Pourquoi faire de la location meublée en SASU ?

Pour investir en location meublée, vous pouvez choisir entre la détention directe d’un patrimoine immobilier et la création d’une entreprise commerciale. À l’instar de la SCI (Société civile immobilière), de la SARL (Société à responsabilité limitée) immobilière et de l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) est un statut juridique pertinent en investissement locatif. Elle appartient à la famille de la SAS (Société par actions simplifiée) dont l’associé est unique, une seule personne physique ou morale. En principe, elle permet d’effectuer toutes les activités commerciales. Contrairement à la SCI, la SASU peut opter pour le régime fiscal IS (Impôt sur les sociétés) ou le régime fiscal IR (Impôt sur le revenu) en termes d’imposition. De plus, en matière immobilière, elle concerne principalement l’investissement locatif en LMNP (Location meublée non professionnelle) ou en LMP (Location meublée professionnelle). Facile à créer, cette entreprise présente des avantages non négligeables aussi bien sur la fiscalité que sur le revenu de votre activité immobilière.

SASU de location meublée : une entreprise facile à créer

Tout comme la SAS, la SCI, la SARL de famille et l’EURL, la création d’une SASU de location meublée requiert de nombreuses formalités législatives.

Primo, vous êtes tenu de rédiger les statuts de la SASU. Vous pouvez soit le réaliser vous-même, soit faire appel à un professionnel. Dans tous les cas, la deuxième option reste à privilégier, car les statuts mal rédigés peuvent mettre en péril la pérennité de la société. D’ailleurs, il est nécessaire de mentionner, entre autres, la dénomination sociale de la société, le montant du capital et le siège social. Pour vous faciliter les tâches, vous pourrez en trouver des exemplaires en ligne.

Secundo, vous devez déposer le capital social de votre société sur un compte bancaire professionnel ouvert à son nom. À noter que la loi régissant la SASU n’impose pas une somme de base minimale. C’est le principal avantage de cette entreprise commerciale en comparaison avec la SCI. Dans cette deuxième étape, il est aussi indispensable de réaliser des apports en nature (patrimoine immobilier).

Tertio, l’instruction de la société par actions simplifiée implique une publication au préalable dans un journal d’annonces légales. Vous recevrez, en retour, une attestation de publication qui prouve la conformité de votre activité. Au moyen d’un formulaire MO (destiné aux personnes Morales), les processus se terminent par la déclaration auprès d’un CFE (Centre de formalités des entreprises) compétent.

Dans la plupart des cas, l’associé unique d’une SASU peut prendre en charge le rôle du président de la société. Toutefois, il est possible de déléguer cette fonction à une autre personne physique ou morale. Par ailleurs, comme la création d’une SCI ou d’une SARL, les démarches peuvent être effectuées en ligne ou en direct.

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Une gestion individuelle optimisée de la location meublée

La SAS unipersonnelle est la société commerciale idéale pour une gestion individuelle de votre investissement en location meublée.

Associé à responsabilité limitée

Cette spécificité de la SASU constitue un avantage très important dans le cadre de la gestion d’une location en meublé (LMNP ou LMP). En effet, en tant qu’associé unique de la société, vous disposez d’une responsabilité limitée à hauteur de vos apports (capital et patrimoine immobilier). En d’autres termes, votre patrimoine personnel n’est pas confondu avec celui de la société.

En tant que société commerciale, la SAS unipersonnelle doit disposer d’un patrimoine professionnel auquel se concentre son activité immobilière. Ainsi, le bien personnel de l’associé unique (qu’il soit le président ou non) est protégé des risques des dettes sociales. Sachez qu’en cas de non-remboursement du crédit immobilier, les créanciers (banques) ont le droit de reprendre les biens (hypothèques). Pour une location meublée en SASU immobilière, seuls les apports en nature dans la société sont concernés par cette loi hypothécaire.

Fonctionnement plus souple 

Parmi les formes sociales (SAS, SCI, SARL, EURL…) permettant d’investir dans l’immobilier locatif, la SASU offre un régime plus souple sur la gestion de votre patrimoine. En effet, elle est peu encadrée par le Code de commerce. En tant qu’unique associé, cela vous fera bénéficier d’une grande liberté contractuelle. De ce fait, vous pouvez déterminer vous-même les règles de gestion de votre société. Toutefois, certaines législations s’imposent sur la désignation du président.

Si vous êtes à la fois l’unique actionnaire et le président de la société, toutes les décisions reviennent à vous. Ainsi, vous pouvez vous verser librement une partie de la totalité des revenus de votre entreprise sous forme de dividendes.

En revanche, si la présidence de votre société est endossée par une autre personne physique (individu) ou morale (autre société), les règles ne sont pas les mêmes. Dans ce cas, vous devez effectuer un versement d’un salaire proportionnel à l’activité exercée par le président. Néanmoins, cette rémunération n’est pas soumise à un barème légal, elle repose sur un accord mutuel.

Un régime social très avantageux

Les couvertures sociales constituent un autre avantage juridique majeur sur la gestion de la location en meublé sous le régime de la SASU. En effet, le président de cette société bénéficie du statut d’assimilé-salarié tout en profitant du régime général de sécurité sociale.

Par contre, un taux de cotisations sociales, plus ou moins élevé, sera déduit mensuellement de sa rémunération.

Un taux d’imposition bien modéré

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif en LMNP ou LMP, le statut juridique SASU présente des avantages fiscaux considérables. En général, il est soumis au régime fiscal IS, mais vous pouvez aussi opter pour le régime IR sous certaines conditions bien définies.

Imposition de la SASU de la location meublée sous le régime d’Impôt sur les sociétés (IS)

Sous le régime d’impôt sur les sociétés, la SASU de location meublée est soumise à un mode d’imposition qui varie sous certains paramètres.

La SAS unipersonnelle est soumise à une imposition au niveau de la société elle-même. Pour cela, le taux de fiscalité dépend des revenus générés et du chiffre d’affaires de l’entreprise. En effet, si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 7,63 millions d’euros, elle doit s’acquitter :

  • soit le taux réduit de 15 % si les revenus sont inférieurs à 38 120 euros ;
  • soit le taux normal de 28 % si les revenus sont compris entre 38 120 euros et 500 000 euros.

Par ailleurs, si le chiffre d’affaires se trouve entre 7,63 millions et 250 millions d’euros, l’imposition sera fixée à un taux de 28 %. Ceci, peu importe les revenus générés.

En outre, si le chiffre d’affaires est égal à 250 millions d’euros, deux taux pourront s’appliquer au régime d’impôt sur les sociétés, à savoir :

  • un taux de 28 % pour les revenus moins de 500 000 euros ;
  • un taux de 33 % pour les revenus plus de 500 000 euros.

Par contre, le versement de dividendes à l’associé unique est soumis à une imposition applicable au Revenu du capital mobilier (RCM). 

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Imposition de la SASU de la location meublée par le régime d’impôt sur le revenu (IR)

À la différence de la société civile immobilière, la SASU immobilière peut être imposée par le régime fiscal IR dans une location en meublé. Cela nécessite une demande signée par l’associé unique, et envoyée au service des impôts lors du premier trimestre de l’ouverture de l’exercice comptable. De plus, cette option est valable pour une durée inférieure ou égale à cinq ans, à compter de la date de création de la société. Le régime d’impôt sur le revenu s’applique aussi à condition que l’actionnaire unique soit à la présidence de l’entreprise.

Sous le régime fiscal IR en LMNP ou en LMP, le président associé unique sera imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Pour les autres activités, l’imposition se fait dans la catégorie des BNC (Bénéfices non commerciaux) ou celle des BA (Bénéfices agricoles).

En outre, qu’il s’agisse d’un investissement en LMNP ou en LMP, l’associé unique peut bénéficier de deux régimes des BIC selon les revenus perçus. Si le loyer annuel ne dépasse pas les 76 200 €, c’est le régime micro-BIC, dont l’abattement est de 50 %, qui s’applique. Dans le cadre d’une location meublée touristique, le seuil à ne pas franchir est de 176 200 €. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’élève à 71 %.

En revanche, si les revenus dépassent les 76 200 €, le régime réel s’applique automatiquement. Pour cela, vous êtes tenu de déclarer votre loyer en déduisant vos charges pour leur montant réel. Ce régime fiscal vous permet de bénéficier du système d’amortissement qui va réduire, voire éliminer votre loyer imposable.

Toutefois, au-delà de 76 200 €, la SAS unipersonnelle sous le régime micro-BIC peut se convertir au régime réel d’imposition sous certaines conditions. Pour en savoir plus, le mieux est de faire des recherches en ligne.

L’imposition de la plus-value d’une SASU de la location en meublé

Au terme du bail d’habitation, la société peut vendre son patrimoine immobilier afin de générer une plus-value. Sous le mode d’imposition sur les sociétés, cette plus-value immobilière sera imposée au régime des professionnels.

Si la société SAS unipersonnelle est soumise au régime d’impôt sur le revenu, l’imposition de la plus-value se fait selon le statut LMNP. En effet, elle sera soumise à un taux d’imposition de 19 % et à celui des prélèvements sociaux de 17,2 %. À noter que les amortissements comptables en location meublée ne sont pas considérés lors du calcul de la plus-value de la société. Cette dernière correspond à la différence entre le prix de vente et celui d’achat majoré par les diverses charges.

Par ailleurs, afin de bénéficier des avantages du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et LMP (Loueur meublé professionnel), la société doit remplir certaines conditions. En effet, elle doit mettre en location son patrimoine immobilier pour une durée minimum de 9 ans. Aussi, la durée d’un bail d’une location meublée est d’au moins un an, mais peut être réduite à neuf mois pour les résidences étudiantes.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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