Appel de fonds VEFA : comment ça marche ?

Acheter un bien neuf sur plan, c'est régler en plusieurs fois, au rythme du chantier. À chaque grande étape, vous recevez une demande de paiement liée à l'état réel du programme.

Le système est encadré par le Code de la construction et de l'habitation. En clair, le règlement est étalé et plafonné selon des jalons définis, jusqu'à la remise des clés.

Vous allez voir comment ces échéances sont déclenchées, ce qu'il faut contrôler avant de payer, comment la banque débloque l'argent si vous avez un prêt et comment réagir si une demande ne correspond pas à la situation.

Sources (cadre légal) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039041606/

Comprendre le paiement échelonné en achat sur plan

Une vente en état futur d'achèvement (VEFA) prévoit des paiements échelonnés pendant la construction. L'objectif est de financer le bien au fil des étapes, plutôt que de tout régler d'un coup.

Chaque demande correspond à un jalon précis prévu au contrat, avec des limites posées par le Code de la construction et de l'habitation.

Pourquoi ce système existe ?

Dans une acquisition immobilière neuve, le règlement suit l'avancement, avec un solde à la mise à disposition.

Pour l'acheteur, l'intérêt est de ne pas avancer la totalité dès le départ. Pour le promoteur, cela finance la réalisation du programme.

Qui demande, qui paie, et à quel moment ?

Côté vendeur, les demandes partent quand un jalon est atteint : fondations, mise hors d'eau, achèvement.

Côté acheteur, le règlement se fait avec l'apport ou via l'établissement financier, grâce à des déblocages successifs du prêt immobilier.

Le démarrage intervient après la signature chez le notaire, puis cela continue jusqu'à la livraison.

Les contrats et moments clés

Étape	Document / moment	À quoi ça sert	Ce qu'il faut retenir
Étape 1	Contrat de réservation	Retenir le bien avant la vente définitive	Document de préparation, avec description, prix prévisionnel, calendrier indicatif et conditions (dont l'obtention du prêt). La vente se fait plus tard chez le notaire.
Étape 2	Acte authentique	Rendre la vente effective et encadrer le paiement	L'acte fixe le montant, les modalités et l'échéancier lié aux phases du chantier. Ensuite, le règlement continue jusqu'à l'achèvement puis la remise du bien.
Étape 3	De la construction à la remise des clés	Suivre l'avancement et payer selon la progression	Pendant les travaux, les versements suivent la mesure d'avancement. La fin se joue à la livraison et sur le solde, surtout en cas de réserves ou de contestation.

 

Source : guide/appel-de-fonds-vefa.php

Calendrier des versements (comment ça s'enchaîne)

Une demande de paiement arrive quand une phase du chantier est atteinte.

Le montant correspond à un pourcentage du prix, calculé à partir de l'échéancier prévu au contrat.

But : étaler le règlement, sans payer 100% dès le départ.

Les phases qui déclenchent le plus souvent des versements

On retrouve en général ces jalons, car ils servent de repères simples :

• Fondations terminées

• Mise hors d'eau

• Achèvement de l'immeuble ou du logement, selon les documents

• Mise à disposition, avec le solde

Entre deux jalons, il peut y avoir des demandes intermédiaires. Elles suivent la même logique : paiement lié à l'état d'avancement.

Les plafonds à connaître (règles de base)

Le Code de la construction et de l'habitation fixe des maxima selon les phases :

• 35% maximum à l'achèvement des fondations

• 70% maximum à la mise hors d'eau

• 95% maximum à l'achèvement de l'immeuble

• Solde à la mise à disposition

En cas de désaccord sur la conformité, le texte prévoit la possibilité de consigner le solde dans certaines conditions, plutôt que de le verser directement.

Exemple d'enchaînement concret (pour visualiser)

1. Acte authentique signé

2. Première demande, puis échéances intermédiaires au fil de l'avancement

3. Dernière demande liée à l'achèvement, puis solde à la remise du bien

Source (pourcentages et consignation) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039041606/

Que contient une demande de paiement (et ce que vous devez vérifier)

Les infos qu'on retrouve sur la demande

Un document doit être lisible et exploitable. Il doit indiquer :

• Le montant demandé et le pourcentage associé

• La phase visée

• La date limite

• Le bénéficiaire, la référence du dossier, et les infos du programme

• Le rappel des références du contrat et de l'acte authentique

Si un de ces éléments manque, demander un complément avant de lancer le règlement.

Les justificatifs possibles (et pourquoi ils comptent)

Selon les cas, une attestation d'avancement des travaux peut accompagner la demande.

Ce document sert à relier la phase annoncée à l'état réel du chantier.

En cas de doute, demander un justificatif clair, daté, et cohérent avec la phase annoncée.

Mini check-list avant règlement

• Phase cohérente avec le calendrier annoncé

• Pourcentage cohérent avec le jalon

• Références cohérentes avec vos documents (contrat, acte)

• Bénéficiaire correct

• Mode de règlement clair

Source : https://www.pro-batiment.fr/qu-est-ce-qu-un-appel-de-fonds-en-vefa/

Comment effectuer un règlement

Paiement direct : virement bancaire ou chèque

Le règlement se fait souvent par virement bancaire ou chèque.

Avant de payer, vérifier le bénéficiaire, la référence et la date limite.

Pour éviter les erreurs :

• Garder une preuve de paiement

• Mettre un libellé précis

• Ne pas régler si la phase n'est pas identifiée

Paiement via prêt immobilier : déblocage progressif

Avec un prêt immobilier, la banque débloque les fonds au rythme des demandes.

En pratique, vous transmettez la demande à l'établissement financier, puis elle paie le vendeur ou vous crédite selon l'organisation prévue.

Trois points à vérifier avec la banque :

• Délai de traitement

• Qui paie directement

• Frais intercalaires, car des intérêts courent sur les montants déjà débloqués

Bonnes pratiques pour éviter les blocages

• Envoyer la demande à l'établissement financier dès réception

• Garder un dossier propre (contrat de réservation, acte authentique, échéancier, demandes, preuves)

• Suivre l'avancement pour anticiper les prochaines échéances

Les garanties qui protègent votre achat

La garantie financière d'achèvement (GFA)

Obligatoire dans tout achat sur plan, cette garantie protège l'acquéreur en cas de défaillance du promoteur. Elle assure l'achèvement du programme même si le constructeur rencontre des difficultés financières.

La GFA est généralement fournie par une banque ou un organisme de caution. Vérifiez sa présence dans votre contrat de réservation et dans l'acte authentique.

La garantie de parfait achèvement

Durant la première année suivant la livraison, le constructeur doit réparer gratuitement tous les désordres signalés par l'acquéreur. Cette garantie couvre les malfaçons apparentes et les défauts de conformité.

Pour en bénéficier, signalez les problèmes par lettre recommandée dans les délais impartis.

Les assurances obligatoires du promoteur

Le promoteur doit souscrire une assurance dommages-ouvrage qui couvrira pendant 10 ans les défauts structurels graves. Cette protection s'active sans avoir à prouver la responsabilité du constructeur.

Demandez une copie de l'attestation d'assurance dommages-ouvrage avant la signature définitive.

Gérer les situations complexes

Retard de chantier : vos recours

Les programmes immobiliers neufs connaissent parfois des retards. Si la date prévisionnelle de livraison est dépassée, plusieurs solutions existent.

Consultez la clause de pénalité de retard dans votre contrat. Elle prévoit généralement une indemnisation proportionnelle au retard, calculée par mois ou par jour.

Si le retard dépasse 3 mois sans justification valable (intempéries exceptionnelles, cas de force majeure), vous pouvez demander une compensation financière ou, dans les cas extrêmes, engager une procédure d'annulation.

Conservez tous les courriers et échanges avec le promoteur pour constituer un dossier solide.

Malfaçons à la livraison : comment agir

Lors de la visite de pré-livraison, inspectez minutieusement votre bien. Notez toutes les anomalies sur le procès-verbal de réception : fissures, défauts de finition, équipements non conformes.

Ne signez jamais une réception sans réserves si des problèmes subsistent. Les réserves doivent être précises, datées et accompagnées de photos si possible.

Le promoteur dispose généralement de quelques mois pour lever les réserves. Effectuez une contre-visite avant de signer la levée des réserves définitive.

Modification du projet en cours de construction

Parfois, le promoteur doit adapter le projet initial pour des raisons techniques ou réglementaires. Si ces modifications sont substantielles (surface, orientation, matériaux), vous devez en être informé.

Des changements mineurs sont acceptables, mais toute modification majeure peut justifier une renégociation du prix ou même une annulation du contrat selon les cas.

Consultez votre notaire dès qu'une modification importante vous est annoncée.

Aspects fiscaux de l'achat neuf

TVA réduite ou normale

La plupart des logements neufs sont vendus avec TVA à 20%. Toutefois, certains programmes en accession sociale bénéficient d'un taux réduit de 5,5%.

Pour profiter du taux réduit, des conditions de ressources s'appliquent et le bien doit se situer dans certaines zones géographiques définies.

Vérifiez dans votre contrat le taux de TVA appliqué, car cela impacte directement le prix final.

Frais de notaire réduits

L'un des avantages de l'achat neuf concerne les frais de notaire, nettement inférieurs à ceux d'un bien ancien. Comptez environ 2 à 3% du prix au lieu de 7 à 8%.

Cette économie s'explique par l'absence de droits de mutation élevés sur les biens neufs.

Dispositifs de défiscalisation

Selon votre situation et la localisation du bien, plusieurs dispositifs peuvent s'appliquer : Pinel, Censi-Bouvard pour les résidences services, ou encore le statut LMNP (loueur meublé non professionnel).

Ces mécanismes permettent de réduire votre impôt sur le revenu en contrepartie d'un engagement de location pendant plusieurs années.

Consultez un conseiller fiscal avant de vous engager, car ces dispositifs comportent des obligations strictes.

Conseils pour un investissement locatif réussi

Trésorerie : ce qui change en acquisition neuve

En investissement locatif, le paiement étalé crée un décalage : vous payez avant d'encaisser des loyers.

Cela oblige à prévoir une marge, surtout si la durée de construction est longue.

Anticipez également les mois de carence après livraison, le temps de trouver un locataire.

Prêt immobilier : éviter les retards de règlement

• Envoyer chaque demande à l'établissement financier dès réception

• Vérifier le circuit de paiement

• Garder une marge de temps, car un déblocage prend souvent plusieurs jours

Suivi chantier : ce qui compte vraiment

• Anticiper les échéances à venir

• Repérer tôt un décalage entre phase annoncée et réalité

• Archiver demandes, preuves et justificatifs

Choix de l'emplacement : critères essentiels

Pour un investissement locatif performant, privilégiez les zones dynamiques : proximité des transports, commerces, écoles et bassins d'emploi.

Étudiez le marché locatif local : niveau des loyers pratiqués, taux de vacance, profil des locataires potentiels.

Un bien neuf bien situé se loue plus facilement et conserve mieux sa valeur dans le temps.

Simulation de rentabilité

Avant de vous engager, réalisez une simulation précise incluant tous les coûts : prix d'achat, frais de notaire, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances.

Comparez le loyer mensuel prévisionnel avec vos mensualités de crédit. L'objectif est d'obtenir un équilibre financier, voire un cash-flow positif.

N'oubliez pas d'intégrer la vacance locative (comptez 1 mois par an en moyenne) et les frais de gestion si vous passez par une agence.

Contester une demande de paiement (quand et comment)

Dans quels cas contester

Contester a du sens si la demande ne correspond pas aux documents signés ou à l'état du chantier.

Exemples :

• Phase annoncée non atteinte

• Pourcentage incohérent

• Infos manquantes

• Solde demandé alors que le bien n'est pas conforme

La démarche simple, pas à pas

1. Demander une explication écrite, et un justificatif d'avancement si besoin

2. Comparer avec l'échéancier du contrat et l'acte authentique

3. Répondre par recommandé si la demande paraît non conforme

4. Si le dossier bloque, solliciter le notaire et prévenir la banque si un prêt finance l'achat

Cas particulier du solde à la fin

En cas de désaccord sur la conformité, le solde peut être consigé dans certaines conditions prévues par le Code de la construction et de l'habitation.

Sources : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039041606/

Points de vigilance avant de signer

Le contrat de réservation vous engage. Vérifiez la description du bien (surface, étage, exposition), le prix, et les conditions suspensives, surtout l’obtention du prêt. La condition suspensive de crédit vous protège : si la banque refuse, vous récupérez le dépôt de garantie selon les règles prévues au contrat.

Renseignez-vous sur le promoteur : réalisations passées, solidité financière, retours d’acquéreurs. Si possible, allez voir un programme déjà livré par le même promoteur.

Demandez les éléments liés à la future copropriété : règlement prévisionnel, estimation des charges, et liste des équipements communs (ascenseur, parking, espaces verts). Ces points pèsent sur le budget, encore plus en investissement locatif.