SCI IR ou IS : Comment faire le bon choix ??

SCI IR ou SCI IS, quel est le bon choix fiscal lorsqu'on souhaite investir en société civile immobilière ?
Si vous souhaitez investir en société, vous vous poserez forcément la question du choix de l'impôt. Il va découler de ce choix l’application d’un régime fiscal spécifique plus ou moins avantageux, selon vos objectifs d’investissement et la présence ou non d'associés. Dès lors que vous souhaitez créer une SCI (Société civile immobilière), il vous faudra choisir entre deux régimes fiscaux. Vous pouvez opter d'un côté pour une SCI imposée à l’IR (Impôt sur le revenu) ou une SCI imposée à l’IS (Impôt sur les sociétés). Pour vous aider dans votre décision, découvrez les caractéristiques, les avantages et les inconvénients de ces deux régimes.

SCI à l'IR : caractéristiques fiscales

La SCI imposée à l’IR est la société la plus répandue pour acquérir un bien immobilier locatif.

Le principe de la SCI imposée à l’IR

La SCI à l’IR est dite transparente. En tant qu’associé, vous serez imposé sur les revenus de l’exercice social, proportionnellement à votre apport dans le capital. Vous devrez donc reporter sur votre feuille d’impôt la quote-part des bénéfices de la SCI qui vous revient, que ces bénéfices aient été mis en réserve ou distribués.

Par exemple, si votre SCI est constituée de deux associés à 50 % chacun et qu'elle génère un revenu de 20 000 euros, vous serez imposables à hauteur de 10 000 euros chacun.

Les revenus générés par la SCI à l’IR vont s’ajouter aux autres revenus de l’associé pour ensuite être imposés selon le régime fiscal applicable. Il existe deux catégories de revenus qui sont les revenus fonciers et les plus-values immobilières.

SCI à l’IR : les régimes d’imposition des revenus fonciers

Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR sur ses revenus fonciers.

Les revenus fonciers correspondent aux revenus générés par votre patrimoine immobilier. Il s’agit notamment des loyers perçus sur vos biens immobiliers mis en location. Ils peuvent être soumis à deux régimes d’imposition différents : le régime micro-foncier et le régime réel. Le taux d’impôt est déterminé selon la tranche marginale d’impôt sur le revenu à laquelle vous êtes soumis.

Le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire des loyers perçus un grand nombre de charges, ce qui fait baisser votre imposition. Il s’applique automatiquement si votre revenu locatif annuel et ceux de vos associés sont supérieurs à 15 000 euros.

Les charges déductibles concernent les dépenses liées aux travaux réalisés dans le logement (réparation, entretien), les frais d’administration et de gestion, les intérêts d’emprunt ou les assurances. Il peut s’agir des déductions spécifiques (application d’un dispositif fiscal particulier). Vous pouvez retrancher également vos frais d’acquisition qui représentent un montant assez important. Les frais de notaire, les honoraires de l’agence immobilière, etc. sont également déductibles.

Par exemple, si vous avez reçu 10 000 euros de loyers et que vous avez dépensé 2 050 euros de charges déductibles, alors votre revenu imposable est de 7 050 euros.

Si vous enregistrez un déficit foncier (c'est-à-dire si votre revenu imposable est négatif), il est imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit vous permet alors de réduire votre fiscalité, voire de ne pas payer d’impôt pendant une certaine période si le résultat fiscal est ramené à zéro.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si votre revenu n’excède pas la limite de 15 000 euros par an. Il vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant total de vos recettes locatives. Ainsi, l’imposition se fait sur les 70 % restants. 

Par exemple, si vous avez reçu 10 000 euros de loyers hors charge, votre imposition portera sur 70 % de cette somme, soit 7 000 euros.

SCI à l’IR : impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value représente la différence entre le prix d’acquisition de votre bien (appartement, maison, immeuble) et son prix de revente. Le résultat doit toujours être positif. Dans le cas où le logement est vendu moins cher que son prix d’achat, il s’agit alors d’une moins-value.

La plus-value immobilière que vous réalisez lors de la vente de votre bien est soumise à l’IR à un taux de 19 %. Cependant, vous pouvez bénéficier d’exonérations d’impôt dans certains cas, comme la vente de votre résidence. 

Pour optimiser votre fiscalité, un abattement peut s’appliquer sur la plus-value. Il s’agit d’une réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul de votre impôt. Il dépend du temps pendant lequel vous avez possédé votre bien (durée de détention du bien). 

Par exemple, vous avez vendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 euros. Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % X 5). Vous aurez alors une réduction de 3 000 euros. Ainsi, vous ne serez imposé à l’IR que sur une somme de 7 000 euros.


SCI à l'impôt sur les sociétés : implications du régime fiscal

La fiscalité de la SCI soumise à l’IS est dite « opaque » contrairement à celle soumise à l'IR qui est dite « transparente ».

SCI imposée à l’IS : principe de fonctionnement

La SCI à l’IS possède une personnalité fiscale, indépendante de la fiscalité des associés. Ainsi, les revenus générés sont imposables au niveau de la société avant d’être distribués aux associés sous forme de dividendes. Sous le régime de l’impôt sur les sociétés, les profits perçus ne sont plus qualifiés de revenus fonciers, mais plutôt de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

SCI à l’IS : régimes d’imposition

La SCI imposé à l’IS implique un double régime d’imposition :

  • Impôt sur les bénéfices réalisés par la SCI à un taux de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 200 euros et 26,5 % au-delà ;
  • Impôt sur le versement des dividendes aux associés au taux forfaitaire de 30 % (flat tax).


Le régime à l’IS est sur option. Mais, lorsque la SCI exerce une location meublée, pratique classée comme une activité commerciale, elle devient assujettie automatiquement à l’impôt sur les sociétés. À noter aussi qu’une SCI réalisant des opérations commerciales représentant au moins 10% de son chiffre d’affaires est soumise automatiquement à l’impôt sur les sociétés.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : les charges déductibles.

La SCI à l’IS a le droit de déduire plusieurs postes de dépenses du bénéfice réalisé. Ce résultat sert de base au calcul de l’impôt. De manière générale, pour qu’une charge puisse être déduite du bénéfice imposable, elle doit correspondre à une dépense nécessaire pour la SCI. Ces dépenses sont notamment celles liées à l’acquisition et la conservation du bien immobilier.

L’article 31 du code général des impôts dresse une liste des charges déductibles des impôts pour une SCI soumise à l’IS :

  • les dépenses d’entretien et de réparation afin de maintenir votre bien en bon état ;
  • les dépenses avancées par le propriétaire à la place du locataire ;
  • les primes d’assurance ;
  • les provisions pour charge de copropriété ;
  • les dépenses liées aux travaux d’amélioration pour augmenter le confort au sein du logement (installation d’une nouvelle cuisine équipée, par exemple) ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • la rémunération du gérant de la SCI ;
  • les frais liés à la gestion des immeubles (rémunération du concierge ou honoraires, par exemple) ;
  • les différentes taxes ;
  • les frais d’amortissement de votre bien ;
  • les frais de notaire et d’agence immobilière.


Les frais déductibles d’une SCI à l’IS sont plus nombreux que pour une SCI à l’IR. Une société à l’IS qui connaît un déficit peut le reporter sur les dix exercices fiscaux suivants. Ce qui lui permet de réduire sensiblement l’impôt dû sur une longue durée.

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Choisir entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS

En fonction de la situation de la SCI, l’IR ou l’IS se révélera plus ou moins avantageux, pour votre société comme pour les associés.

Les avantages et inconvénients de la SCI imposée l’IR

Avec le régime à l’IR, la SCI dispose de nombreux avantages. Tout d'abord, la comptabilité est simplifiée, et ne nécessite pas forcément le recours à un expert-comptable. Vous êtes en mesure de déduire le déficit foncier de vos revenus imposables au prorata de vos parts au capital. Dans le cas du régime micro-foncier, vous bénéficiez d’une réduction de 30 % et ne serez imposé que sur les 70 % de votre revenu. En matière de cession immobilière, le régime de l’IR se révèle profitable. Vous êtes soumis au régime des plus-values qui vous permet d’être exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention du bien et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Le principal inconvénient de la SCI à l’IR, c’est que vous ne pouvez pas retrancher la totalité des charges qui pèsent sur l’acquisition et la gestion de votre bien immobilier. Par exemple, il n’est pas possible de déduire les amortissements du résultat imposable. De plus, la quote-part bénéficiaire est soumise aux prélèvements sociaux (15,5 %) et à l’impôt sur le revenu au taux marginal. Autre inconvénient, si les bénéfices perçus sont importants, vous serez imposés à une tranche marginale élevée.

À noter que lorsqu'il s'agit d'une SCI familiale, le choix entre l’IS ou l’IR est généralement orienté vers l’IR. Dans la plupart des cas, la création d’une SCI familiale a pour objectif de simplifier la transmission d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille.

Les avantages et inconvénients de la SCI soumise à l’IS

Une SCI à l'IS est dans l’obligation de tenir une comptabilité et d’amortir les biens qui lui appartiennent. Les frais d’amortissement sont déductibles, ce qui vient diminuer la base imposable.

En optant pour la SCI à l’IS, vous êtes en mesure de déduire certaines charges qui ne peuvent pas l’être si votre société est soumise à l’IR. Vous avez la possibilité de retrancher, par exemple, la rémunération du gérant de votre entreprise immobilière du résultat fiscal. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés (avec l’application d’un abattement de 40 %). Vous pouvez soumettre vos dividendes au prélèvement forfaitaire obligatoire (flat tax de 30 %), ou à l’imposition à la tranche marginale d’impôt sur le revenu. Ce choix vous permet de bénéficier d’un taux d’impôt plus bas.

Toutefois, il ne faut pas oublier que la SCI à l’IS est soumise à une double imposition (l’impôt sur les bénéfices réalisés par votre société et l’impôt sur les dividendes des associés). De plus, la cession d’un immeuble par une SCI à l’IS est très lourdement taxée. La plus-value est intégrée dans le résultat fiscal et les amortissements pratiqués viennent majorer le montant de celle-ci. 

La SCI à l’impôt sur les sociétés est un excellent choix si vous souhaitez investir à long terme. Elle paraît intéressante si vous n’avez pas l’intention de revendre vos biens immobiliers ou si vous souhaitez utiliser l'argent de la revente pour investir à nouveau. Elle vous convient également si vous n’avez pas besoin de percevoir de rémunérations immédiates, mais souhaitez conserver vos soldes afin de financer d’autres projets d’investissement.

Il faut retenir que généralement, une SCI qui a pour but de faire beaucoup de bénéfices a intérêt à opter pour l’IS. À l’inverse, une SCI qui gère simplement un patrimoine personnel n’a pas besoin d’opter pour le régime IS. Par exemple, l'impôt sur les sociétés ne représente pas un gros avantage fiscal pour une SCI familiale. Il alourdit plutôt la gestion administrative des biens par le fait de devoir recourir à un expert-comptable.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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