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Effet de levier immobilier

Effet de levier immobilier

Effet de levier : l'intérêt du crédit pour vos investissements immobiliers

 

L'effet de levier immobilier permet de développer votre patrimoine plus rapidement. Pour faire simple, il s'agit de l'utilisation du levier de l'endettement pour augmenter votre capacité d'investissement dans l'immobilier... ou comment investir dans un bien à 200.000€ alors que vous ne mobilisez que 20.000€ d'épargne.

L'immobilier est le meilleur de tous les supports d'investissement. Bien sûr, l'immobilier est déjà par nature un support de qualité, puisque d'une part il répond à un besoin vital : se loger. Tout le monde a besoin de se loger et d'avoir un toit au dessus de la tête.

L'immobilier est également un placement très intéressant parce qu'il permet de dégager des revenus réguliers, aussi appelés rentes. Il s'agit des loyers que vous percevrez et qui permettent de calculer le rendement locatif. La bourse permet aussi de dégager des rentes sous la forme de dividendes. A l'inverse, ce n'est pas le cas d'autres support comme l'or, qui ne vous rapportera rien chaque mois (et qui en plus vous coutera en frais de stockage).

Et c'est justement parce que l'immobilier est un placement sûr et qui dégage des rentes, que les banques acceptent de prêter. Demandez à votre banquier de vous prêter pour investir en bourse, vous verrez le résultat. 

 

Rentabilité financière et rentabilité locative

L'investisseur immobilier doit bien distinguer la rentabilité locative (ou rendement locatif) avec la rentabilité financière. Le calcul de la rentabilité financière ne dépend pas que de l'investissement immobilier, mais aussi de la façon de le financer. Par exemple pour une même opération immobilière, dont le rendement locatif est de 6,00%, la rentabilité financière peut varier de 6,00% à 100%. 

Exemple pour l'achat d'un appartement de type T2 à Paris : 

Montant total du projet : 200.000€

Loyer annuel (brut) : 12.000€

Rendement locatif brut : 6,00% (le calcul est simple : loyer annuel / montant total investi)

 

Concernant la rentabilité financière de l'opération, les choses varient selon le moyen de financement. Analysons deux possibilités :

Hypothèse 1 : Le client finance l'opération en fonds propres, avec de l'argent disponible dont il dispose. Le rendement financier des fonds investis est donc de 6,00%. A priori le client évite les frais bancaires liés à l'emprunt. Il convient dans ce cas de comparer ce placement de 200.000€ avec d'autres placements financiers (bourse, épargne).

 

Hypothèse 2 : Le client apporte 20.000€ à l'opération, et emprunte 180.000€. L'effet de levier du crédit lui permet donc d'acheter un bien à 200.000€ avec un apport de seulement 10% de la somme. Le rendement financier des capitaux investis est donc de 12.000€ / 20.000€. Il n'a réellement mobilisé que 20.000€ et touche les fruits (les loyers en l'occurence) sur la totalité de la somme investie soit sur 200.000€. Le rendement financier, rendu possible grâce à l'effet de levier est donc de 60%. 

Pour comprendre l'aspect théorique, imaginez que la banque de notre client accepte de lui prêter autant qu'il le souhaite. Alors ses 200.000€ d'épargne pourront être utilisée en 10 apports de 20.000€... pour investir 2.000.000€ dans l'immobilier. C'est l'illustration parfaite d'un effet de levier qui permet d'investir dix fois plus qu'en financement propre. Les loyers perçus annuellement seraient donc de 10 * 12.000 soit 120.000€ annuel. Avec le même apport que dans l'hypothèse 1). Pas mal non ?

Bien sûr il s'agit d'un exemple simplifié à l'extrème. De nombreuses autres données rentrent en ligne de compte et diminuent le rendement financier de l'opération. Je les appelle les frottements financiers. Il s'agit notamment des intérêts d'emprunt, des taxes éventuelles, ou encore des frais liés à l'immobilier pur (entretien des bâtisses) qui sera bien sûr proportionnel au nombre de biens. 

 

Effet de levier immobilier et investissement sans apport

C'est en suivant cette logique d'effet de levier que certains investisseurs cherchent à investir avec 0 apport. Bien sûr, plus l'apport est faible, plus le rendement financier des capitaux investis est élevé. Encore faut-il que la banque accepte de vous prêter...


Selon votre profil d'investisseur vous devrez choisir le niveau d'apport adapté. Cela dépend de votre stratégie et de vos objectifs en termes d'investissement immobilier. Est-ce que vous souhaitez réaliser un ou plusieurs projet immobilier ? Est-ce que votre objectif est de placer donc de réaliser un investissement patrimonial, ou plutôt de capitaliser ?

En règle générale, les banques refusent en 2018 de prêter à un investisseur qui refuse de mobiliser de l'épargne (donc qui ne met pas d'apport). Tout dépend des situations personnelles et de votre banquier, mais c'est la règle. Le 0 apport reste l'exception.

 

Mickael ZONTA Par Mickael ZONTA,
Président, Investissement-Locatif.com


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