LMNP micro-BIC : conditions, avantages et obligations déclaratives !

Le LMNP micro-Bic est de plus en plus sollicité par les propriétaires de bien meublé. Actuellement, près de 80 % des investisseurs en LMNP optent pour le régime micro-BIC. En plus de simplifier les démarches administratives que l'investisseur doit réaliser, ce régime lui permet de profiter d'une fiscalité allégée. Ce qui est un grand avantage pour les petits investisseurs ou ceux ayant des revenus locatifs limités, souhaitant profiter des simplifications en matière de comptabilité.

Toutefois, pour être éligible au régime micro-Bic, l'investisseur doit respecter certaines conditions. Le propriétaire doit déclarer un chiffre d'affaires annuel inférieur à 77.700 € pour une location meublée classique et 188.700 € pour des meublés de tourismes classés ou des chambres d'hôtes. Il est soumis à des obligations déclaratives. Plus de détails dans ce guide !

Focus sur le régime LMNP micro-BIC 

Avant de vous parler des conditions, des avantages et des obligations du régime micro-Bic, voici tout ce que vous devez savoir à son propos.

Rappel sur ce qu'est un Loueur Meublé Non Professionnel ? 

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif qui est dédié aux propriétaires d’un logement locatif meublé. Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, le propriétaire doit respecter des conditions établies par le gouvernement. 

Premièrement, les revenus locatifs qu’il perçoit ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % de l'ensemble des revenus du foyer fiscal. S’il franchit l’une de ces limites, il bascule vers le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Contrairement au LMNP, le LMNP est soumis à des obligations fiscales et administratives différentes.

Deuxièmement, le propriétaire du bien meublé ne doit pas non plus être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Cela lui permet de le différencier des investisseurs professionnels. Pour ces investisseurs professionnels, l'activité locative est en effet une activité principale.

Le statut LMNP est bénéfique, car il offre de nombreux avantages fiscaux, en fonction du régime choisi : le régime micro-BIC ou le régime réel. 

Comment fonctionne le régime LMNP micro-BIC ?

Lorsque vous investissez en LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes d'imposition. Le régime micro-Bic en fait partie. Mais comment fonctionne-t-il ?

Depuis le début de l'année 2024, la fiscalité et les plafonds relatifs au statut de LMNP micro-Bic ont connu quelques ajustements. Les nouveaux plafonds à respecter sont de 77 700 euros pour les locations meublées classiques et de 188 700 euros pour les résidences touristiques classées.

Les propriétaires ayant choisi le régime micro-BIC peuvent bénéficier d'un abattement de 50% sur leurs recettes annuelles inférieures à 77 700 euros. Ce qui signifie que seule la moitié des recettes locatives est soumise à l’impôt sur le revenu. Par exemple, si en tant que propriétaire d'un bien en LMNP, vous percevez 20 000 € de loyers par an, seuls les 10 000 € seront imposés. Cet abattement couvre les charges inhérentes à l’activité locative. Parmi elles, on peut par exemple parler de l'entretien du logement (appartement, maison, etc.), des réparations ou des frais de gestion.

S'il s'agit d'un bien meublé touristique classé, cet abattement LMNP peut aller jusqu'à 71%. Cependant, les recettes ne doivent pas excéder 15 000 euros en zones tendues. Ce régime fiscal est à la fois simple et bénéfique. Il est plus adapté aux petits investisseurs.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du régime micro-BIC ?

Outre les conditions liées aux plafonds de revenus qui ont été révisés depuis le début de l'année 2024, pour profiter du régime micro-Bic, le propriétaire doit aussi respecter d'autres conditions.

Les critères de maintien du régime micro-BIC 

Pour maintenir le régime micro-Bic, le propriétaire ne doit pas dépasser le seuil de revenus locatifs qui a été fixé par le gouvernement français. Si les recettes issues de la location meublée dépassent le seuil fixé, pour deux années consécutives, le propriétaire perd automatiquement son éligibilité au micro-BIC régime. Il sera alors contraint d’opter pour le régime réel simplifié. Le régime réel simplifié impose des obligations déclaratives plus complexes.

Dans le cas du régime réel simplifié, le propriétaire doit subtracter les charges réelles de leur activité de location meublée. Pour gérer la comptabilité de son investissement, il doit aussi faire appel à un expert-comptable LMNP pour la déclaration de revenus. Ce règlement s'applique aussi bien pour les locations LMNP classiques que pour les meublés professionnels et les résidences touristiques classées.

Les critères d'exclusion

Même si le régime réel est une option fiscalement avantageuse, en plus du non-respect du seuil fixé, d'autres situations peuvent obliger un investisseur à passer au régime réel.

Situation 1 : Un passage au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) : Si les revenus locatifs dépassent 23 000 € annuels ou représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal, le propriétaire du bien immobilier locatif est considéré comme un LMP. Ce statut entraîne une exclusion automatique du régime micro-BIC.

Situation 2 : un choix volontaire de l'investisseur : certains propriétaires choisissent volontairement d'opter pour le régime réel. Ce sont en général les propriétaires qui souhaitent déduire des charges importantes liées à l'exploitation du bien (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements, etc.). Cette décision peut être particulièrement intéressante lorsque les charges réelles dépassent le montant de l'abattement offert par le micro-BIC.

Quels sont les avantages du régime LMNP micro-BIC ?

Si de nombreux investisseurs choisissent le régime LMNP micro-BIC, c'est parce que ce type d'investissement offre de nombreux avantages. Plus de détails !

Une simplicité administrative

Le régime micro-BIC est très prisé grâce à sa grande simplicité administrative. D’ailleurs, c’est pour cette raison que cette option est très attractive pour les petits investisseurs immobiliers. Contrairement à son frère, ce régime ne nécessite pas de gestion comptable complexe. Le propriétaire n’aura pas à déduire une à une les charges liées à son activité. Au lieu de cette tâche fastidieuse, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique de manière automatique sur les revenus locatifs bruts. Ce qui simplifie le calcul du revenu imposable. Cela signifie qu’aucune comptabilité détaillée n’est requise. La déclaration fiscale se limite à déclarer les recettes perçues. Le propriétaire n’a pas à justifier les dépenses.

Un abattement forfaitaire avantageux

À la différence du régime réel, le régime micro-BIC offre un abattement à la forfait bénéfique. Cet abattement à la forfait est de 50 % pour la majorité des locations meublées et de 71 % pour les meublés touristiques classés. Ainsi, si en tant qu’investisseur vous percevez 15 000 € de recettes annuelles avec une location classique, vous bénéficiez d'un abattement de 50 %, soit 7 500 €. Vos revenus imposables seront donc réduits à 7 500 €. 

Pour un meublé de tourisme classé, l’abattement serait de 71 %. Si nous prenons le même exemple, le revenu imposable sera donc de 4 350 €. Avec un tel avantage, vous réduisez considérablement l'impôt dû. Et cela, sans déduire les charges réelles.

Un véritable gain fiscal pour les petites locations

Le régime micro-BIC offre un véritable gain fiscal pour les petites locations, surtout pour ceux dont les charges ne dépassent pas 50 % des revenus locatifs. Ce régime applique automatiquement un abattement de 50 % sur les recettes, sans qu'il soit nécessaire de déduire chaque charge. Cela simplifie la gestion comptable tout en réduisant l’imposition. 

Pour les propriétaires qui disposent d'un frais d’exploitation faible, ce régime est généralement plus avantageux que le régime réel. Il permet de profiter d'une réduction fiscale immédiate, tout en évitant les démarches comptables complexes.

Quelles sont les obligations fiscales et déclaratives pour les biens loués sous le régime micro-BIC ?

Même si la fiscalité d'un bien loué sous le régime micro-BIC est allégée, sachez que ce régime nécessite le respect de certaines obligations fiscales et déclaratives. Focus !

La déclaration des revenus 

Pour appliquer l'abattement forfaitaire dont les investisseurs soumis au régime micro-Bic peuvent bénéficier, ils doivent déclarer leurs revenus locatifs. Cette déclaration des revenus se fait via le formulaire 2042-C PRO. Destiné aux revenus non professionnels, ce formulaire permet de renseigner les recettes générées par la location meublée. Sur ce formulaire, les investisseurs n’ont qu’à indiquer leurs revenus bruts. L'abattement sera ensuite calculé automatiquement par l'administration fiscale. Ainsi, l'investisseur évite d’avoir à détailler les charges ou à tenir une comptabilité complexe.

L’immatriculation de l’activité 

Les investisseurs sous le régime LMNP micro-BIC doivent impérativement immatriculer leur activité de location meublée auprès de l'Infogreffe. Ainsi, ils obtiendront un numéro SIRET.

L'immatriculation est une démarche obligatoire, même pour les loueurs non professionnels. Elle permet de déclarer officiellement leur activité de location auprès des services fiscaux. Le numéro SIRET quant à lui est requis pour toutes les démarches administratives et fiscales comme lorsque l'investisseur effectue sa déclaration des revenus via le formulaire 2042-C PRO par exemple.

L'immatriculation de l'activité garantit que l’investisseur est en conformité avec la réglementation. Elle lui permet de profiter des avantages fiscaux liés au statut de lmnp.

Le prélèvement des cotisations sociales 

Les investisseurs sous le régime LMNP micro-BIC sont soumis aux prélèvements sociaux sur leurs revenus locatifs, en plus de l'impôt sur le revenu. Le taux actuel de ces prélèvements sociaux s'élève à 17,2 %. Ce taux s'applique sur les revenus nets après l'application de l'abattement.

Pour vous aider à mieux comprendre, prenons un exemple. Si en tant que propriétaire d'un bien meublé, vous percevez 10 000 € de loyers, après l’abattement, le montant soumis aux prélèvements sociaux serait de 5 000 €, avec des cotisations sociales de 860 €. 

Ces prélèvements contribuent au financement de la Sécurité sociale et d'autres contributions obligatoires.

Quels peuvent être les limites et les inconvénients du régime micro-BIC ?

Malgré ces avantages, sachez que le régime micro-Bic connaît des limites et des inconvénients.

L’absence de déduction des charges réelles 

La principale limite du régime LMNP micro-BIC réside dans l'absence de déduction des charges réelles. En effet, les investisseurs bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés), mais ne peuvent pas considérer les dépenses spécifiques liées à l'exploitation du bien, comme les intérêts d'emprunt, les frais d'entretien, les travaux ou les assurances. Cela peut être un désavantage pour ceux dont les charges réelles dépassent l’abattement. Dans ces cas, le régime réel devient plus bénéfique, car il permet de faire une déduction intégrale de ces charges et d’optimiser la fiscalité.

Aucun amortissement du bien immobilier

Une autre limite du régime LMNP micro-BIC est l'absence d'amortissement du bien immobilier. Contrairement au régime réel, qui permet de déduire l'amortissement du bien loué sur plusieurs années, réduisant ainsi significativement le revenu imposable, le micro-BIC ne propose qu’un abattement forfaitaire de 50 %. L'amortissement, qui représente une part importante des charges déductibles dans le régime réel, est donc inaccessible aux investisseurs en micro-BIC. Cela peut pénaliser ceux qui possèdent des biens avec une valeur élevée ou des coûts d'acquisition importants, rendant le régime réel souvent plus avantageux pour optimiser la fiscalité LMNP à long terme.

LMNP Micro-Bic : ce qu'il faut retenir

Le régime LMNP micro-BIC est un choix populaire pour les investisseurs en location meublée. Il leur offre une grande simplicité administrative et un abattement forfaitaire attractif de 50 % ou 71 % pour les meublés de tourisme classés. Ce régime est particulièrement adapté aux petits investisseurs. Il convient aussi aux propriétaires qui ont des revenus locatifs modestes et qui souhaitent réduire leur charge fiscale sans s'encombrer d'une gestion comptable complexe. Toutefois, ses limites, comme l'absence de déduction des charges réelles et l'impossibilité d'amortir le bien, peuvent inciter certains investisseurs à opter pour le régime réel pour maximiser leur optimisation fiscale à long terme. Dans tous les cas, peu importe le régime d'imposition choisi, chacun d'entre eux a ses propres avantages et inconvénients. Il faut faire son choix en pensant le pour et le contre de chaque possibilité et en prenant en compte les besoins de son projet.