Comment fermer une SCI familiale ? Guide complet 2025

Comment fermer une SCI familiale ? La réponse dépend de votre situation et de vos objectifs. Vous voulez tourner une page, simplifier une succession ou sortir d’une gestion trop lourde ? Chaque cas est unique. Fermer une SCI familiale, ce n’est pas juste remplir un formulaire : c’est une décision stratégique, juridique et parfois émotionnelle. La dissolution peut être volontaire, votée par les associés, ou imposée par un blocage, un décès ou une mésentente.

Dans ce contexte, vous devez convoquer une assemblée, rédiger un procès-verbal, nommer un liquidateur et publier une annonce légale. Ensuite vient la liquidation : vendre les biens, régler les dettes, répartir les fonds, clôturer les comptes et radier la SCI. Toutefois, chaque étape a ses règles, ses délais, ses pièges fiscaux et ses conséquences patrimoniales. Vous êtes deux associés ? Vous avez des enfants mineurs ? Vous détenez encore un bien immobilier ? Les options changent.

Les étapes préliminaires avant la fermeture d'une SCI familiale

Fermer une SCI familiale nécessite de bien comprendre les différentes étapes préalables à la dissolution et liquidation de la société. En fonction de la situation, certaines démarches peuvent prendre plus de temps que d'autres. Mais qu’elles soient simples ou complexes, toutes ces étapes doivent être suivies de manière rigoureuse pour garantir une fermeture en toute légalité.

Vérifier les statuts de la SCI familiale

La première étape dans le processus de fermeture d'une SCI familiale est de vérifier les statuts de la société. En effet, les statuts peuvent comporter des clauses spécifiques qui définissent les conditions de dissolution de la SCI. Il est donc conseillé de s'assurer que la procédure respecte ce qui est prévu, notamment les modalités de décision pour dissoudre la société.

Exemple : Si les statuts prévoient qu'une dissolution ne peut être décidée qu'à l'unanimité des associés, il est nécessaire d'obtenir cet accord avant de continuer. De plus, certains statuts peuvent prévoir des restrictions sur la liquidation ou la vente des biens, il est donc recommandé de les examiner avant de commencer toute démarche.

Décider de la dissolution de la SCI familiale

La dissolution d’une SCI familiale n’est pas une démarche automatique. Elle doit être décidée par l'assemblée générale des associés, selon les règles définies dans les statuts. Cette décision de dissoudre la société est essentielle, car elle marque le début de la procédure de fermeture. Pour ce faire, un avis de convocation doit être envoyé à tous les associés pour qu'ils puissent prendre part à la réunion. L'assemblée générale doit alors se prononcer sur la dissolution de la société.

Voici les étapes à suivre pour la décision :

• Convocation des associés : un avis de convocation doit être envoyé à chaque associé ;
• Réunion de l’assemblée générale : lors de la réunion, un vote doit être effectué pour décider de la dissolution ;
• Rédaction du procès-verbal : une fois la décision prise, un procès-verbal de dissolution doit être rédigé pour valider la décision.

 

Désigner un liquidateur

Une fois la dissolution décidée, il est indispensable de nommer un liquidateur. Ce dernier aura pour mission de réaliser les opérations nécessaires à la liquidation de la SCI familiale. Le liquidateur peut être un associé ou une personne extérieure à la société, choisie par l’assemblée générale. Les tâches du liquidateur sont nombreuses :

• Vente des biens de la SCI : il doit vendre les actifs immobiliers de la société ;
• Règlement des dettes : il s'assure que toutes les dettes de la SCI soient réglées avant la répartition des biens ;
• Distribution du boni de liquidation : après le règlement des créances, tout excédent, appelé boni, est redistribué entre les associés.

 

Le liquidateur est responsable de la gestion du patrimoine jusqu’à la clôture de la liquidation. Il doit donc procéder de manière transparente et respecter scrupuleusement les obligations légales.

Clôturer la liquidation et publier un avis de dissolution

Une fois les actifs de la SCI vendus et les dettes réglées, il est temps de clôturer la liquidation. Cette étape consiste à établir un bilan final et à réaliser la répartition des biens, conformément à la part détenue par chaque associé. Si un excédent est constaté, il s’agit du boni de liquidation.

Le liquidateur doit ensuite soumettre un dossier à la préfecture pour procéder à la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés (RCS). Une fois cette opération réalisée, un avis de dissolution doit être publié dans un journal d'annonces légales. Cette publication est essentielle pour informer les tiers de la fermeture de la SCI.

Déposer le dossier de liquidation au greffe du tribunal

Pour finaliser la procédure de fermeture, le dossier de liquidation doit être déposé au greffe du tribunal de commerce. Ce dossier comprendra les documents suivants :

• Le procès-verbal de dissolution de la SCI ;
• L’acte de nomination du liquidateur ;
• Le bilan de liquidation et la répartition des biens ;
• L’avis de dissolution publié dans un journal d'annonces légales.

 

Le greffe se charge ensuite de procéder à la radiation de la SCI du registre, ce qui marque officiellement la fin de la société.

Dissolution de la SCI familiale : procédure légale

La dissolution d’une SCI familiale est une étape fondamentale avant la liquidation des biens et la fermeture définitive de la société. Cette procédure légale doit être menée avec rigueur pour respecter les droits des associés et les règles fiscales et juridiques.

La décision de dissoudre la SCI familiale : comment procéder ?

 

La dissolution d'une SCI familiale commence par une décision prise lors d’une assemblée générale des associés. Cette décision est la première étape avant toute autre action. La procédure de dissolution doit être conforme aux statuts de la société, qui définissent souvent les modalités de prise de décision. Exemple, si les statuts prévoient qu'une dissolution ne peut être votée qu’à l’unanimité des associés, il faudra l'accord de tous pour avancer.

Comment dissoudre la SCI ? Les étapes

Voici les principales étapes :

• Convocation des associés : un avis de convocation doit être envoyé à chaque associé pour qu'ils soient informés de la réunion à venir ;
• Vote lors de l'assemblée générale : lors de l'assemblée, un vote doit être effectué pour adopter la dissolution de la société. Si la majorité est obtenue, la dissolution peut commencer ;
• Rédaction du procès-verbal : une fois la dissolution votée, un procès-verbal doit être rédigé pour officialiser la décision.

 

Après la dissolution de la SCI familiale, il faut nommer un liquidateur.

La procédure de liquidation : étapes légales

La liquidation consiste à régler les dettes de la SCI et à redistribuer les actifs restants. Cette procédure est supervisée par le liquidateur et doit respecter certaines étapes précises pour être conforme à la loi. Les principales étapes de la liquidation incluent :

• Inventaire des biens de la SCI : le liquidateur dresse un inventaire des actifs et des passifs de la SCI ;
• Vente des actifs immobiliers : les biens doivent être vendus dans le cadre de la liquidation. Les fonds générés serviront à rembourser les créanciers ;
• Règlement des dettes : le liquidateur paie toutes les créances de la société avant toute redistribution ;
• Distribution du boni de liquidation : une fois les dettes réglées, l'excédent (le boni) est partagé entre les associés, selon leur part dans le capital social.

 

Les formalités administratives : publication et radiation

Une fois que la liquidation est effectuée, plusieurs démarches administratives doivent être réalisées pour officialiser la fermeture de la SCI familiale.

Publication de la dissolution

Un avis de dissolution doit être publié dans un journal d'annonces légales pour informer les tiers de la décision de dissoudre la société. Cette publication est obligatoire et doit intervenir dans un délai de 30 jours après la décision de dissolution.

Radiation de la SCI

Après la liquidation, le dossier de liquidation complet, incluant le procès-verbal de dissolution, le bilan de liquidation et l'avis de publication, doit être déposé au greffe du tribunal de commerce pour procéder à la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés (RCS). Cela marque la fin officielle de la société.

Une fois la radiation effectuée, la SCI est définitivement dissoute.

Les conséquences fiscales de la fermeture d'une SCI familiale

La fermeture d’une SCI familiale implique des conséquences fiscales qui doivent être anticipées pour éviter de mauvaises surprises. Le processus peut être complexe, mais en le comprenant bien, vous pourrez optimiser la gestion fiscale de cette opération.

La liquidation de la SCI : quels impacts sur l'impôt sur les sociétés (IS) ?

La première question à se poser concerne l'impôt sur les sociétés (IS) que la SCI pourrait devoir payer lors de la liquidation. En effet, si la SCI est soumise à l’IS, une liquidation entraîne la vente de ses actifs (souvent des biens immobiliers), ce qui génère des plus-values.

Voici un exemple concret. Imaginons que votre SCI possède un immeuble acheté pour 200 000 € et vendu pour 300 000 € à l'occasion de la liquidation. La plus-value de 100 000 € sera soumise à l’IS, selon le taux applicable (15% pour les premiers 38 120 € et 25% au-delà). Cette plus-value est calculée après déduction des amortissements comptabilisés depuis la création de la SCI. Il est essentiel de bien calculer l’amortissement pour éviter des erreurs coûteuses.

La plus-value immobilière : comment est-elle imposée ?

Lors de la liquidation d'une SCI, les biens immobiliers sont cédés, générant une plus-value qui est soumise à la fiscalité des plus-values immobilières. Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), les associés devront payer une plus-value sur les biens cédés.

La plus-value est calculée en prenant la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, moins les frais et les travaux réalisés. Elle est ensuite taxée à un taux qui varie selon la durée de détention du bien. Exemple, si un bien est détenu pendant plus de 22 ans, il peut être exonéré de plus-value en raison de l'abattement pour durée de détention. La taxe sera alors réduite de manière significative, voire totalement supprimée.

Voici le détail des abattements pour durée de détention :

Durée de détention	Abattement
6 à 21 ans	6% par an
Plus de 22 ans	Exonération totale

 

L’imposition des dividendes versés aux associés

Lorsque la SCI est liquidée, il est souvent nécessaire de distribuer les fonds restants aux associés sous forme de dividendes. Ces dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais peuvent également être assujettis aux prélèvements sociaux. Le taux global des prélèvements sociaux est de 17,2 %.

Important ⚠️: si les dividendes sont répartis sur une longue période, cela peut entraîner une imposition progressive, car chaque versement augmente le revenu global des associés. Il est donc conseillé de bien planifier cette répartition pour minimiser l'impact fiscal.

La TVA : un autre point de vigilance

Un autre aspect fiscal concerne la TVA. Si la SCI a acheté des biens immobiliers en récupérant la TVA, elle devra potentiellement reverser une partie de cette TVA lors de la vente des biens. En effet, la TVA récupérée lors de l’achat peut être annulée si la vente des biens n’a pas lieu dans un délai de 5 ans. Cela peut entraîner un reversement à l'administration fiscale. Il est essentiel d’être vigilant sur ce point, surtout si la SCI a été créée dans un but d’investissement immobilier locatif ou de rénovation.

La fiscalité des associés : la répartition des bénéfices et des pertes

Lors de la fermeture d'une SCI familiale, la répartition des bénéfices ou des pertes entre les associés doit être soigneusement étudiée. Selon le régime fiscal choisi, les bénéfices peuvent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers ou en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Voici les points clés à retenir :

• Les associés doivent déclarer leur part des bénéfices ou des pertes sur leur déclaration de revenus ;
• En cas de perte, un associé pourra, sous certaines conditions, déduire ces pertes de ses autres revenus fonciers ;
• Les bénéfices seront imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

 

Exemple de répartition des bénéfices. Imaginons que votre SCI génère un bénéfice de 50 000 € après la vente des biens. Si le bénéfice est réparti entre quatre associés, chacun devra déclarer 12 500 € sur sa déclaration d'impôt.

Les frais de notaire et de liquidation : quelles charges à prévoir ?

Il ne faut pas oublier que la fermeture d’une SCI entraîne des frais de notaire et de liquidation. Ces frais comprennent la rédaction de l’acte de dissolution, les formalités administratives, et la rémunération des professionnels impliqués. Ces frais peuvent être déduits des résultats de la SCI.

Voici une liste des principaux frais :

• Honoraires de notaires ;
• Frais d'enregistrement ;
• Coûts administratifs liés à la dissolution ;
• Frais de gestion des actifs (si applicable).

 

Dissolution de la SCI : comment et quand la décider ?

Fermer une SCI familiale n’est pas simplement une formalité administrative, mais une démarche stratégique qui demande de bien comprendre les étapes et les implications fiscales. De la dissolution à la liquidation, chaque phase doit être réalisée avec soin pour respecter les obligations légales et fiscales, tout en minimisant les risques financiers et patrimoniaux. Cette décision, qu’elle soit motivée par une succession, une mésentente ou une gestion trop complexe, peut avoir des conséquences importantes, tant sur le plan juridique que fiscal.

Si vous souhaitez que votre fermeture de SCI se fasse dans les règles, tout en optimisant vos choix fiscaux et patrimoniaux, il est essentiel de vous faire accompagner par des experts. Vous pouvez ainsi vous assurer de respecter les délais et de gérer efficacement chaque étape de la procédure.

Vous avez un projet de fermeture de SCI ? Prenez rendez-vous avec notre expert pour vous accompagner et vous guider dans cette procédure complexe. Contactez-nous dès aujourd'hui pour des conseils personnalisés !

FAQ : 

1. Quelles sont les étapes à suivre pour fermer une SCI familiale ?

Pour fermer une SCI familiale, vous devez d’abord convoquer une assemblée générale pour décider de la dissolution. Ensuite, un liquidateur est nommé pour vendre les biens, régler les dettes, et redistribuer les fonds. Enfin, vous devez publier un avis de dissolution et déposer les documents au greffe du tribunal pour officialiser la fermeture.

2. Quelles conséquences fiscales sont liées à la fermeture d’une SCI familiale ?

La fermeture d’une SCI familiale peut entraîner des plus-values sur la vente des biens, qui seront soumises à l’impôt. De plus, les dividendes distribués aux associés seront également imposés. Il est essentiel de bien planifier la liquidation pour optimiser la fiscalité et éviter des erreurs coûteuses.