Fiscalité marchand de biens : régime, TVA et imposition

La fiscalité du marchand de biens est un labyrinthe compliqué, où les erreurs peuvent coûter cher : TVA, régimes fiscaux, droits d'enregistrement réduits... Trop d'acteurs sous-optimisent leur activité par manque de clarté. Ce guide complet décortique chaque aspect de la fiscalité marchand de biens, depuis les régimes d'imposition jusqu'aux stratégies d'optimisation légales, en passant par les pièges à éviter lors des opérations d'achat-revente. Découvrez comment structurer vos opérations immobilières pour maximiser vos bénéfices tout en respectant les exigences de l'administration fiscale.

Définition et cadre légal du marchand de biens

Statut juridique et activité professionnelle

Un marchand de biens agit dans l'immobilier en achetant des propriétés pour les revendre avec profit. En savoir plus sur la définition et les spécificités de cette activité. L'intention spéculative caractérise son action sur le marché immobilier.

Deux options principales s'offrent aux marchands de biens : l'entreprise individuelle ou la société. Découvrez les avantages fiscaux d'une SCI pour un marchand de biens. La SARL, SASU ou EURL offrent une protection du patrimoine personnel.

Critères fiscaux et intention spéculative

L'administration fiscale identifie l'intention spéculative par la fréquence des transactions et la durée de détention des biens. Les travaux de rénovation avant revente renforcent cette présomption.

La jurisprudence, dont les arrêts du Conseil d'État, encadre la qualification de marchand de biens. La Cour d'appel de Douai a rappelé en 2020 les conditions cumulatives d'intention spéculative et de caractère habituel.

Obligations déclaratives et comptables

Comparaison des régimes fiscaux entre entreprise individuelle et société pour un marchand de biens
Critères	Entreprise Individuelle	Société (EURL, SASU, SARL, SAS)
Imposition	Bénéfices imposés à l'Impôt sur le Revenu (IR) du propriétaire	Bénéfices soumis à l'Impôt sur les Sociétés (IS) par défaut ou option pour l'IR
Responsabilité	Responsabilité personnelle sur le patrimoine privé	Responsabilité limitée aux apports sociaux
Cotisations sociales	Cotisations sociales calculées sur les bénéfices	Cotisations sociales variables selon la rémunération du dirigeant
Protection patrimoniale	Aucune séparation entre patrimoine professionnel et privé	Protection du patrimoine personnel contre les dettes professionnelles
Flexibilité fiscale	Régime réel simplifié (chiffre d'affaires <700k€)	Choix entre IS (taux 15-25%) ou IR avec abattements

 

Une comptabilité rigoureuse est nécessaire pour les marchands de biens. Elle doit refléter toutes les opérations d'achat et de revente de biens immobiliers.

Les marchands de biens risquent des pénalités en cas de non-respect des obligations fiscales. Un redressement peut s'appliquer en cas de non-déclaration des bénéfices industriels et commerciaux.

Régimes d'imposition et taxation des opérations immobilières

Imposition des bénéfices immobiliers

Les revenus d'un marchand de biens relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L'administration fiscale traite ces bénéfices comme activité commerciale.

Les marchands de biens peuvent opter pour l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. L'IS propose un taux réduit de 15% sur les premiers 38 120€ de bénéfices.

Systèmes de TVA applicables

Le régime de TVA s'applique aux marchands de biens selon leur statut. Les opérations d'achat-revente déclenchent des obligations de collecte et de déduction. Décryptez les règles de TVA sur marge dans une opération d’achat-revente.

• Acquisition auprès de non-assujettis : Le marchand de biens doit acheter les biens à des particuliers ou entreprises exonérées pour bénéficier du régime de TVA sur marge.

• Opérations exonérées: Le régime s'applique aux biens acquis via succession ou donation, opérations déjà exonérées de TVA.

• Réduction du montant de TVA : La taxe se calcule sur la marge (différence entre prix d'achat et de revente), pas sur la totalité du prix de vente.

• Gestion simplifiée : Le calcul simplifié de la TVA sur la marge facilite la comptabilité et limite les erreurs.

• Amélioration de trésorerie : En réduisant la TVA à verser, ce régime libère des liquidités pour de nouvelles opérations d'achat-revente.

La TVA sur la marge se calcule sur la plus-value réalisée. Pour un bien acheté 120 000€ et vendu 200 000€, la marge de 80 000€ subit un taux de 20%.

Droits d'enregistrement et avantages fiscaux

Les marchands de biens bénéficient de droits d'enregistrement réduits à 0,7% du prix d'acquisition contre 5 à 7% pour un particulier.

Le délai de revente fixé à cinq ans conditionne l'avantage fiscal. Son non-respect entraîne la requalification des bénéfices et majorations de 10 à 40%.

Stratégies d'optimisation fiscale pour les marchands de biens

Choix stratégique de la structure juridique

La structure juridique détermine la fiscalité d'un marchand de biens. La SARL ou la SASU offre un équilibre entre protection patrimoniale et flexibilité fiscale.

La rémunération du dirigeant dans une SASU permet d'améliorer significativement du prélèvement obligatoire. Explorez les avantages d’une SCI familiale pour optimiser votre fiscalité via des mécanismes de transmission patrimoniale.

Optimisation de la TVA et techniques légales

Le régime de TVA sur marge diminue le coût fiscal le coût fiscal des opérations. Il s'applique aux biens acquis auprès de non-assujettis à la TVA.

• Achat auprès de non-assujettis à la TVA : Le marchand de biens doit acquérir le bien auprès d'un vendeur non soumis à la TVA (particulier, entreprise exonérée) pour bénéficier de ce régime.

• Opération exonérée de TVA : Le régime s'applique également aux acquisitions dans des opérations déjà exonérées de TVA, comme certaines successions ou donations.

• Réduction du montant de TVA : La taxe est calculée uniquement sur la marge (différence entre prix d'achat et prix de vente), réduisant ainsi le montant total de TVA à verser.

• Simplification comptable : Le calcul simplifié de la TVA sur la marge facilite la gestion fiscale et évite les erreurs liées à la TVA globale.

• Optimisation de trésorerie : En diminuant la TVA à reverser, ce régime améliore la liquidité et permet de réinvestir plus rapidement dans de nouvelles opérations d'achat-revente.

La récupération de TVA sur les travaux de rénovation est possible. Les frais de démolition, aménagement ou raccordement électrique entrent dans le calcul de la marge fiscale.

Déductions fiscales et charges optimisées

Les frais professionnels réduisent les bénéfices imposables. Les dépenses liées aux honoraires de notaire, travaux de rénovation et frais de promotion immobilière sont déductibles.

Les marchands de biens peuvent déduire les coûts de gestion locative. Apprenez à optimiser vos charges fiscales via une formation dédiée aux techniques d'amortissement et de déduction des frais de commercialisation.

Tableau récapitulatif des régimes fiscaux du marchand de biens

Il existe plusieurs régimes fiscaux pour les marchands de biens, chacun avec ses subtilités, ses pièges, et ses petites douceurs fiscales (quand on sait les saisir). Pour ne pas s’y perdre entre l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés, la TVA sur la marge ou sur le prix total, voici un tableau clair, net, sans jargon inutile.

À utiliser comme boussole avant de foncer tête baissée dans votre prochaine opération !

Critère	IR (Impôt sur le Revenu)	IS (Impôt sur les Sociétés)	TVA sur la marge	TVA sur le prix total
Qui peut y prétendre ?	Entreprise individuelle, SCI à l’IR	SARL, SAS, SASU, EURL, SCI à l’IS	Marchands achetant à des non-assujettis	Marchands achetant à des assujettis
Base d’imposition	Bénéfice global imposé au barème progressif de l’IR	Bénéfice net imposé à 15% (jusqu’à 42 500€) puis 25%	Marge brute (revente – achat)	Prix de vente total
TVA applicable	Souvent non-assujetti (sauf option volontaire)	TVA collectée sur ventes, TVA récupérable sur achats	Oui, uniquement sur la marge	Oui, sur l’intégralité du prix
Avantages	Imposition allégée si faibles revenus, régime micro-BIC	Taux fixe, amortissements déductibles, protection du patrimoine	Moins de TVA à reverser, meilleure trésorerie	TVA récupérable sur tout (achat, travaux, frais)
Inconvénients	Barème progressif (jusqu’à 45%), pas de distinction patrimoine pro/perso	Règles de gestion plus lourdes, comptabilité complète	Ne s’applique que si conditions strictes remplies	Trésorerie plus tendue, TVA à verser plus importante
Seuils clés à surveiller	CA < 176 200 € (micro-BIC), < 77 700 € (TVA franchise)	Pas de plafond, mais formalisme accru au-delà de 247 000 €	Achat à un non-assujetti obligatoire	Aucun, mais obligations déclaratives strictes
Obligations déclaratives	Déclaration 2042-C PRO, compta simplifiée	Bilan, liasse fiscale, déclaration 2065	Facturation spécifique, documenter origine du bien	Déclarations TVA classiques, factures détaillées
À qui c’est recommandé ?	Petits opérateurs, primo-déclarants	Projets structurés, opérations répétées	Opérations ponctuelles avec particuliers, biens anciens	Programmes neufs, biens acquis via société

 

Maîtriser la fiscalité du marchand de biens repose sur trois piliers : identifier son statut juridique, optimiser la TVA sur marge et respecter les obligations déclaratives. Une structuration adaptée et une gestion proactive permettent de réduire la pression fiscale. En anticipant les risques et en exploitant les avantages légaux, chaque opération d'achat-revente devient un levier de croissance patrimoniale durable.