Investir dans le neuf : avantages et inconvénients de l'achat d'un bien neuf

Investir dans le neuf constitue une opportunité de plus en plus prisée des investisseurs, particulièrement avec les dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Pinel. Acquérir un bien immobilier en nue-propriété ou pleine propriété tel qu'un appartement neuf offre de nombreux atouts à ne pas négliger.  

L'un des avantages clés réside dans la qualité du logement et des équipements, avec la possibilité d'obtenir des prêts à taux zéro sur ce type d'investissement. De plus, vous bénéficiez d'une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant les premières années. Les avantages fiscaux, notamment une réduction d'impôt, rendent l'investissement locatif dans le neuf particulièrement attractif.  

Cependant, il convient de bien s'informer avant d'investir dans l'immobilier neuf. Contrairement à l'ancien qui offre souvent une plus-value immédiate, le retour sur investissement pour un logement neuf est plus long terme. Le prix d'acquisition reste généralement supérieur à celui d'un bien ancien. C'est pourquoi il est essentiel de bien étudier les tenants et les aboutissants d'un tel projet pour éviter les pièges et maximiser les bénéfices d'un investissement locatif dans le neuf.

Investir dans le neuf : quels avantages 

Voici les avantages de l'investissement locatif dans le neuf.

Investir dans le neuf pour profiter des dernières normes en matière d'isolation, d'économies d'énergie, etc.

L'un des principaux atouts d'investir dans un bien immobilier neuf réside dans sa conformité aux dernières normes en vigueur en matière d'isolation thermique et d'efficacité énergétique. Les logements neufs bénéficient des innovations les plus récentes, permettant de substantielles économies sur les factures d'énergie. 

À titre d'exemple, les nouveaux immeubles sont construits selon la réglementation thermique 2012 (RT 2012) visant une consommation énergétique inférieure à 50 kWh/m²/an. Cette norme a été renforcée par la RT 2020 visant 30% d'économies d'énergie supplémentaires. Les bâtiments neufs intègrent des matériaux haute performance pour une isolation optimale contre les déperditions thermiques. Ils sont également équipés des dernières technologies de chauffage et de ventilation pour un confort optimal et une empreinte carbone réduite.  

Au-delà des économies pérennes réalisées sur les charges de chauffage et de climatisation, ces caractéristiques d'un logement neuf permettent une valorisation sur le long terme. En effet, avec la prise de conscience croissante des enjeux environnementaux, les biens immobiliers éco-performants seront de plus en plus plébiscités à l'avenir. Un critère déterminant pour les futurs locataires ou acquéreurs.

De plus, dans une optique d'investissement locatif, proposer un appartement neuf récent et conforme aux dernières normes constitue un avantage compétitif non négligeable face à l'ancien. Réduire les charges énergétiques et préserver l'environnement sont désormais des priorités pour un nombre croissant de ménages.

Pas de travaux à prévoir dans l'immédiat

Un atout phare de l'investissement locatif dans le neuf est l'absence de travaux à prévoir dans un premier temps. Contrairement à l'ancien qui nécessite très souvent des rénovations coûteuses, un bien immobilier neuf vous fait gagner un temps et un budget précieux. 

De par leur construction récente aux normes en vigueur, les logements neufs sont livrés clés en main sans aucuns travaux de mise aux normes à prévoir concernant l'électricité, la plomberie, l'isolation ou autre. Vous pouvez ainsi louer votre bien dès son acquisition, sans avoir à engager d'importants frais de rénovation au préalable.

Les promoteurs immobiliers accordent en outre une garantie décennale couvrant d'éventuels défauts pendant 10 ans après l'achèvement du chantier. Une façon d'éviter bien des tracas et de profiter sereinement de votre investissement, sans vous soucier de potentiels travaux majeurs dans l'immédiat.

Se lancer dans un projet immobilier ancien représente bien souvent des coûts de rénovation conséquents, sans compter les désagréments d'un chantier parfois long et fastidieux. L'achat d'un logement neuf permet de mettre cette étape chronophage et dispendieuse. Un véritable gain de temps et d'argent à ne pas négliger pour les investisseurs.

Valorisation du bien à long terme 

Acquérir un bien immobilier neuf représente un investissement judicieux sur le long terme, avec une valorisation potentielle du bien à prévoir. Bien que le prix d'achat soit souvent supérieur à celui de l'ancien, de nombreux facteurs plaident en faveur d'une plus-value significative dans les années à venir.

Tout d'abord, les logements neufs répondent aux dernières normes en vigueur en termes d'isolation thermique, d'efficacité énergétique et de respect de l'environnement. Une qualité devenue un critère déterminant pour de nombreux acquéreurs ou locataires soucieux de leur empreinte carbone et de leurs charges. Cette dimension "verte" constitue donc un réel atout pour valoriser un bien immobilier neuf face à l'ancien.

De plus, un appartement neuf reste évidemment un produit prisé dans les années suivant sa construction. Son état irréprochable, ses équipements modernes et ses garanties décennales représentent des arguments de poids comparé à un logement plus ancien nécessitant parfois des travaux conséquents.  

Enfin, la localisation des nouveaux programmes immobiliers, souvent situées dans des quartiers en plein essor ou en cours de rénovation urbaine, offre de belles perspectives de valorisation à moyen/long terme une fois le secteur totalement revitalisé et les nouveaux aménagements livrés.

Si le retour sur investissement est certes plus long que pour l'ancien offrant une plus-value immédiate, l'achat dans le neuf permet de miser sur un bien pérenne qui ne cessera de prendre de la valeur au fil des années et des nouvelles réglementations toujours plus exigeantes.

Possibilité d'obtenir des prêts plus avantageux

En premier lieu, les logements neufs certifiés BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou conformes à la réglementation thermique RT 2012 ouvrent droit à l'éco-prêt à taux zéro, communément appelé "PTZ". Ce prêt aidé par l'État permet d'emprunter jusqu'à 40% du coût de l'opération sans payer d'intérêts pendant la durée du remboursement.

De plus, le faible risque associé à l'achat d'un bien neuf sous garanties décennales incite les banques à proposer des taux d'emprunt plus bas que pour l'acquisition d'un logement ancien potentiellement à rénover. Les mutuelles bancaires appliquent généralement un taux d'usure plus avantageux pour les projets immobiliers neufs.

Enfin, de nombreux dispositifs fiscaux comme le Pinel permettent des réductions d'impôts conséquentes pouvant atteindre plus de 60 000€. Un gain substantiel qui facilite grandement le plan de financement d'un investissement locatif en réduisant les apports personnels nécessaires.

Cumulés, ces différents avantages réduisent significativement le coût de revient final d'un bien immobilier neuf comparé à l'ancien. Un enjeu de taille pour maximiser la rentabilité attendue de son investissement locatif dès le départ.

Avantages fiscaux (défiscalisation, etc.)

L'un des atouts majeurs de l'investissement locatif dans le neuf réside dans les généreux avantages fiscaux associés à ce type d'opération. De nombreux dispositifs de défiscalisation permettent en effet de réduire substantiellement la pression fiscale et d'optimiser la rentabilité de son investissement.

Le dispositif Pinel en est l'exemple parfait. En contrepartie d'un engagement locatif de 6 à 12 ans, ce dispositif offre une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 63 000€ pour l'acquisition d'un bien immobilier neuf éligible. Un coup de pouce fiscal de taille pour les investisseurs.

D'autres mécanismes comme le déficit foncier permettent également de déduire les charges liées à l'acquisition d'un bien immobilier locatif, qu'il soit ancien ou neuf. Les intérêts d'emprunt, les frais de gestion ou encore la taxe foncière sont autant de charges déductibles des revenus fonciers.

Pour les investissements réalisés dans certaines zones géographiques ou dans l'ancien rénové, des régimes de faveur comme la loi Malraux ou le dispositif Monuments Historiques accordent quant à eux des réductions d'impôt allant jusqu'à 100% du montant de l'investissement.  

En cumulant judicieusement ces différents leviers fiscaux, il est possible de réduire significativement son imposition sur le revenu tout en se constituant un patrimoine locatif sur le long terme. Un moyen d'optimiser la rentabilité d'un projet immobilier neuf.

 

Les inconvénients à prendre en compte avant de se lancer

Malgré ces avantages, notez que l'investissement dans le neuf offre certains inconvénients.

Prix d'acquisition généralement plus élevés

Si l'investissement locatif dans le neuf présente de nombreux avantages, il convient toutefois de garder à l'esprit que le prix d'acquisition d'un bien immobilier neuf est généralement plus élevé que pour l'ancien. Un écueil budgétaire à ne pas négliger avant de se lancer.

Cette différence de prix s'explique par plusieurs facteurs intrinsèques au marché de la promotion immobilière. Tout d'abord, les constructions neuves intègrent les dernières normes en vigueur, qu'il s'agisse de réglementations thermiques, acoustiques, environnementales ou autres. Se conformer à ces standards qualitatifs induit inévitablement des coûts de construction supérieurs répercutés sur le prix de vente.

De plus, les promoteurs immobiliers appliquent leurs marges bénéficiaires sur ces programmes neufs, contrairement à l'ancien où seuls les frais de notaire et les éventuels travaux viennent grever le prix d'acquisition.

Enfin, la demande toujours soutenue pour le neuf, stimulée par les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou les prêts aidés, tend également à faire grimper les prix au mètre carré pratiqués.

Cet écart de prix à l'acquisition constitue donc un frein non négligeable pour de nombreux investisseurs, notamment les primo-accédants aux budgets plus serrés. Et ce, malgré les avantages certains du neuf en termes de rentabilité et de valorisation à long terme. Un compromis à trouver entre budget disponible et ambitions d'investissement locatif.

Risque de surcoût lors de l'achat sur plan

Un risque fréquemment rencontré lors d'un investissement locatif dans le neuf est celui des surcoûts pouvant survenir en cas d'achat sur plan. Cette formule d'acquisition avant même le lancement des travaux, bien que très prisée, n'est pas exempte de potentiels dérapages budgétaires.

En effet, entre la signature de l'avant-contrat et la livraison effective plusieurs années plus tard, de multiples aléas techniques ou administratifs peuvent venir grever le budget initial. Des problèmes de terrain ou des contraintes réglementaires nouvelles sont ainsi susceptibles de rallonger les délais et d'engendrer des coûts supplémentaires que le promoteur immobilier ne manquera pas de répercuter sur l'acquéreur.

De plus, la hausse régulière des coûts de construction sur le long terme, liée notamment à la flambée des prix des matériaux, peut aussi venir alourdir significativement la facture par rapport au devis de départ. Certains programmes immobiliers ont ainsi vu leur budget exploser de 15 à 20% au fil des années.

Enfin, les révisions de prix à la hausse constituent un levier fréquemment actionné par les promoteurs pour compenser ces surcoûts imprévus. Prévue dans la majorité des contrats de vente, cette clause leur permet de revaloriser le tarif initial selon l'évolution d'un indice de référence.

Face à ces différents facteurs de risque, de nombreux acquéreurs se sont retrouvés avec un prix final nettement supérieur à leurs prévisions, remettant parfois en cause la viabilité même de leur investissement locatif. Une prudence de mise avant tout achat sur plan.

Retour sur investissement plus long

Contrairement à l'investissement locatif dans l'ancien qui offre généralement une plus-value immédiate à la revente, l'achat dans le neuf s'inscrit dans une perspective nettement plus longue en termes de retour sur investissement. Un paramètre essentiel à prendre en compte pour les investisseurs à la recherche de liquidités rapides.

En effet, le prix d'acquisition élevé d'un bien immobilier neuf conjugué aux frais de notaire importants entraîne mécaniquement un surcoût initial conséquent. De plus, la décote inévitable sur le prix de vente d'un appartement récemment livré pèse également sur le bilan financier à court terme.

Il faut généralement compter plusieurs années, voire une décennie selon les secteurs, pour que la valorisation naturelle du bien neuf comble cet écart et permette de dégager une éventuelle plus-value. Un délai difficilement compatible avec les attentes d'investisseurs souhaitant rentabiliser rapidement leur mise de fonds.

À l'inverse, l'achat d'un bien ancien, au prix souvent plus abordable, offre davantage de marge de négociation. La possibilité de réaliser quelques travaux de rénovation ciblés permet également de dégager une plus-value intéressante dès la revente, sous réserve d'un achat judicieux.  

Cela étant, sur un horizon long terme dépassant les 10 ou 15 ans, un logement neuf retrouve l'avantage face à l'ancien grâce à l'appréciation continue de sa valeur verte, en phase avec les dernières normes environnementales. Un critère devenu primordial pour de nombreux acquéreurs.

L'investissement locatif dans le neuf se révèle donc plus adapté aux investisseurs patrimonialisés cherchant à se constituer un patrimoine immobilier durable dans la durée. Un choix stratégique à effectuer en fonction de ses objectifs visés à court ou long terme.

Les différents types de programmes neufs 

Investissement locatif résidence étudiante

La résidence étudiante représente une option intéressante pour les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier neuf. Ce type de programme immobilier offre de nombreux avantages, à commencer par une demande structurelle importante des étudiants à la recherche d'un logement proche de leur lieu d'études.

Avec les loyers modérés habituellement pratiqués et la rotation régulière des locataires, une résidence étudiante neuve permet d'atteindre rapidement de bons taux d'occupation et donc une rentabilité locative satisfaisante. Un atout indéniable pour optimiser son rendement locatif.

De plus, la particularité des résidences étudiantes réside dans le mode de gestion type "comme à l'hôtel" qui simplifie grandement la gestion locative pour le propriétaire. Ménage, accueil, réparations... de nombreuses prestations sont déléguées au gestionnaire ce qui évite bien des tracas au bailleur.

Les avantages fiscaux de défiscalisation immobilière neuve comme le dispositif Pinel peuvent s'appliquer à ce type de programme, permettant de réduire d'autant la pression fiscale liée à ces investissements locatifs.  

Enfin, en centre-ville ou à proximité des campus universitaires, les résidences étudiantes constituent souvent des produits de qualité offrant aux locataires de nombreux services (laverie, salles communes, espaces extérieurs, etc).

Un ensemble de facteurs qui en font une valeur sûre pour les investisseurs en quête d'un patrimoine locatif pérenne avec un minimum de contraintes de gestion. Un bon moyen d'allier rentabilité et tranquillité d'esprit.

Investissement locatif loi Pinel

La loi Pinel constitue actuellement l'un des dispositifs phares pour réaliser un investissement locatif dans le neuf de manière avantageuse. Véritable outil de défiscalisation immobilière, il séduit de nombreux investisseurs soucieux d'optimiser leur rendement tout en se constituant un patrimoine.

Le principe est simple : en contrepartie d'un engagement de location du bien pendant 6 à 12 ans, selon la durée choisie, le propriétaire bénéficie d'une généreuse réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000€. Une économie substantielle pour amortir en grande partie le coût d'acquisition du logement neuf.

Le bien immobilier doit toutefois respecter certains critères d'éligibilité, comme être situé dans une zone tendue où l'offre locative est insuffisante. Les loyers sont également plafonnés en fonction de la composition du foyer locataire.

Malgré ces contraintes, le dispositif Pinel présente de multiples attraits pour les investisseurs. Outre l'avantage fiscal non négligeable, il permet de profiter de la revente à la plus-value du bien à l'issue de la période locative, ou de le conserver pour valoriser son patrimoine.  

Les logements Pinel étant neufs, leurs propriétaires profitent également des économies d'énergie liées à leur haute performance thermique et environnementale. Un argument de poids pour attirer d'éventuels locataires.

Du fait de son succès populaire, les programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel ne manquent pas. De quoi faciliter la concrétisation rapide d'un projet d'investissement locatif dans le neuf à moindre coût.

Investissement locatif loi Malraux/Monuments Historiques

Instaurée en 1962, la loi Malraux vise à favoriser la restauration immobilière du patrimoine bâti dans les quartiers anciens. En contrepartie d'importants travaux de rénovation respectant les normes architecturales, les propriétaires peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt défiscalisant jusqu'à 100% de leurs dépenses sur 4 ans.

Le dispositif Monuments Historiques fonctionne sur le même principe mais concerne spécifiquement les bâtiments classés ou inscrits à l'inventaire des Monuments Historiques. Des avantages fiscaux majorés sont accordés pour sauvegarder ce patrimoine d'exception.

Au-delà de l'optimisation fiscale, investir dans un bien de caractère entièrement rénové représente un placement sur le long terme. La rareté de l'offre, le cachet architectural et la situation privilégiée en cœur de ville historique sont autant d'atouts pour une importante plus-value à la revente.

Ces biens atypiques ravis aux amateurs d'immobilier de prestige bénéficient d'un fort potentiel locatif, tant pour la location résidentielle que pour des activités de tourisme, de bureaux ou de commerces haut de gamme.  

Un investissement locatif mêlant valorisation patrimoniale, rendement et réduction d'impôt. Mais un produit confidentiel réservé aux initiés avertis, tant les opportunités en loi Malraux ou Monuments Historiques sont chères et limitées sur le marché.

Résidence de tourisme/loisirs

Les résidences de tourisme ou résidences de loisirs représentent une autre opportunité intéressante pour réaliser un investissement locatif dans le neuf. Situées au cœur des destinations touristiques prisées, elles permettent de profiter de la manne des locations saisonnières très lucratives.

Ces programmes immobiliers neufs prennent généralement la forme d'appartements ou de petites villas entièrement meublés et équipés, gérés par un professionnel en résidence de tourisme. Le propriétaire n'a donc aucun souci de gestion locative ou d'entretien à se soucier.

L'essentiel des nuitées est assuré par des séjours de courte durée très rémunérateurs pendant les périodes de haute saison. Les prix de location pratiqués sont nettement supérieurs au marché classique de la location longue durée sur l'année.

Autre avantage de poids, ces résidences apportent un service hôtelier complet très apprécié de la clientèle de touristes ou de voyageurs d'affaires : accueil, conciergerie, animations, équipements de loisirs... Un vrai plus pour maximiser les taux d'occupation.

Malgré un risque de vacance plus élevé en basse saison, un bon remplissage permet d'atteindre globalement des rendements locatifs particulièrement intéressants, de l'ordre de 4 à 6% par an. De quoi rentabiliser rapidement son investissement.  

Les défiscalisations immobilières comme le régime Censi-Bouvard ou les prêts aidés BTR contribuent également à réduire le coût d'acquisition de ce type de bien pour les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine locatif pérenne.

Explication détaillée des principales options

Afin d'éclairer votre choix d'investissement locatif dans le neuf, revenons plus en détail sur les principales options évoquées précédemment :

Le dispositif Pinel reste incontestablement le produit phare pour réduire la fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier. Avec une réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000€, il permet d'amortir une grande partie du prix d'acquisition. Contrainte majeure, l'obligation de louer le bien pendant 6 à 12 ans à des locataires sous plafond de ressources. 

Pour les investisseurs à la recherche de défiscalisation pure, le régime loi Malraux/Monuments Historiques est une piste pertinente. L'avantage fiscal est maximal avec 100% du montant des travaux de rénovation déductibles des impôts. Mais l'offre est très confidentielle et le coût de revient souvent élevé.

Les résidences étudiantes et de tourisme proposent quant à elles une gestion locative simplifiée en mode hôtelier". Un réel gain de tranquillité d'esprit pour le propriétaire, mais avec un rendement plus aléatoire selon les taux d'occupation.

Quelle que soit l'option choisie, gardez à l'esprit que le neuf présente plusieurs contraintes : prix d'achat élevé, retour sur investissement plus long, risques sur l'achat en VEFA... Des inconvénients largement compensés par la valorisation future du bien et les économies d'énergie.

Au final, votre stratégie dépendra avant tout de vos objectifs : défiscalisation immédiate, rendement locatif optimal ou plus-value patrimoniale future ? A vous d'arbitrer en fonction de votre profil d'investisseur et de votre horizon de placement.

Investir dans le neuf : ce qu'il faut retenir ?

Pour conclure, retenons que l'investissement locatif dans le neuf représente une option patrimoniale intéressante à bien des égards, malgré quelques inconvénients à prendre en considération.

Avec des avantages comme l'accès à la défiscalisation immobilière via le dispositif Pinel, la possibilité d'obtenir des prêts aidés à taux zéro ou les économies d'énergie liées aux dernières normes environnementales, un bien immobilier neuf offre de solides arguments pour se constituer un patrimoine locatif durable et optimisé fiscalement.

L'acquisition d'un appartement neuf présente certes un prix d'achat plus élevé qu'un bien ancien et un retour sur investissement plus long. Mais c'est miser sur un produit pérenne à forte valeur verte, élément devenu déterminant pour de nombreux acquéreurs.  

Reste ensuite à définir la typologie de programme la plus adaptée : résidence étudiante, loi Pinel, Malraux/Monuments Historiques ou résidence de tourisme. Chacune répondant à des stratégies d'investissement différentes, qu'il s'agisse de viser la rentabilité locative optimale, la défiscalisation maximale ou la valorisation patrimoniale future. 

Investir dans la pierre neuve est un engagement sur le long terme. Mais c'est aussi une valeur sûre pour se constituer un patrimoine dans un cadre fiscal avantageux, en misant sur un bien répondant aux enjeux environnementaux de demain. Une perspective à ne pas négliger pour tout investisseur avisé !