Rendement locatif à Nantes : tous nos conseils en 2023

Le marché immobilier à Nantes est en pleine effervescence. À seulement 45 min des plages de l’Atlantique et à 2 heures 15 de Paris (en TGV [Train à grande vitesse]), cette métropole jouit d’une économie innovante et dynamique. De plus, elle figure parmi les principales villes universitaires de France. Offrant un cadre de vie privilégié à ses habitants, cette localité a obtenu le Prix de la Capitale verte de l’Europe en 2013. Placer votre argent dans l’immobilier nantais est donc une bonne affaire. Pour ne pas vous lancer aveuglément, découvrez comment calculer la rentabilité locative à Nantes. Vous trouverez également dans cet article quelques conseils pour optimiser la rentabilité de votre projet immobilier.

Comment calculer le rendement locatif ?

Exprimé en pourcentage, le rendement locatif ou rentabilité locative permet de déterminer le ratio entre la recette annuelle nette de votre appartement et le montant investi. Il existe trois types de rendements locatifs, à savoir le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net.

Calcul du taux de la rentabilité brute

La rentabilité brute vous permet de vous faire une idée du potentiel de votre bien immobilier locatif. Elle sert à évaluer le rendement annuel du logement par rapport à son prix de revient.

La formule de calcul du rendement brut est le suivant :

Le coût total d’achat regroupe le prix d’achat et le frais de notaire.

Calcul du taux de rendement net

La rentabilité brute ne prend pas en compte l’intégralité des frais. Également appelé rendement net de frais et charges, le rendement net considère, quant à lui, les différents charges et frais, comme la taxe foncière, les frais de gestion et les dépenses liées aux travaux d’entretien.

Le taux de rendement net se détermine comme suit :

La rentabilité nette est donc un indicateur plus pertinent que la rentabilité brute. Elle permet d’obtenir une estimation plus réaliste du retour sur investissement de votre projet.

Calcul du taux de rendement net-net

Le rendement net-net ou rendement net d’imposition offre le taux le plus proche de la réalité. En effet, il considère la fiscalité de l’investisseur. Lors de son calcul, les éventuelles déductions et les impôts (dans le cadre d’un investissement Pinel par exemple) sont pris en compte. La rentabilité nette-nette de votre investissement peut ainsi être supérieure ou inférieure à la rentabilité nette selon que votre situation fiscale soit modifiée par des revenus supplémentaires ou des revenus en moins.

Il n’existe pas de formule type pour déterminer ce type de rendement. En effet, le régime d’imposition, les revenus imposables et le dispositif fiscal varient d’un investisseur à l’autre, et d’un type de projet d’investissement à l’autre.

Quel est le rendement locatif à Nantes en 2023 ?

Démographie croissante, économie florissante, large offre de formations universitaires, marché immobilier dynamique, tension locative intéressante, Nantes possède tous les atouts pour un investissement locatif réussi en France. Très plébiscitée par les investisseurs immobiliers, elle a un potentiel certain pour un projet locatif. Cette ville attire aussi bien les étudiants que les jeunes actifs et les familles.

Selon les estimations du Meilleursagents.com, le prix moyen de l’appartement au sein de la cité de Ducs est de 3 937 €/m², au 1^er mars 2023. Le tarif varie entre 2 632 €/m² et 5 207 €/m² en fonction du quartier et du type de bien. Concernant le loyer, le tarif moyen en 2023 est de 14,1 €/m². Là aussi, le prix peut osciller entre 10,4 €/m² et 21,9 €/m² selon la typologie du logement et sa localisation.

Le rendement brut d’un investissement locatif à Nantes est donc estimé à 4,2 %.

Comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif à Nantes ?

Il existe de nombreuses astuces pour optimiser le rendement locatif de votre investissement immobilier à Nantes. En voici 6.

Diminuer ses impôts

La rentabilité nette-nette est l’indicateur le plus réaliste du rendement de votre investissement. Comme vu plus haut, votre imposition peut avoir une conséquence positive ou négative sur la performance de votre projet. Sachez qu’avec les différents dispositifs de défiscalisation immobilière proposés en France, il vous est envisageable de réduire vos impôts. Plusieurs choix s’offrent à vous.

La loi Pinel est certainement la plus populaire. Il vous est possible de profiter de ce dispositif lors de votre investissement à Nantes, car cette ville est située en zone Pinel B1. Dans ce cas, vous pouvez avoir droit à une réduction d’impôts allant jusqu’à 17,5 % en 2023. En contrepartie, vous devez mettre en location votre appartement pendant 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif LMNP (Location meublée non professionnelle) vous permet aussi de générer des revenus peu fiscalisés. Si vous êtes soumis au régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % qui s’applique sur vos revenus locatifs. Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges locatives engagées. Dans ce dernier cas, vous avez également la possibilité d’amortir votre bien locatif. Cela vous permet de diminuer davantage votre base imposable.

Outre la loi Pinel et le dispositif LMNP, vous pouvez aussi profiter de la loi Malraux, la loi Denormandie ou la loi Monuments Historiques si vous investissez dans un bien locatif avec travaux en France.

Acheter dans l’ancien

Dans la ville de Nantes, comme partout en France, le prix moyen d’un logement ancien est largement moins important que celui du logement neuf. Le bien ancien est ainsi beaucoup plus intéressant en matière de prix d’achat. C’est pourquoi de nombreux investisseurs le privilégient.

De plus, en optant pour l’investissement locatif ancien, vous aurez plus de chances de trouver un bien immobilier dans le centre-ville de Nantes, un secteur à forte demande locative. Cela impacte positivement la mise en location, mais également la plus-value de votre patrimoine si vous envisagez de le revendre ultérieurement.

Bref, avec tous les avantages qu’offre l’investissement locatif ancien, vous pourrez être sûr de réaliser un projet rentable.

Réduire ses frais mensuels d’assurance de prêt

Représentant environ 20 à 30 % du coût total de votre crédit immobilier, l’assurance de prêt est un élément clé à étudier pour augmenter le rendement de votre projet.

Les investisseurs immobiliers n’y pensent pas instinctivement. Pourtant, il est possible de réduire les mensualités de votre assurance de prêt. Si vous utilisez l’assurance proposée par votre établissement de crédit au moment de la souscription du crédit, vous pouvez changer d’assurance. Pour cela, prenez le temps de faire jouer la concurrence.

Attention, les tarifs ne sont pas les seuls critères à considérer. Vous devez aussi étudier les garanties offertes par chacun des contrats.

Garder ses locataires plus longtemps

En minimisant les vacances locatives, vous pourrez encaisser des loyers de façon régulière et assurer une rentabilité locative constante au fil des mois et des années. Garder vos locataires plus longtemps est le meilleur moyen d’y parvenir. Il s’agit aussi de réduire la fréquence des travaux de remise en état qui peuvent peser lourd sur le rendement de l’opération.

La première astuce pour fidéliser vos locataires, c’est d’appliquer un loyer bien calibré. Dans ce cas, vous devez rester à l’affût de l’évolution du marché immobilier à Nantes. Ensuite, soyez réactif à leurs requêtes. En cas de problèmes ou de nécessité de réaliser des travaux d’entretien (lorsque les réparations relèvent des obligations du propriétaire), il faut réagir vite.

Par ailleurs, il est essentiel d’instaurer une relation aussi professionnelle que possible avec vos locataires. Sans vous montrer dur, austère ou méchant, éviter d’en faire un ami. Vous devez également garder vos distances. Même si votre bien locatif se trouve près de votre résidence principale, vous n’avez pas le droit de venir sonner à leur porte comme bon vous semble. Il faut respecter leur intimité et leur vie privée. Cette incursion est une meilleure manière de les faire fuir.

Augmenter raisonnablement les loyers

Puisque les loyers versés par vos locataires constituent vos revenus locatifs, une simple augmentation du loyer vous permet d’améliorer significativement la rentabilité de votre investissement immobilier à Nantes.

Contrairement aux autres villes de France, comme Paris, Lille, Saint-Denis, Lyon, Bondy ou Aubervilliers, Nantes n’est pas soumise à l’encadrement des loyers. Ce qui ne signifie pas tout de même que les investisseurs peuvent fixer le prix à leur guise. Vous devez rester en cohérence avec le marché. Ainsi, pour pouvoir justifier d’une augmentation de loyer, n’hésitez pas à effectuer quelques travaux de rafraîchissement, comme :

·         la décoration,

·         la peinture,

·         la rénovation de l’électricité,

·         la rénovation de la plomberie.

Vous pouvez également aménager votre logement en créant une pièce supplémentaire. Tous ces travaux entraînent bien évidemment des dépenses. Néanmoins, avec un appartement en bon état, vous pourrez vous attendre à une demande locative forte et profiter d’un bon niveau de loyer.

Confier la gestion locative à un professionnel immobilier

De nombreux investisseurs décident d’assurer eux-mêmes la gestion de leur bien locatif dans le but de réduire les coûts et d'améliorer le rendement de leur projet. Toutefois, le choix de solliciter les services d’un professionnel immobilier, comme une agence immobilière, comporte de nombreux avantages. Il s’agit même de la meilleure solution pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, notamment si vous êtes débutant en la matière.

Parmi les avantages de faire appel aux services d’une agence pour la gestion locative de votre bien, vous pourrez limiter la vacance locative. Maîtrisant bien le marché immobilier dans la ville de Nantes, le professionnel immobilier assure une bonne estimation du loyer. De plus, il vous donne de meilleurs conseils en matière de rénovation de votre logement afin de garantir son attractivité. Grâce à une sélection rigoureuse du locataire, le risque des loyers impayés est minimisé.

Par le biais du mandat de gestion locative, l’agence s’occupe de tout à votre place. Non seulement vous profiterez de son expertise, mais bénéficiez également d’une tranquillité d’esprit, et d’un gain de temps et d’énergie.

Alors, certes, les services d’une agence ont un prix, mais cette dépense est rentabilisée par le meilleur rendement obtenu.

Quels sont les meilleurs quartiers où investir à Nantes ?

De toute évidence, le rendement locatif à Nantes dépend grandement de la zone où vous concrétisez votre investissement immobilier. En effet, certains secteurs sont plus intéressants que d’autres pour ce type de projet. Voici les 5 quartiers à privilégier pour mieux rentabiliser votre placement.

Le centre-ville

Le centre-ville de Nantes rassemble tout ce dont vos futurs locataires pourraient avoir besoin (commerces, transports en commun, restaurants, cinéma, etc.). Il s’agit aussi d’un quartier chargé d’histoires avec de nombreux édifices emblématiques. Il séduit tous les profils de locataires allant des étudiants aux retraités en passant par les jeunes actifs et les familles. Même si le prix de l’appartement y est plus élevé, l’importance de la demande locative vous garantit une sécurité financière et un rendement constant.

Le quartier Cité-des-Congrès

Situé à proximité du centre-ville et de la gare, le quartier Cité-des-Congrès est bien desservi par de nombreux transports. Dynamique, il accueille plusieurs commerces et bureaux. Plus de 85 % des habitants y sont des locataires. Dans ce secteur, ce sont les logements de petite surface qui sont les plus demandés. Vous pouvez, entre autres, miser sur les appartements une pièce ou les studios à destination des étudiants.

Le quartier Dervallières-Zola

Le quartier Dervallières-Zola est certainement le secteur le plus peuplé de Nantes. Il dispose de nombreux espaces verts et des commerces de proximité. De plus, il est connecté aux autres quartiers grâce aux transports en commun. Les familles et les jeunes cadres ont un attrait pour cette zone résidentielle et calme. Le patrimoine immobilier comporte aussi bien des logements neufs que des logements anciens. Ici, il est préférable de vous tourner vers les biens immobiliers de grandes surfaces (appartements trois pièces ou quatre pièces).

Le quartier Malakoff-Saint-Donatien

Le quartier Malakoff-Saint-Donatien est idéalement situé entre centre-ville et fleuve. En pleine expansion, il promet de nombreux aménagements dans les années à venir. Très agréable à vivre, il est aussi pourvu de nombreux espaces verts qui profitent plus particulièrement aux familles. Il abrite également la chapelle Saint-Étienne et la basilique Saint-Donatien-et-Saint-Rogatien. Grâce au réseau de transports en commun ainsi qu’à la proximité de la gare de Nantes, les habitants peuvent se déplacer sans la moindre difficulté au quotidien.

L’île de Nantes

Également appelée île Beaulieu, l’île de Nantes constitue aussi un emplacement de choix pour réaliser un investissement immobilier rentable. Fort de son positionnement sur le cours de la Loire et de son importante population estudiantine, il jouit d’une forte demande locative. Ce secteur possède en outre de nombreux espaces verts, un centre commercial et des équipements publics. En misant sur les logements de petite surface, vous pouvez y faire de bonnes affaires.