L’investissement locatif en LMP

Dans le cadre d’un investissement locatif, il existe différents régimes pour lesquels il convient de respecter divers critères. Selon le montant des revenus locatifs de vos biens immobiliers meublés, il conviendra de choisir entre le LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Le statut LMP n’est pas une obligation, il s’agit d’une option possible dès lors où le propriétaire respecte 3 conditions. Seules les personnes physiques peuvent adhérer à ce régime.

Les critères à respecter pour le régime LMP

Le Loueur Meublé Professionnel doit évidemment, dans un premier temps, être une personne physique qui opte pour un investissement locatif meublé. Pour pouvoir choisir ce régime, le propriétaire doit tenir compte des 3 conditions suivantes :

• il doit être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;

• les revenus issus de ses locations meublées doivent être supérieurs à 23.000€ par an ;

• les revenus locatifs tirés de ces locations doivent être supérieurs aux revenus professionnels totaux du foyer.

Ce statut LMP s’obtient sur demande, dans l’hypothèse où l’une de ces conditions n’est pas remplie le loueur est considéré comme non professionnel.

Le fonctionnement de ce régime

Le régime LMP entraîne différentes taxations qu’elles soient fiscales ou sociales. En tant que loueur meublé professionnel, les revenus locatifs ne seront pas déclarés dans la catégorie “revenus fonciers” mais des “bénéfices industriels et commerciaux” (BIC).

Ce régime entraînera donc le règlement de cotisations sociales auprès du RSI en tant qu’indépendant. Toutefois, le fait d’être imposé aux BIC permettra au LMP de déduire différentes charges comme les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les charges d’entretien ou encore de réparations. Le bien, hors terrain, pourra également être amorti sur une période de 20 à 30 ans, ce qui représentera une charge déductible permettant d’absorber quasiment la totalité des revenus tirés de ces locations, évitant une taxation au niveau des impôts.

Les intérêts de ce régime

L’un des premiers intérêts vient du fait de la déductibilité de toutes les charges et de l’amortissement entraînant, dans la plupart des cas, un déficit foncier. Ce déficit permettra non seulement de ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs mais, de plus, ce déficit est reportable pendant 10 ans sur les éventuels bénéfices à venir.

Un autre point non négligeable est que les biens immobiliers en LMP sont considérés comme professionnels, ils ne sont donc pas pris en compte dans le calcul de l’ISF (Impôt Sur la Fortune).  
Le régime LMP permet une exonération de plus-value si le bien immobilier en location a été exploité pendant 5 ans. Il est donc primordial, avant de faire votre choix sur le régime le mieux adapté, de se poser les bonnes questions et de bien analyser ce que vous comptez faire à moyen terme.