Vous cherchez des conseils pour réussir votre investissement locatif en 2025 ? Vous êtes au bon endroit. Qu’il s’agisse de générer des revenus complémentaires, de préparer votre retraite, ou de constituer un patrimoine durable. L’immobilier locatif reste l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables à long terme. Mais attention, la réussite ne s’improvise pas. Savoir où investir, comment financer, quel régime fiscal choisir ou encore comment éviter les erreurs classiques. Tout cela peut faire la différence entre un projet qui rapporte et un cauchemar locatif.

N'hésitez pas à vous informer sur pour sécuriser et rentabiliser votre investissement locatif. Cela est valable même si vous êtes débutant dans le secteur de l'investissement locatif. Ainsi, vous allez pouvoir améliorer les revenus issus de votre placement et profiter d'un meilleur rendement pendant des années. Notez la possibilité de vous faire accompagner par un expert en gestion locative comme NousGérons pour mener à bien votre placement.

Pourquoi l’investissement locatif reste le meilleur placement en 2025 ?

Si l’immobilier a traversé des crises, des hausses de taux et des réglementations changeantes. Toutefois, il reste en 2025 le placement préféré des Français.

Les chiffres qui prouvent la solidité du marché immobilier locatif

L’immobilier locatif résiste mieux que d'autres placements, même en période d’incertitude économique. Voici les derniers chiffres disponibles en 2025 :

• Prix de l’immobilier : selon l’INSEE, les prix ont connu une hausse moyenne de 2,3 % sur un an.
• Rentabilité locative : d’après MeilleursAgents.com, la rentabilité brute moyenne en France se situe à 5,8 %.
• Taux de vacance locative : selon Statista, le taux moyen est de 7,4 % en 2025.
• Demande locative : l’Eurostat observe une hausse continue de la demande dans les grandes agglomérations.

Immobilier vs autres placements : comparatif de rendement net

L’immobilier n’est pas seulement rassurant, il est plus rentable que la majorité des placements dits « classiques ». Voici un comparatif des rendements nets en 2025 :

Type de placement	Rendement net moyen 2025	Risque	Avantage principal
Immobilier locatif (ancien)	4,2 % à 6,8 %	Modéré	Revenus + valorisation
Immobilier locatif (LMNP)	5,5 % à 8 %	Modéré	Fiscalité avantageuse
SCPI	4,1 %	Faible à modéré	Zéro gestion, ticket d’entrée bas
Assurance-vie fonds €	2,1 %	Faible	Capital garanti
PEA / actions	5 % à 10 % (variable)	Élevé	Fort potentiel de croissance
Livret A	3 %	Aucun	Sécurité + liquidité

Sources : Banque de France, IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière), INSEE, MeilleursAgents, Statista

Tendances locatives à suivre

En 2025, plusieurs grandes tendances transforment le paysage de l’investissement locatif. Notez par exemple le retour en force des villes moyennes dynamiques (Angers, Laval...) grâce à la relocalisation de l'emploi et du télétravail. Les profils de locataires sont aussi de plus en jeunes sans oublier les familles monoparentales tout comme les seniors autonomes. Sinon, les régimes fiscaux les plus ciblés sont le LMNP et le Denormandie ainsi que le bail mobilité.

Comment bien débuter son projet d’investissement locatif ?

Se lancer dans un projet d’investissement locatif est une excellente décision à condition de ne pas brûler les étapes. Trop d’investisseurs débutent en pensant uniquement « rendement » ou « défiscalisation », sans poser les bases stratégiques.

Choisir entre ancien, neuf, résidence étudiante ou LMNP

Le type de bien immobilier que vous choisissez conditionne la rentabilité locative, la fiscalité, la gestion et le niveau de risque. Voici un comparatif synthétique :

Type de bien	Avantages	Inconvénients	Pour quel profil ?
Ancien	Prix attractif, emplacement central, éligible Denormandie	Travaux à prévoir, performance énergétique parfois faible	Investisseur cherchant plus-value et fiscalité
Neuf	Pas de travaux, normes RT 2020, garanties décennales	Prix d’achat élevé, rentabilité souvent plus faible	Profil patrimonial, long terme
Résidence étudiante	Forte demande, bail court, fiscalité LMNP avantageuse	Gestion spécifique, vacance estivale	Investisseur délégant la gestion
LMNP (meublé non pro)	Fiscalité très avantageuse (amortissements), loyers élevés	Régime à bien maîtriser, obligations spécifiques	Revenus complémentaires + optimisation fiscale

Sources : service-public.fr, FNAIM

Fixer ses objectifs : revenus, fiscalité, plus-value ou transmission

Avant de chercher un bien, vous devez clarifier ce que vous attendez réellement de votre investissement locatif. Chaque objectif implique une stratégie différente.

Objectif principal	Stratégie conseillée	Type de bien adapté	Régime fiscal recommandé
Revenus réguliers	Rendement brut optimisé, zones tendues	Studio, T2 en ville, meublé	LMNP réel, micro-BIC
Réduction d’impôt	Fiscalité allégée via dispositifs	Ancien avec travaux	Denormandie, déficit foncier
Plus-value à long terme	Localisation premium, tension immobilière	Centre-ville, métropole dynamique	Micro-foncier ou réel simplifié
Transmission de patrimoine	Sécurité, stabilité, valorisation	Appartement familial ou SCI	Nue-propriété, SCI, démembrement

Sources : Ministère de l’Économie, ANIL, NousGérons

Quelles erreurs éviter absolument quand on débute ?

Les erreurs les plus coûteuses sont souvent les plus classiques. Evitez par exemple de négliger l'emplacement du bien immobilier même s'il est rentable sur le papier. Une autre erreur à ne pas faire est de sous-estimer les charges et les travaux tout comme le choix d'un mauvais régime fiscal. Il ne faut pas non plus ignorer la vacance locative pendant vos calculs. De plus, vous devez faire attention à ne pas endetter sans une marge de manoeuvre.

Où investir en 2025 ? Les villes les plus rentables et prometteuses

Le lieu d’investissement est probablement le levier le plus puissant pour maximiser la rentabilité d’un projet immobilier locatif. En 2025, avec un marché qui se rééquilibre après plusieurs années de tensions, de nouvelles opportunités apparaissent.

Les villes à fort rendement locatif en 2025

Voici les 10 villes offrant les meilleurs rendements locatifs en 2025 en tenant compte des critères de base :

Ville	Prix moyen au m²	Loyer mensuel moyen	Rendement brut estimé	Taux de vacance
Mulhouse	1 570 €	550 €	7,9 %	6,1 %
Saint-Étienne	1 420 €	500 €	7,5 %	7,2 %
Le Havre	2 010 €	650 €	6,7 %	5,9 %
Perpignan	2 030 €	620 €	6,5 %	6,0 %
Amiens	2 280 €	700 €	6,2 %	5,4 %
Limoges	1 790 €	540 €	6,1 %	5,5 %
Reims	2 560 €	750 €	5,9 %	4,9 %
Rouen	2 710 €	770 €	5,7 %	4,8 %
Clermont-Ferrand	2 350 €	660 €	5,6 %	5,1 %
Angers	2 780 €	740 €	5,3 %	4,5 %

Sources : MeilleursAgents, INSEE 

Les critères à analyser avant de choisir une ville

Ne vous fiez pas uniquement au rendement affiché, il faut aller plus loin dans l’analyse à commencer par la tension locative. Plus la demande dépasse l’offre, plus vous louerez vite et au bon prix. Notez en même temps l'évolution démographique car une ville qui gagne des habitants est une ville où l’immobilier prend de la valeur. Prenez aussi note du bassin de l'emploi, le dynamisme économique tout comme l'accessibilité et la mobilité. Sinon, vous devez vous informer sur la qualité de vie et l'attractivité de la ville qui vous intéresse.

Financer son investissement locatif intelligemment

En 2025, financer son investissement locatif demande plus que de simplement « aller voir sa banque ». Les conditions d’emprunt ont évolué, les dispositifs fiscaux aussi et certains investisseurs passent à côté de solutions pourtant très avantageuses.

Crédit immobilier, apport, durée : les clés pour optimiser

Avec des taux d’intérêt qui ont amorcé une stabilisation, il est possible de financer un investissement locatif à crédit. Pour cela, vous pouvez prétendre à une durée de 20 à 25 ans pour l'emprunt pour maintenir un cash-flow positif. Notez aussi que la majorité des banques exigent un apport de 10 % minimum pour couvrir les frais de notaire et de garantie. A cela s'ajoute une capacité d'endettement plafonnée à 35 % des revenus nets. Pensez à choisir un taux fixe pour sécuriser le financement surtout dans un contexte instable.

Comprendre les taux et leviers fiscaux disponibles

Un bon financement immobilier ne s’arrête pas au taux du crédit. En 2025, plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire la pression fiscale et améliorer la rentabilité nette.

Dispositif	Type de bien	Avantage principal	Durée d'engagement
LMNP (régime réel)	Meublé, ancien ou neuf	Amortissement du bien, très faible imposition	Pas d’engagement minimum
Denormandie	Ancien + travaux (>25 % du prix)	Réduction d’impôt jusqu’à 21 %	6, 9 ou 12 ans
Déficit foncier	Ancien avec gros travaux	Imputation des travaux sur les revenus fonciers	Pas d’engagement
Nue-propriété	Bien acheté sans usufruit	Aucune imposition, décote importante	15 à 20 ans
SCI à l’IS	Tous types	Fiscalité sur les bénéfices (15 % / 25 %)	Long terme, plus complexe

Sources : service-public.fr, Legifrance, ANIL

Rachat de crédit, différé, SCI : les options à considérer

Une fois les bases posées, certains profils d’investisseurs peuvent aller plus loin dans la stratégie de financement. Voici quelques options à envisager :

• Différé de remboursement si vous avez des travaux ou une mise en location différée
• Rachat de crédit si vous avez un teux initial trop élevé ou si vous voulez regrouper des prêts
• SCI à l'IR ou à l'IS pour acheter plusieurs biens ou pour optimiser la fiscalité de votre investissement
• Obtenir un prêt via une holding patrimoniale si vous investissez sur plusieurs biens

Gestion locative : maximisez vos revenus sans stress

Un bien mal loué, mal entretenu ou mal encadré juridiquement peut rapidement se transformer en source de tracas, voire de pertes financières. Il existe des solutions flexibles et rentables pour optimiser la gestion locative.

Gérer soi-même ou déléguer ? Avantages et inconvénients

C’est le premier dilemme que rencontre tout investisseur, faut-il assurer la gestion locative soi-même ou la confier à un professionnel ?

Critère	Gérer soi-même	Confier à un professionnel
Temps requis	Important	Faible
Maîtrise des démarches	Nécessite une veille juridique constante	L'agence ou le gestionnaire s’en charge
Rentabilité brute	Plus élevée (pas de frais de gestion)	Légèrement réduite (6 % à 10 % de frais)
Risques d’impayés	À votre charge	Souvent couverts (garantie loyers impayés)
Fiscalité	À gérer seul	Assistance souvent proposée
Relation avec le locataire	Directe	Intermédiaire : gain de tranquillité

Sources : FNAIM, NousGérons

Optimiser ses loyers tout en évitant les vacances locatives

La rentabilité réelle de votre investissement dépend directement du montant du loyer perçu et de sa régularité. Chaque mois de vacance locative est un mois de charges sans rentrée d’argent. Il est alors conseillé de fixer un loyer juste pour prévenir une vacance et un sous-rendement. Le mieux est aussi de soigner la présentation du bien immobilier et proposer un logement meublé ou semi-meublé.

Sinon, n'oubliez pas d'adapter la durée du bail selon le profil des locataires que vous ciblez. Il est aussi important de valoriser la performance énergétique du logement. Notez qu'un bien immobilier avec un DPE G est interdit en location depuis janvier 2025. Il faut alors investir dans l’isolation et l’équipement énergétique pour pérenniser la mise en location et justifier le loyer.

Préparer un bon dossier de location : obligations, documents, assurance

En tant que bailleur, vous avez des obligations légales mais aussi des outils à votre disposition pour sécuriser la relation contractuelle. Vous devez alors fournir les preuves des diagnostics obligatoires surtout un DPE de classe A à E. Notez aussi l'importance d'un contrat de bail conforme à la loi ALUR et l'attestation d'assurance propriétaire non occupant (PNO). Un bon propriétaire assure aussi les états des lieux d'entrée et de sortie sans ignorer la quittance de loyer. Sinon, n'oubliez pas de demander les justificatifs essentiels auprès du locataire comme une pièce d'identité, un contrat de travail...

Comment calculer la rentabilité réelle de votre investissement locatif ?

En investissement locatif, ce n’est pas le loyer qui vous enrichit, mais la rentabilité nette, durable et optimisée. Beaucoup d’investisseurs débutants se contentent de calculer un rendement brut « à la louche », sans intégrer l’ensemble des frais, charges, fiscalité et risques locatifs.

Rendement brut, net, net-net : quelle formule utiliser ?

Le calcul de la rentabilité locative peut se faire à trois niveaux. Voici comment les distinguer :

• Le rendement brut qui est la formule de base utilisée par les agences ou les plateformes d'annonces
• Le rendement net qui intègre les frais d'acquisition et les charges non récupérables
• Le rendement net-net qui tient compte de la tranche marginale d'imposition et du régime fiscal. Notez aussi les éventuels amortissements et les vacances locative.

L’impact des charges, impôts, travaux et vacance sur le rendement

Chaque euro dépensé hors acquisition grignote votre rentabilité. Vous devez en prendre note avant de proposer un loyer pour votre bien immobilier. Il faut alors insister sur les charges courantes comme la taxe foncière pouvant varier entre 500 et 2000 euros. Notez aussi les charges de copropriété non récupérables (20 à 50 euros/mois) tout comme l'entretien courant et les réparations.

D'un autre côté, les travaux de remise aux normes sont des dépenses à ne pas ignorer. Le montant essentiel pour cela dépend de l'état du logement proprement dit. Toutefois, vous pouvez profiter de certains dispositifs comme le déficit foncier pour obtenir des déductions fiscales. Par ailleurs, la vacance locative peut d'un autre côté impacter sur le rendement locatif de votre bien immobilier. Un mois de vacance peut par exemple entrainer une perte directe de 8 à 10 % sur votre rentabilité. Concernant l'imposition, elle peut dépasser plus de 40 % si vous choisissez le mauvais régime.

Quel régime fiscal pour optimiser son investissement ?

En matière d’investissement locatif, le régime fiscal est un levier aussi puissant que le choix du bien ou de la ville. Mal choisi, il peut ronger votre rentabilité; bien maîtrisé, il permet de réduire voire annuler votre imposition, tout en optimisant la transmission de votre patrimoine.

En 2025, entre micro-foncier, réel, LMNP, déficit foncier, nue-propriété et SCI, les options sont nombreuses, mais ne conviennent pas à tous les profils. Voici un tour d’horizon synthétique et opérationnel.

LMNP, réel, micro-foncier, nue-propriété : le match des régimes

Chaque régime fiscal a ses avantages, ses limites et ses conditions d’éligibilité. Voici un comparatif pour vous orienter selon votre profil d’investisseur, type de bien et objectif :

Régime fiscal	Type de location	Conditions d'accès	Avantages fiscaux	Inconvénients / limites
Micro-foncier	Location nue	Revenus fonciers < 15 000 €/an	Abattement forfaitaire de 30 %	Pas de déduction des charges réelles
Régime réel	Location nue	Obligatoire > 15 000 €/an ou optionnel	Déduction réelle des charges, intérêts, travaux	Plus complexe, obligations comptables
LMNP - Micro-BIC	Location meublée	Revenus < 77 700 €/an	Abattement forfaitaire de 50 %	Pas d'amortissement, pas de déduction des charges
LMNP - Réel	Location meublée	Recommandé dès 10 000 €/an	Amortissement + déductions = faible imposition	Nécessite une comptabilité complète, expert-comptable recommandé
Déficit foncier	Location nue avec travaux	Travaux > loyers imposables	Imputation jusqu’à 10 700 €/an sur revenu global	Nécessite gros travaux, bail de 3 ans minimum
Nue-propriété	Achat avec démembrement	Acquisition sans usufruit (15–20 ans)	Aucun impôt ni charges pendant la durée	Pas de loyers perçus avant la fin du démembrement

Sources : Ministère de l’Économie, service-public.fr, Ordre des Experts-Comptables, Legifrance

Cas particuliers : SCI, démembrement, location meublée longue durée

Certains investisseurs avancés choisissent de structurer leur investissement autrement, en fonction de leur situation familiale ou patrimoniale. Cela concerne en premier lieu la SCI (Société Civile Immobilière) pour acheter un bien immobilier à plusieurs. L'organisation de la succession est aussi plus facile avec cette option d'investissement.

Vient ensuite le démembrement qui ne vous impose aucune fiscalité et vous débarrasse aussi d'une gestion immobilière pendant 15 à 20 ans. Vous récupérez pleinement le bien à la fin du démembrement.

N'oubliez pas la location meublée longue durée pour une résidence principale pour le locataire. Ici, vous pouvez proposer un loyer plus élevé et profiter d'une fiscalité en LMNP réel tout en réduisant les charges sur le bien immobilier.

L’investissement locatif rentable : c’est maintenant, mais pas n’importe comment

En 2025, l’investissement locatif reste plus que jamais une valeur refuge. À condition d’être bien préparé. Choisir le bon bien, dans la bonne ville, avec le bon financement, au bon régime fiscal, cela demande du temps, de la méthode et les bons outils. En effet, il est important de ne rien laisser au hasard pour réussir votre investissement immobilier locatif. Que vous soyez débutant ou un investisseur expérimenté, il n'y a rien de mieux que l'accompagnement d'une agence spécialisée en gestion locative.

Votre prestataire peut vous aider à adopter une vision claire des étapes à franchir et les pièges à éviter. Notez même les leviers à activer pour faire de votre projet locatif une réussite durable. Avec NousGérons, vous aurez droit à un accompagnement sur mesure pour chaque étape de votre investissement immobilier locatif. Cela ne concerne pas uniquement la gestion locative proprement dit mais aussi les conseils dont vous avez besoin pour investir sereinement.

Réponses aux questions fréquentes sur l’investissement locatif

Quel est le meilleur type d’investissement locatif pour débuter ?

Le meilleur type d’investissement locatif pour un débutant dépend de votre budget, de vos objectifs et de votre appétence à la gestion.

Est-il possible d’investir sans apport dans l’immobilier ?

Oui, investir sans apport est encore possible en 2025, surtout si le projet est bien ficelé (rentabilité, bonne localisation, situation stable). Certaines banques acceptent de financer 100 % du prix + frais, à condition que vous puissiez démontrer la viabilité du projet. 

Quel est le meilleur dispositif fiscal en 2025 pour louer un logement ?

En 2025, le LMNP au régime réel reste le dispositif fiscal le plus performant pour les locations meublées. Il permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien.

Comment calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier ?

Pour calculer la rentabilité locative, commencez par la formule de base : Rendement brut = (loyer annuel ÷ prix d’achat) × 100

Intégrez les charges, impôts, éventuels travaux et les mois de vacance locative pour obtenir la rentabilité nette.