LMNP tourisme : comment améliorer la rentabilité locative ?

La LMNP tourisme (Location Meublée Non Professionnelle Tourisme) constitue un compromis entre rentabilité et avantages fiscaux dans le secteur immobilier. C’est un statut de plus en plus prisé par les acteurs du secteur immobilier. Il offre une solution rentable pour les locations saisonnières. En somme, c’est un peu la star montante de l’immobilier locatif, qui coche toutes les bonnes cases : souplesse, rendement, fiscalité douce.

La LMNP Tourisme permet de conjuguer un revenu locatif attractif tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Tout cela est possible grâce à l’amortissement du bien et à des réductions d’impôts spécifiques. De quoi faire sourire même les plus réticents à la paperasse !

Mais comment tirer pleinement parti de ce statut pour maximiser vos bénéfices ? Voici un guide complet permettant de comprendre ce qu’est la LMNP Tourisme. Apprenez à travers cet article comment optimiser votre investissement immobilier... sans avoir besoin d’un master en fiscalité !

Qu'est-ce que la LMNP Tourisme ?

La Location Meublée Non Professionnelle est un statut fiscal en France qui permet aux propriétaires de biens immobiliers de les louer en meublé. En contrepartie, ils bénéficient d’un régime fiscal avantageux. De quoi transformer un logement en source de revenus (presque) passive.

La LMNP Tourisme s'applique aux loueurs meublés qui souhaitent attirer une clientèle touristique. Contrairement à la LMNP classique, la LMNP Tourisme cible un public en quête de logements temporaires tout en gardant une certaine autonomie durant le séjour. 

Les conditions d'éligibilité au statut

L’obtention du statut LMNP est soumise à quelques conditions : 

• Le bien doit être meublé et destiné à la location de courte durée à une clientèle touristique.

• Le séjour ne doit pas excéder trois mois.

• Le meublé tourisme doit être équipé pour répondre aux besoins des touristes : mobilier complet, cuisine équipée, literie de qualité, etc.

• Les revenus locatifs tirés de cette activité doivent être inférieurs à 23 000 € par an, ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Ce seuil des 23 000 € évite les contraintes d'un loueur meublé professionnel (LMP), et les papiers en plus !

Deux régimes fiscaux au choix

La LMNP Tourisme peut être soumise à deux régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC ou le régime LMNP réel.

• Le micro-BIC est un régime simplifié qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. En d’autres termes, il n’y a que la moitié des revenus générés par la location qui est imposable. Ce régime est idéal pour les petits investisseurs, car il est facile à gérer et n’impose pas de comptabilité complexe. Bonus : pas de maux de tête en fin d’année !

• Le régime réel, en revanche, permet d’amortir le bien et de déduire de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) pour réduire le montant de l’impôt sur les revenus locatifs. Une solution plus poussée, mais plus avantageuse pour les esprits comptables affûtés.

La LMNP Tourisme présente des spécificités intéressantes. Vous devez inscrire le bien dans une résidence de tourisme. Il doit également être classé pour bénéficier de certains avantages fiscaux. Pour cela, il faut l’équiper de meubles conformes aux attentes des vacanciers. Il doit aussi proposer des services comme l’accueil, le ménage, ou une piscine... !

Par ailleurs, vous pouvez aussi utiliser des baux commerciaux pour la location de votre LMNP tourisme. C’est indispensable lorsque la résidence de tourisme est gérée par des sociétés spécialisées. Ces baux commerciaux vous permettent de déléguer l’administration complète de la location. Vous percevez toujours un revenu stable, tout en gardant votre liberté (et vos week-ends).

Quelles sont les différences entre le LMNP classique et le LMNP tourisme ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) se divise en plusieurs catégories, dont notamment la LMNP classique et la LMNP tourisme. Ces deux formes d'investissement permettent de bénéficier des avantages fiscaux et de la flexibilité qu'offre la location meublée touristique. Toutefois, elles présentent des différences notables qui influencent votre choix (et votre quotidien de propriétaire).

Cible locative et type de bail

LMNP classique

Ce statut vise une clientèle diversifiée, comprenant des étudiants, des professionnels ou des familles en recherche de logements à long terme, généralement pour des durées d'un an ou plus.

Les baux sont souvent de 12 mois, renouvelables, ou peuvent être des baux de mobilité (d'une durée de 1 à 10 mois). Les logements en LMNP classique sont ainsi souvent utilisés comme des résidences principales. Ils offrent une plus grande stabilité locative et attirent des locataires réguliers.

LMNP tourisme

Ce type de location est principalement destiné aux touristes, aux voyageurs d’affaires, ou à toute personne recherchant un logement temporaire pour des séjours courts.

Les locations, qu'elles se fassent dans des résidences de tourisme ou dans des meublés de tourisme, sont de courte durée, souvent inférieure à un an, et s’adaptent aux besoins saisonniers. La rotation des locataires est donc plus fréquente, et la gestion doit être plus dynamique pour suivre le rythme de la clientèle touristique.

Régime fiscal et abattements

LMNP classique

Le régime fiscal "Micro-BIC" permet aux investisseurs de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les revenus locatifs générés par la location meublée. Si l'investisseur choisit le régime réel BIC, il peut déduire un large éventail de charges, incluant l'amortissement du bien et les frais d’acquisition, ce qui optimise sa fiscalité.

LMNP tourisme

Ce statut fiscal offre des abattements encore plus avantageux pour les meublés de tourisme, surtout si le bien est classé. Pour les meublés de tourisme classés et situés en zone tendue, l'abattement peut atteindre 71 % sur le chiffre d’affaires annuel (plafonné à 188 700 €). Si le bien est situé hors zone tendue, cet abattement peut grimper jusqu'à 92 %, avec une part supplémentaire de 21 % liée au chiffre d'affaires.

Une vraie aubaine pour les résidences de tourisme ou les gîtes ! En revanche, les meublés de tourisme non classés sont soumis à un abattement de 30 %, avec un plafond de 15 000 €, quelle que soit la zone.

Concernant les chambres d’hôtes ou les investissements dans des résidences de tourisme, un abattement de 71 % est appliqué, avec un plafond de chiffre d’affaires similaire à celui des meublés classés.

Comme pour le LMNP classique, le régime BIC-Réel permet une déduction exhaustive des charges :

• amortissement du bien,
• travaux,
• frais de gestion...

Tout ce qui fait grimper les charges (et descendre l’impôt).

Potentiel de revenus

LMNP classique

Ce type d'investissement génère des revenus locatifs relativement stables, avec des loyers mensuels fixes. Mais ces derniers sont généralement moins élevés que ceux des locations saisonnières. Le revenu est donc plus prévisible, mais la rentabilité peut être un peu moins sexy.

LMNP tourisme

En revanche, la LMNP tourisme offre un potentiel de revenus beaucoup plus élevé grâce aux tarifs journaliers ou hebdomadaires, notamment en période de forte affluence touristique. Mais attention, le taux de vacance locative peut être plus élevé aussi (tout le monde ne part pas en vacances en novembre, sauf les retraités malins).

Flexibilité et gestion

LMNP classique

Ce statut offre une gestion plus simple et une stabilité locative accrue. La durée plus longue des baux permet une gestion moins complexe, avec des périodes de vacance locative limitées. Mais on perd un peu en flexibilité tarifaire.

LMNP tourisme

La location saisonnière implique une gestion plus dynamique, avec des ajustements réguliers des prix en fonction de la demande (et du calendrier des vacances scolaires).

La rotation des locataires

La rotation des locataires est plus fréquente en LMNP tourisme, ce qui nécessite un suivi constant des réservations, une gestion des horaires d’arrivée et de départ, et parfois même des services supplémentaires pour répondre aux attentes croissantes des vacanciers.

Ce type d’investissement peut donc être plus complexe à gérer, mais aussi bien plus rentable pour ceux qui savent surfer sur la vague touristique (et aiment les calendriers bien remplis).

À part cela, vous devez aussi prendre en compte d’autres éléments pour votre investissement locatif. Votre choix dépend en premier lieu de vos objectifs. L’emplacement du bien est également crucial, tout comme le type de bien que vous souhaitez acquérir.

Dans le cas d’un meublé tourisme, il est souvent plus avantageux de choisir une résidence de tourisme. Vous pouvez ainsi déléguer la gestion du bien et bénéficier d’une rentabilité plus stable, sans avoir à changer les draps vous-même entre deux réservations.

Les avantages de l'investissement en LMNP tourisme

L’investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) tourisme présente de nombreux avantages, et pas uniquement pour votre portefeuille. Tour d’horizon !

Avantages fiscaux et financiers

Des abattements plus élevés

Le régime fiscal Micro-BIC permet des abattements allant de 30 à 91 % pour les locations meublées classées tourisme. Oui, vous avez bien lu : jusqu’à 91 % d’abattement. Autant dire que votre impôt peut vite fondre comme neige au soleil.

Une déduction des charges sur le revenu imposable

Le régime fiscal "Réel" offre la possibilité d’enlever une large gamme de charges. Cela comprend les frais d’acquisition, ainsi que l’amortissement du bien et des travaux. Ces déductions entraînent une réduction significative de l’impôt sur les revenus locatifs. Résultat ? Une rentabilité boostée, sans effort de musculation.

Flexibilité et potentiel de revenus

Plus de souplesse pour les locataires

La location meublée offre une grande flexibilité, notamment en ce qui concerne la durée du bail. C’est parfait pour la location saisonnière LMNP : vos locataires viennent pour une semaine, un week-end ou quelques jours… et repartent le sourire aux lèvres (et les valises pleines de souvenirs).

Une demande croissante

La location meublée connaît un véritable boom. En cinq ans, la demande a doublé, preuve que le modèle séduit autant les touristes que les investisseurs. Une dynamique qui conforte la solidité et le potentiel de rendement de la LMNP tourisme.

Les types de biens adaptés à la LMNP tourisme

Les Airbnb

Les LMNP Airbnb sont de plus en plus prisés. Souvent situés en zones touristiques, ils sont composés d'appartements de moyenne surface, entièrement équipés pour satisfaire tous les profils de locataires :

• touristes,

• pros en déplacement,

• étudiants de passage,

• familles.

Attention, ces biens demandent une gestion active et flexible, un peu comme un mini-hôtel à domicile.

Les chambres d’hôte et les gîtes

Parfaits pour les zones rurales ou les recoins charmants loin des centres-villes, ces biens offrent une expérience plus intime et personnalisée. Souvent avec un contact direct entre hôte et locataire, ils séduisent autant les couples en quête de calme que les familles en mode découverte. Bonus : l’accueil chaleureux fait toute la différence.

Les meublés de tourisme classés

Ces logements ont reçu une classification officielle par un organisme accrédité. Traduction ? Ils répondent à un cahier des charges strict en matière de confort et de services. En plus de séduire les voyageurs, ils permettent de profiter d’avantages fiscaux particulièrement intéressants. Que ce soit un studio, un appartement ou une maison, tout est bon… tant que c’est classé !

Les résidences de tourisme

Souvent implantées dans des zones très fréquentées, ces résidences offrent à la fois des services hôteliers et des équipements de loisirs. Leur gestion est généralement assurée par un professionnel via un bail commercial. Parfait pour ceux qui veulent investir sans se compliquer la vie.

Gestion d’un bien en LMNP tourisme

La clé du succès ? Une gestion efficace. Car un logement qui se loue bien, c’est un logement bien géré !

La gestion en direct ou déléguée

Vous avez deux options : soit vous gérez vous-même, soit vous confiez à un professionnel, type conciergerie ou gestionnaire. 

La rotation des locataires

En LMNP saisonnière, les locataires vont et viennent souvent. Il faut donc gérer les check-in/check-out, préparer le logement, et s’assurer que tout est prêt à chaque séjour. Bonne nouvelle : chaque nouveau locataire est aussi une opportunité de réévaluer le loyer (dans les limites légales, bien sûr).

La gestion comptable

On ne va pas se mentir : la comptabilité LMNP peut vite devenir une usine à gaz. Mieux vaut se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé, qui saura vous guider dans le choix du régime et les bonnes pratiques à adopter pour éviter les (mauvaises) surprises.

L’évaluation de l’attractivité économique et touristique

Un bon emplacement, c’est le nerf de la guerre. Analysez la dynamique économique, touristique et culturelle de la zone avant d’investir. Un logement bien situé, c’est la garantie d’un taux d’occupation élevé… et d’un rendement à la hauteur.

LMNP tourisme : quelques conseils pour l’optimiser

Le choix de l’emplacement

Privilégiez les zones à forte attractivité : bord de mer, montagne, centre-ville animé, lieux culturels ou thermaux. Plus le lieu est prisé, plus la demande est constante (et les loyers élevés).

La stratégie de location

Pensez à une location mixte : alternez entre saisonnier et classique pour limiter les périodes creuses. Une flexibilité qui permet d’optimiser l’occupation toute l’année.

La rénovation et l’entretien

Un logement bien entretenu, c’est un logement qui attire. Investissez dans quelques travaux ou dans une décoration soignée : vos locataires vous remercieront… avec de bonnes notes et des recommandations !

La tarification

Soyez malin avec vos prix. Adaptez-les selon la saison, les événements locaux, les ponts… Bref, jouez sur la tarification dynamique pour maximiser vos revenus.

Calcul de la rentabilité d’un bien en LMNP tourisme

Voici une formule simple mais redoutable :

Rentabilité nette = [(Revenu locatif brut annuel - Charges annuelles) / Prix d'achat du bien] x 100

Estimer ses revenus locatifs

Avant toute chose, il faut estimer le revenu locatif brut annuel, c’est-à-dire le montant total que vous espérez percevoir sur une année complète. Cette estimation dépend de plusieurs facteurs clés :

• L’emplacement du bien, évidemment décisif en tourisme (bord de mer, centre historique, proximité d’un parc national ou d’une station de ski…)

• La qualité du logement : un meublé bien décoré, fonctionnel et équipé peut se louer plus cher… et plus souvent

• Votre stratégie tarifaire, en particulier si vous êtes en concurrence avec d’autres logements similaires sur Airbnb ou Booking

N’hésitez pas à vous appuyer sur les revenus constatés sur les plateformes de réservation pour valider votre fourchette.

Intégrer toutes les charges déductibles

La rentabilité nette s’obtient après avoir déduit l’ensemble des charges liées à l’exploitation de votre bien. Parmi les dépenses à prendre en compte, on retrouve :

• Les frais de gestion, que vous soyez en gestion libre (avec outils numériques) ou via une conciergerie

• Les travaux d’entretien, indispensables pour conserver l’attractivité de votre logement

• Les intérêts d’emprunt, souvent oubliés mais fiscalement déductibles en régime réel

• Et bien sûr, toutes les charges annexes : électricité, eau, internet, taxe foncière, assurances, etc.

Le résultat donne votre bénéfice net annuel, un indicateur bien plus pertinent que le rendement brut puisqu’il reflète la performance réelle de votre investissement.

L’effet de l’amortissement en LMNP

L’un des atouts majeurs du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), c’est la possibilité d’amortir à la fois le bien immobilier, mais aussi le mobilier et les équipements. Cet amortissement vient réduire votre base imposable, sans impacter votre trésorerie. En clair, vous payez moins d’impôts, tout en percevant les mêmes loyers.

Un studio de 120 000 € avec 10 000 € de mobilier, par exemple, peut générer plusieurs milliers d’euros d’amortissement par an, permettant d’effacer la quasi-totalité du bénéfice imposable.

Bien choisir son régime fiscal

Deux options s’offrent à vous :

• Le micro-BIC, simple à gérer, vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %

• Le régime réel simplifié, plus technique, vous permet de déduire toutes vos charges réelles… et d’amortir le bien

Pour les locations intensives (type courte durée ou saisonnière), le régime réel est souvent beaucoup plus avantageux, surtout si vos charges sont élevées ou si vous avez recours à l’emprunt.

Un bon expert-comptable spécialisé en LMNP saura vous orienter et optimiser votre déclaration.

Ne pas oublier les impôts et prélèvements sociaux

Enfin, pour avoir une vision claire de la rentabilité nette après impôts, il faut intégrer votre tranche marginale d’imposition (TMI) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Un contribuable en TMI 30 % ne sera pas fiscalisé de la même manière qu’un investisseur non imposable.

Ce qu'il faut retenir

La LMNP Tourisme représente une excellente opportunité d’investissement si vous souhaitez combiner rentabilité, souplesse et fiscalité allégée. Un large éventail de biens est éligible, et le potentiel de croissance reste fort. En choisissant judicieusement l’emplacement, en optimisant la gestion et en profitant des dispositifs fiscaux, vous pouvez transformer ce placement en un pilier rentable et durable de votre patrimoine immobilier. Et qui sait, peut-être même en profiter vous-même un week-end ou deux ?