Marchand de biens : une profession lucrative en 2023

Cette professionnalisation immobilière fascine de plus en plus de personnes. Au carrefour de l'immobilier et du monde des affaires, elle promet de belles récompenses pour ceux qui savent naviguer sur ses eaux parfois tumultueuses. Acheter et revendre des propriétés, générer des bénéfices, donner un nouveau souffle à des propriétés endormis, tout cela est au cœur du métier de marchand de biens. Mais qu'est-ce qui se cache vraiment derrière cette appellation ? Comment se déroulent les opérations d'achat et de revente ? Quel est le salaire moyen ? Qu'en est-il de la fiscalité et des frais de notaire ? Est-il possible de se lancer dans l'achat et la revente de biens immobiliers sans devenir officiellement marchand de biens ? Cet article se propose de lever le voile sur ces questions et de vous donner des informations précises concernant ce domaine d'activité. 

Devenir marchand de biens : Profil, Compétences Requises et Réglementations.

Profil et compétences requises

Devenir marchand de biens, ne s'agit pas seulement de s'évertuer à employer tous ses compétences immobilières acquises, c'est aussi assumer un nouveau statut avec ses droits et ses obligations. Aspirer à être marchand de biens n'exige pas de diplôme spécifique. Cependant, une bonne connaissance du marché immobilier et des lois immobilières est indispensable pour réussir dans ce domaine. En effet, l'activité de marchand de biens implique une grande variété de tâches allant de la prospection de biens à l'étude des plans d'urbanisme en passant par la négociation des contrats et la gestion des travaux de rénovation. C'est une fonction qui exige une grande polyvalence, une excellente capacité d'analyse et un sens aigu des affaires.

Généralement, ce sont des personnes ayant une grande expérience dans le secteur de l'immobilier, la gestion de patrimoine ou la finance. Cependant, rien n'empêche une personne motivée et prête à apprendre et à se lancer dans cette activité. Les formations et les stages dans ce domaine peuvent être un bon moyen de se préparer à ce nouveau statut.

Déclaration de l'activité

La première étape consiste à déclarer son activité auprès de la Chambre de Commerce et d'Industrie. Il faut ensuite s'inscrire au Registre des Sociétés (RCS) pour obtenir un numéro SIRET, qui est indispensable pour exercer l'activité de marchand de biens en toute légalité. La déclaration doit préciser la nature de l'activité, c'est-à-dire l'achat de biens immobiliers en vue de leur revente, les types de biens concernés (immeubles, terrains, locaux commerciaux, etc.) et les modalités de la transaction (achat comptant, crédit, etc.).

Il est important de noter que la profession de marchand de biens est soumise à une réglementation stricte. Par exemple, il est interdit de vendre une maison, un appartement, des bureaux ou un immeuble avant d'en être propriétaire. De même, il est obligatoire de posséder une garantie financière pour pouvoir exercer cette activité. Cette garantie, qui doit être souscrite auprès d'une banque ou d'une compagnie d'assurance, permet de protéger les clients en cas de défaillance du marchand de biens.

Le choix du statut juridique : une décision stratégique

Si vous envisagez de vous lancer dans le commerce de biens immobiliers, la première étape cruciale est de déterminer la structure juridique de votre entreprise. Ce choix est d'une importance capitale car il définit vos responsabilités, votre régime fiscal et commercial, ainsi que l'organisation de votre société.

Les options qui s'offrent à vous 

Les marchands de biens ont généralement le choix entre trois formes juridiques. Chacune de ces structures a ses propres atouts et défis. 

La SAS est reconnue pour sa flexibilité en matière de gestion et de fonctionnement. Elle offre une liberté de répartition des pouvoirs et une grande latitude statutaire. Toutefois, sa mise en place peut être plus complexe et onéreuse que celle d'une SARL.

La SASU, offre les mêmes avantages que la SAS, mais avec une gestion encore plus simple. C'est une option attrayante pour les entrepreneurs en solo.

La SARL, de son côté, est une structure plus classique. Elle offre une plus grande sécurité, avec une responsabilité limitée aux contributions. Cependant, elle offre moins de flexibilité que la SAS en termes de gestion et de fonctionnement.

Considérer votre intention de valeur

Votre value intention, ou intention de valeur, doit également être prise en compte lors du choix de votre statut juridique. En d'autres termes, vous devez réfléchir à la valeur que vous souhaitez apporter à vos clients et à la manière dont vous envisagez de faire évoluer votre entreprise.

Responsabilités et régime fiscal

En ce qui concerne les responsabilités, il est important de noter que le dirigeant d'une SAS ou d'une SASU est considéré comme un salarié, tandis que le gérant majoritaire d'une SARL est un travailleur non salarié. Cela a des implications sur la protection sociale du dirigeant et sur les charges sociales à payer. En ce qui concerne le régime fiscal, la SAS et la SASU sont soumises à l'impôt sur les sociétés, tandis que la SARL peut opter pour l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Cela peut avoir un impact significatif pour votre entreprise.

Faire le bon choix : une étape cruciale

Bien choisir son statut est une étape fondamentale. La décision doit être prise en tenant compte de l'intention de valeur de l'entreprise et de la manière dont l'entrepreneur envisage son évolution. En somme, le choix du statut est une décision stratégique qui peut avoir un impact significatif sur la réussite de l'entreprise.

Salaire d'un marchand de biens

Le salaire d'un marchand de biens dépend de plusieurs facteurs, dont la localisation géographique, la taille et la dynamique du marché immobilier local, l'expérience et l'habileté du marchand, ainsi que les spécificités de chaque transaction.

Il est important de noter que le marchand de biens est un travail qui a pour but de générer des commisions. Ce statut bien particulier, ne vous offre pas la possibilité de percevoir des revenus fixes, néanmoins vous toucherez une commission sur chaque transaction réalisée. Cette commission est généralement un pourcentage du prix de vente du bien. Ainsi, plus le prix de vente est élevé, plus la commission est importante.

En moyenne, dans ce domaine espérer gagner entre 5 000 et 15 000 euros par mois. Cependant, ces chiffres sont très variables et peuvent être beaucoup plus élevés pour les marchands de biens qui réalisent de grosses transactions ou qui opèrent sur des marchés très dynamiques. Il n'y a pas de limites dans les rémunérations et certains marchands peuvent encaisser plusieurs millions d'euros chaque année.

La fiscalité du marchand de biens

C'est un aspect crucial du métier de marchand de biens. En effet, en tant que professionnel de l'immobilier, le marchand de biens est soumis à plusieurs redevances et taxes, dont la TVA sur la marge, l'impôt sur les sociétés (IS) ou l'impôt sur le revenu (IR) selon la structure choisie, et les taxes locales comme la taxe foncière et la taxe d'habitation.

La fiscalité immobilière est un domaine complexe qui nécessite une bonne connaissance des lois et des réglementations en vigueur. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour éviter toutes sortes d'erreurs.

L'une des caractéristiques fiscales concernant les marchands de biens est la TVA sur la marge. Contrairement à un particulier qui vend un bien immobilier, le marchand de biens doit payer la TVA sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Cette TVA sur la marge est de 20 %, ce qui peut représenter une somme importante. Cependant, il est possible de récupérer cette TVA sur la marge en déduisant la TVA payée sur les dépenses liées à l'activité (achat de matériel, travaux de rénovation, etc.).

Frais de notaire 

Les frais de notaire sont une autre charge importante. Ces frais, qui sont généralement à la charge de l'acquéreur, représentent environ 7 à 8 % du prix de vente du bien. Ils se décomposent en trois parties : les droits d'enregistrement (ou droits de mutation), les émoluments du notaire et les frais de dossier.

L'un des avantages pour ce professionnel atypique, c'est qu'il bénéficie de frais de notaire réduits à condition de revendre le biens sous un délai de 5 ans après leur achat. Les frais de notaire réduits sont de 2% à 3% selon le montant de l'acquisition, donc très inférieurs aux frais de notaire classiques qui sont autour de 8%.

Les droits d'enregistrement sont des taxes collectées par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités locales. Leur taux varie en fonction du type de bien et de sa localisation. Les émoluments du notaire sont la rémunération proprement dite du notaire. Ils sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente du bien. Enfin, les frais de dossier couvrent les frais engagés par le notaire pour la préparation de l'acte de vente (recherche dans les archives, rédaction de l'acte, etc.).

Pour plus d'informations sur les frais de notaire, n'hésitez pas à consulter le site des notaires de France.

Achat et revente sans être marchand de biens

Il est tout à fait possible de se lancer dans l'achat et la revente de biens immobiliers sans pour autant devenir marchand de biens. Cependant, cette activité doit rester occasionnelle et ne pas devenir une activité professionnelle à part entière. En effet, si l'administration fiscale considère que l'achat et la revente de biens immobiliers est votre activité principale, elle peut vous requalifier comme être acteur du marché et vous soumettre à une redevance qui est plus lourde que celle des particuliers.

L'importance de la couverture d'assurance 

Jouant un rôle crucial dans le domaine de l'acquisition et de la revente de propriétés. Il est essentiel de comprendre les différentes formes disponibles et comment elles peuvent aider à protéger votre investissement.

Tout d'abord, la couverture pour les dommages matériels est une nécessité. Elle couvre les dommages physiques qui peuvent survenir sur la propriété, que ce soit à cause d'un incendie, d'une inondation ou d'autres catastrophes naturelles. En cas de rénovation, cette couverture peut également couvrir les dommages causés par des accidents de construction.

Ensuite, la couverture de responsabilité civile couvre les dommages qui pourraient être causés à des tiers en raison de la propriété. Par exemple, si quelqu'un se blesse en visitant la propriété, l'assurance responsabilité civile couvrirait les frais médicaux et les dommages potentiels.

Une autre forme de protection à considérer est celle contre les risques financiers. Elle peut couvrir les pertes financières potentielles liées à l'investissement. Par exemple, si la propriété ne se vend pas au prix prévu ou si les coûts de rénovation dépassent le budget, cette assurance peut aider à couvrir les pertes.

Il est également important de noter que la création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut avoir des implications en matière d'assurance. Une SCI peut nécessiter de sa propre assurance, distincte de celle de l'investisseur individuel.

En conclusion, Elle est un aspect essentiel de l'acquisition et de la revente de propriétés. Offrant une protection contre une variété de risques, des dommages matériels aux responsabilités envers les tiers et les pertes financières. En tant qu'investisseur, il est crucial de comprendre ces différentes formes afin d'assurer que vous êtes correctement couvert.

Devenir marchand de biens : ce qu'il faut retenir

Ce statut méconnu du secteur immobilier, offre des opportunités plus qu'intéressant. En effet, quiconque veut se lancer dans cette nouvelle aventure doit comprendre que c'est avant tout un métier qui exige patience, détermination et passion. Cependant, il nécessite une excellente connaissance du marché immobilier, une grande polyvalence et une bonne maîtrise de la fiscalité immobilière. Compte tenu de ces facteurs clés, votre avenir s'annonce très prometteur. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels (notaire, expert-comptable, avocat fiscaliste) et à vous former en continu pour rester à la pointe de votre profession.

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