La cotisation foncière des entreprises en LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) concerne la location de logements meublés de façon régulière ou saisonnière, à usage d’habitation ou touristique. Les loyers encaissés sont intégrés au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux au régime micro-BIC ou réel simplifié. Un loueur en meublé doit également s’acquitter des impôts locaux tels que la taxe foncière, la Cotisation foncière des entreprises (CFE) ou encore la taxe d’habitation. La CFE a été instaurée par la loi des finances de 2010. Alors, qui paie la CFE ? Quel est le montant de la CFE en location meublée non professionnelle ? Quelles sont les exonérations de CFE ? Les réponses dans cet article.

Investisseur au statut LMNP

Le LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un statut juridique et fiscal qui concerne les investisseurs en location meublée, pour les biens neufs ou anciens.

Les conditions à respecter pour profiter du statut LMNP

La loi prévoit deux conditions impératives pour obtenir le statut LMNP. Les recettes tirées de votre activité ne doivent pas excéder 23 000 euros et doivent être inférieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories :

  • Traitements et salaires, y compris les pensions et rentes ;
  • Bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de votre location meublée, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux ;
  • Rémunérations des gérants et associés.


À noter que vous pouvez bénéficier du statut LMNP même si vous dépassez le plafond annuel de 23 000 euros tant que vos recettes locatives restent inférieures aux revenus du foyer fiscal. Par exemple, générer 30 000 euros de recettes locatives ne remet pas en cause votre éligibilité au statut LMNP si les revenus du foyer fiscal sont de 60 000 euros.

En revanche, si vos recettes locatives représentent plus de la moitié de vos autres revenus, vous relèverez automatiquement du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Vous serez ainsi soumis aux régimes d’imposition LMP (paiement des charges sociales sur les recettes locatives, impôt sur les plus-values immobilières).

Les biens concernés par la qualification LMNP

La condition de la qualification LMNP est de louer des logements meublés, à usage d’habitation ou de tourisme. Ce statut concerne aussi bien les logements anciens que neufs.

Un logement meublé

Pour obtenir le statut LMNP, le bien immobilier que vous mettez en location doit être meublé. Un logement est qualifié de meublé s’il dispose de tous les équipements et mobiliers nécessaires à l’accueil d’un locataire tels que :

  • Un lit avec matelas et couverture,
  • Une table et des chaises,
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
  • Des plaques de cuisson,
  • Un four ou un micro-ondes,
  • Des meubles de rangement,
  • Des volets ou des rideaux dans les chambres,
  • Des luminaires,
  • Des équipements ménagers,
  • Etc.


Par ailleurs, la superficie du logement doit être supérieure à 9 mètres carrés.

Les logements meublés destinés au tourisme

Un logement meublé destiné à une location touristique est également éligible au statut LMNP.

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés destinés à accueillir des vacanciers de façon saisonnière. La location touristique doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à un même locataire.

Les régimes d’imposition en LMNP

Les profits tirés d'une location meublée non professionnelle sont obligatoirement imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux :

Le régime « micro-BIC »

Pour bénéficier du régime micro-BIC, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 72 600 euros pour les locations meublées classiques. Cette limite s’étend à 172 600 euros pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Au régime micro-BIC, votre impôt est calculé sur vos recettes locatives annuelles après un abattement :

  • De 50 % pour les locations meublées,
  • De 71 % pour les locations touristiques.


Aucune déduction supplémentaire de charges ou d'amortissements n'est possible en micro-BIC. Ce régime est particulièrement intéressant si les charges liées à votre activité sont inférieures à 50 % du montant de vos recettes locatives.

Le régime réel simplifié

Le régime réel s’applique automatiquement si vos recettes annuelles excèdent 72 600 euros. Toutefois, vous pouvez également choisir d'opter pour ce régime même si vos recettes sont inférieures à ce plafond.

Au régime réel, vous pouvez déduire diverses charges, comme les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, etc. L'amortissement du matériel, des locaux ainsi que des travaux (construction ou amélioration) sont également déductibles de vos recettes imposables. Choisir ce régime en LMNP est particulièrement intéressant si vous avez des charges élevées.

cfe-lmnp

CFE en LMNP : principe de fonctionnement

La mise en location d'un logement meublé constitue par nature une activité commerciale imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Qu’est-ce que la CFE ?

Depuis le 1er janvier 2010, la taxe professionnelle a été remplacée par la contribution économique territoriale (CET). Cette dernière se compose de deux impôts distincts : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La CFE correspond à un impôt local. Toute entreprise et personne exerçant une activité professionnelle non-salariée est redevable de cette contribution, sauf si vous bénéficiez d'une exonération. En ce qui concerne la CVAE, elle est due uniquement si vous générez un chiffre d’affaires annuel hors taxes supérieur à 152 500 euros.

Le statut LMNP est concerné par la CFE

En principe, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi, les loueurs en meublé, à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), sont assujettis à la CFE. La réglementation impose le versement de cette taxe, quel que soit le régime d’imposition choisi (réel simplifié ou micro-BIC).

Dès la déclaration du début de votre activité de loueur en meublé au greffe du tribunal de commerce, vous devenez de facto soumis à la CFE. Vous récupérerez un numéro SIRET (numéro d’immatriculation) et un formulaire P0i à remplir puis à renvoyer auprès du tribunal afin que la CFE puisse être calculée.

Mode de calcul de la CFE en LMNP

La base d’imposition de la CFE en LMNP est la valeur locative du bien immobilier. Le mode de calcul de la CFE est proche de celui de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Il s’agit de multiplier la valeur locative cadastrale par un taux d’imposition.

Le taux d’imposition est fixé par délibération du conseil municipal ou par l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunal). Il varie selon la commune dans laquelle se trouve votre bien. Ainsi, à chiffre d’affaires égal, deux établissements situés dans des communes distinctes ne paieront pas le même montant de CFE. À noter que si vous disposez de divers appartements en location dans différentes communes, vous serez redevable de plusieurs CFE.

La CFE est calculée au 1er janvier de chaque année et tient compte des recettes locatives de l’année N-2. Lorsque la valeur locative de votre bien est inférieure à la base minimale d’imposition fixée par le conseil municipal, une cotisation minimum forfaitaire de CFE est due. Le montant minimum est fixé par la commune ou l'EPCI en fonction du chiffre d'affaires réalisé en année N-2. Par exemple, un chiffre d'affaires compris entre 10 001 euros et 32 600 euros (en 2020) est soumis à une CFE comprise entre 227 euros et 1 083 euros en 2022. La CFE est une charge déductible au même titre que la taxe foncière, si vous avez opté pour le régime réel.

Cotisation foncière des entreprises : les cas d'exonération

Si en principe, la CFE est due par tout investisseur en LMNP, vous pouvez toutefois bénéficier d’une exonération totale ou partielle dans les cas suivants :

  • Votre chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 5 000 euros ;
  • Location d’une partie de votre habitation personnelle, de façon occasionnelle et sans objectif pérenne ;
  • Location de votre résidence secondaire durant quelques semaines par an ;
  • Les locaux proposés sont classés « meublés de tourisme » ;
  • Location d’un local situé dans une résidence de services et exploité en bail commercial (dans le cas présent, c’est l’exploitant qui est redevable de la CFE) ; 
  • Certaines locations pour lesquelles la commune a voté une exonération de la CFE des loueurs en meublé.
  • Location ou sous-location d’une partie de votre habitation principale à un locataire ou sous-locataire pour une somme peu élevée.


En première année de votre activité de location meublée, vous êtes exonérés de CFE (sauf en cas de début d'activité au 1er janvier). La base d'imposition de l’année suivant celle de déclaration de votre activité au greffe de tribunal est également réduite à moitié.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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