Opter pour le LMNP en SCI : possible ou non ?

En principe, il est impossible de créer une Société civile immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier locatif meublé. En effet, une société civile n’a pas vocation à tirer des bénéfices d’une activité commerciale. Cependant, les règles ont été assouplies afin de permettre aux investisseurs d’opter pour le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) en SCI. Alors, dans quelles mesures l’option pour le statut de LMNP en SCI est-elle possible ? D’abord, vous devez remplir les critères propres au statut de LMNP. Il faut aussi vous acquitter de l’Impôt sur les sociétés (IS) si vos revenus dépassent les 10 % du chiffre d’affaires de la SCI. Les détails sont dans cet article.

La loi sur les statuts de SCI et de LMNP

La SCI est une société qui appartient à la catégorie des sociétés civiles. Ces dernières se distinguent effectivement des sociétés commerciales par leur obligation d'avoir un objet civil. Il s’agit d’une forme sociale qui permet aux associés d’investir à plusieurs dans l’immobilier, notamment par la mise en location d'un bien. Selon l’article 1845 du Code civil : « Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. » Il en résulte que les sociétés civiles comme la SCI, ne peuvent exercer une activité commerciale par nature. Cette disposition, légale semble cependant exclure la Location meublée professionnelle (LMP) ou la Location meublée non professionnelle (LMNP), considérée comme telle par le fisc.

Qu’il s’agisse d’une LMP ou d’une LMNP, les profits tirés d'une activité de location meublée sont soumis au titre des Bénéfices industriels et commerciaux. Connus sous le sigle BIC, ces bénéfices sont en principe exclus du régime de la SCI. Louer en meublé permet particulièrement au loueur de tirer des revenus locatifs de son activité. Dans le cas d’une location vide, les rentes appartiennent à la catégorie des revenus fonciers réalisés par une SCI. Afin d’obtenir le statut de loueur en meublé, l’investisseur doit principalement acquérir un bien immobilier en nom propre, c’est-à-dire en son nom. Il doit également proposer un logement habitable et équipé d’un ameublement minimum (réfrigérateur, lit, plaques de cuisson, etc.).

Les conditions d’obtention du statut LMNP en SCI

Il est désormais possible pour la SCI d’exercer une LMNP, à condition de remplir les critères propres à ce régime :

  • les recettes tirées de la LMNP ne doivent dépasser les 23 000 euros par an ;
  • la LMNP ne doit pas constituer la source principale des revenus de la société civile. 


Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, l’activité de la SCI relève du régime de la LMP. Ce qui présente certaines conséquences sur le plan fiscal.

En effet, la part des revenus du foyer fiscal à atteindre doit être de 50 % minimum pour cette activité. Aussi, une SCI peut librement réaliser une LMNP en complément de son activité principale. Toutefois, elle perdra le profit du régime de l’Impôt sur le revenu (IR), applicable à une société civile, sous certaines conditions :

  • les revenus tirés de la LMNP représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI ;
  • la LMNP doit être exercée par la SCI. 


​​​​​​​Il peut notamment s'agir d’une location meublée de courte durée qui n’est pas régulièrement renouvelée.

En cas du non-respect de ces conditions, la SCI sera redirigée vers le régime de l’Impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier correspond au mode d’imposition dont relèvent essentiellement les sociétés commerciales. Ainsi, les bénéfices imposables d’une entreprise ou d’une société civile sont soumis au taux fixe de 25 %. Sous trois critères, un taux réduit à 15 % peut cependant être appliqué sur une tranche de revenus inférieure à 38 120 euros :

  • chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7,63 millions d’euros ;
  • capital social entièrement libéré ;
  • capital social détenu par des personnes physiques à hauteur de 75 %. 


​​​​​​​Il est à noter que le passage du régime de l’IR à l’IS est définitif. Une fois ce passage effectué, il sera impossible pour une SCI de revenir au régime initial.

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Cumuler les statuts de LMNP et de SCI, conséquences fiscales

LMP ou LMNP, l’exercice d’une activité de location meublée par une SCI présente des conséquences non négligeables, notamment en matière de fiscalité. En effet, la société civile doit idéalement conserver le régime de l’impôt sur le revenu. Le barème progressif de celui-ci s’avère plus avantageux que les taux fixes de l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, la SCI n’est pas toujours éligible au taux réduit de l’IS. Dans certains cas, elle est soumise à une fiscalité aux règles plus lourdes. Par exemple, une SCI qui ne respecte pas les plafonds de revenus de la LMNP demeure soumise à l’IR.

Pour la création de votre SCI, vous pourrez désormais faire appel à un expert-comptable SCI-LMNP, spécialiste de la gestion de location meublée. Ce professionnel vous apportera ses précieux conseils d’optimisation fiscale.

Opter pour le LMNP en SCI, enjeux

Le régime LMNP présente certains avantages non négligeables pour une SCI :

  • aucune déduction de l’amortissement du bien pour estimer une plus-value lors de la vente du bien ; 
  • amortissement des travaux et du bien immobilier sur des durées déterminées ;
  • imputation du déficit foncier sur le revenu global de la SCI ;
  • application du régime d’une plus-value ou de plusieurs plus-values professionnelles. 


​​​​​​​​​​​​​​À noter que ces plus-values professionnelles permettent à la société de bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôts suivant le montant des recettes locatives.

Dans la pratique, une telle disposition implique néanmoins que la SCI gère plusieurs logements en location nue pour générer un chiffre d’affaires suffisant. Ainsi, la SCI n’est pas une société adaptée pour exercer une LMNP de manière intensive. Au lieu de renoncer à leur projet d’investissement immobilier à plusieurs en LMNP, certains investisseurs recourent à d’autres alternatives.

Il peut s’agir de la LMNP en SARL de famille (Société à responsabilité limitée). Cette SARL est une société commerciale dont les associés sont les membres d’une même famille dans un investissement immobilier locatif. Le caractère familial de la SARL lui permet de bénéficier du régime de la transparence fiscale. Cette dernière implique que chaque associé déclare sa part de revenus et paie l’impôt y afférent. Il s’agit d’une condition sine qua non pour que les associés puissent se prévaloir du statut de LMNP.

Toutefois dans une SARL, aucune disposition du code général des impôts ne s’oppose à la conservation du régime de transparence, même à titre principal. Ce qui la différencie d’ailleurs de la LMNP en SCI.

L’indivision, une bonne alternative à la LMNP à plusieurs pour la SCI

L’indivision est une forme juridique qui consiste à partager la propriété d’un bien immobilier. Dans la pratique, elle résulte d’une succession où les héritiers se partagent la propriété d’un patrimoine appartenant jusqu’alors à un défunt. Cependant, il est désormais possible d’acheter un bien immobilier à plusieurs par une indivision conventionnelle. De par cette pratique, vous pouvez percevoir les parts d’un patrimoine plutôt que celles de la société qui le détient. Outre cela, chaque indivisaire recevra une quote-part des revenus locatifs tirés de la location meublée. Étant des personnes physiques, ces indivisaires pourront notamment bénéficier sans restriction des avantages du régime LMNP. Chaque indivisaire pourra même transférer dans une société la part de l’indivision perçue pour bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.

Il est vrai que le régime de l’indivision par défaut peut poser des problématiques de gestion non négligeables, notamment dans la mise en location du bien. Toutefois, ces contraintes peuvent être contournées avec la signature d’une convention d’indivision entre les co-investisseurs. Ce contrat définit les rapports entre les indivisaires en établissant les règles de fonctionnement de l’indivision. Il peut par exemple prévoir des dispositions accordant librement un mandat à un indivisaire pour louer et gérer le bien dans la durée. Dès lors, à défaut de la création d’une SARL familiale pour exercer une LMNP, l’indivision s’avère la meilleure solution pour investir à plusieurs. Cet investissement immobilier permet notamment de bénéficier du régime d’imposition du statut LMNP (Micro-BIC et Réel simplifié).

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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