Quelles garanties protègent un achat en VEFA ?

Acheter un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement), c’est acheter sur plan. Vous payez au fur et à mesure de l’avancement, puis vous récupérez le logement à la fin. Dans ce schéma, la question n’est pas “est-ce que tout se passera bien”, mais “qu’est-ce qui me protège si ça se passe mal”.

Les garanties en VEFA existent pour deux grands risques. D’abord, le chantier qui n’aboutit pas ou qui s’arrête en cours de route. Ensuite, les défauts à la livraison ou après l’entrée dans les lieux, comme des finitions ratées, des équipements qui ne fonctionnent pas, ou des désordres plus sérieux.

Vous saurez quelles garanties s’appliquent, à quel moment et quoi faire le jour de la remise des clés puis après. L'objectif est de savoir quoi vérifier, quels délais respecter, et à qui s’adresser en cas de problème.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2958 

VEFA : le cadre et les étapes clés

La VEFA, c’est un contrat de vente d’un logement qui n’est pas encore construit ou pas terminé. Vous achetez un bien “en état futur”, avec un prix et une description fixés au contrat, puis vous versez des paiements au fil de l’avancement des travaux.​

Pour comprendre les garanties VEFA, il faut distinguer trois moments.

• Pendant le chantier : on parle surtout de garantie financière d’achèvement, qui sert si le programme ne va pas au bout.​

• À la remise des clés (livraison, prise de possession) : on note les défauts visibles et on fait des réserves si besoin.​

• Après : d’autres garanties démarrent ou continuent, selon la nature du problème (finition, équipement, gros désordre).​

Point souvent confus : la “réception des travaux” n’est pas la même chose que la remise des clés à l’acheteur. La réception est un acte lié au chantier et à la relation entre le maître d’ouvrage et les entreprises, alors que la livraison concerne l’acquéreur. Cette différence peut compter quand on discute du caractère “apparent” d’un désordre et des délais pour le signaler.​

Source (différence réception/livraison et notion de désordre apparent en VEFA) : Ne pas confondre réception et livraison

Les garanties VEFA “financières” : être sûr que l’immeuble ira au bout

Quand on achète en VEFA, le premier risque, c’est un chantier qui s’arrête et un logement qui n’est jamais terminé. La garantie financière d’achèvement (souvent appelée GFA) sert à couvrir ce scénario. Elle vise à permettre la poursuite et la fin des travaux si le promoteur n’a plus les moyens d’aller au bout.

Garantie d’achèvement : de quoi on parle

Il y a deux idées derrière l’expression “garantie d’achèvement”.

• Dans le langage courant, on parle de “garantie d’achèvement” pour dire “je veux être sûr que mon appartement sera terminé”.

• Dans les textes et dans les dossiers de vente, on rencontre surtout la garantie financière d’achèvement, qui correspond à un engagement financier pris par un garant pour que l’opération soit terminée.

À retenir : cette garantie ne répare pas les défauts de finition. Elle sert d’abord à éviter le scénario du chantier abandonné.

Comment ça marche, concrètement

La garantie financière d’achèvement est mise en place pour l’opération immobilière. Si le promoteur ne peut plus terminer, le mécanisme de garantie permet de mobiliser des fonds ou de faire reprendre le chantier afin d’atteindre l’achèvement.

En pratique, l’acquéreur ne “demande” pas cette garantie après coup comme on activerait une garantie SAV. Le bon réflexe, c’est de vérifier son existence avant de signer.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer (checklist simple)

Avant la signature du contrat de vente, points à contrôler sur les documents fournis (ou à demander au notaire si ce n’est pas clair) :

• La mention explicite de la garantie financière d’achèvement dans l’acte ou ses annexes.

• L’identité du garant et la référence du document de garantie.

• La cohérence entre le programme acheté (immeuble, tranche, bâtiment) et le périmètre de la garantie.

Si un document est vague ou absent, il faut demander une clarification avant engagement. C’est à ce moment-là que l’achat est le plus “sécurisable”.

Cas typiques côté acquéreur

• Chantier qui ralentit fortement ou s’arrête : le sujet n’est pas “quelle garantie travaux”, mais “est-ce que l’achèvement est couvert et comment l’opération sera terminée”.

• Retard de livraison : la garantie financière d’achèvement ne règle pas, à elle seule, les litiges de délais. On bascule alors sur le contrat (dates, pénalités, causes de report) et les échanges formalisés.

Les garanties après la remise des clés : défauts, réparations, recours

Après la remise des clés, on passe d’un risque “le chantier ne finit pas” à un risque “le logement a des défauts”. Là, on ne parle plus de garantie financière d’achèvement, mais de garanties liées aux travaux et à la construction.

Il y a 2 réflexes à avoir.

• Noter tout ce qui se voit dès le départ.

• Garder une trace écrite de chaque signalement.

À la remise des clés : réserves et vices apparents

Le jour de la remise des clés, faites une visite lente, pièce par pièce. Si vous voyez un défaut, vous le notez dans le procès-verbal et vous demandez qu’il soit repris.

Exemples de vices apparents (défauts visibles) :

• Rayures, chocs, peinture mal faite, joints sales.

• Porte qui frotte, fenêtre qui ferme mal.

• Carrelage fissuré, plinthes décollées.

• Fuite visible sous un évier, prise non fixée.

Bon réflexe : testez ce qui peut l’être sans démontage.

• Ouvrir et fermer toutes les fenêtres et portes.

• Tirer la chasse, ouvrir les robinets, vérifier sous les éviers.

• Allumer, éteindre, tester quelques prises.

• Vérifier la VMC si possible.

Si on vous met la pression pour aller vite, refusez. Le bon moment pour lister les défauts visibles, c’est la remise des clés.

Réception des travaux vs remise des clés

Deux notions se mélangent souvent.

• La remise des clés concerne l’acquéreur.

• La réception des travaux concerne le chantier et les entreprises.

Pourquoi ça change quelque chose : selon les situations, un défaut peut être qualifié “apparent” ou non en fonction du moment où il aurait dû être vu. Donc, notez tout dès la remise des clés, même si le défaut a l’air “petit”.

Après : quelles garanties selon le type de défaut

Pour simplifier, retenez cette logique :

• Défauts de finition et réserves : on attend une reprise rapide.

• Équipements qui ne fonctionnent pas (volet roulant, chauffe-eau, interphone) : on passe sur des garanties “équipement”.

• Problèmes lourds (infiltration, fissures importantes, défaut qui rend le logement difficile à habiter) : on passe sur les garanties longues, et parfois sur l’assurance dommages-ouvrage.

Mode d’emploi simple pour signaler un problème

1. Écrire, pas seulement appeler. Un mail peut suffire au début, mais gardez des preuves.

2. Décrire précisément : où, quand, quelle conséquence.

3. Ajouter des photos datées.

4. Fixer un délai de retour.

5. Si ça bloque, formaliser par courrier recommandé.

Garantie de parfait achèvement (GPA) : finitions et reprises

La garantie de parfait achèvement sert à faire corriger les désordres signalés après la fin des travaux. Elle vise les défauts et malfaçons, y compris ceux notés en réserves à la remise des clés, et ceux qui apparaissent ensuite dans la première période.

Concrètement, c’est la garantie “retouches et corrections” après livraison.

• Enduit ou peinture mal faite

• Joints qui se fissurent

• Plinthes qui se décollent

• Porte qui ferme mal, réglages à reprendre

Ce que ça ne couvre pas : l’usure normale, un mauvais usage, ou des modifications faites par l’occupant.

Comment l’activer (procédure simple)

1. Listez le défaut : pièce, endroit, date, impact.

2. Prenez des photos nettes, datées.

3. Envoyez la demande par écrit au vendeur/promoteur (gardez une preuve d’envoi).

4. Donnez un délai de retour et de passage.

5. Si aucune réponse, relancez par courrier recommandé.

Garantie biennale (bon fonctionnement) : les équipements

La garantie biennale concerne les équipements dissociables, c’est-à-dire ceux qu’on peut remplacer sans toucher au gros œuvre. Exemple courant en VEFA :

• Volets roulants, motorisations

• Interphone

• Radiateurs, thermostat

• Robinetterie, mécanismes de chasse d’eau

• VMC quand le souci vient d’un élément remplaçable

Réflexe pratique : quand un équipement tombe en panne, notez le symptôme, la fréquence, et l’effet sur l’usage du logement. Ça évite les échanges flous et les visites inutiles.

Comment l’activer ?

• Écrit au vendeur/promoteur, avec photos et, si possible, une courte vidéo du dysfonctionnement.

• Demande d’intervention datée.

• Si un sous-traitant intervient, gardez aussi son compte-rendu.

Garantie décennale : les gros désordres

La garantie décennale vise les désordres graves. Deux repères simples :

• Problème qui touche la solidité du bâtiment.

• Problème qui rend le logement difficile à utiliser normalement (par exemple, infiltration importante, défaut majeur d’étanchéité).

Dans la vraie vie, c’est la garantie qui s’active quand on sort du “petit défaut” et qu’on entre dans le “sinistre” ou le “désordre lourd”.

Signaux qui doivent alerter

• Infiltrations d’eau, traces d’humidité qui reviennent

• Fissures qui évoluent

• Déformation, affaissement, plancher qui “travaille” de manière anormale

• Défauts répétitifs qui empêchent d’habiter normalement une pièce

Démarche en cas de doute

• Stopper le débat “c’est normal” vs “ce n’est pas normal” et documenter.

• Écrit au vendeur/promoteur avec photos, dates, et description de l’impact.

• Si le problème est sérieux, demander une visite contradictoire et garder un historique de tout.

Assurance dommages-ouvrage : quand l’utiliser

L’assurance dommages-ouvrage sert quand on est face à un désordre qui relève de la logique “décennale”. Son intérêt côté occupant : accélérer la prise en charge des travaux de réparation, sans attendre que les responsabilités de chaque entreprise soient tranchées.

Dans un article VEFA, il faut la présenter comme un outil “sinistre”, pas comme un SAV.

• À utiliser quand le désordre est lourd, documenté, et qu’il faut réparer vite.

• À éviter pour des finitions ou de petits réglages.

Dossier à préparer

• Photos datées, vidéos si utile

• Description factuelle du problème et de son évolution

• Copie des courriers déjà envoyés au vendeur/promoteur

• Dates des constats et des relances

Focus “isolation phonique” en VEFA : quoi faire, dans quel ordre ?

Un problème d’isolation phonique se traite comme un défaut de conformité ou un désordre, selon son niveau et son origine. Le but n’est pas de débattre, mais de constituer un dossier propre, puis d’activer le bon levier au bon moment.

1) À la remise des clés : tester et noter

Le jour de la remise des clés, testez ce qui est simple à vérifier.

• Fermez portes et fenêtres, écoutez les bruits du palier, de la rue, des voisins.

• Testez les équipements bruyants (VMC, chauffage, volets motorisés).

• Repérez les points faibles visibles (joint de porte d’entrée, jour sous la porte, coffrage mal posé).

Si vous identifiez un souci, notez-le dans le procès-verbal de livraison avec des mots concrets.

• “Bruit de pas très audible depuis l’appartement du dessus dans la chambre”.

• “Bruit d’aspiration permanent de la VMC dans le séjour”.

• “Bruit de claquement dans les canalisations à chaque usage”.

2) Après l’entrée : documenter sans perdre de temps

Un défaut phonique se prouve mal avec des phrases vagues. Il faut du factuel.

• Dates et horaires où le bruit est le plus fort.

• Type de bruit (impact, voix, basses, vibration, sifflement).

• Pièces concernées et conditions (fenêtres fermées, VMC en marche, etc.).

• Vidéos courtes et photos des points suspects (porte, grilles, bouches, fissures).

Si le bruit vient d’un équipement (VMC, chaudière, pompe), demandez une vérification technique. Si le bruit ressemble à un défaut du bâti (plancher, murs, façade, menuiseries), on bascule sur une logique “désordre”.

3) Quel levier selon le cas

Cas fréquents, avec la réponse pratique.

• Équipement bruyant ou mal réglé (VMC, moteur, radiateur) : demande au promoteur pour intervention sur l’équipement.

• Défaut visible à la livraison (jours, joints, finitions) : réserves puis demande de reprise.

• Désordre du bâti (transmission forte des bruits, vibration structurelle, défaut majeur) : dossier complet, puis activation du circuit “sinistre” si le problème dépasse la simple retouche.

4) Message type à envoyer (court)

Objet : Problème d’isolation phonique – demande d’intervention
Corps : localisation, description, date de constat, pièces jointes (photos/vidéos), demande de visite et de solution, délai de réponse.

Démarches et checklist : remise des clés et activation des garanties

Cette partie sert à éviter les litiges “parce que rien n’a été écrit” ou “parce que les délais ont glissé”.

Checklist remise des clés (15–20 minutes par pièce)

• Sols : rayures, fissures, carreaux sonnent creux, plinthes.

• Murs et plafonds : traces, fissures, peinture, humidité.

• Menuiseries : ouverture, fermeture, joints, volet roulant.

• Eau : pression, écoulement, fuite sous évier, chauffe-eau.

• Électricité : tableau, prises qui bougent, points lumineux.

• Ventilation : présence d’aspiration, bruit anormal.

• Parties communes proches : porte palière, joints, bruit du palier.

Astuce simple : faites une liste “réserves” et une liste “à surveiller”. La première va au procès-verbal. La seconde sert à suivre ce qui apparaît les jours suivants.

À qui écrire selon le problème ?

• Réserves, finitions, reprises : vendeur/promoteur.

• Équipement en panne : vendeur/promoteur, avec description du symptôme.

• Désordre lourd (infiltration, fissures évolutives) : vendeur/promoteur, et ouvrir un dossier sinistre si nécessaire.

Preuves à garder (sans exception)

• Procès-verbal de livraison, liste de réserves.

• Photos et vidéos datées.

• Tous les échanges écrits.

• Comptes rendus d’intervention.

Modèle de “fiche défaut” (à copier-coller)

• Date du constat :

• Lieu précis :

• Description courte :

• Conséquence :

• Pièces jointes :

• Demande : visite / réparation / planning 

Ce qu'il faut retenir

Pour un achat en VEFA, tout se joue sur trois réflexes. Avant de signer le contrat de vente, vérifier les garanties prévues et les documents remis. Le jour de la remise des clés, tout noter par écrit dans le procès-verbal, avec des réserves claires si un défaut est visible. Ensuite, en cas de problème, garder une méthode simple : preuves, messages écrits, relances, et bon interlocuteur selon qu’il s’agit d’une finition, d’un équipement ou d’un désordre lourd.

FAQ — Garanties VEFA 

Quelles sont les garanties en VEFA, au total ?

Il y a deux blocs.

• Les garanties “financières”, liées au risque de chantier inachevé.

• Les garanties “après remise des clés”, liées aux défauts, équipements et désordres de construction.

Garantie financière d’achèvement : ça couvre quoi ?

Ça couvre le risque principal : un programme qui ne va pas au bout. L’idée est de permettre la poursuite des travaux pour atteindre l’achèvement de l’immeuble.
Ça ne sert pas à faire reprendre des finitions ou régler un problème d’équipement.

Réserves, vices apparents : que faire si un défaut est visible à la remise des clés ?

Il faut le noter tout de suite dans le procès-verbal de livraison, avec des mots simples et précis. Ajoutez des photos datées et gardez une copie signée du document.
Si le défaut est oublié le jour J, envoyez un signalement écrit le plus tôt possible, avec la même rigueur.

Réception des travaux et remise des clés : c’est pareil ?

Non. La remise des clés concerne l’acquéreur. La réception des travaux concerne le chantier et la relation avec les entreprises.
Dans certains litiges, cette différence compte pour dater les garanties et discuter le caractère “apparent” d’un désordre.

Un équipement ne marche pas (volet roulant, VMC, interphone) : quelle garantie ?

Si le problème vient d’un équipement remplaçable sans toucher au gros œuvre, on est en général sur une logique “bon fonctionnement”.
Le bon réflexe : décrire le symptôme, envoyer des preuves (photo, vidéo), demander une intervention datée, conserver le compte-rendu.

Infiltration, grosse fissure, défaut qui rend le logement difficile à utiliser : quoi faire ?

Documenter tout de suite, puis écrire au vendeur/promoteur avec une description factuelle et des photos datées.
Si le désordre ressemble à un problème lourd du bâtiment, un dossier “sinistre” peut aussi être ouvert selon la situation, avec les pièces justificatives.

Isolation phonique : c’est forcément une garantie longue

Pas forcément. Si le problème vient d’un réglage ou d’un équipement, une intervention technique peut régler le sujet.
Si le défaut vient du bâti et gêne réellement l’usage normal du logement, le traitement devient plus lourd et la stratégie change, dossier à l’appui.

Peut-on refuser la remise des clés si des défauts sont présents ?

Oui, si le logement n’est pas en état d’être occupé ou si un point bloquant empêche un usage normal (exemple : absence d’eau, défaut de fermeture de la porte d’entrée, infiltration active). Dans les autres cas, la pratique la plus sûre est de prendre les clés et de consigner les défauts dans le procès-verbal avec des réserves, puis de demander un planning de reprises par écrit.

Que faire si le promoteur ne répond pas aux réserves ou aux demandes de réparation ?

Envoyez une relance écrite courte avec un délai, puis formalisez par courrier recommandé si ça n’avance pas. Conservez toutes les preuves (PV, photos datées, échanges, comptes rendus) et, si le défaut est lourd (infiltration, fissures, problème rendant le logement difficile à utiliser), préparez un dossier complet pour déclencher le circuit “sinistre” si nécessaire.