Effet de levier immobilier

Pour les investisseurs, l’immobilier locatif est la voie la plus sûre pour se constituer un capital et un patrimoine. Toutefois, il est important d’avoir des revenus stables pour réduire les risques de perte. Par conséquent, si vous souhaitez fructifier vos capitaux, le choix de votre investissement est primordial. Grâce à l’effet de levier immobilier, le manque de moyen n’est plus un obstacle pour investir. En d’autres termes, cela permet de financer vos investissements dans la pierre et de tirer des revenus bien pesés. Alors comment le levier immobilier fonctionne sur le financement de votre projet, et quels sont les risques ? Les réponses dans cet article.

Effet de levier immobilier : ce que vous devez savoir

Le principe de l’effet de levier immobilier est simple. C’est une notion financière basée sur l’endettement pour optimiser la capacité d’investissement. Cette technique d’autofinancement vous permettra d’accroître votre capital à long terme et de booster la rentabilité de votre projet. L’effet de levier immobilier est alors le fait de pouvoir augmenter votre capacité d’investissement grâce à des crédits. Ainsi, au lieu de générer des revenus locatifs sur un investissement immobilier de 10, vous pouvez faire un prêt de 90. Vous toucherez au final, des rentes locatives sur un investissement de 100 en additionnant les deux.

Effet de levier : l'intérêt du crédit pour vos investissements immobiliers

L'immobilier locatif est un placement très intéressant parce qu'il permet de générer des revenus réguliers. Il s'agit des loyers que vous percevrez, permettant de calculer votre rendement locatif et votre retour sur investissement. C'est justement parce que l'immobilier est un marché sûr qui assure des rentes. Aussi, c’est le seul placement de capital que les banques acceptent pour d’éventuels prêts. En effet, les établissements financiers n’accordent pas de crédit pour l’achat d’action. Le financement est exclusivement destiné à l’achat de bien immobilier, sauf exception de la part du banquier.

De plus, l’effet de levier immobilier généré par le prêt vous oblige à épargner. Cela en raison de la mensualité d’acquittement de votre dette. Vous êtes obligé de faire des épargnes sur vos revenus pour payer les intérêts de la banque. En procédant de cette façon chaque année, vos capitaux propres augmenteront considérablement.

Calcul du ratio de l’effet de levier

L'investisseur immobilier doit bien distinguer la rentabilité de la location (ou rendement locatif) avec la rentabilité financière. Cette dernière concerne davantage le cash-flow positif. Aussi, pour un endettement sur la durée, vous devrez réussir le remboursement de l’emprunt et de ses intérêts, mais également à vous constituer un patrimoine.

Pour calculer votre taux de rentabilité avec l’argent de votre endettement, vous devez avoir certaines notions. Par ailleurs, ce calcul intègre vos bénéfices, votre apport personnel et toutes les charges relatives à votre investissement. Aussi est-il important de connaître ce que c’est la rentabilité économique et de la distinguer de la rentabilité financière.

La formule pour la rentabilité économique est : (loyer-charges-impôts) / (montant emprunté + apport personnel)

La formule pour connaître la rentabilité financière est la suivante :

  • Rentabilité économique + (rentabilité économique – taux d’emprunt) X montant emprunté / Apport personnel.

 

Ce calcul vous permettra de mettre en évidence le taux de rendement réel de votre investissement et d’avoir une idée de l’effet de levier.

Voici des exemples pour faciliter la compréhension :

Prenez deux clients qui décident de faire un placement dans l’immobilier locatif. Les deux ont chacun un capital propre de 100 000 euros. Ils optent pour l’achat du même type d’appartement au prix de 100 000 euros.

Hypothèse 1 : Le premier fait l’acquisition de son appartement en fonds propres, avec l'argent disponible dont il dispose. En payant la totalité du prix en cash, aucun remboursement de crédit n’aura lieu. Il pourra alors profiter dès le début de la majorité de son revenu locatif. Les loyers versés durant toute la location seront directement perçus sans intérêt à rembourser. En partant du principe que la rentabilité économique est de 2,5 % et que le taux d’intérêt est de 1,5 %, la formule à appliquer pour ce client est la suivante :

Rentabilité financière = 2,5 % + (2,5 % - 1,5 % X 0/100 000) = 2,5 %

Hypothèse 2 : Le deuxième quant à lui décide de faire un emprunt pour financer l’achat de son appartement. Il injecte uniquement 25 000 euros de son capital initial dans le projet et fait un emprunt de 75 000 euros à la banque sur une durée de 25 ans. Il devra alors procéder au remboursement de son financement chaque année avec les loyers. Toutefois, si le montant de l’intérêt à rembourser est peu élevé, il pourra profiter d’une rente. Sa rentabilité financière sera alors meilleure puisqu’elle sera calculée uniquement sur le montant investi. Le calcul de sa rentabilité sera alors la suivante :

Rentabilité financière = 2,5% + (2,5% - 1,5%)*75 000/25 000 = 5,5%

Bien sûr, il s'agit d'un exemple simplifié à l'extrême. De nombreuses autres données rentrent en ligne de compte et diminuent le rendement financier de l'opération. Il s'agit notamment des intérêts d'emprunt, des taxes éventuelles, ou encore des frais liés à l'immobilier pur (entretien des bâtisses) qui sera évidemment proportionnel au nombre de biens.

Effet de levier immobilier et investissement sans apport (risque et marché)

C'est en suivant cette logique d'effet de levier que certains investisseurs immobiliers cherchent à investir avec aucun apport. Bien sûr, plus ce dernier est faible, plus le rendement financier des capitaux utilisés est élevé. Encore faut-il que la banque accepte de vous accorder votre crédit.

Selon votre profil d'investisseur, vous devrez choisir le niveau d'apport adapté. Cela dépend de votre stratégie et de vos objectifs en termes d'investissement immobilier. Si vous souhaitez acquérir un seul patrimoine par exemple, un apport personnel à raison de 10 % peut suffire. Toutefois, dans le cas de plusieurs placements, vous devez considérer les intérêts et le remboursement de l'emprunt pour éviter tout risque.

En règle générale, les banques refusent depuis 2020 de prêter à un investisseur qui refuse de mobiliser de l'épargne (donc qui ne met pas d'apport). Tout dépend de votre banquier, cependant, c'est la règle. Le zéro apport reste l'exception.

Effet de levier immobilier pour une SCPI

Dans le marché de l’immobilier, investir dans une SCPI (Société civile de placement immobilier) permet également aux investisseurs de profiter de l'effet de levier immobilier. De la même manière qu'un particulier, une SCPI peut demander un prêt à la banque pour débloquer les fonds nécessaires à la réalisation du projet. De plus, il est plus facile d'obtenir un crédit dans le cadre d'une SCPI. Cela en raison de la confiance que l'établissement financier a envers tous les membres de cette dernière pour le remboursement des mensualités.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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