Dans quelle ville investir ?

Choisir une ville, c’est la moitié du travail en investissement locatif. Le bon choix ne se résume pas à “où ça rapporte le plus” : vous cherchez un équilibre entre le prix d’achat, le loyer possible et une demande réelle, pour louer sans semaines de vacance.

Vous allez suivre une méthode simple pour trier les villes, puis une sélection de villes souvent citées par les investisseurs, dont Saint-Étienne et Mulhouse. Nous parlerons rendement locatif, tension locative, prix moyen au mètre, prix moyen loyer, et des profils qui font vivre un marché local, notamment les étudiants et les jeunes actifs.

Objectif : rentabilité (et pas “la meilleure ville”)

Quand vous cherchez dans quelle ville investir, commencez par votre objectif. Voulez-vous du rendement locatif tout de suite, une valorisation à long terme, ou un mix des deux ? La ville à viser ne sera pas la même selon votre budget, votre capacité d’emprunt et votre tolérance à la vacance.

Ensuite, mettez des mots simples sur vos critères. Le premier, c’est la rentabilité brute : c’est l’indicateur le plus rapide pour comparer des villes entre elles, parce qu’il part de deux éléments faciles à estimer, le loyer et le coût d’achat.

La formule est claire : rendement brut = loyers annuels / prix d’achat total × 100. 

Mais ne vous arrêtez pas au rendement brut. Une ville peut afficher un rendement locatif élevé sur le papier et rester pénible à louer si la demande n’est pas assez forte, ou si vous vous trompez de quartier et de typologie. C’est là qu’intervient la tension locative, qui vous indique si vous êtes plutôt dans une zone où les biens partent vite ou dans une zone où il faut “forcer” avec un loyer bas ou des concessions. 

Ce que vous devez viser, c’est un trio simple :

• Un coût d’achat cohérent avec votre budget (prix moyen au mètre, mais aussi l’état du bien).

• Un prix moyen de loyer réaliste (pas celui “annoncé”, celui que le marché accepte).

• Une tension locative suffisante pour limiter la vacance et sécuriser vos revenus.

Dans la suite, on passe à la grille de critères, point par point, pour choisir une ville rentable, puis on appliquera cette grille à des villes souvent retenues par les investisseurs, dont Saint-Étienne et Mulhouse.

Les critères pour choisir une ville rentable

Avant de regarder des villes, posez une grille de lecture. Commencez par le point qui pèse le plus sur vos chiffres : le prix d’achat.

Prix d’achat et coût moyen au m²

Le prix d’achat fixe votre point de départ. Plus le tarif moyen au mètre est haut, plus votre mensualité monte, et plus il devient difficile d’avoir un bon rendement locatif sans mettre beaucoup d’apport.

Ce que vous regardez en pratique :

• Le prix moyen au m² sur la ville, puis sur 2–3 quartiers ciblés.

• Le ticket d’entrée “tout compris” : achat + frais de notaire + travaux (sinon vos calculs mentent dès le départ).

Tarif moyen du loyer, au réel

La rentabilité locative se joue sur le loyer que le marché accepte, pas sur un loyer “souhaité”. Votre objectif est simple : estimer un loyer réaliste pour un bien donné (surface, état, emplacement), puis vérifier qu’il y a assez de demande à ce prix.

À vérifier :

• Le tarif moyen loyer du secteur (et pas seulement “dans la ville”).

• La typologie la plus demandée localement (studio, T2, colocation) selon les profils présents.

Tension locative (demande vs offre)

La tension locative vous dit si louer sera facile ou non. Une ville peut être dans les “villes rentables” sur le papier, mais si la tension est faible, vous risquez plus de vacance, plus de négociation sur le loyer, et plus d’usure (annonces, visites, turn-over).

Règle simple : à rendement brut égal, privilégiez la ville (et surtout le quartier) où la tension locative est plus forte.

Le moteur de la demande : étudiants et jeunes actifs

Pour un immobilier locatif qui tourne, il faut des locataires. Les étudiants et jeunes actifs sont souvent un socle de demande, mais ça dépend des villes et des zones. L’idée n’est pas de “viser les étudiants” à tout prix, c’est de viser un bassin de locataires stable et suffisant.

À regarder :

• Pôles d’emploi, écoles, transports, hôpital, grands employeurs.

• Quartiers où ces profils cherchent vraiment à se loger.

“Ville” ne suffit pas : on investit dans un quartier

Deux biens dans la même ville peuvent avoir des résultats opposés. C’est pour ça qu’un bon tri se fait en deux temps : d’abord la ville (coût moyen, dynamique, demande), puis le quartier (demande réelle, attractivité, vacance, niveau de loyer).

Astuce terrain : faites votre shortlist de villes, puis retenez 2–3 quartiers maximum par ville avant même de chercher des annonces.

Stratégie : location classique, meublé, colocation, nue-propriété

Votre stratégie change les chiffres et les risques. La nue-propriété, par exemple, répond à un objectif patrimonial différent de l’investissement locatif “cash-flow”, donc on ne compare pas avec les mêmes critères ni le même horizon.

Top villes rentables : tableau comparatif (à adapter à votre projet)

On va avancer dans l’ordre le plus logique. D’abord, le prix d’achat, parce que c’est lui qui fixe votre budget et votre rendement brut.

Avant la liste, une règle simple : un tableau de “villes rentables” sert à faire une présélection. Ensuite, vous validez au niveau quartier, type de bien, et loyer réel.

Comment lire ce tableau

• Rendement brut : bon indicateur pour comparer vite, mais il ne tient pas compte des charges, de la fiscalité, ni de la vacance.

• Montant moyen au m² : donne une idée du ticket d’entrée. Plus c’est bas, plus le rendement brut monte souvent… mais pas toujours.

• Tension locative : vous dit si louer est fluide ou non. À rendement égal, vous préférez une tension plus forte.

• Prix moyen du loyer : à recouper avec des annonces réelles sur le quartier ciblé.

Tableau comparatif 

Ville	Rendement brut	Prix au m²	Tension locative	Taux de locataires	Plafonnement des loyers	Étudiants	Paris en train
Saint-Étienne	9,4%	1 408€	2/5	61%	Non	30K	2h50
Troyes	9,0%	1 728€	3/5	71%	Non	12K	1h30
Niort	7,1%	2 379€	5/5	51%	Non	3K	2h30
Le Mans	7,0%	2 390€	5/5	54%	Non	13K	1h00
Poitiers	6,7%	2 705€	5/5	70%	Non	30K	1h25
Rouen	6,3%	3 216€	4/5	67%	Non	35K	1h20
Le Havre	6,2%	2 916€	4/5	61%	Non	12K	2h20
Dijon	6,2%	3 118€	5/5	60%	Non	39K	1h40
Brest	6,1%	2 743€	5/5	57%	Non	31K	3h40
Amiens	5,8%	3 488€	4/5	70%	Non	30K	1h10
Quimper	5,8%	2 903€	5/5	45%	Non	5K	3h50
Nancy	5,6%	2 991€	3/5	73%	Non	50K	1h40
Orléans	5,5%	3 300€	5/5	64%	Non	20K	1h05
Lorient	5,3%	3 382€	5/5	57%	Non	7K	3h10
Marseille	5,3%	4 288€	5/5	57%	Non	95K	3h10
Tours	5,3%	3 645€	5/5	68%	Non	40K	1h20
Lille	5,2%	4 148€	5/5	72%	Oui	130K	1h00
Reims	5,2%	3 473€	5/5	72%	Non	30K	0h50
Angers	4,9%	3 894€	5/5	68%	Non	45K	1h40
Laval	4,9%	3 181€	5/5	58%	Non	4K	1h10
Montpellier	4,9%	4 416€	5/5	69%	Oui	80K	3h20
Bordeaux	4,8%	4 754€	5/5	68%	Oui	100K	2h00
Nantes	4,8%	4 276€	5/5	64%	Non	65K	2h20
Vannes	4,5%	4 495€	5/5	55%	Non	9K	2h25
Rennes	4,3%	4 742€	5/5	65%	Non	73K	1h25
Lyon	4,2%	5 389€	5/5	66%	Oui	180K	2h10
Paris	4,1%	11 089€	5/5	67%	Oui	765K	NA

Ce que vous devez en tirer (concret)

• Si votre budget est serré, vous regardez d’abord les villes où le prix d’achat reste bas, parce que ça ouvre plus d’options et ça aide la rentabilité brute.

• Si votre priorité est la stabilité, vous remontez la barre sur la tension locative (et vous acceptez parfois un rendement brut un peu plus bas).

• Si vous visez un bien “facile à louer”, vous ciblez des zones tirées par des étudiants et jeunes actifs, ou par un bassin d’emploi solide.

Focus Saint-Étienne : rendement élevé, mais sélection stricte

Saint-Étienne se classe régulièrement parmi les villes rentables, car le prix au m² reste bas (1 408€) et le rendement brut élevé (9,4%).

Tension locative notée 2/5 : vous n’achetez pas “Saint-Étienne”, mais un micro-marché, où un mauvais emplacement peut transformer un bon rendement théorique en vacance locative. Sources chiffres : données fournies.

La ville repose sur un socle étudiant (environ 20 000 étudiants à l’Université Jean Monnet, 27 000 au total), ce qui soutient la demande sur les petites surfaces.

Le taux de locataires atteint 61% dans les données transmises, ce qui aide la liquidité, mais ne remplace pas l’analyse par quartier.univ-st-etienne+1

Avant d’investir, vous vérifiez le quartier à pied (commerces, transports, état du bâti), le type de bien (studio/T2 ciblant les étudiants) et le loyer réel via une série d’annonces comparables. Saint-Étienne est cohérente pour chercher du rendement brut, mais elle demande une sélection stricte de l’emplacement et de la qualité du bien pour limiter le risque de vacance.

Sources : presentation-et-chiffres-cles 

Focus Mulhouse

Mulhouse intéresse souvent les investisseurs qui visent un investissement locatif avec un coût d’achat plus bas que dans les grandes métropoles, donc un rendement brut plus simple à atteindre. Le résultat se joue sur l’emplacement et sur le loyer au réel, pas sur une moyenne “ville”.

Source (tendances prix/loyers) : mulhouse-prix-et-loyers-evoluent-debut-2026

Mulhouse compte aussi un pôle d’études supérieures. La Ville de Mulhouse présente l’Université de Haute-Alsace (UHA) comme regroupant environ 8 000 étudiants.

Source : etudes-superieures

Mulhouse Alsace Agglomération indique “plus de 10 000 étudiants dont 6 300 à Mulhouse”.

Source : uha-et-vie-etudiante

Concrètement, cela soutient une demande sur les petites surfaces, surtout près des transports et des pôles d’étude. Avant d’investir, vérifiez la demande par quartier et le niveau de loyer pour un bien comparable. 

Comment estimer rapidement votre rentabilité locative

Pour passer de “dans quelle ville investir” à “ce projet vaut-il le coup”, calculez le rendement brut.

Formule : rendement brut = loyers annuels / prix d’achat total × 100. 

Exemple concret : Saint-Étienne (T2, 45 m²)

• Prix d’achat : 1 408€/m² × 45 m² = 63 360€.

• Frais de notaire (8%) : 5 069€.

• Travaux (1 000€/m²) : 45 000€.

• Total investi : 113 429€.

• Loyer mensuel réaliste (11€/m²) : 495€ × 12 = 5 940€/an.

• Rendement brut : 5 940 / 113 429 × 100 = 5,2%. Source (prix m² Saint-Étienne) : dataset fourni par vos soins.

Ce 5,2% est bas, parce que les travaux pèsent lourd. Si vous trouvez un bien plus rénové, le rendement monte. 

Exemple Mulhouse (T2, 45 m², hypothèse 1 500€/m²)

• Prix d’achat : 67 500€.

• Frais : 5 400€.

• Travaux : 30 000€ (moins cher, bien déjà rénové).

• Total : 102 900€.

• Loyer (12€/m²) : 540€ × 12 = 6 480€.

• Rendement brut : 6,3%.

• Source (hypothèse prix/loyer) : mulhouse-prix-et-loyers-evoluent-debut-2026

Vérifications obligatoires avant de signer

• Loyer au réel : 20 annonces comparables sur le quartier.

• Vacance : taux local sur 12 mois (via plateforme ou agent).

• Charges : copro, taxes, entretien (souvent 20–30% des loyers).

• Réglementation : plafonnement des loyers si applicable. 

Ce qu'il faut retenir

Vous avez maintenant une grille pour choisir dans quelle ville investir : rendement brut, prix au m², tension locative, demande locale. Saint-Étienne et Mulhouse illustrent des profils différents, mais toujours avec la même règle : validez quartier et loyer réel.

Pour aller plus loin, testez une plateforme de mise en relation. Indiquez vos critères (ville, budget, rendement cible), et recevez des opportunités validées avec simulation de rentabilité locative.

FAQ investissement locatif

Dans quelle ville investir quand on débute ?

Commencez par les villes où le coût au m² reste bas et où la tension locative est correcte. Saint-Étienne ou Troyes entrent souvent dans cette catégorie, pour un rendement brut élevé et un ticket d’entrée accessible. Vérifiez toujours le quartier avant.

Grandes villes ou villes moyennes ?

Les villes moyennes offrent souvent un meilleur rendement brut, car le prix d’achat est plus bas. Mais les grandes villes ont une demande plus forte, donc moins de vacance. Comparez selon votre budget et votre objectif (cash-flow ou valorisation).

Quel rendement locatif viser ?

Visez au moins 6% brut pour un projet viable, 8% et plus si vous tolérez un peu de risque. Au-dessus de 10%, vérifiez la tension locative et l’état du bien, car ça cache souvent des travaux ou une vacance possible.

Comment tenir compte du plafonnement des loyers ?

Dans les villes listées “Oui” (Lille, Montpellier, Bordeaux, Lyon, Paris), intégrez le loyer de référence dans vos calculs. Vous ne pouvez pas dépasser ce plafond, même si le marché le permet. 

Faut-il investir près de chez soi ?

Oui, si vous gérez vous-même. Non, si vous passez par une plateforme ou un gestionnaire. La distance compte pour les visites, les artisans, les relocations. Limitez à 2h de train maximum.