Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif ?

L’investissement immobilier est réputé pour être plus sûr et plus rentable que les autres placements financiers. Néanmoins, il nécessite de prendre beaucoup de précautions, en particulier lors du choix du logement et de son emplacement. Parmi les critères clés, vous devez bien faire attention à la demande locative dans le lieu où vous souhaitez réaliser l’acquisition. Dans tous les cas, il est primordial d’évaluer au préalable si l’opération est rentable ou non. L’enjeu est important, car il peut y avoir une grande différence entre la rentabilité locative réelle et ce que vous annonce le propriétaire. C’est pourquoi vous devez effectuer vous-même la démarche nécessaire. Sachez qu’il existe plusieurs moyens d’analyser en amont la pertinence d’un investissement locatif. Entre autres, le calcul du rendement net vous permet d’en avoir une première idée. Le point dans cet article.

Qu’est-ce que le rendement net d’un investissement locatif ?

Pour mieux comprendre ce qu'est le rendement locatif net, vous devez d’abord saisir la définition du rendement locatif. Il est également important de savoir distinguer la rentabilité brute de la rentabilité nette.

Définition du rendement locatif

Le rendement locatif, également appelé rentabilité locative, est le ratio permettant d’apprécier les revenus rapportés par la location d’un bien immobilier. En d’autres termes, c’est le niveau de rentabilité de la somme investie. Il s’agit donc d’un indicateur pertinent de la performance d’une opération. Il est utilisé dans le cadre des investissements locatifs, mais aussi dans les autres placements, comme la bourse, l’épargne ou l’assurance-vie. Concrètement, il vous permet de savoir si le projet locatif a du potentiel et s’il est financièrement intéressant de vous lancer dans l’aventure. Il s’évalue sur une base annuelle et s’exprime en pourcentage.

Différence entre rendement brut et rendement net

Le rendement brut ou rentabilité brute est le ratio de base qui vous donne un aperçu approximatif de la rentabilité de votre projet immobilier. Il se calcule en divisant le montant du loyer annuel par le coût d’acquisition de la propriété, puis en multipliant la valeur obtenue par 100. Les charges de location que vous devez payer en tant que bailleur et la fiscalité ne sont pas prises en compte dans cette évaluation. De ce fait, ce concept ne reflète pas les revenus réels que vous allez percevoir.

La rentabilité nette ou la rentabilité nette avant impôts, quant à elle, est un indicateur plus concret et plus efficient que la rentabilité brute. Elle donne une estimation plus réaliste du retour sur investissement. Contrairement au rendement brut, elle tient compte des charges locatives.

Voici une liste non exhaustive des éléments que vous devez prendre en considération pour calculer la rentabilité nette de votre placement immobilier :

• La taxe foncière,
• Les dépenses liées aux différents travaux et entretiens,
• L’impôt sur les revenus fonciers,
• Les éventuels frais de gestion locative,
• Les charges de copropriété (s’il s’agit d’un immeuble d’appartements),
• L’ISF ou Impôt de solidarité sur la fortune,
• Les frais des assurances (par exemple Garantie contre les loyers impayés ou GLI, assurance Propriétaire non occupant ou PNO, assurance vacance locative). 

Toutes ces dépenses doivent donc être retranchées des loyers perçus.

Comment calculer le rendement net de son projet locatif ?

Le calcul de la rentabilité nette se résume au fait d’estimer combien vous rapporte la location d’un bien immobilier. L’évaluation se fait donc selon son prix d’acquisition et les frais annexes engendrés.

La formule de calcul est : Rendement net = (Loyer annuel - Charges et frais divers) / (Coût total d'achat) ×100

Le coût total d’achat comprend notamment le montant d’acquisition du logement, le coût du crédit immobilier, les frais de notaire et l’éventuelle commission de l’agence.

Voici un exemple concret pour mieux illustrer cette formule :

• Prix total d’achat du bien immobilier : 120 000 euros,
• Loyer : 800 euros,
• Charges de copropriété annuelles non récupérables : 1 000 euros,
• Taxe foncière : 700 euros,
• Frais d’entretien : 400 euros,
• Honoraires de l’agent immobilier pour la gestion locative : 900 euros,
• Dépenses liées à quelques travaux de réparation : 600 euros,
• Frais d’assurance : 200 euros. 

Dans cet exemple, le calcul de rendement net est le suivant :

Rendement net = (800*12) - (1000 + 700 + 400 + 900 + 600 + 200) / (120 000) ×100

Ce qui donne un rendement net de 4,83 %.

Rendement net : est-ce suffisant pour estimer le gain réel de l’investissement ?

La rentabilité brute est un indicateur primordial que vous devez évaluer avant de vous lancer. Elle est très facile à calculer. Néanmoins, la connaissance de ce taux ne suffit pas pour déterminer la pertinence de votre projet immobilier. Vous ne devez donc pas vous fier uniquement à cet indicateur lorsque vous achetez un logement pour louer.

Le rendement net-net

Pour évaluer la rentabilité de votre opération au plus près, il faut aussi tenir compte de la fiscalité de l’investissement immobilier. C’est le fondement du rendement net-net, également appelé net d’imposition. Il prend en compte l’imposition sur les revenus (en fonction de votre profil fiscal) et les prélèvements sociaux qui s’appliquent aux revenus locatifs hors charges. De plus, il inclut les avantages fiscaux, dont vous pourrez bénéficier selon la nature de votre investissement immobilier (loi Pinel, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, LMNP).

L’impact de la vacance locative

Vous devez également faire attention à la vacance locative. Celle-ci a un impact non négligeable sur la rentabilité de l’opération. Effectivement, une absence de locataire même pendant un ou deux mois fera baisser considérablement le rendement. De plus, vous devez, le cas échéant, payer vous-même les mensualités du prêt immobilier.

En reprenant l’exemple précédent, avec un loyer annuel complet (12 mois), le rendement net est de 4,83 %. Cependant, si vous perdez deux mois de loyer, le calcul du rendement net sera comme suit :

Rendement net = (800*10) - (1000 + 700 + 400 + 900 + 600 + 200) / (120 000) ×100

La rentabilité de votre investissement immobilier descend à 3,5 %. Vous devez donc tenir compte du risque de vacance locative avant de vous lancer. C’est pourquoi il vaut mieux miser sur un emplacement qui présente une demande locative assez importante par rapport à l’offre. Il est également important de prêter une attention particulière à l’état du logement et au choix du locataire pour minimiser le risque.

Penser à la perspective d’une plus-value du logement à la revente

Si votre investissement a un taux de rentabilité plutôt faible, ce n’est pas forcément mauvais signe. Vous devez aussi intégrer la potentielle plus-value de votre logement à la fin de l’exploitation. En effet, dans de nombreuses villes françaises, le prix au mètre carré du bien immobilier ne cesse d’augmenter. Il ne faut donc pas analyser un potentiel placement sous le seul angle du rendement. Effectuer votre achat dans une localité avec une rentabilité faible, mais sécurisée vous assure un meilleur retour sur investissement.

Les autres indicateurs à considérer

La rentabilité nette s’évalue annuellement. De ce fait, son calcul ne permet pas d’apprécier la véritable pertinence de votre placement immobilier. De même, elle ne tient pas compte de l’effet de levier du crédit. Ce dernier vous donne la possibilité de financer l’opération sans toucher à votre trésorerie. C’est pour cela qu’il est également recommandé de penser à d’autres indicateurs, comme le cash-flow, la Valeur nette actuelle ou VAN et le Taux de rentabilité interne ou TRI. Ces derniers donnent un aperçu de la pertinence de l’investissement sur toute sa durée de vie, c’est-à-dire de l’acquisition à la revente. Vous devez donc les calculer avant de procéder à l’achat pour avoir une vision plus claire du gain réel que vous allez obtenir.