Comment une SCI familiale fonctionne-t-elle ?

Une SCI ou Société civile immobilière est une structure juridique constituée de deux ou plusieurs associés. L’objectif de la société consiste en la gestion de biens immobiliers, pour qu’ensuite chacun de ces derniers puisse recevoir des parts sociales proportionnelles à son apport de capital. Lorsqu’il est question d’une SCI familiale, les personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance ont la possibilité de détenir facilement un ou plusieurs patrimoines. Aussi, les héritiers obtiennent une réduction du montant des droits de donation ou de succession. Toutefois, il vous faut bien connaître le fonctionnement d’une SCI familiale avant de vous lancer dans sa création. Comment obtenir ce statut étape par étape ? Quels sont les avantages de cette démarche ? Les réponses dans cet article.

La SCI familiale, pour une gestion facile d’un patrimoine immobilier

Tout comme pour la SCI classique, la création d’une Société civile immobilière familiale nécessite au moins deux membres, mais d’une même famille. Dès lors, les associés peuvent désigner le gérant de la propriété pour éviter les querelles familiales. Il est aussi judicieux de faire appel à un notaire lors de la création de l’entreprise. Il intervient dans la rédaction des statuts, lors de l’indivision ou pour la cession éventuelle du patrimoine.

Il faut savoir que ce statut juridique est surtout préconisé pour assurer la gestion équitable d’un patrimoine immobilier. Ainsi, tous les membres sont informés de toutes les décisions à prendre au niveau de la gestion locative, de l’achat, ou de la vente de chaque bien.

Cependant, des règles existent pour la SCI familiale, comme pour tout autre statut juridique. Les formalités de création de la Société civile immobilière familiale sont les mêmes que celles d’une SCI classique. Puis, aucun capital social minimum n’est requis. Ainsi, la part de bénéfice obtenue sera proportionnelle au montant de l’apport de chacun. Il est à noter que les apports peuvent se présenter sous la forme d’une somme d’argent ou d’un bien immobilier. La succession ne peut toutefois excéder les 99 ans.

Avant de vous lancer dans sa constitution, il est tout de même important de connaître comment la SCI familiale fonctionne. Cela vous permettra de bien rédiger les statuts, mais aussi de comprendre vos privilèges et vos fonctions en tant qu’associé. De cette manière, votre famille peut se mettre d’accord sur les décisions à prendre et la gestion du patrimoine sera facilitée.

Ainsi, dès le début du projet, vous devez étudier votre situation patrimoniale et fiscale, et vos objectifs personnels. Vous pouvez ensuite juger si ce type de projet est rentable ou non pour vous. De plus, il est à noter que l’emprunt et la SCI familiale font très bon ménage. Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, à plusieurs, l’obtention de financements externes n’est pas compliquée. Le fait de réunir plusieurs capitaux constitue une véritable assurance pour les banques. Ainsi, pour ces dernières, votre emprunt sera considéré comme vite remboursé.

La SCI familiale, pour des raisons financières

Nombreux sont les avantages liés à la création d’une Société civile immobilière familiale. Au niveau financier, cette structure facilite la constitution d’une propriété. C’est valable pour un couple par exemple, que ce soit pour des époux ou des concubins. Ces derniers peuvent entamer l’achat d’un patrimoine en commun et se préparer à une éventuelle succession. Aussi, le fait que les SCI classique et familiale sont régies par les articles 1845 et suivants du Code civil permet à l’entreprise d’acquérir plusieurs biens immobiliers.

Pour une SCI familiale composée de nombreux membres, organiser une indivision stable entre les héritiers est possible. De cette manière, chaque associé bénéficie d’une part proportionnelle à son capital de départ, ce qui va limiter les querelles familiales. De plus, avec la Société civile immobilière familiale, structurer chaque étape du projet immobilier collectif s’avère plus facile.

Par ailleurs, la SCI familiale permet la réduction du coût de succession, concernant notamment les impôts à acquitter. Les droits de mutation proposés sont moins onéreux. Aussi, pour les parents, les enfants pourront profiter du patrimoine sans avoir besoin de prévoir des fonds de succession ou d’indivision. Avec ce type d’entreprise, la famille membre a la possibilité d’organiser avec subtilité les droits et les pouvoirs de chacun. Gérants, associés, nus propriétaires ou usufruitiers, tous peuvent profiter des revenus du patrimoine et ont un pouvoir sur la gestion immobilière.

La SCI familiale, pour une défiscalisation

Pour bénéficier de la fiscalité des sociétés civiles immobilières, il est plus conseillé d’entamer la création d’une SCI familiale. Les avantages successoraux sont plus conséquents. Vous devez savoir que les sociétés civiles immobilières familiales sont soumises au régime des sociétés de personnes. Donc, l’impôt sera prélevé de chaque membre et non de la SCI elle-même.

Durant l’étape de donation d’immeuble par exemple, vous pouvez céder une partie de vos parts sociales tous les quinze ans. Si vous visez l’abattement et l’exonération de droit de succession, le montant de vos parts ne doit pas s’élever au-delà des 100 000 euros. D’un autre côté, si vous souhaitez bénéficier du mécanisme du déficit foncier, la SCI vous offre cette possibilité. Pour ce faire, il est primordial que les associés gardent leurs parts sociales dans l’entreprise familiale.

En d’autres termes, la Société civile immobilière vous aide à la gestion de votre patrimoine, surtout au niveau des parents et des enfants. L’achat d’un bien immobilier sera effectivement moins onéreux et la transmission de la part des parents aux enfants se fera progressivement. Cette opération peut être réalisée avec un coût fiscal étalé dans le temps, et donc moins conséquent pour le ménage.

En se basant sur la loi, chaque parent peut offrir 31 395 euros à chacun de ses enfants tous les 6 ans. Cette somme n’est pas imposable. En quelque sorte, le transfert effectué par les parents peut être considéré comme gratuit.

sci familiale

Les droits des membres d’une SCI familiale

Pareillement à la SCI classique, tous les associés de l’entreprise immobilière familiale répondent accessoirement et indéfiniment à des dettes sociales à vie.

La responsabilité de chaque associé dans une SCI familiale

Sous ce statut juridique qu’est la SCI familiale, chaque créancier ne recevant pas sa part de revenus peut l’exiger. Dès lors, il a le droit de saisir ses biens personnels si nécessaire. Selon les règles, la répartition de la dette est proportionnelle en fonction des parts qu’il a amenées. Il faut alors savoir qu’il existe des formalités pour pouvoir limiter la responsabilité de ceux qui ont des parts mineures.

Les droits des associés dans la SCI familiale

Les sociétés civiles immobilières familiales offrent des droits fondamentaux aux associés. Chaque membre a le droit de contribuer aux décisions importantes, comme la mise en location du bien immobilier. Ce genre de projet doit être ratifié par tous les membres. Le nombre de votes de chacun est égal à ses apports et en fonction du capital social. Aussi, à défaut des précisions dans les statuts, lorsque la SCI décide la mise en vente du patrimoine, il faut l’accord de tous les associés.

Vous devez aussi savoir qu’en étant associé dans une SCI familiale vous avez le droit d’obtenir des informations sur certains documents de la société. Cela peut concerner la propriété, l’impôt ou le contrat de location, etc. Vous avez aussi le droit de céder vos parts sociales. Selon certains articles concernant ce statut juridique d’associé d’une SCI, une procédure d’autorisation peut s’appliquer lors de la transmission de parts sociales.

Le gérant de la SCI familiale

Lors de la création d’une Société civile immobilière familiale, chaque fondateur peut devenir le gérant. Le rôle de ce dernier consiste à assurer la gestion du bien immobilier. Cela peut concerner la location d’un immeuble par exemple. Toutefois, devenir gérant d’une SCI ne constitue pas une mince affaire. Il est donc judicieux de bien choisir le membre de la famille le plus apte à tenir ce statut. Pour les sociétés dont les parents sont les cogérants, leur mandat n’est pas précisé.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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