DPE F location augmentation loyer : que devez-vous savoir ?

Le DPE F location augmentation loyer en 2025, soulève une vraie inquiétude chez les propriétaires-bailleurs. Entre la loi Climat et Résilience, le gel des loyers pour les passoires thermiques et les nouvelles obligations de performance énergétique. La loi a radicalement changé le visage de la location immobilière en France. Dans un contexte où plus de 5,2 millions de logements sont encore classés F ou G selon les dernières données de l’INSEE (2025).

Savoir si vous pouvez encore augmenter le loyer de votre bien devient une question centrale de rentabilité locative. Cette augmentation doit aussi se faire selon la conformité légale tandis que les réponses ne sont pas toujours simples. En tant que propriétaire, vous pouvez vous informer sur les règles en vigueur avant de rénover un logement avec un DPE F. Vous avez aussi l'opportunité de noter les exceptions possibles tout comme les solutions et les stratégies alternatives. L'objectif est d'optimiser au mieux les revenus de votre investissement locatif tout en évitant les sanctions.

Comprendre le piège du DPE F avant d’augmenter un loyer

Il est important de noter le piège avant de penser à une augmentation de loyer pour votre bien immobilier.

Qu’est-ce que la classe énergétique F implique pour un logement ?

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classe les logements de A (très performant) à G (extrêmement énergivore). Le calcul se base sur la consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre. En 2025, les critères sont les suivants :

Classe DPE	Consommation d'énergie (kWh/m²/an)	Émissions de CO₂ (kg/m²/an)
A	≤ 70	≤ 6
B	71 à 110	6 à 11
C	111 à 180	11 à 30
D	181 à 250	30 à 50
E	251 à 330	50 à 70
F	331 à 420	70 à 100
G	> 420	> 100

Sources : ADEME, Ministère de la Transition Ecologique

Un logement classé F est donc considéré comme une passoire thermique. Cela signifie qu’il consomme beaucoup d’énergie sur différents facteurs comme le chauffage, l’eau chaude...

Pourquoi la loi bloque l’augmentation des loyers pour un logement F ?

Depuis le 1er août 2022, le décret n°2022-1074 interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F ou G. Cela est valable que ce soit pour une nouvelle mise en location ou pour un renouvellement de bail. Cette mesure fait suite à la loi Climat et Résilience, adoptée en 2021. Le texte vise la sortie progressive des passoires thermiques du parc locatif d’ici à 2034.

L'objectif de l'interdiction est de protéger les locataires contre les logements énergivores avec des charges excessives. Cela vise aussi à inciter chaque propriétaire à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le but d'améliorer la performance énergétique de votre logement.

Encadrement des loyers et DPE F en 2025

Il faut prendre note de l'encadrement des loyers en France pour mieux vous orienter sur le DPE F en 2025. Ainsi, vous ne risquez pas de vous perdre avec votre investissement locatif.

Peut-on augmenter un loyer en cas de reconduction ou renouvellement de bail ?

Depuis l’entrée en vigueur du décret du 1er août 2022, tout logement classé F ou G fait l’objet de restrictions strictes sur l’évolution du loyer. Que ce soit pour une reconduction tacite ou un renouvellement formel de bail, la réponse est claire. Aucune augmentation de loyer n’est autorisée, sauf en cas de travaux significatifs de rénovation énergétique. Même dans les zones non soumises à encadrement des loyers, le DPE F agit comme un verrou légal autonome.

Quelles exceptions permettent une hausse de loyer d'un DPE F ?

La loi prévoit quelques cas très spécifiques où une augmentation de loyer reste envisageable, même pour un logement F. Ces exceptions sont toutefois limitées, encadrées, et nécessitent des justificatifs.

Réalisation de travaux d'amélioration énergétique

Si vous effectuez des travaux permettant de réduire la consommation énergétique annuelle d’au moins 30 %. Vous pouvez réviser le loyer lors du renouvellement du bail, à condition que le diagnosctic soit mis à jour après les travaux. Il faut aussi que le nouveau DPE indique une amélioration réelle (passage en E ou D). Assurez-vous aussi que les travaux soient justifiés par factures datées et détaillées.

Bail mobilité ou location meublée courte durée

Le bail mobilité, introduit par la loi ELAN (2018), n’est pas concerné par l’encadrement DPE. Cela est dû au fait que le contrat s'adresse à des locataires de passage comme des étudiants ou des stagiaires. Le bail est aussi limité à 10 mois non renouvelables et non reconductible tacitement.

Par ailleurs, une location meublée de courte durée peut échapper temporairement aux interdictions. Toutefois, il faut prendre note de certaines réserves comme un usage déclaré auprès de la mairie. Il faut aussi que le bien se situe dans une commune qui autorise ce type de location.

Les conséquences d’un DPE F sur la rentabilité locative

Un appartement ou un maison avec un DPE F peut avoir une mauvaise rentabilité locative. Prenez ainsi note des points essentiels pour mieux orienter votre placement.

L’effet du gel des loyers sur les revenus locatifs à long terme

Le gel des loyers pour les logements classés F constitue un frein majeur à la rentabilité locative. Cela est particulièrement le cas dans un contexte d’inflation et de hausse des charges de copropriété. Sans possibilité de révision annuelle ou d’indexation sur l’IRL, le pouvoir locatif du propriétaire baisse chaque année.

Projection sur 10 ans de deux logements de 60 m² en zone tendue

Type de logement	Classe DPE	Évolution annuelle	IRL Loyer en 2035 (avec IRL à 2 %/an)	Perte cumulée sur 10 ans
Logement rénové (classe C)	C	+2 %/an	1 037 € / mois	—
Passoire thermique	F	gel total	850 € / mois	22 440 €

Sources : INSEE

Comment évaluer la décote d’un bien avec un mauvais DPE ?

Un mauvais DPE affecte non seulement les revenus, mais aussi la valeur vénale du bien. En 2025, les passoires thermiques se vendent moins vite et moins cher. Meilleurs Agents évoque une décote de 17 à 20 % pour un logement en zone rurale ou semi-urbaine. Notez aussi que le temps moyen de vente d'un bien classé F est supérieur à 45 jours par rapport à un logement C ou D.

Différentes raisons peuvent être évoquées concernant la decote. Cela est par exemple le cas de la rareté des financements bancaires pour les passoires thermiques. Notez aussi l'anticipation des coûts de rénovation énergétique à charge de l'acheteur et l'érosion mécanique des revenus locatifs. Il ne faut pas non plus ignorer la baisse du potentiel locatif futur d'un logement visé par une interdiction de location.

Travaux de rénovation énergétique : comment sortir du DPE F

Certains travaux sont à prioriser pour faire sortir votre logement de la classe F.

L'isolation thermique du bâtiment

Ici, différents travaux sont à prévoir comme les combles perdus ou les rampants de toiture. Il ne faut pas non plus ignorer les murs qui peuvent être rénover depuis l'extérieur pour obtenir plus d'efficacité. Notez aussi l'isolation du plancher y compris celui du sous-sol ou de la cave.

Les menuiseries et le système de chauffage

Pour les menuiseries, vous pouvez être amené à remplacer les fenêtre par du double ou du triple vitrage. Il faudrait aussi vérifier l'étanchéité à l'air de ces ouvertures pour améliorer la performence énergétique de votre logement.

Sinon, il ne faut pas ignorer le système de chauffage dans le logement. Il vaut mieux éviter la pose d'une chaudière fioul ou gaz à condensation. Il est plus judicieux de poser une pompe à chaleur air/eau ou hybride. Vous pouvez aussi miser sur un chauffe-eau thermodynamique selon vos besoins et votre budget.

La ventilation et la programmation du logement

Concernant la ventilation, il ne faut pas hésiter à installer une VMC hygroréglable de type B. Vous obtiendrez un système avec un gain modéré tout en assurant le maintien de la qualité d'air à l'intérieur. Notez aussi la programmation et le pilotage des systèmes que vous souhaitez installez. Cela est par exemple le cas de thermostats intelligents ou de robinets thermostatiques.

Combien coûtent réellement ces travaux ?

Le coût dépend fortement de la surface, de la configuration du bien et de la région. Voici des fourchettes indicatives des rénovations énergétiques pour 2025 :

Type de bien	Travaux nécessaires (scénario courant)	Coût estimé	Durée chantier	Gain de classe DPE estimé
Studio (T1)	Isolation combles + fenêtres + VMC + PAC	12 000 – 15 000 €	2 à 3 semaines	+2 classes (F → D)
Appartement T3	ITE + changement chaudière + fenêtres + ventilation	18 000 – 25 000 €	3 à 5 semaines	+2 à 3 classes (F → C)
Maison 100 m²	Isolation toiture + ITE + PAC + chauffe-eau + menuiseries	30 000 – 45 000 €	1 à 2 mois	+3 classes (F → B ou C)

Sources : CAPEB, ADEME

Quelles aides financières pour les propriétaires en 2025 ?

Plusieurs dispositifs sont cumulables pour réduire considérablement le reste à charge comme les suivants :

• MaPrimeRénov' : le financement peut atteindre jusqu'à 20 000 € avec un bonus pour les sorties de passoire thermique. Le versement se fait de manière directe ou par un mandataire administratif.
• Eco-PTZ : ici, vous pouvez obtenir jusqu'à 50 000 € sans le moindre intérêt pendant la période de rembourssement de 20 ans au maximum.
• CEE : ces aides privées des fournisseurs d'énergie peuvent varier selon les travaux à réaliser et la région où vous investissez.
• Exonération de taxe foncière : celle-ci ne s'applique pas dans toutes les communes mais affiche un taux de 100 % pendant 3 ans.

Comment obtenir un DPE valide et fiable ?

Il est facile d'obtenir un DPE valide en prenant note de quelques points précis. Notez que quelques erreurs doivent être éviter pour obtenir un rapport fiable et valide.

Que doit contenir un DPE aux normes en 2025 ?

Un DPE valide n'indique pas uniquement la classe énergétique de votre logement. Le document doit aussi indiquer l'étiquette climat et l'estimation des coûts d'énergie annuelle du logement. Notez aussi la date de réalisation du diagnostic avec sa validité sans oublier le numéro d'identification. Vous devez y trouver clairement les recommandations de travaux à réaliser pour améliorer le logement. Enfin, un DPE valide doit afficher le nom du diagnostiqueur certifié qui a fait le travail sans oublier son numéro d'agrément et l'organisme qui l'engage.

Différence entre DPE obsolète et DPE valide

DPE réalisé avant juillet 2021	Non conforme	À refaire obligatoirement pour mise en location
DPE entre juillet 2021 et 2024	Valide	Valable 10 ans à compter de la date d’émission
DPE après janvier 2025	Conforme	Intègre les dernières normes et seuils actualisés

Sources : Ministère de la Transition Écologique, Décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020

Les erreurs lors de la réalisation du DPE ?

De nombreux propriétaires commettent des erreurs lors de la commande d’un DPE. Cela concerne en premier lieu le choix d'un diagnostiqueur non certifié pour réaliser le travail. Le fait de ne pas fournir les bons justificatifs est une autre erreur à ne pas commettre. A cela s'ajoute le choix de demander un DPE en hiver avec un chauffage allumé dans le logement. Vous devez aussi éviter d'accépter un diagnostic trop rapide ou sans visite complète au risque d'avoir un mauvais résultat.

Tableau récapitulatif du coût et la validité d'un DPE

Surface du logement	Prix moyen constaté	Validité du DPE	Délais moyens de réalisation
Studio ou T1 (< 30 m²)	120 – 160 €	10 ans (si conforme)	5 jours ouvrés
T2-T3 (30 à 70 m²)	160 – 200 €	10 ans	5 à 7 jours ouvrés
Maison (> 80 m²)	200 – 300 €	10 ans	Jusqu’à 10 jours ouvrés

Source : Ministère de la Transition écologique

Sanctions et risques juridiques en cas de non-respect des règles

Le fait de ne pas faire correctement les choses vous expose à différents risques. Prenez alors le temps de vous informer avant de vous risquer à demander une augmentation de loyer à l'avenir. Vous pouvez en premier lieu vous retrouver avec une nullité de la clause d'augmentation du loyer. Votre locataire est même libre de contester les hausses appliquées de manière rétroactive. Sinon, vous risquez de vous retrouver obliger de rembourser les trop-perçus.

N'oubliez pas le risque de vous retrouver avec des litiges locatifs et des contentieux. En effet, votre locataire peut se tourner vers la Commission départementale de conciliation. Des amendes administratives peut même s'appliquer en cas de manquement grave à vos obligations.

Sanctions potentielles en 2025

Infraction	Sanction applicable	Montant / Conséquence
Augmentation illégale d’un loyer pour un DPE F ou G	Nullité + remboursement + indemnités	De 1 000 à 6 000 € en moyenne
Location sans DPE ou DPE faux/incomplet	Amende administrative	Jusqu’à 15 000 €
Absence d’information sur la classe énergétique dans le bail	Vice de forme	Contrat contestable, risque d’annulation
DPE vierge non justifié dans une annonce ou contrat	Non-respect du Code de la consommation	Amende de 1 500 € (personne physique), 3 000 € (société)
Mise en location d’une passoire interdite (classe G après 2025)	Interdiction de louer + sanctions préfectorales	Amendes + astreinte journalière

Sources : ANIL, Ministère du Logement

Il est tout à fait possible d'anticiper les contrôles de l'administration en conservant tous vos justificatifs comme les rapports de travaux. Il est aussi conseillé de mentionner le DPE exact dans le contrat de location. Dans tous les cas, il faut faire attention à ne pas vous baser sur un vieux DPE d'avant juillet 2021. Vous pouvez parfaitement anticiper les échéances légales et documenter en même temps toutes les démarches.

Stratégies alternatives pour optimiser les revenus malgré un DPE F

En tant que propriétaire bailleur, vous avez différentes alternatives pour optimier vos revenus. Cela est valable même si vous disposez d'un logement avec un diagnostic de performance énergétique F.

Location meublée courte durée : une solution légale ?

La location meublée de courte durée (type Airbnb ou bail mobilité) peut apparaître comme une alternative rentable pour contourner temporairement les restrictions. Ce type de contrat est généralement non soumise au gel des loyers DPE. Vous pouvez aussi vous attendre à un meilleur taux de rendement locatif sans négliger la souplesse contractuelle.

Toutefois, il est important de retenir certaines conditions avant de vous lancer. Une commune en zone tendue peut par exemple imposer une déclaration préalable du projet de location. La période de location ne doit pas dépasser 120 jours par an si vous proposez une résidence principale. Sinon, il est recommande de choisir une imposition au régime réel simplifié ou micro-BIC. En tout cas, un logement avec un DPE F n'est pas encore interdit en location touristique en 2025.

Vendre ou rénover ? Comment prendre la bonne décision

Le tableau suivant peut vous être utile pour choisir l'option qui vous convient le mieux avec un DPE F.

Critère	Option 1 : Rénovation	Option 2 : Vente en l’état (classe F)
Coût immédiat	15 000 à 35 000 €	Aucun
Gains sur le loyer	+100 à +150 €/mois (indexation possible)	Zéro (perte de revenus si vente)
Aides disponibles	Jusqu’à 25 000 € (cumulable)	Non applicable
Valorisation du bien	+10 à +15 % à la revente post-rénovation	-10 à -20 % selon localisation
Rentabilité long terme	Améliorée dès 3 à 5 ans	Cession rapide, sans complexité travaux
Risque légal	Aucun si DPE > E	Location interdite (classe G) ou gel du loyer (classe F)

Sources : Meilleurs Agents, ADEME, France Rénov’

Le DPE F : une contrainte, mais aussi une opportunité stratégique

En 2025, posséder un logement classé G ou F n’est plus un simple désagrément administratif. C'est une réalité juridique, financière et patrimoniale qui pèse lourdement sur la rentabilité locative et la valorisation du bien. Pour aller plus, il est impossible de demander une augmentation du loyer de votre logement de catégorie F. Il faut des preuves que vous avez réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment pour agir de cette manière.

Le non-respect des conditions réglementaires vous expose en principe à des sanctions juridiques et financières. Notez la possibilité de prétendre à des aides à la rénovation sans négliger les stratégies alternatives comme la location meublée. Dans tous les cas, vous pouvez transformer la contrainte en un levier de rentabilité en anticipant les travaux de rénovation.

Questions fréquentes sur le DPE Flocation et l’augmentation de loyer en 2025

 Peut-on louer un logement DPE F en 2025 ?

Oui, en 2025, il est encore possible de louer un logement classé F, mais sous certaines conditions. Il est par exemple interdit d'augmenter le loyer ou le réviser.

Un DPE F bloque-t-il la vente d’un bien immobilier ?

Non, mais il peut fortement impacter sa valeur et sa liquidité. Un DPE F ne bloque pas la vente, mais les acheteurs sont de plus en plus attentifs à ce critère.

Le gel des loyers s’applique-t-il aux locations meublées ?

Oui, le gel des loyers concerne également les locations meublées lorsqu’elles sont louées via un bail classique (loi de 1989). Si le logement est classé F, aucune révision de loyer n’est autorisée, qu’il soit loué vide ou meublé.