Peut-on créer une SCI en étant seul ?

Plusieurs statuts juridiques sont actuellement applicables si vous voulez investir dans l’immobilier locatif. La SCI (Société civile immobilière) est l’un des plus courants en France. Il s’agit systématiquement d’une société, ou d’une personne morale, visant à acquérir des biens immobiliers dans le but d’en tirer profit. Elle est principalement conçue pour aider les investisseurs souhaitant se lancer dans la pierre, n’ayant pourtant pas assez d’argent pour démarrer leur projet. Une facilité de gestion et une fiscalité intéressante, cette entreprise immobilière constitue un gage de réussite pour votre investissement locatif. Fréquemment composée d’au moins deux associés, la création d’une SCI nécessite la soumission à certaines législations. Est-il possible de créer une SCI tout seul ? Les réponses dans cet article.

Les obligations régissant une SCI

En règle générale, la société civile immobilière ne peut pas être créée par une seule personne physique. Pour faire simple, découvrez ce que c’est exactement et comment la créer.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

D’emblée, une SCI est une forme juridique permettant d’investir dans le secteur immobilier. Selon la loi en vigueur, sa création nécessite au moins deux personnes (physiques ou morales) s’associant entre elles pour pouvoir gérer ensemble leur patrimoine immobilier. Concrètement, son objectif porte notamment sur trois raisons différentes à savoir :

  • La mise en location d’un ou de plusieurs actifs immobiliers ;
  • La construction et la revente de patrimoines immobiliers ;
  • L’achat et la gestion de patrimoines immobiliers.

Le parc immobilier d’une SCI est créé au moyen de l’apport en numéraire et en nature de chaque associé. Suite aux activités réalisées au sein de l’entreprise, tout contribuable reçoit mensuellement des parts sociales à hauteur de son apport. En matière de fiscalité, les sociétés civiles immobilières peuvent être imposées soit à l’IR (Impôt sur le revenu), soit à l’IS (Impôt sur les sociétés) sous certaines conditions.

Comment créer une SCI ?

La procédure de création d’une SCI suit généralement de quelques formalités successives et obligatoires.

La constitution des statuts d’une société civile immobilière

Les statuts de la SCI constituent les premières formalités obligatoires lors de sa création. Ils vont contenir la loi de la société et doivent être rédigés soigneusement. Effectivement, ils définissent les règles d’organisation et de fonctionnement de la société.

Certaines clauses obligatoires doivent en effet être mentionnées lors de la rédaction, à savoir entre autres :

  • la forme de la société, soit la SCI ;
  • les coordonnées des associés ;
  • la dénomination ou la raison sociale ou appellation de la SCI ;
  • l’objet social de la société (acquisition et gestion d’un patrimoine, mise en location ou construction et revente) ;
  • le siège social de l’entreprise ;
  • la clause sur le capital social et la répartition des parts sociales des bénéfices ;
  • le délai de la société ;
  • les contributions en numéraire et en nature des associés ;
  • les modalités du fonctionnement de la SCI (la nomination du gérant, la cession des parts sociales, la gestion du compte courant de la société, la dissolution, etc.).

Dans toutes vos démarches, il vaut mieux faire appel à un professionnel pour vous assister lors de la rédaction. Vous pouvez également télécharger en ligne un modèle des statuts de SCI.

Le dépôt du capital social de l’entreprise

En SCI, le capital social correspond à la somme des contributions en nature (biens immobiliers) ou en numéraire (montant d’argent) réalisées par les associés. Il constitue nécessairement une garantie financière pour les collaborateurs, permettant de couvrir les dettes en cas de risques de pertes. En échange de quoi, chacun d’entre eux reçoit des parts sociales de bénéfices perçus par la société.

Dans ce cadre, la société doit disposer d’un compte bancaire pour déposer le capital en numéraire. Une fois cette procédure terminée, une attestation de dépôt de fonds vous sera accordée, un document indispensable lors de l’enregistrement de votre SCI.

La publication dans une annonce légale

Afin de communiquer aux tiers la naissance de votre SCI, une publication dans un journal spécialisé sera également obligatoire lors de sa création. Cela peut être bénéfique notamment pour la recherche de vos futurs locataires. Notez d’ailleurs que le non-respect de cette démarche entraînerait un blocage de l’immatriculation et donc du lancement des activités.

Cette annonce doit également comporter certaines mentions obligatoires, comme la dénomination sociale de la société, sa forme juridique, le nom du gérant, le siège de l’entreprise… Cette procédure exige un paiement de droits d’ordre de 185 € HT (Hors taxe) en France.

La constitution et le dépôt de dossier d’immatriculation de la SCI

La création d’une SCI s’achève par la constitution et le dépôt de documents d’immatriculation. Ce dossier comprend principalement :

  • un exemplaire des statuts signé par le gérant ;
  • les attestations de publication dans un journal d’annonce légale et de dépôt de fonds dans la banque ;
  • une pièce justificative de la non-condamnation du gérant ;
  • un document illustrant l’occupation des locaux ;
  • la déclaration des contribuables effectifs ;
  • et un formulaire MO (ou cerfa n° 11 680*02).

Une fois ces documents montés, ils devront être envoyés au greffe du tribunal pour obtenir la matricule de votre SCI. Pour ce faire, vous pouvez les envoyer par courrier postal, vous déplacer au greffe ou immatriculer directement votre société en ligne, sur une plateforme juridique.

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Les possibilités de transformer une SCI en société unipersonnelle

Il existe certaines possibilités dans lesquelles une SCI peut être transformée en une société unipersonnelle. Dans ce cadre, deux cas se présentent.

Créer une SCI avec une personne mineure

Seules la SARL (Société à responsabilité limitée) et la SAS (Société par actions simplifiée) disposent de formes unipersonnelles, soient respectivement l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) et la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle). Quant à la SCI, un associé souhaitant devenir le seul membre peut veiller à ce que la répartition des parts sociales soit à sa faveur. Dans ce cadre, il a intérêt à apporter plus sur le capital pour enfin détenir la majorité de bénéfices de la société. Ainsi, il s’attèle à un contrôle important sur la SCI.

À ce titre, il s’avère raisonnable que le second membre détenant la minorité des parts sociales soit son enfant. Le parent associé majoritaire, représentant légal du membre minoritaire, signe alors en son nom et effectue seul les formalités requises pour la création de la société.

Profiter des parts des associés sortants grâce à une clause d’agrément

Une SCI peut devenir unipersonnelle au cours de vie sociale face à certaines situations.

Cas de décès de l’autre associé

En cas de décès du second associé, le seul membre demeurant dans la société peut racheter les parts du défunt, et ainsi devenir l’unique associé. Cela est faisable toutefois dès lors que les statuts de la SCI comportent une clause d’agrément.

En vertu de la loi (article 1861 du Code civil), les descendants d’un associé ont le plein droit d’hériter ses parts sociales. Ceci, sous prétexte qu’aucune disposition statutaire n’impose d’agrément de l’assemblée générale des associés. En présence de quoi, le membre restant peut exclure les héritiers dans la SCI et dispose du droit de racheter toutes les parts sociales. Toutefois, la loi exige nécessairement un délai d’un an pour régulariser la situation.

Retrait et cession des parts sociales du second associé

Au cours de la vie sociale, tout associé a le droit de se retirer totalement de la SCI, selon les règles rédigées dans les statuts. À ce titre, tout comme la situation de décès, les parts sociales détenues par le membre sortant peuvent être rachetées par l’associé restant. Ainsi, ce dernier devient le seul adhérent de la société.

Également, lors de la cession des parts sociales du second associé, la SCI devient temporairement unipersonnelle. Dans tous les cas, l’unique membre restant doit formellement respecter le délai d’un an pendant lequel il recrute de nouveaux associés.

Les risques encourus par la SCI à unique associé

Transformer une SCI en une association unipersonnelle n’est pas une chose anodine. Cette procédure présente des risques non négligeables, tant à l’unique associé que le membre minoritaire.

Dans un premier temps, l’entreprise s’expose à un risque de dissolution, en cas de non-respect du délai d’un an pour régulariser la situation. C’est notamment le cas pour le décès ou la cession des parts du second associé. En effet, tout tiers intéressé peut plaider auprès du greffe du tribunal de commerce pour demander une procédure de dissolution.

Dans un deuxième temps, l’associé minoritaire s’expose également à un risque plus ou moins dangereux. D’emblée, il n’est pas considéré comme un véritable membre de la SCI au sens de la loi. Il en reste toutefois responsable du passif social. Notez en effet que la responsabilité des associés au sein d’une société civile immobilière est illimitée, proportionnelle à leur apport sur le capital. Effectivement, en cas de mauvaise gestion financière de l’associé majoritaire, le membre minoritaire encourt le risque de payer des dettes si le capital est insuffisant.

Enfin, les dépenses requises pour la création de la SCI en étant seul s’avèrent plus importantes. La rédaction des statuts et les autres formalités nécessitent d’ailleurs de solliciter un professionnel de droit. Également, l’associé unique doit être en mesure de disposer assez d’argent pour enfin bénéficier davantage de revenus.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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