre locatif est un outil incontournable dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier. Il aide les investisseurs à mieux choisir l’emplacement où ils effectueront l'acquisition de leur bien. Toutefois, ce n’est pas un outil complet. En effet, il ne prend pas en compte certains paramètres importants, comme :

  • la proximité avec les commerces, les centres commerciaux, les transports en commun, les écoles, etc. ;
  • le contexte économique de la ville ;
  • le niveau de sécurité du lieu ;
  • les actions et les pouvoirs publics en matière de taxes et de déductions fiscales. 


​​​​​​​Pourtant, ces facteurs peuvent affecter le rendement locatif d’un projet immobilier. En tant qu’investisseur, vous ne devez donc pas vous baser uniquement sur l'analyse de la tension locative au risque de commettre des erreurs.

Par exemple, dans les villes les plus tendues de France (comme Paris), des mesures gouvernementales ont été prises pour accroître l’offre de logements tout en plafonnant le prix de la location. Ces mesures s’accompagnent, certes, d’avantages fiscaux. Toutefois, elles auront un impact négatif sur la performance de votre placement immobilier.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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