VEFA : quand payer les frais de notaire ?

Acheter un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est acheter sur plan, avant la fin des travaux. La question qui revient vite : combien coûtent les frais liés à l’achat, et quand les régler ?

Dans le neuf, ces frais sont souvent plus bas que dans l’ancien, mais ils restent à payer. Ils regroupent surtout des taxes, des formalités et la rémunération de l’office notarial, au moment de la signature. Ici, on détaille la composition, une méthode simple pour estimer le montant, et le vrai sens des offres du type “frais offerts”.

VEFA et frais de notaire : de quoi parle-t-on ? 

La VEFA, c’est un achat dans le neuf, sur plan. Le logement n’est pas terminé au moment de l’engagement, et la vente porte sur un bien à construire ou en cours de construction. À la livraison, vous récupérez un logement fini, conforme aux documents signés, avec les garanties du neuf.

“Frais de notaire” : ce que ça recouvre vraiment 

Le terme “frais de notaire” mélange plusieurs postes. La plus grosse part correspond à des taxes, puis viennent des frais de formalités et une part de rémunération.

Concrètement, ces frais servent notamment à :

• Enregistrer la vente.

• Faire les formalités de publicité foncière.

• Rédiger, signer et publier l’acte.

Frais de notaire en VEFA : combien ça coûte ?

En VEFA, les frais de notaire sont en général plus bas que dans l’ancien. On constate souvent une fourchette autour de 2 à 3% du prix de vente dans le neuf, contre environ 7 à 8% dans l’ancien, à ajuster selon le département et les spécificités du dossier.

Ce point compte pour votre budget, car ces frais se règlent au moment de la signature de l’acte authentique, en plus de l’apport éventuel et des frais de financement.

Pourquoi le montant varie d’un achat à l’autre

Même en VEFA, il n’existe pas un montant unique. Les frais varient surtout selon :

• Le prix de vente.

• Le département (taxes locales).

• Le contenu de la vente (annexes, parking, cave).

• Certains coûts autour du projet qui ne sont pas des frais de notaire, mais qui s’ajoutent au budget global.

À retenir avant d’estimer

• La VEFA donne souvent accès à des frais de notaire réduits, mais il reste des taxes et des formalités.

• Une estimation sérieuse part du prix de vente et de la localisation du bien.

• Une offre “frais de notaire offerts” ne change pas la nature des frais, elle change qui les paie.

De quoi sont faits les frais de notaire en VEFA ?

En VEFA, les frais de notaire regroupent trois blocs. La plus grosse part correspond à des taxes et contributions collectées pour l’État, puis viennent les frais liés aux formalités, et enfin la rémunération du notaire.

Taxes et contributions (la part la plus élevée)

Ce sont les sommes liées à l’enregistrement de la vente et à la publicité foncière. On y retrouve notamment :

• Les droits de mutation (souvent plus bas dans le neuf que dans l’ancien).

• La taxe de publicité foncière, liée à l’inscription de votre achat au fichier immobilier.

• La contribution de sécurité immobilière, associée aux formalités de publication.

À ce stade, retenez une idée simple : une grande partie des “frais de notaire” ne va pas au notaire.

Émoluments du notaire (sa rémunération)

Le notaire est payé pour rédiger, contrôler et authentifier l’acte de vente. En VEFA, son travail couvre aussi les vérifications autour de la vente en l’état futur d’achèvement et la rédaction de l’acte authentique.

Point pratique : vous pouvez poser vos questions au notaire avant la signature, notamment sur ce que vous payez, et sur le calendrier.

Débours et frais de formalités

Ce sont des frais “techniques” avancés pour obtenir des documents, faire des demandes et finaliser les formalités. Exemple : documents d’urbanisme, cadastre, copies, inscriptions, démarches administratives. Ces montants varient selon le dossier, mais ils existent presque toujours.

Signature de l’acte authentique : quand et comment vous payez les frais

Après le contrat de réservation, l’étape qui “déclenche” l’achat au sens juridique, c’est la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est à ce moment-là que la vente est officialisée et que les formalités de publicité foncière peuvent être lancées.

Concrètement, voici ce qui se passe :

• Le notaire vous transmet l’acte à relire avant le rendez-vous de signature.

• Vous recevez une demande de provision, souvent appelée “appel de fonds”, qui couvre le prix à payer à ce stade et les frais liés à l’acte.

• Le jour de la signature, vous signez l’acte authentique, puis le notaire effectue les formalités après signature.

Ce que le notaire vérifie 

Le notaire ne fait pas que “tamponner”. Il contrôle notamment :

• L’identité des parties et la validité des signatures.

• Les documents liés au bien et à l’opération (désignation du lot, annexes, etc.).

• Les éléments qui permettent la publication de la vente et sa traçabilité dans la publicité foncière.

À quel moment régler les frais de notaire en VEFA

Dans la majorité des achats en VEFA, les frais de notaire se règlent au moment de la signature de l’acte authentique, via les fonds versés au notaire avant ou le jour de la signature. Ensuite, le notaire répartit les sommes entre taxes, formalités et rémunération, puis publie l’acte.

Frais de notaire offerts en VEFA : ce que ça veut dire, sans confusion

“Frais de notaire offerts” veut dire que le promoteur immobilier prend en charge tout ou partie des frais liés à l’acte, à votre place, selon des conditions prévues dans l’offre commerciale. Il n'y a pas de pourcentage “standard” valable partout, parce que ces offres varient selon le programme, la période, le lot, et parfois le calendrier de signature.

Ce point est important : les frais ne disparaissent pas. Ils existent toujours (taxes, publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments, débours). Ce qui change, c’est qui les règle.

Ce que vous devez vérifier avant de signer

Avant de vous engager, vérifiez ces éléments noir sur blanc :

• Le périmètre exact de la prise en charge : “frais de notaire” peut vouloir dire “hors frais de prêt”, et peut exclure certains coûts.

• Le plafond éventuel (ex. prise en charge limitée à un montant maximum).

• Les lots éligibles (certains appartements seulement, ou seulement si vous signez avant une date).

• La condition liée au prix de vente : regardez si le “cadeau” n’est pas compensé par un prix plus haut que des lots comparables.

Les pièges courants

• Confondre “frais de notaire offerts” avec une baisse du prix de vente : ce n’est pas la même chose, et l’impact sur votre budget n’est pas présenté pareil.

• Ne pas comparer à prestations égales (étage, exposition, parking, cave), puis conclure trop vite que l’offre est meilleure.

• Oublier les autres dépenses du projet : frais de dossier bancaire, garantie du prêt, assurance emprunteur, aménagement, cuisine, etc. Ces montants ne sont pas des frais de notaire.

Source (liens) : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/financement/les-frais-dacquisition ​

Dépôt de garantie en VEFA : règles, montant, restitution

Le dépôt de garantie est une somme versée après la signature du contrat de réservation, avant l’acte authentique. Il sert à réserver le logement, mais ce n’est ni un acompte “libre”, ni une somme perdue d’avance. 

Montant maximum du dépôt de garantie

Le montant dépend du délai prévu entre le contrat de réservation et la signature de l’acte authentique. Les plafonds usuels sont les suivants :

• 5% du prix de vente si l’acte authentique est signé dans un délai maximum d’un an.

• 2% si l’acte authentique est signé dans un délai maximum de deux ans.

• 0% si l’acte authentique est signé au-delà de deux ans.

Où va l’argent (point à contrôler)

Le dépôt de garantie n’a pas vocation à aller directement sur le compte du promoteur “comme ça”. Vérifiez dans vos documents :

• Sur quel compte il est versé.

• Qui en a la garde.

• À quelles conditions il peut être conservé ou rendu.

Dans quels cas il est restitué

La restitution dépend des clauses du contrat de réservation et des situations prévues. Dans la pratique, la restitution est souvent liée à :

• La non-réalisation d’une condition suspensive (par exemple le financement, si la condition de prêt est bien prévue).

• Un écart important entre le projet promis et le projet final, selon les cas encadrés par les textes et le contrat.

• L’annulation dans les conditions prévues par le contrat.

Ce que vous devez faire, concrètement

• Relisez la clause “dépôt de garantie” avant de signer.

• Vérifiez les délais annoncés jusqu’à l’acte authentique, car ils impactent le plafond.

• Demandez au notaire de vous confirmer le cadre, surtout si le dépôt demandé vous paraît élevé.

Source (liens) : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17701 

Notaire en VEFA : son rôle et ce que vous devez vérifier

En VEFA, le notaire ne fait pas que rédiger l’acte. Il met la vente au format légal, vérifie les pièces, puis fait les formalités pour que vous soyez bien inscrit comme propriétaire via la publicité foncière.

Ce que le notaire contrôle, concrètement

Avant la signature de l’acte authentique, le notaire vérifie notamment :

• L’identité des parties et la capacité à signer.

• La description du bien vendu (lot, annexes, références, plans annexés).

• Les conditions de la vente en l’état futur d’achèvement, avec les éléments contractuels remis par le promoteur.

• La cohérence des clauses liées au prix de vente et au calendrier de paiement.

• Les pièces nécessaires pour publier la vente.

Ce que vous devez relire avant la signature de l’acte authentique

Allez au direct. Relisez ces points, car ce sont ceux qui déclenchent le plus de litiges ou d’incompréhensions :

• Prix de vente et annexes incluses (parking, cave, options).

• Dates et délais annoncés, et ce qui est prévu si ça glisse.

• Conditions suspensives (notamment le prêt si vous financez à crédit).

• Répartition des frais, surtout si une offre “frais de notaire offerts” est annoncée.

• Coordonnées et modalités de versement des fonds (pour éviter les erreurs de virement).

Vos questions à poser au notaire (courtes et utiles)

• “Sur quelle base sont calculés les frais liés à l’acte, et que couvrent-ils exactement ?”

• “Quel montant dois-je virer avant la signature, et à quelle date au plus tard ?”

• “Quels frais sont liés à la publicité foncière et aux formalités, et lesquels correspondent à votre rémunération ?”

• “En cas d’offre ‘frais de notaire offerts’, qu’est-ce qui est pris en charge, et qu’est-ce qui reste à ma charge ?”

Données personnelles et confidentialité : ce qu’une plateforme peut vous demander

Quand vous faites une demande de mise en relation pour un achat en VEFA, on vous demande souvent des informations pour qualifier votre projet et éviter de vous faire perdre du temps. L’objectif est simple : vérifier que votre budget colle au prix de vente, et que votre financement tient.

En général, les données demandées se rangent dans 3 catégories :

• Identité et coordonnées (pour vous recontacter et réserver un lot).

• Situation et budget (revenus, apport, charges, capacité d’emprunt).

• Projet immobilier (zone, typologie, calendrier, usage résidence ou investissement).

Bonnes pratiques côté utilisateur (direct)

• Ne transmettez pas de documents sensibles tant que vous n’avez pas identifié clairement l’interlocuteur (promoteur, notaire, conseiller) et la finalité de la demande.

• Envoyez le minimum utile au début. Les justificatifs complets viennent plus tard, quand un bien est ciblé et qu’un dossier de financement démarre.

• Vérifiez où vous uploadez vos pièces et qui peut y accéder.

Bonnes pratiques côté plateforme (à écrire comme engagement)

Si votre site est une plateforme de mise en relation, cette partie peut être formulée comme des engagements clairs :

• Accès limité aux données aux seules personnes qui traitent votre demande.

• Conservation limitée dans le temps.

• Pas de réutilisation hors demande sans votre accord.

• Possibilité de suppression sur demande.

Ce qu'il faut retenir

En achat sur plan, les frais liés à l’acte se résument à trois postes. D’abord des taxes et contributions, puis des formalités et enfin la rémunération du notaire. Le total est souvent plus bas dans le neuf que dans l’ancien, mais il reste à intégrer dès le départ dans votre budget, au moment de la signature.​

Si une opération annonce des “frais offerts”, vérifiez le périmètre, les conditions et le plafond éventuel avant de signer. Et si vous avez un doute sur une ligne de frais, demandez au notaire une explication poste par poste, c’est son travail de vous répondre clairement.

FAQ

Quelle différence entre contrat de réservation et acte authentique ?

Le contrat de réservation lance la réservation du lot et encadre les conditions avant la vente. L’acte authentique est la vente signée chez le notaire, celle qui officialise l’achat et permet les formalités de publicité foncière.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Il est fréquent, mais pas automatique. S’il est demandé, son montant et ses conditions doivent être écrits dans le contrat de réservation, et vous devez vérifier qui détient les fonds et dans quels cas ils sont restitués.

À quoi servent la publicité foncière et les droits de mutation ?

La publicité foncière sert à rendre votre achat opposable et traçable dans les registres immobiliers. Les droits de mutation font partie des taxes liées à l’acte, et expliquent une grande part des “frais de notaire”.