Que sont les charges de copropriété ?

L’acquisition d’un bien immobilier incombe des obligations au propriétaire investisseur. En effet, il faut savoir qu’il existe de nombreuses charges relatives à un investissement immobilier, dont les charges de copropriété. Les charges de copropriétés sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires d’un immeuble. En général, il s’agit des frais liés au fonctionnement et à l’entretien d’un bien immobilier commun. Découvrez dans cet article les différents types de charges de copropriété, comment elles sont réparties entre les copropriétaires et comment limiter le montant de ces charges. 

Qu’est-ce qu’une charge de copropriété ?

Une copropriété correspond à un immeuble ou à un lot de plusieurs immeubles détenus par plusieurs propriétaires. En revanche, il existe également des copropriétés qui regroupent un lot de plusieurs maisons individuelles. Ce sont les copropriétaires qui désignent un représentant chargé de l’entretien et du bon fonctionnement des immeubles. Ce représentant est connu en tant que syndic copropriété. 

Les charges de copropriété correspondent à tous les frais générés à l’administration, au fonctionnement, à la gestion et à l’entretien des parties communes ainsi que les services communs d’un bien en copropriété. Les copropriétaires doivent s’acquitter de ces charges de copropriété chacun sa quote-part. Le syndic doit veiller au recouvrement du versement des provisions par chaque copropriétaire et à défaut, la responsabilité de ce syndic peut être engagée. 

Pour un bien immobilier en copropriété mis en location, certaines charges peuvent être reportées par le propriétaire bailleur sur les locataires et d’autres non. En général, les locataires doivent payer tous les frais liés à sa propre consommation au sein du logement. Parmi ces charges, on peut citer l’eau, l’électricité, le chauffage ainsi que les frais générés pour le ménage des parties communes de l’immeuble. Par contre, certains éléments ne sont pas reportables et il revient au copropriétaire de les payer. Il s’agit des suppléments de charges du propriétaire d’un bien immobilier par rapport à son locataire. 

Ainsi, en plus de son loyer, le locataire doit payer tous les mois sa part de charges de copropriété. Le montant de ces charges est fixé à l’avance par le bail qu’il a signé. Cette somme est estimée en fonction de ses dépenses de l’année précédente. Ensuite, il sera possible de réajuster le montant de ces charges de copropriété en fin d’année lorsque le propriétaire aura en sa possession les chiffres réels de dépenses. 

Il est important de savoir que les charges de copropriété font partie des frais d’un achat immobilier. Il est indispensable de prendre en compte ces charges avant de conclure un achat pour comparer par rapport à une location ou à un autre bien à vendre. De plus, il est toujours judicieux de se renseigner sur les frais engagés par un appartement ou une maison tenue en copropriété avant de l’acheter pour mieux évaluer sa valeur réelle.

Ainsi, le futur acheteur a la possibilité de demander à consulter les montants payés pour la charge de copropriété. Il doit également demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété pour être au courant des travaux à venir sachant que certains travaux de rénovation ou d’entretien peuvent engendrer des coûts importants.

Les différents types de charges de copropriété

Pour un bien immobilier situé en copropriété, on peut distinguer deux types de charges. Il y a les charges courantes qui permettent d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété et les charges spéciales qui servent au financement de dépenses ponctuelles. Ces charges de copropriété sont votées en assemblée générale. 

Les charges courantes

Les charges courantes ou charges générales de copropriété indiquent les différentes charges concernant l’ensemble d’immeubles et des copropriétaires. Il s’agit notamment des dépenses engagées pour la conservation entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble. Ainsi, ces dépenses courantes peuvent être regroupées en 3 catégories :

• Les dépenses liées à la conservation entretien administration du bien commun : les honoraires du syndic, les salaires du personnel de l’immeuble, les assurances obligatoires souscrites par le syndic de copropriété, les frais de convocation et de tenue de l’assemblée générale.
• Les frais de fonctionnement : les factures d’eau, de gaz, d’électricité, les frais d’entretien des équipements collectifs comme la chaudière ou l’ascenseur.
• Les travaux d’entretien courant des immeubles : il s’agit particulièrement des frais de réparation destinés à maintenir ces immeubles en bon état.

 

Les charges particulières

Les charges particulières ou charges spéciales ne concernent que certains copropriétaires. Ainsi, elles visent uniquement certaines postes de dépenses bien spécifiques et peuvent concerner les services collectifs ou les équipements communs. Ainsi, ces charges spéciales peuvent comprendre :

• Le chauffage collectif
• L’eau froide
• Le système de sécurité
• Le service de gardiennage
• L’installation d’une antenne télévision
• Les frais de maintenance de l’ascenseur 

 

Par conséquent, ces charges seront payées par le locataire ou le propriétaire bailleur en fonction de l’utilité objective de chaque service et équipement à l’égard de chaque lot. Par exemple, les frais d’entretien de l’ascenseur ne concernent que les occupants des appartements à l’étage. Dans ce cas, les habitants du rez-de-chaussée ne seront pas imposés à une participation financière pour l’entretien sauf s’ils ont besoin de l’ascenseur pour accéder à la cave ou au garage. Il faut préciser que cette dernière possibilité sera jugée comme une raison suffisante pour imposer une participation financière à la personne concernée. 

 

Les modalités de vote des charges de copropriété et du budget prévisionnel

Dans une copropriété, tous les copropriétaires doivent participer au vote pour l’établissement des dépenses budget prévisionnel pour une bonne gestion du bien en commun. Ensuite, chaque propriétaire concerné doit payer sa quote-part de charges qui lui est imposée.

Pour faire face aux dépenses courantes liées à l’entretien et au bon fonctionnement des parties communes ainsi que les équipements communs de l’immeuble, les copropriétaires votent pour un budget prévisionnel chaque année. En effet, les travaux d’entretien courants sont indispensables pour maintenir l’état de l’immeuble et pour prévenir les éventuelles défaillances d’un élément d’équipement. C’est pour cette raison qu’ils doivent toujours faire l’objet d’une assemblée générale annuelle des copropriétaires et qu’un budget prévisionnel est nécessaire pour ces différentes opérations.

Il faut savoir que le budget prévisionnel doit couvrir un exercice de un an et il doit être mis en place au moins 6 mois avant l’exercice qu’il concerne. Les charges de copropriétés versées par chaque membre seront déposées par le syndic sur un compte séparé. Par contre, lorsque les biens détenus en copropriété comportent au maximum 15 lots principaux comprenant des biens à usage d’habitation, de local commercial ou de bureaux, les membres de l’assemblée générale peuvent autoriser le syndic à ouvrir un compte séparé. Il faut préciser que ce compte doit être ouvert au nom de la copropriété. 

Par ailleurs, il est aussi possible que dépenses exceptionnelles ne soient pas prévues dans ce budget prévisionnel. Or, ces dépenses sont nécessaires pour le maintien en bon état du bien en copropriété. Dans ce cas, elles doivent faire l’objet d’un vote au cas par cas par les copropriétaires. Ces dépenses peuvent être votées en même temps que les travaux. Cependant, l’accord de l’assemblée sera indispensable pour sa mise en place ainsi que pour l’échéancier du paiement. Les dépenses exceptionnelles peuvent concerner :

• Les importants travaux d’entretien de l’immeuble : la réfection de toiture, le ravalement de façade, la peinture des couloirs.
• Les travaux d’amélioration : il peut s’agir d’une adjonction de nouveaux éléments d’équipement, la création de nouveaux locaux à usage commun ou encore la surélévation du bâtiment. 
• Les études techniques, les diagnostics et la consultation : cela peut concerner les consultations d’experts comme un architecte ou un géomètre. Il peut également s’agir de diagnostic de plomb, d’amiante ou de termites.
• Les avances pour travaux : cela concerne particulièrement les mesures de prévoyance permettant un meilleur financement pour les travaux à venir ou s’échelonnant sur plusieurs années. 

 

Calcul et modalités de paiement des charges de copropriété

Suite à la mise en place du budget prévisionnel, les charges de copropriétés seront financées par les copropriétaires à partir de versement de provisions au syndic de copropriété. 

Répartition et calcul des charges

La répartition des charges sera différente selon sa nature, c’est-à-dire que s’il s’agit d’une charge générale ou spéciale. Pour le cas des charges générales, sa répartition sera déterminée par la quote-part des parties communes détenue par chaque membre de copropriété dans l’immeuble. À savoir que la quote-part va tenir compte de la superficie du lot, de sa situation (étage, exposition) ainsi que de sa consistance (degré de confort, type d’aménagement intérieur). Ainsi, le mode de calcul se fera de manière proportionnelle aux tantièmes. Il est à noter que les tantièmes et millièmes figurent dans le règlement de copropriété. 

En ce qui concerne les modalités de calcul de la répartition des charges spéciales, il sera déterminé en fonction de l’utilité que représente la dépense pour le copropriétaire. Ainsi, l’utilité sera appréciée de manière objective. Il est important de préciser que si le copropriétaire n’utilise pas un équipement compris dans la charge spéciale ou si le service n’est d’aucune utilité pour un lot, aucune charge ne peut être imputée à ce dernier.

Les modalités de paiement des charges copropriété

Après l’établissement du budget prévisionnel par l’assemblée générale, chaque membre du conseil doit assumer le paiement des charges votées correspondant à sa quote-part. Par conséquent, chaque copropriétaire n’est redevable que de sa quote-part. Toutefois, en cas de dette d’un copropriétaire, l’assemblée générale a la possibilité de décider de répartir cette dette entre tous les membres. 

Il est nécessaire que le montant des provisions des charges versées par chaque membre au syndic doive représenter un quart du budget prévisionnel. Ce versement doit se faire en début de trimestre ou à une date fixée par l’assemblée générale. En revanche, avant la date d’exigibilité, le syndicat copropriétaires va adresser à chaque membre un avis qui indique le montant de provision que ce dernier doit verser. 

Par ailleurs, en ce qui concerne le montant des dépenses exceptionnelles, il sera fixé par l’assemblée générale. Le vote pour la répartition de ces dépenses exceptionnelles se fera en même temps que les travaux. Les modalités de paiement de ces dépenses peuvent prendre plusieurs formes, à savoir : 

• Une avance permanente de trésorerie : elle va servir au financement des dépenses imprévues. Il est à noter que chaque copropriétaire doit payer cette avance de trésorerie au moment de l’achat de son lot. Ainsi, en cas de revente du lot, le copropriétaire pourra bénéficier d’un remboursement.
• Les appels de charge : votés en assemblée générale, ils concernent les nouvelles dépenses.
• Les provisions spéciales : ces dépenses sont destinées à faire face aux travaux d’urgence. De ce fait, le syndic de copropriété est en mesure de le demander en cours d’exercice si nécessaire.

 

Coût moyen des frais de propriété

En général, le coût des charges de copropriété va dépendre des équipements et services qui sont inclus dans la copropriété. Aussi, leur montant sera très variable d’un immeuble à un autre.D’après l’union des syndicats de l’immobilier, le montant des charges de copropriété a connu une hausse de 0,9 % en 2009. Pendant ce temps, le coût de ces charges s’élevait à 22,30 euros/m² par an. Depuis quelques années, ces frais sont devenus de plus en plus importants. Il a été constaté qu’en 2018, le montant de ces frais générés par un bien en copropriété ont connu hausse de 3,1 %. 

Ainsi, selon une estimation de l’association des responsables de copropriété (ARC) actuellement, un copropriétaire dépense en moyenne 46,77 euros/m² et par an au titre de charges de copropriété. À savoir que le chauffage constitue le principal poste de dépense en charges de copropriété avec 13,50 euros/m². Paris figure parmi les villes où le montant des charges de copropriété est particulièrement élevé.

Par conséquent, pour un copropriétaire résidant dans un appartement de 100 m² à Paris, il paiera en moyenne 4 677 euros de charges de copropriété par an si son immeuble dispose de tous les équipements et services. 

 

Les conséquences du non-paiement des charges de copropriété et contestation

En principe, la répartition des charges se trouve dans le règlement de copropriété. Ces charges ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité des copropriétaires, lors d’un vote à l’assemblée générale. Toutefois, dans certains cas, cette répartition des charges peut être contestée auprès de l’assemblée générale, devant le tribunal de grande instance ou par le biais d'une action en révision.

En effet, un copropriétaire a le droit de contester des charges copropriété s’il constate que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart à ce que cela devrait être par rapport à la superficie du lot ou de l’utilité des services. Cette action de contestation est également possible si un membre de la copropriété estime que la quote-part d’un autre membre syndical est inférieure à un quart de plus à ce qu’elle devrait être. Par conséquent, si un copropriétaire considère que la répartition des charges ne correspond pas aux principes fixés par la loi, il a le droit d’intenter une action en nullité à tout moment. Dans ce cas, il peut faire appel à un avocat pour l’aider dans les différentes démarches. 

• Modification de la répartition en assemblée générale : la décision de modification de la répartition des charges de copropriété doit être ratifiée par un vote à l’unanimité ou par la majorité du conseil syndical s’il s’agit de travaux ou d’actes d’acquisition rendue nécessaire par l’assemblée générale. 
• Modification par le tribunal de grande instance : si le règlement présente une clause de répartition non conforme ou s’il existe une distorsion supérieure à 25 %entre deux lots de valeur identique, le tribunal peut prendre la décision de modifier la répartition des charges copropriété suite à la demande d’un copropriétaire. 

 

Selon la loi, le recours au tribunal pour une modification de la répartition des charges copropriété est possible dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement copropriété. Par contre, en cas de vente d’un lot, le nouveau copropriétaire dispose de 2 ans à partir de la signature de l’acte d’achat pour intenter ce recours auprès du tribunal. 

Par ailleurs, lorsqu’un copropriétaire n’est pas en mesure de payer sa part de charges au moment de l’appel de provision, il revient eu syndic d’engager les démarches de recouvrement. Par la suite, à défaut d’issue à l’amiable, ce dernier a le droit de recourir au juge du tribunal d’instance. Toutefois, en attendant que le copropriétaire concerné paie sa part de charges relatives à l’entretien administration des espaces et équipements communs, l’assemblée générale peut voter pour une décision de répartition de dettes entre eux. Ensuite, le syndic doit rembourser les membres du syndicat au moment de recouvrement des impayés par le copropriétaire défaillant. 

 

Comment faire pour limiter les frais de copropriété ?

En ce moment, avec de frais moyens de 46,77 euros/m² par an de charges de copropriété en France, il a été constaté que le montant de ces charges devient de plus en plus conséquent chaque année.Ainsi, afin de limiter l’augmentation de ces charges, voire les réduire, il est indispensable de revoir le budget de la copropriété. Cette solution va permettre de maintenir le montant des charges de copropriété à un niveau soutenable pour chaque copropriétaire et de prévenir les risques d’impayés. Pour cela, il sera nécessaire d’examiner poste par poste chaque dépense réalisée. Dans ce cas, l’objectif est de traquer les coûts superflus et étudier tous les contrats concernant le bien ainsi que sa gestion.

• Économiser sur le chauffage

Étant donné que le chauffage et l’eau chaude sanitaire constituent près d’un tiers des charges totales que doit chaque copropriétaire, il est nécessaire de se pencher sur l’étude de ces charges. De plus, il est plutôt déconseillé de rogner le budget d’entretien pour la chaudière. L’idéal est d’entretenir et de régler correctement la chaudière afin d’éviter le risque de surconsommation ou d’usure prématurée. Toutefois, il existe une manière simple qui permet de réduire les charges sur le chauffage. Selon des professionnels, réduire le chauffage d’un degré seulement permettrait d’économiser environ 7 % sur les frais de chauffage. 

• Limiter les honoraires du syndic

Il faut savoir que les honoraires du syndic constituent près de 10 % des charges de copropriété. C’est pourquoi il est important de prendre en considération ce poste afin de réduire la part des charges de chaque copropriétaire. Dans ce cas, la solution est la mise en place d’un nouveau contrat type pour séparer la notion de gestion courante des prestations exceptionnelles. Cela va permettre de faciliter le contrôle des dépenses. De plus, le syndic doit respecter ce nouveau contrat et les copropriétaires peuvent profiter de cette mesure pour renégocier le montant des honoraires de ce dernier. 

• Installer des compteurs d’eau individuels

Opter pour des compteurs d’eau individuels permet de réaliser des économies substantielles avec une répartition des charges au plus juste. Ainsi, les copropriétaires qui consomment plus vont également payer plus. Ce qui va inciter à la réalisation d’une économie individuelle. La disposition d’un compteur individuel va aussi permettre de surveiller les petites fuites et d’agir rapidement en cas de dégâts des eaux. Cette mesure offre la possibilité de réduire la consommation d’eau de 30 % en moyenne. 

• Surveiller le contrat d’assurance et faire une comparaison

Le contrat d’assurance est un autre poste de dépense dont l’augmentation des prix est aussi décriée par les copropriétaires. À savoir que la hausse peut atteindre jusqu’à 10 % en une année seulement. Ces frais vont peser fortement sur les comptes des copropriétaires. Ainsi, pour réaliser des économies avec les charges de copropriété, il est possible de jouer sur le contrat d’assurance. Afin de s’assurer de toujours payer le bon prix, il convient de surveiller le contrat d’assurance et de vérifier que les superficies mentionnées sont conformes à la réalité. Une solution qui permet de faire des économies sur le contrat d’assurance est aussi de faire des demandes de devis auprès de différents assureurs.

• Faire attention aux coûts des assemblées générales

Il faut savoir que certains coûts plus ou moins cachés peuvent peser lourdement sur les charges de copropriété. Tel est le cas pour les coûts des assemblées générales. En effet, certains syndics n’hésitent pas abuser sur les frais comme la facturation de la location des chaises ou d’une salle pour la tenue de la réunion par exemple. Or, cela devrait être inscrit dans les charges courantes. De ce fait, il est important d’y faire attention afin d’optimiser et réduire les charges. Il est également important de vérifier précisément les coûts définis dans le contrat de syndic sachant que la gestion de l’assemblée générale peut être facturée par le syndic d’une manière différente pour certains jours de la semaine ou après une certaine heure. Ces petits détails vont permettre aux copropriétaires de faire des économies sur les charges.