Taux de rentabilité : quelle rentabilité pour quel objectif d'investissement ?

Un investissement immobilier, c’est fait pour être rentable. Puis, vous y lancer requiert une mûre réflexion et une véritable analyse. Votre opération immobilière ne doit pas vous faire perdre d’argent, mais vous permettre de faire fructifier un capital. En moyenne, un bénéfice annuel considéré comme un bon investissement est de 4 %. Toutefois, chaque entrepreneur investisseur n’achète pas de la même façon, mais en fonction des buts qu’il souhaite atteindre. La défiscalisation, le rendement élevé et la transmission du patrimoine constituent tous des objectifs immobiliers. À l’aide d’un taux de rentabilité, vous mesurez la performance et le bénéfice procuré par votre projet. Cet article met en exergue la rentabilité espérée de l’investissement dans un bien immobilier locatif. Il aborde également la rentabilité de l’achat d’un bien patrimonial à revendre après 10 ans. 

La rentabilité attendue d’un investissement immobilier locatif

Le marché de l’immobilier est en forte croissance. L’investissement immobilier locatif représente un bon moyen de rentabiliser votre placement. Le rendement se trouve d’ailleurs parmi les critères de sélection d’un projet locatif. Ainsi, l’investissement locatif concentre un taux de rentabilité compris entre 3 % à 8 % en fonction de l’exploitation immobilière.

La rentabilité locative d’un bien peut être optimisée en partie grâce à la possibilité de défiscalisation proposée dans plusieurs dispositifs fiscaux. Toutefois, le calcul du prix des charges déductibles sur le revenu locatif et les diverses déclarations fiscales rendent la gestion locative complexe. Il est donc plus approprié de solliciter les services d’un expert-comptable ou d’une société spécialisée en investissement immobilier. Vous bénéficierez d’une gestion comptable professionnelle ainsi que d’une analyse exacte de la rentabilité de votre projet.

Le rendement locatif brut est l’indicateur de performance universel. Pour tout type d’exploitation, les coûts de délégation et la fiscalité ont un taux unique, propre au bien et commun à tous les investisseurs. Ce rendement locatif concerne essentiellement le revenu locatif rapporté par rapport à son coût total. Quant à la rentabilité locative, celle-ci intègre les revenus locatifs générés par votre bien immobilier et la variation de prix du logement. Dans ce cas, il est question de rentabilité interne. Vous pouvez consulter un exemple de tableau d’analyse pour un investissement locatif afin d’obtenir plus de précisions.

Pour un projet de rendement dont l’objectif consiste à générer un complément de revenus, le rendement locatif net peut être compris entre 5,5 % et 8 %. En ce qui concerne le taux de rentabilité d’un investissement immobilier, vous prenez des risques si votre rendement est supérieur. Cela s’explique notamment avec l’apparition d’une moins-value à la revente ou de possibilités de vacance locative. Pour plus de détails, il est judicieux d’établir le calcul de votre rentabilité locative à l’aide d’un tableau. Cela vous facilitera la tâche. Vous pouvez aussi utiliser les simulateurs en ligne.

L'effet de levier se calcule en mettant en relation le taux de rentabilité de l'actif économique après impôt et le coût de la dette. Par définition, le principe de l’effet de levier est une méthode d’autofinancement permettant d’accroître votre capital à long terme tout en boostant la rentabilité de votre projet. Pour une parfaite analyse de rentabilité sur un investissement immobilier, plusieurs données sont à prendre en compte. Ces informations vous permettent de calculer la profitabilité d’un projet. De nombreuses méthodes existent alors afin de déterminer la rentabilité locative :

  • Le calcul de la rentabilité nette,
  • Le calcul de la rentabilité locative brute.

 

Pour l’obtention d’un résultat optimal, il vous faut étudier minutieusement ce rendement avec le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif. Vous devrez commencer par l’estimation de la rentabilité locative brute qui constitue une mesure financière. Son calcul s’effectue avec la division du loyer annuel par le prix du bien immobilier, en multipliant le résultat total par 100. Cette formule vous permet de connaître le rendement brut annuel de votre entreprise immobilière. Toutefois, le résultat obtenu ne sera pas représentatif de la performance réelle de votre projet.

La rentabilité locative nette permet le calcul du rendement locatif avec précision. Pour investir dans l’immobilier, vous avez besoin de savoir avant de vous lancer combien votre investissement va vous rapporter. De ce fait, ces méthodes existent afin de calculer le montant du rendement de votre placement locatif.

La rentabilité des revenus locatifs, quant à elle, est intégrée dans le calcul du rendement locatif pur. Par définition, ce dernier est le calcul consistant à prendre les valeurs des revenus des loyers et à les diviser par le montant investi. Vous pouvez vous aider d’exemples de tableau Excel pour vous éviter le risque de mauvais calcul. D’un autre côté, faire appel à un comptable constitue aussi un moyen sûr pour minimiser les erreurs de calcul lors de l’étude de la rentabilité de votre projet.

Dans le cadre d’un investissement locatif, le taux de rendement ou de rentabilité n’est pas le seul élément à prendre en considération. En effet, vous devez également être attentif quant aux choix de la ville et du quartier où investir. Cela vous est utile afin que le bien ne perde pas en valeur locative ou de revente. Si vous voulez obtenir une rentabilité très correcte, les secteurs les plus prisés seront une source de rendement sûr. Une augmentation des loyers ou le fait de faire une potentielle plus-value à la revente reste possible dans ces zones, ce qui est intéressant. Cela concerne surtout les biens anciens nécessitant des travaux de rénovation.

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La rentabilité espérée de l’achat d’un bien patrimonial à revendre après 10 ans

Le marché immobilier connaît une croissance d'activité depuis le début de l'année. En conséquence, la vente de biens après 10 ans générerait des gains importants. La vente d’un bien après cette période sera certainement une potentielle source de plus-value puisque le prix d’achat devient plus élevé. Grâce aux valeurs marchandes constatées chaque année et à la construction à grande échelle de bâtiments, les investisseurs en quête de rentabilité prolifèrent.

En termes d’investissement immobilier, un bien acheté peut générer une plus-value après rénovation. Il s’agira d’un rendement patrimonial. Certains entrepreneurs vont donc investir dans la pierre sans mettre en location leur bien immobilier. Dans ce cas, ils sont considérés exclusivement comme étant des investisseurs patrimoniaux à la recherche de rendement.

Le profit réside ici dans l'éventuelle plus-value à la revente. En effet, avec le temps, les valeurs des biens immobiliers s’accroissent. Cependant, il vous faudra supporter le total des coûts de l’investissement avant d’en bénéficier. Avec le niveau des prix qui augmentent, l'enrichissement est quasi-important. De surcroît, la rentabilité est élevée. Le concept a pour nature de vous constituer un patrimoine durable. Le rendement net est compris entre 3 et 5 % pour un projet patrimonial. Le but consiste à la sécurisation du bien. Toutefois, la vente devra attendre quelques années pour pouvoir générer une plus-value conséquente.

Le résultat de production d’une société s’opère à l’aide d’un calcul de taux de rentabilité. Afin d’intégrer la revente d’un bien immobilier dans le calcul du rendement global, il vous faudra procéder à celui du Taux de rendement interne (TRI). Dans une entreprise, le TRI est utilisé pour savoir si la rentabilité du projet est de nature à créer de la valeur pour la société.

Par définition, la méthode de calcul consistera à trouver le taux d’intérêt qui égalise les flux de trésorerie produits par l’investissement immobilier. Il s’agit d’un critère de décision à l’investissement. Un placement immobilier est retenu dans le cas où son TRI prévisible constitue suffisamment supérieur au taux d’intérêt bancaire. Cela dans la perspective de tenir compte de la prime de risque propre au type d’exploitation du projet d’investissement. Son bénéfice réside dans son rapport aux flux de trésorerie. Quoi qu’il en soit, votre investissement immobilier se doit de dégager un profit important, mais adapté à vos attentes et à votre capacité d’endettement.

Le TRI est supérieur au taux d’actualisation du capital (coût moyen pondéré du capital d’une entreprise ou coût du capital).  Autrement dit, il est question de la valeur actuelle nette du projet rentabilisé. Dans son calcul, le TRI évalue les flux de trésorerie pour un investissement durant une année, afin d’aboutir à un taux moyen de rendement annuel.

En outre, cette méthode renferme une hypothèse sur le taux de réinvestissement pouvant résulter du risque d’un mauvais choix d’investissement. Par définition, la rentabilité mesure l’aptitude des capitaux investis à générer du profit. Elle comprend deux types de rentabilité dont :

  • Le taux de rentabilité économique (capacité de votre entreprise à produire des résultats en considérant la totalité de vos ressources, dont les capitaux d’endettement) ;
  • Le taux de rentabilité financière (méthode qui analyse si votre entreprise est capable de produire un revenu rentable avec ses fonds propres uniquement). 

 

En matière d'investissement immobilier, la rentabilité constitue le rapport entre les revenus d’une société et les revenus qu’elle a mobilisés afin de les obtenir. Aussi, elle constitue un élément privilégié pour évaluer la capacité de production des sociétés. Le calcul de la rentabilité financière tient compte que des capitaux propres. De ce fait, il permet l’appréhension de la capacité à générer des bénéfices des capitaux produits par les actionnaires.  Plus la rentabilité financière est grande, plus l’entreprise est attractive pour les apporteurs de capitaux.

Avec le marché immobilier en essor constant, l’endettement devient un procédé d’investisseur immobilier. Il existe afin d’augmenter la production financière. En étant trop supérieur, le niveau d’endettement peut faire peser un risque financier lourd sur les actionnaires en raison de leur exigence de rentabilité qui croît également.

Une activité de vente immobilière se doit de produire des bénéfices financiers. La rentabilité d’un projet immobilier est analysée dès l’étude de la faisabilité. Pour chaque projet d’investissement, le niveau de marge atteignable par l’opération sera déterminé par un promoteur. Ce dernier a le statut de professionnel de la construction aux attributions multiples. Le promoteur détermine le seuil de rentabilité acceptable et calcule le chiffre d’affaires à réaliser afin de dégager son objectif de marge nette minimale.  

Ainsi, quand le seuil de rentabilité d’une opération est dépassé, la marge du professionnel de l’immobilier augmente. Dans le cas contraire, l’activité de promotion immobilière enregistre un déficit sur les revenus capitaux.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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