Charges déductibles en location meublée non professionnelle

Depuis quelques années, la tendance est au placement immobilier locatif grâce à la forte demande de résidence. À bien des égards, l’investissement en location meublée offre de meilleurs rendements comparés à ceux obtenus d’un logement nu. Véritable niche fiscale pour les contribuables, la location meublée non professionnelle est synonyme de nombreux avantages. Il s’agit non seulement d’une activité attractive, mais aussi d’un moyen de profiter d’une fiscalité intéressante. D’ailleurs, le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) constitue un statut juridique et fiscal permettant de déduire diverses charges. Dans ce contexte, cet article se focalise sur les charges déductibles en location meublée non professionnelle. Ceci étant, les deux régimes d’imposition en LMNP seront abordés en préambule afin de vous aider à bien cerner le sujet. 

Déduction sous les régimes d’imposition en LMNP

Avec l’acquisition d’une résidence meublée mise en location, le loueur a accès à deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus et payer ses impôts. Divers avantages émanent de cet investissement immobilier. Les contribuables auront donc le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire)

L’investisseur immobilier et le logement loué doivent remplir certains critères pour bénéficier du cadre fiscal du statut LMNP et notamment du régime micro-BIC, dont :

  • Une non-inscription au Registre de commerce et des sociétés (RCS) ;
  • L’achat d’un logement décent dans le but de le louer meublé (la durée d'engagement de location est de 9 ans minimum) ;
  • Réaliser des recettes annuelles de moins de 23 000 € dans le cadre de l’activité de loueur en meublé ;
  • Obtenir des revenus totaux de moins de 50 % à partir de cette activité.

 

Chaque année, la Location meublée non professionnelle constitue l’investissement immobilier le plus prisé des investisseurs de par son avantage fiscal.

Les revenus locatifs perçus d’un logement meublé avec le statut LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La forme de l’avantage fiscal se présente alors comme une réduction d’impôt. Il vous faut toutefois déclarer vos revenus locatifs par le biais du formulaire de déclaration complémentaire des revenus. Ce dernier est consacré à la déclaration des rémunérations tirées des professions non-salariées. Le régime micro-BIC constitue ainsi une fiscalité intéressante. En effet, à l’aide de la LMNP, un abattement est appliqué sur vos montants encaissés avant la déclaration sur votre impôt sur le revenu.

Sous le statut Loueur meublé non professionnel, le loueur peut être imposé au régime de l’abattement forfaitaire. Par définition, les micro-entreprises exerçant une activité économique et qui réalisent un chiffre d’affaires plafonné sont soumises à ce dispositif fiscal. Cet abattement micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) dans le cadre de Location meublée non professionnelle représente la totalité de vos charges. De ce fait, vous êtes dans l’impossibilité de déduire le montant de ces revenus. Aussi, vous êtes contraints de déclarer le montant total des loyers et des charges locatives perçues sur votre patrimoine. Ensuite, les revenus tirés de ces locations seront déclarés dans la catégorie des BIC.

Ce régime fiscal s’applique lorsque les recettes locatives n’excèdent pas les 70 000 € sur l’année civile pour la Location meublée non professionnelle. Entre autres, le dispositif en statut LMNP donne droit à un abattement de 50 % des recettes. En considérant que vos charges représentent la moitié du total de vos revenus (loyers locatifs), votre montant d’impôts est donc divisé par deux. Vos « Bénéfices industriels et commerciaux » imposables correspondent au montant de vos revenus déclarés, diminués de l’abattement. Vous devez savoir que sa particularité réside dans sa simplicité d’utilisation, dont une comptabilité non obligatoire. 

Sous le régime des Bénéfices industriels et commerciaux, vous ne pouvez pas déclarer un déficit au titre des résidences meublées mises en location. Cette possibilité reste réservée à la déclaration au réel.

Dans le régime micro-BIC, il s’agit de bénéficier d’un avantage fiscal avec des impôts réduits. Au-dessus de 70 000 € de revenus locatifs, le régime réel s’applique avec d’autres avantages fiscaux à la clé. En somme, il n’est pas possible de déduire des charges avec le régime micro-BIC à contrario du régime réel
Il est à noter que si vous souhaitez changer de statut, vous n'êtes pas contraint de garder votre activité de Location meublée non professionnelle plusieurs années.

Le régime réel

À la différence du régime forfaitaire, le régime réel appose une déduction des valeurs réelles de vos charges. Plus précisément, il entre en vigueur si vos recettes sont inférieures à 70 000 €. Il s’agit d’une fiscalité optimale maximisant les recettes fiscales, dès lors que les contribuables remplissent certaines conditions. Rappelons toutefois qu’il vous faut passer par un comptable pour réaliser votre déclaration en LMNP réel. Grosso modo, le dispositif s’applique lorsque vos revenus excèdent les limites d’application du régime micro-BIC. 

En LMNP, la déclaration au réel des charges s’accompagne d’obligations comptables complexes nécessitant parfois les services d’un expert-comptable. Sous certaines conditions, la LMNP peut déduire des loyers locatifs meublés des charges. Voici les 2 conditions en régime réel :

  • Il vous faut prouver que ces charges sont dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattachent à la gestion normale de la société ;
  • Il vous faut démontrer que ces charges sont effectives tout en apportant des justifications s’y rapportant.

 

En cas d’option pour le régime, la déduction des charges et la pratique de l’amortissement vous sont accordées. Ainsi, vos revenus provenant des loyers seront réduits, voire ramenés à zéro. Autrement dit, le régime réel en Location meublée non professionnelle vous permet de prendre en compte les charges réelles liées à la résidence louée. Il faut savoir que ces charges comprennent l’amortissement de la résidence. De plus, chaque type de dépenses possède sa propre durée d’amortissement spécifique (en exemples : certains travaux, achat de meubles, etc.).

En régime réel, les travaux d'amélioration et de réparation d'une résidence en Location meublée professionnelle sont déductibles, à condition qu’ils n’affectent pas le gros œuvre. Puis, le régime réel s’applique si vous souhaitez procéder à l’amortissement de votre logement ou déduire le montant précis de vos charges. En vue de bénéficier de la fiscalité avantageuse en régime réel LMNP, ce type d’investissement immobilier suppose que vous teniez votre comptabilité. Ainsi, il est fortement conseillé de solliciter les services d’un expert-comptable ou d’un professionnel en investissement immobilier locatif. 

En LMNP, les avantages et bénéfices sont nombreux en matière de fiscalité. Cela vous permet notamment de faire des économies d’impôt durant une année civile. Comme nota bene, le régime réel se subdivise en deux sous-régimes, vous donnant le choix entre le régime simplifié d’imposition ou le régime général.

charges-deductibles

Les diverses charges déductibles en LMNP

L’objectif premier de cet article est de mettre l’accent sur les charges déductibles en statut LMNP. Ces dernières comprennent la totalité des dépenses issues de la gestion et de l’exploitation de votre résidence en Location meublée non professionnelle. Le statut LMNP permet de récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) sur l’achat. Plusieurs charges peuvent être imputées des revenus de la location en régime réel d’imposition (avec une réduction d’impôt). 

Pour être éligible à la franchise de TVA, une résidence meublée mise en location doit répondre à certaines conditions. Vous devez choisir un logement neuf dont les travaux ont été achevés depuis moins de 5 ans, et qui n’a jamais été acheté auparavant. Puis, le logement doit être situé dans une résidence services. La location meublée est en principe exonérée de TVA. Ensuite, la gestion du logement sera plus facile en contractant les services d’une agence professionnelle. Cette dernière pourra soumettre la location à la TVA, avec un contrat de bail.

Concernant le cas spécifique du régime simplifié, voici les charges déductibles auxquelles les investisseurs en activité locative peuvent bénéficier :

  • Les frais de publicité ;
  • Les primes d’assurance ;
  • Les frais de comptabilité ;
  • Les provisions de risque d’impayés ;
  • Les charges de copropriété (excepté les travaux) ;
  • Les impôts et taxes (taxe d’habitation et la taxe foncière) ;
  • L’achat de fournitures et matériels (dans la limite de 500 €) ;
  • Les honoraires d’agence immobilière ou du gestionnaire de résidence ;
  • Les frais de notaire et de l’expert-comptable (sous forme d’amortissement) ;
  • Les dépenses d’entretien et les réparations minimes (dans la limite de 600 €) ;
  • Les frais fixes tels que l’électricité, téléphone, l’eau et internet et autres énergies ; 
  • Les intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été fait dans l’année).

 

Les charges déductibles correspondent aux charges payées dans le cadre d’une exploitation de logement meublé et que vous pouvez déduire de vos recettes locatives. Frais divers et taxes vous permettent de réduire vos impôts sur le revenu en statut LMNP

L’amortissement permet chaque année de déduire le montant de la perte de valeur de vos recettes locatives. Concernant les travaux de réparation ou l’achat de meubles supérieurs à 600 €, il convient de les passer en dépenses amortissables. Vous devez donc savoir que la durée d’amortissement en LMNP dépendra de la nature de votre investissement immobilier. 

À l’inverse des flux financiers tels que les charges, l’amortissement est un concept comptable pouvant être déduit de vos recettes (loyers encaissés). Les dépenses afférentes doivent être réalisées après le début de votre activité de loueur en meublé non professionnel. Le déficit en Location meublée non professionnelle opéré par les charges est reportable et cumulable sur les années futures. Ainsi, il peut être utilisé durant une durée de 10 ans en déduction de vos recettes avec le statut LMNP. 

Enfin, faire appel à un conseiller immobilier ou un expert-comptable spécialisé en location meublée s’avère être nécessaire pour cette procédure fiscale. Il est alors recommandé de solliciter un professionnel en fiscalité LMNP. L’objectif est de ne pas faire d’impair dans votre projet immobilier.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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