SCI familiale : comment ça marche ?

La SCI immobilier de sa vraie interpellation "Société civile immobilière" est une structure juridique constituée de deux ou plusieurs associés. L’objectif de la société consiste en la gestion de biens immobiliers, pour qu’ensuite chacun de ces derniers puisse recevoir des parts sociales proportionnelles à son apport de capital. Lorsqu’il est question d’une SCI familiale, les personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance ont la possibilité de détenir facilement un ou plusieurs patrimoines. Aussi, les héritiers obtiennent une réduction du montant des droits de donation ou de succession. Toutefois, il vous faut bien connaître le fonctionnement d’une SCI familiale avant de vous lancer dans sa création. Comment obtenir ce statut étape par étape ? Quels sont les avantages de cette démarche ? Maintenant que vous avez la définition de ce qu'est une SCI, nous allons voir ensemble les avantages dont dispose ce statut. 

La SCI familiale, pour une gestion facile d’un patrimoine immobilier

Tout comme pour la SCI classique, la création d’une société civile immobilière familiale nécessite au moins deux membres, mais d’une même famille. Dès lors, les associés peuvent désigner le gérant de la propriété pour éviter les querelles familiales. Il est aussi judicieux de faire appel à un notaire lors de la création de l’entreprise. Il intervient dans la rédaction des statuts, lors de l’indivision ou pour la cession éventuelle du patrimoine. 

Il faut savoir que ce statut juridique est surtout préconisé pour assurer la gestion équitable d’un patrimoine immobilier. Ainsi, tous les associés familiaux sont informés de toutes les décisions à prendre au niveau de la gestion locative, de l’achat, ou de la vente de chaque bien.

Cependant, des règles existent pour la SCI familiale, comme pour tout autre statut juridique. Les formalités de création de la Société civile immobilière familiale sont les mêmes que celles d’une SCI classique. Puis, aucun capital social minimum n’est requis. Ainsi, la part de bénéfice obtenue sera proportionnelle au montant de l’apport de chacun. Il est à noter que les apports peuvent se présenter sous la forme d’une somme d’argent ou d’un bien immobilier. La succession ne peut toutefois excéder les 99 ans. 

Avant de vous lancer dans sa constitution, il est tout de même important de connaître comment la SCI familiale fonctionne. Cela vous permettra de bien rédiger les statuts, mais aussi de comprendre vos privilèges et vos fonctions en tant qu’associé. De cette manière, votre famille peut se mettre d’accord sur les décisions à prendre et la gestion du patrimoine sera facilitée.

Ainsi, dès le début du projet, vous devez étudier votre situation patrimoniale et fiscale, et vos objectifs personnels. Vous pouvez ensuite juger si ce type de projet est rentable ou non pour vous. De plus, il est à noter que l’emprunt et la SCI familiale font très bon ménage. Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, à plusieurs, l’obtention de financements externes n’est pas compliquée. Le fait de réunir plusieurs capitaux constitue une véritable assurance pour les banques. Ainsi, pour ces dernières, votre emprunt sera considéré comme vite remboursé.

La SCI familiale, pour des raisons financières

Nombreux sont les avantages liés à la création d’une Société civile immobilière familiale. Au niveau financier, cette structure facilite la constitution d’une propriété. C’est valable pour un couple par exemple, que ce soit pour des époux ou des concubins. Ces derniers peuvent entamer l’achat d’un patrimoine en commun et se préparer à une éventuelle succession. Aussi, le fait que les SCI classique et familiale sont régies par les articles 1845 et suivants du Code civil permet à l’entreprise d’acquérir plusieurs biens immobiliers.

Pour une SCI familiale composée de nombreux membres, organiser une indivision stable entre les héritiers est possible. De cette manière, chaque associé bénéficie d’une part proportionnelle à son capital de départ, ce qui va limiter les querelles familiales. De plus, avec la Société civile immobilière familiale, structurer chaque étape du projet immobilier collectif s’avère plus facile.

Par ailleurs, la SCI familiale permet la réduction du coût de succession, concernant notamment les impôts à acquitter. Les droits de mutation proposés sont moins onéreux. Aussi, pour les parents, les enfants pourront profiter du patrimoine sans avoir besoin de prévoir des fonds de succession ou d’indivision. Avec ce type d’entreprise, la famille membre a la possibilité d’organiser avec subtilité les droits et les pouvoirs de chacun. Gérants, associés, nus propriétaires ou usufruitiers, tous peuvent profiter des revenus du patrimoine et ont un pouvoir sur la gestion immobilière.

La SCI familiale, pour une défiscalisation

Pour bénéficier de la fiscalité des sociétés civiles immobilières, il est plus conseillé d’entamer la création d’une SCI familiale. Les avantages successoraux sont plus conséquents. Vous devez savoir que les sociétés civiles immobilières familiales sont soumises au régime fiscal qui concerne les investissements locatifs des personnes. Donc, l’impôt sera prélevé de chaque membre et non de la SCI elle-même.

Durant l’étape de donation d’immeuble par exemple, vous pouvez céder une partie de vos parts sociales tous les quinze ans. Si vous visez l’abattement et l’exonération de droit de succession, le montant de vos parts ne doit pas s’élever au-delà des 100 000 €. D’un autre côté, si vous souhaitez bénéficier du mécanisme du déficit foncier, la SCI vous offre cette possibilité. Pour ce faire, il est primordial que les associés gardent leurs parts sociales dans l’entreprise familiale.

En d’autres termes, la Société civile immobilière vous aide à la gestion de votre patrimoine, surtout au niveau des foyers familiaux. L’achat d’un bien immobilier sera effectivement moins onéreux et la transmission de la part des parents aux enfants se fera progressivement. Cette opération peut être réalisée avec un coût fiscal étalé dans le temps, et donc moins conséquent pour le ménage.

En se basant sur la loi, chaque parent peut offrir 31 395 € à chacun de ses enfants tous les 6 ans. Cette somme n’est pas imposable. En quelque sorte, le transfert effectué par les parents peut être considéré comme gratuit.

sci familiale

Les droits des membres d’une SCI familiale

Pareillement à la SCI classique, tous les associés de l’entreprise immobilière familiale répondent accessoirement et indéfiniment à des dettes sociales à vie.

La responsabilité de chaque associé dans une SCI familiale

Sous cette forme juridique qu’est la SCI familiale, chaque créancier ne recevant pas sa part de revenus peut l’exiger. Dès lors, il a le droit de saisir ses biens personnels si nécessaire. Selon les règles, la répartition de la dette est proportionnelle en fonction des parts qu’il a amenées. Il faut alors savoir qu’il existe des formalités pour pouvoir limiter la responsabilité de ceux qui ont des parts mineures.

Les droits des associés dans la SCI familiale

Les sociétés civiles immobilières familiales offrent des droits fondamentaux aux associés. Chaque membre a le droit de contribuer aux décisions importantes, comme la mise en location du bien immobilier. Ce genre de projet doit être ratifié par tous les associés de la famille. Le nombre de votes de chacun est égal à ses apports et en fonction du capital social. Aussi, à défaut des précisions dans les statuts, lorsque la SCI décide la mise en vente du patrimoine, il faut l’accord de tous les associés.

Vous devez aussi savoir qu’en étant associé dans une SCI familiale vous avez le droit d’obtenir des informations sur certains documents de la société. Cela peut concerner la propriété, l’impôt ou le contrat de location, etc. Vous avez aussi le droit de céder vos parts sociales. Selon certains articles concernant ce statut juridique d’associé d’une SCI, une procédure d’autorisation peut s’appliquer lors de la transmission de parts sociales.

Le gérant de la SCI familiale

Lors de la création d’une Société civile immobilière familiale, chaque fondateur peut devenir le gérant. Le rôle de ce dernier consiste à assurer la gestion du bien immobilier. Cela peut concerner la location d’un immeuble par exemple. Toutefois, devenir gérant d’une SCI ne constitue pas une mince affaire. Il est donc judicieux de faire un choix réfléchi concernant le membre de la famille apte à tenir dans ses nouvelles responsabilités. Le proche choisi doit comprendre que ses nouvelles fonctions demandent de la  rigueur et du sérieux. Pour les sociétés dont les ascendants sont les cogérants, leur mandat n’est pas précisé. En prenant en compte ces facteurs clés, votre société civile immobilière assurera un fonctionnement optimal ce qui vous garantira de générer des bénéfices et un revenu confortable pour chacun de vos proches.  

Combien ça coûte de créer une SCI familiale

Avant d'envisager la création et la mise en place d'une Société Civile Immobilière familiale, il va falloir se renseigner sur les coûts qui peuvent varier selon les facteurs que nous allons mentionner.

Pour commencer, il va y avoir des frais liés aux formalités administratives qui sont obligatoires. Par exemple, la publication de l'avis de constitution de la SCI dans un journal d'annonces légales coûte 185 euros HT en France Métropolitaine et 222 euros HT en France outre-mer. 

Par la suite , il y a la déclaration des bénéficiaires effectifs, ou il va falloir débourser 21.41 euros TTC. Les frais de dépôt du capital social dépendent du consignataire choisi : ils peuvent être nuls dans une banque traditionnelle, mais des frais d'ouverture et de gestion de compte peuvent s'appliquer. Dans une banque en ligne, ces frais sont généralement compris entre 70 et 100 € HT, et chez un notaire, ils sont généralement aux alentours de 100 € HT.

Si les associés apportent des biens immobiliers à la SCI, des coûts supplémentaires peuvent s'appliquer. Par exemple, l'enregistrement des statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises coûte 125 €. De plus, si le bien apporté est un fonds de commerce, la taxation varie en fonction de la valeur du bien.

Enfin, la rédaction des statuts peut être effectuée par l'entrepreneur lui-même, par un prestataire de services, ou par un expert du droit. Les coûts varient en fonction de l'option choisie, allant de gratuit à plusieurs milliers d'euros. Par exemple, les honoraires des avocats ou des notaires sont souvent très élevés, se situant entre 500 et 2500 €.

SCI familiale en 2023 : Quelles sont les nouvelles réglementations ? 

Chaque SCI familiale à le choix d'opter pour l'un des deux régimes d'imposition : le régime réel ou le micro-BIC. Dans le cas du régime réel, la SCI peut déduire de son revenu brut l'ensemble des charges supportées. Au contraire, le régime micro-bic n'autorise pas cette déduction, mais applique une réduction forfaitaire de 50% pour des frais. En 2023, aucune modification majeure n'a été apportée à ces régimes, cependant il est important de connaître les subtilités de chaque régime pour optimiser votre imposition .

L'Impact de la Réglementation 2023 sur votre Revenu

Le cœur de la réglementation 2023 touche principalement le traitement des plus-values ​​lors de la cession de parts de la SCI familiale. Ces plus-values ​​sont imposables et peuvent jouer significativement sur votre revenu. Il est donc préférable de prévoir cette suppression et de prendre en compte les nouvelles règles autorisées en 2023 pour maintenir la santé financière de votre société.

Imposition : Nouveautés et Stratégies

La fiscalité des plus-values ​​devrait être modifiée par la réglementation fiscale 2023, qui devrait avoir des impacts significatifs sur les SCI familiales. Un taux d'imposition forfaitaire de 30 % est appliqué aux plus-values, compte tenu du paiement de l'impôt sur le revenu et des cotisations de sécurité sociale. La période de détention est soumise à des déductions à des fins fiscales, qui peuvent être utilisées pour améliorer la stabilité et la longévité de votre investissement.

En conclusion, la fiscalité des plus-values ​​a notamment été modifiée par la réglementation 2023 relative à la SCI familiale. La fiscalité de votre SCI et de vos revenus peut être impacté par ces changements. Adapter son approche d'investissement et se tenir au courant des nouvelles réglementations est primordial pour maximiser la rentabilité de votre SCI familiale. Dans ce paysage réglementaire dynamique, l'expertise des professionnels peut être un atout précieux.

SCI familiale : Faut-il investir en vue de 2024 ?

Face à l'inflation et la crise rencontrée, il va falloir que les investisseurs restent vigilants en vue des évolutions et tendances du marché immobilier en 2024. Les changements fiscaux, les nouvelles réglementations, les enjeux de succession et les dynamiques familiales influencent la rentabilité et la pertinence de cette structure. Une veille régulière et une consultation avec des experts sont recommandées.

En conclusion, la SCI familiale se présente comme un outil stratégique pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier au sein d'une famille. Elle offre une souplesse dans le fonctionnement et la prise de décision, tout en permettant une optimisation fiscale. Le choix de se lancer dans la création d'une telle structure doit être réfléchi et approuvé par vos futurs associés. En définissant la situation patrimoniale et fiscale de chaque associé, vous allez pouvoir mettre en place la rédaction d'un contrat clair rédigé à l'aide d'un notaire qui va permettre la bonne entente de tous les parties et éviter d'éventuel conflit. En vue de l'année 2024, il est nécessaire de se tenir informé des réglementations et des évolutions du marché. Si nécessaire, faites appel à un expert en patrimoine immobilier pour garantir la pérennité et la rentabilité de votre investissement en SCI familiale.

Si vous souhaitez investir à travers une SCI familiale, notre équipe peut vous accompagner. La rédaction des statuts se fera par un notaire, mais nous sommes en mesure de vous accompagner dans la recherche d'un appartement ou d'un immeuble de rapport, et de vous permettre d'effectuer un placement rentable. Au-delà du statut juridique et des effets de la SCI, l'achat d'un bien de qualité est primordial, comme dans tout investissement immobilier. Contactez-nous pour faire le point sur votre projet.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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