Tout savoir sur l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP

L’investissement en LMNP (Location meublée non professionnelle) permet de bénéficier d'avantages fiscaux par le biais de l’amortissement immobilier. C’est une évaluation comptable permettant de compenser la dépréciation, du fait de l’usure du temps ou de l’obsolescence, d’un actif d’une entreprise ou d’un particulier. En d’autres termes, l’amortissement consiste à enregistrer, dans la comptabilité du loueur en meublé, la perte de valeur progressive d’un logement ou des meubles. Cela, afin d’optimiser sa fiscalité. De ce fait, ce mécanisme permet à la plupart des investisseurs en location meublée de payer très peu d’impôts, voire aucun. Comment sont amortis les biens en LMNP ? Quels sont les atouts de l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ? Cet article vous fournit toutes les informations essentielles sur l’amortissement immobilier en LMNP.

Le statut LMNP : Qu’est-ce que c’est ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de définir ce qu’est le statut LMNP. En principe, l’amortissement et le statut LMNP sont indissociables en matière d'investissement locatif. Comme son nom l’indique, le dispositif LMNP permet à une entreprise ou à un investisseur particulier d’investir dans une location meublée. De ce fait, votre bien mis en location doit être équipé au minimum des meubles essentiels. À savoir que le statut LMNP est en opposition à celui de LMP (Loueur en meublé professionnel).

Pour pouvoir profiter du statut de LMNP, les recettes locatives annuelles brutes ne doivent pas excéder les 23 000 €. Sur le plan fiscal, l’investissement en LMNP bénéficie des avantages des régimes d’impôts dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Concrètement, avec le dispositif loueur en meublé non professionnel, vous pouvez opter :

  • soit pour le régime micro-BIC si les loyers générés sont inférieurs à 76 200 € par an ;
  • soit pour le régime réel simplifié si les loyers encaissés excèdent les 76 200 € par an.


Toutefois, par décision de l'investisseur, le régime réel peut s’appliquer même si le montant annuel des loyers est inférieur à 76 200 €. À savoir que le régime micro-BIC offre une réduction de 50 % de vos impôts, tandis que le régime réel vous permet de bénéficier de l’amortissement comptable. Ce dernier présente des atouts fiscaux très intéressants en LMNP.

Comment amortir son bien locatif en LMNP ?

Investir en tant que loueur meublé non professionnel présente un avantage fiscal très attractif grâce à la possibilité d’amortir son bien. Ce mécanisme peut s’appliquer généralement sur le bien immobilier, les travaux de rénovation et les meubles.

L’amortissement comptable du bien immobilier

Limité à une durée d’usage comprise entre 25 et 40 ans, le bien immobilier bénéficie des amortissements par composants, le terrain exclu. En effet, ce dernier n’est pas amortissable car il ne se déprécie pas dans le temps. À noter que le terrain est alloué, le plus souvent, à une valeur forfaitaire correspondant à 15 % du montant global du bien.

L’amortissement par composants d’un bien immobilier suit des règles bien définies, à savoir :

 Composant % amortissable sur le prix Durée d'amortissement
 Le gros œuvre 70 % 80 ans
 La toiture 10 % 25 ans
 L'étanchéité 5 % 15 ans
 Les équipements électriques 5 % 25 ans
 Les agencements intérieurs 8 % 15 ans
 Les ascenseurs 2 % 15 ans

Afin de déterminer précisément les pourcentages d’amortissements par composants de votre bien immobilier, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé.

Les amortissements des meubles et des travaux

En plus du bien immobilier en lui-même, les meubles et les travaux peuvent également être amortis dans le cadre de la location meublée.

Selon la réglementation en vigueur, vous pouvez amortir intégralement votre mobilier sur 10 ans. Cependant, pour les meubles d’une location meublée, la durée d’amortissement présumée est de 5 à 7 ans. Notez que les dépenses liées à l’achat des meubles peuvent être amorties ou laissées en charges déductibles.

De la même façon, vous pouvez soit laisser les travaux en charges déductibles, soit les amortir. En principe, seuls les travaux effectués après la mise en location de votre logement sont amortissables. Toutefois, si les opérations sont engagées pour une rénovation liée directement à l’activité locative, leur amortissement reste possible. Entre autres, les dépenses liées à la maçonnerie, à l’électrification et au revêtement du sol seront amorties respectivement sur 15 ans, 20 ans et 5 ans.

Calcul de l’amortissement d’un bien immobilier loué en LMNP

Le principal avantage du régime réel en LMNP c'est qu’il bénéficie du mécanisme de l'amortissement. Ce dernier permet à l’investisseur de procéder facilement au calcul de ses revenus imposables.

Pour le calcul de l’amortissement d’un bien immobilier, il suffit de déterminer le rapport entre la valeur d’origine du bien et les années de son utilisation. Cela consiste concrètement à diviser le montant d’acquisition par le nombre d’années depuis la mise en location.

Exemple de calcul d’amortissement

Un investisseur qui a acheté son appartement ancien à un prix de 300 000 € met son bien en location meublée, sous le régime réel. À cette condition, il profite donc des avantages de l’amortissement sur sa fiscalité chaque année. Pour déterminer la valeur de l’amortissement annuel applicable sur 25 ans, il doit diviser la valeur de son patrimoine par 25, ce qui donne 12 000 €.

Si l'on suppose que les meubles installés ont une valeur totale de 6 000 €. Dans ce cas, sur 5 ans, son amortissement annuel est de 1 200 € (6 000 € divisés par 5 ans). De plus, l’amortissement de ses dépenses de travaux, estimées à 20 000 €, sur 25 ans est égal à 800 € chaque année.

Au total, son amortissement annuel en LMNP sur les 5 premières années de son projet sera de 14 000 € = 12 000 € + 1 200 € + 800 €. Pour les 20 années suivantes, il sera de 14 000 € - 1 200 €, soit 12 800 €, puisque le mobilier est déjà amorti.

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Les atouts de l’amortissement en LMNP

Sur le plan comptable, l’amortissement vous permet d’imputer vos dépenses fictives (dues à la dépréciation de la valeur du bien) chaque année. Ce qui ne fait que booster vos revenus locatifs. En outre, ce mécanisme est important pour optimiser votre fiscalité.

Déduction de vos dépenses

Par le biais de l’amortissement, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs vos petites dépenses liées à la mise en location de votre bien. Cette déduction est limitée à 500 €, mais la décision repose sur la compétence de l’expert-comptable qui s’occupera de la gestion de votre projet. Entre autres, sont classées parmi les charges déductibles :

  • les intérêts d’emprunt bancaire,
  • les frais de gestion,
  • la taxe foncière,
  • la prime d’assurance.


Cela contribue notamment à l’optimisation de vos revenus locatifs ainsi qu’à la minimisation de votre résultat imposable.

Dans le cadre de la gestion de votre projet d’investissement en location meublée, l’amortissement de votre patrimoine vous permet également de réduire votre impôt. Pour cela, vous devez choisir le régime réel. En fait, ce mécanisme comptable pourra réduire en grande partie, voire éliminer complètement, votre revenu locatif imposable.

Risque de déficit minimisé

Il faut savoir que le résultat fiscal d’un investissement locatif meublé ne peut pas être déficitaire. En effet, une fois les charges afférentes à votre projet de location déduites de vos revenus locatifs, votre base imposable sera réduite. En d’autres termes, la valeur des amortissements ne doit pas créer ni accroître un déficit fiscal. Néanmoins, au cours des premières années d’activité, les charges s’avèrent généralement plus importantes. Cela, du fait des intérêts d’emprunt à rembourser et du coût des travaux de rénovation de l’appartement ou de la maison avant la mise en location. À cela s’ajoutent en plus les coûts d’acquisition des meubles.

De toute façon, les parts des amortissements à l’origine d’un déficit peuvent être différées et cumulées sans limites de somme ou de temps. De surcroît, elles pourront être utilisées dès que l’opération sera bénéficiaire. C’est un atout majeur du régime d’imposition en LMNP. Ce statut constitue donc une excellente alternative pour optimiser sa fiscalité.

L’amortissement et la plus-value immobilière

Au terme de votre bail de location, vous pourrez choisir de revendre votre patrimoine immobilier afin de générer une plus-value considérable. Toutefois, un actif immobilier peut également être transmis à votre héritier ou à votre descendant.

En principe, le mécanisme de l’amortissement n’influe pas sur la plus-value immobilière. Cette dernière correspond uniquement à la différence entre le prix d’acquisition et celui de vente. Dans ce cas, vos impôts correspondent au régime des particuliers. Autrement dit, vous devez vous acquitter d’un taux forfaitaire de 19 % et d’un taux des prélèvements sociaux de 17,2 %. De plus, vous pourrez profiter d’une réduction d’impôts dont le taux varie en fonction de la durée de détention de votre actif.

Pour bénéficier des exonérations du taux forfaitaire et du taux des prélèvements sociaux, votre bien doit être conservé respectivement pendant 22 ans et 30 ans.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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