Rentabilité brute : exemple de projets à plus de 8%

Le but d’un investissement locatif est de générer un bon rendement annuel. Aussi appelé rentabilité, ce dernier se présente toujours sous la forme d’un pourcentage. Il est considéré comme une notion cruciale dans le cadre d’un investissement locatif. La rentabilité sera utile pour identifier les intérêts d’un projet immobilier et l’orientation stratégique à adopter pour encore améliorer. Ainsi, avant d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez bien vous préparer, de la même manière qu’un porteur de projet qui crée son business plan. En tant qu’investisseur, obtenir une rentabilité locative brute excédant les 8 % constituera un véritable Graal. Découvrez-en un exemple au fil de cet article.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Si vous vous lancez dans un investissement locatif, vous devez savoir si votre placement est susceptible de vous rapporter de l’argent. Cette estimation se fait généralement en fonction du prix d’acquisition de l’édifice (maison ou appartement) et du loyer. Vous pouvez définir vous-même le montant de ce dernier. Bien entendu, il faudra également prendre en considération les charges qui découlent de la mise en location de votre bien. Ainsi, vous devez au préalable prendre connaissance et avoir une bonne compréhension de la rentabilité de celui-ci, et du rendement de votre projet immobilier.

L’équation mise en évidence par les différents éléments précités est résumée par un indicateur spécifique. Ce dernier permettra aux propriétaires-bailleurs de faire une évaluation de leurs investissements ainsi que de leurs futurs bénéfices. Il s’agit du calcul de la rentabilité locative ou du rendement locatif. Cette notion de rentabilité ou rendement présente une importance particulière avant l’achat d’un bien immobilier qui sera destiné à être mis en location.

Cet indicateur effectue le rapport entre les revenus générés par votre logement et le prix d’achat de ce dernier. Vous pourrez ainsi estimer la rentabilité locative de votre futur bien locatif. Le résultat vous livre ainsi le pourcentage et le bénéfice annuel (brut ou net), que peut générer votre investissement. Toutefois, ce calcul ne permet pas de connaître l’éventuelle plus-value obtenue à la revente. Il s’agit d’une autre source de profit conséquent dans le cadre d’un investissement immobilier. Ce fait est constaté notamment dans les secteurs les plus prisés, comme Paris où le rendement est généralement plus faible, mais les gains à la revente plus intéressants.

Qu’est-ce qu’un bon rendement pour un projet d’investissement locatif ?

Avant de vous lancer dans un investissement (immobilier ou financier), il est crucial d’estimer au préalable le taux de rendement du projet. Ce dernier déterminera les profits (ou les pertes) générés par votre investissement durant une période bien déterminée. Il sera calculé par rapport au coût initial du placement. Cette estimation permettra de connaître la rentabilité brute et la rentabilité nette de l’opération.

Vous devez savoir que le rendement net d’un livret d’épargne peut varier entre 0,5 % et 1,5 %. Celui de l’assurance-vie n’excède généralement pas les 2 %. Quant à l’investissement immobilier locatif, sa rentabilité est le plus souvent plus intéressante. Ce type d’opération propose un rendement net de 3 % à 8 %. Cette variation peut s’expliquer par le taux d’attractivité des quartiers ou des villes ciblées. Plus la zone est recherchée, plus le prix d’achat du bien immobilier sera élevé. Cela fera automatiquement baisser le rendement locatif.

Si votre projet de rendement a pour but de créer un complément de revenus, votre rendement locatif net avoisinera les 5,5 % à 8 %. Cela vous permettra de produire un cash-flow (flux de trésorerie) neutre ou positif. Avec un rendement plus élevé découlant de la révision des loyers à la hausse, vous vous exposez à certains risques (vacance locative et moins-value à la revente).

Si vous avez un projet patrimonial, votre objectif sera généralement de sécuriser votre patrimoine. Cela peut s’effectuer grâce à une acquisition immobilière dans une grande ville et dans un quartier très prisé. Ainsi, votre rendement net sera compris entre 3,5 % et 5 %. Vous pourrez être gagnant par rapport à votre projet de rendement. Toutefois, il ne sera pas possible de générer de cash-flow positif. Vous devrez réaliser un effort d’épargne. Puis, il sera nécessaire d’attendre la revente du bien pour espérer bénéficier d’une plus-value.

Il est à noter que le taux de rendement ne constitue pas le seul élément à considérer lors d’un investissement immobilier locatif. Vous devez aussi porter une attention particulière à la localisation du bien. La ville ou le quartier où vous investissez ne doit pas perdre en valeur locative ou en valeur de revente. L’idéal est de réaliser une bonne affaire dans un lieu recherché. Vous profiterez alors d’une rentabilité très correcte et pourrez envisager l’augmentation de vos loyers à terme ou l’obtention d'un éventuel bénéfice à la revente.

rendement-locatif

Exemple d'un projet réalisé en 2021 dans la ville de Corbeil-Essonnes, 91100

  • Surface : 140 m2
  • Budget : 347 921 €
  • Rentabilité brute moyenne : 8,62 %

 

Comment obtenir un rendement locatif brut de plus de 8 % ?

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est important d’analyser plusieurs données pour pouvoir estimer la rentabilité d’un projet. Calculer le rendement brut est alors utile pour un investisseur qui souhaite se faire une première idée sur son investissement locatif. Cela lui permettra aussi de comparer son placement par rapport à un autre. Le calcul s’effectuera alors en prenant en compte le coût d’acquisition net vendeur, le montant des loyers mensuels et la taxe foncière.

Pour réaliser le calcul du taux de rentabilité brute d’un investissement locatif, vous devez utiliser la formule suivante :

(Revenu locatif sur 12 mois) x 100 / le montant d’achat du bien incluant les frais d’acquisition.

Ce calcul rapide permet d’obtenir la rentabilité locative brute en pourcentage de votre logement. Certains projets peuvent proposer un taux à plus de 8 %, ce qui vous permet de vous assurer un retour sur investissement très intéressant sur le long terme. Par exemple, vous pouvez envisager l’investissement dans un appartement avec un budget de 100 000 euros. Le loyer pourra ensuite être fixé à 700 euros. Si vous voulez calculer le rendement brut, vous obtenez l’opération suivante : 

(700 euros x 12) x 100 / 100 000 €  = 8 400 euros x 100 / 100 000 euros = 8,4 %.

La rentabilité locative brute constitue une notion essentielle que vous devez maîtriser dans le cadre d’un investissement immobilier. Cette donnée varie en fonction de l’emplacement du logement, c’est-à-dire de la ville et du quartier. Par exemple, le rendement locatif brut moyen à Paris est estimé à 3,5 %. Néanmoins, il peut atteindre les 10 % dans d’autres villes. Avec le taux obtenu de cet exemple de projet, les loyers pourraient vous rapporter 8,4 % du prix total de votre investissement chaque année. Cela représenterait 8 400 euros pour 100 000 euros investis.

Évidemment, ces données restent insuffisantes pour réaliser une analyse véritablement aboutie. Pour obtenir une estimation plus précise, il faudra calculer la rentabilité nette de l’investissement locatif. Cela consiste à enlever l’ensemble des charges d’exploitation (locatives) des revenus perçus. Différentes variables sont donc à prendre en compte, à savoir :

  • les frais de financement (frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance de prêt immobilier ou garanties de crédit) ;
  • la fiscalité (taxe foncière annuelle et impôt sur le revenu) ;
  • les assurances (propriétaire non occupant et loyers impayés) ;
  • les frais locatifs ou de gestion locative ;
  • les frais d’entretien dont le locataire doit s’acquitter ; 
  • les dépenses en gros travaux à la charge du propriétaire (changement de chaudière par exemple) ;
  • les charges non récupérables (charges de copropriété liées aux dépenses d’amélioration de l’immeuble pour valoriser le bien locatif) ;
  • les potentiels travaux ;
  • le loyer mensuel.

 

Il est à noter que la gestion locative concerne toutes les opérations encadrant l’administration d’un édifice mis en location. En tant que propriétaire, vous pouvez déléguer ces tâches relativement chronophages à une agence de gestion locative. Toutefois, cela génère un coût, dont l’effet sera de réduire le rendement locatif. Heureusement, il est possible d'optimiser vos chances de rentabiliser le bien locatif sur la durée grâce à la réduction de certains risques (dégradations ou vacance locative). De plus, les frais engendrés par ces derniers restent déductibles des revenus fonciers. Vous pouvez aussi utiliser l’un des dispositifs de loi existant pour défiscaliser votre investissement et alléger vos impôts.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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