Encadrement des loyers Lyon : investissez sereinement

Depuis la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers dans la métropole de Lyon, de nombreux propriétaires peinent à s’y retrouver. Ce mécanisme, inspiré du modèle appliqué à Paris, impose des plafonds stricts. Cela dépend des caractéristiques du logement, sa localisation et le type de bail signé. En 2024, plus de 38 % des logements proposés à Lyon dépassaient le plafond légal de loyer, selon l’Observatoire des Loyers.

Résultat, vous pouvez vous retrouver avec des sanctions, des annulations de bail et des litiges avec les locataires. Face à cette nouvelle donne, mal anticipée par le marché, certains bailleurs revoient totalement leur stratégie locative. Maîtriser l’encadrement, ce n’est pas seulement éviter les erreurs. C'est aussi saisir des opportunités sur le marché. Repositionnement du montant du loyer, recours au complément en toute légalité, optimisation de l’annonce selon la zone et la surface. A cela s'ajoute une mise en valeur des atouts de l’appartement.

Une approche fine permet non seulement de rester dans les clous de la loi, mais aussi de préserver la rentabilité du bien. À Lyon comme à Villeurbanne, la réglementation évolue, les pratiques aussi. Pour beaucoup de bailleurs, la solution passe désormais par des spécialistes du marché. D’où l’essor de partenaires comme NousGérons, déjà largement référencé pour ses résultats en gestion locative.

Pourquoi l’encadrement des loyers change tout ?

L'encadrement des loyers est primordial avant de commencer un investissement locatif. Cela vous évitera de mauvaises surprises pendant la mise en location de votre appartement à l'avenir.

Ce que dit la législation sur l’encadrement à Lyon et Villeurbanne

Depuis novembre 2021, Lyon et Villeurbanne ont rejoint la liste des villes françaises soumises à l’encadrement des loyers, dans le cadre de la loi ALUR. Le texte impose que le loyer d’un logement ne dépasse pas une certaine limite, fixé par arrêté préfectoral.

Type de loyer	Définition	Montant 2025 (€/m²/mois)
Loyer de référence	Loyer médian observé pour une catégorie de bien dans une zone donnée	13,10 €
Loyer de référence majoré	Plafond autorisé pour fixer le loyer dans le bail	15,72 €
Loyer de référence minoré	Plancher recommandé pour éviter les loyers abusivement bas	10,48 €

Source : Observatoire des Loyers de l'Agglomération Lyonnaise

Ces montants varient selon la localisation précise (quartier) et la date de construction du logement. Notez aussi le type de location (vide ou meublée) tout comme la taille du bien. Selon l’INSEE (2025), le loyer moyen au m² à Lyon s’établit à 15,40 €/m², en hausse de 18 % depuis 2015. À Villeurbanne, il est légèrement inférieur à 14,80 €/m².

Zones concernées : quelles localisations de la métropole sont impactées ?

Tous les quartiers ne sont pas logés à la même enseigne. Seules les zones tendues, où la demande locative excède l’offre, sont soumises à l’encadrement. Voici une synthèse des localisations concernées :

Commune / Quartier	Zone	Encadrement actif
Lyon 1er (Croix-Rousse)	Très tendue	Oui
Lyon 2e (Presqu’île)	Très tendue	Oui
Lyon 6e (Brotteaux)	Très tendue	Oui
Lyon 7e (Jean Macé)	Tendue	Oui
Lyon 9e (Vaise)	Moyennement tendue	Oui
Villeurbanne (Gratte-Ciel, Cusset)	Tendue	Oui
Bron, Caluire, Tassin…	Hors zone	Non

Sources : rhone.gov.fr, grandlyon.com, observatoire-des-loyers.fr

Objectif de la mesure : protéger les locataires ou limiter l'inflation ?

Officiellement, l’objectif est double : éviter les abus de certains bailleurs et préserver le pouvoir d’achat des locataires dans les grandes villes. Toutefois, les chiffres parlent d'eux-mêmes au cas où vous l'ignorez. En effet, les loyers dans la cité lyonnaise  à évoluer de +39 % entre 2010 et 2025 selon MeilleursAgents.

En outre, l'INSEE indique que 34 % des revenus des ménages lyonnais sont consacrés au logement. L’encadrement cherche donc à réguler un marché immobilier sous tension, tout en redonnant un peu d’air aux locataires. Par contre, les bailleurs peuvent voir leur rentabilité locative s’éroder s’ils ne s’adaptent pas.

Êtes-vous en infraction sur les loyers sans le savoir ?

En tant que propriétaire, vous devez faire attention à ne pas commettre certaines erreurs pour respecter l'encadrement des loyers à Lyon.

Contrats de bail non conformes : comment éviter l’annulation ou les sanctions ?

Depuis 2023, les baux de location à Lyon doivent intégrer plusieurs mentions obligatoires liées à l’encadrement. Une simple omission peut conduire à l’annulation du bail ou à des amendes jusqu’à 5 000 €. Ainsi, le contrat mentionne principalement les loyers de référence (médian et majoré). Notez aussi le complément du loyer (s’il y a lieu) avec une justification précise. N'oubliez pas la date de signature du bail tout comme la référence de l'arrêté préfectoral en vigueur dans la cité.

Le piège du complément de loyer : autorisé ou pas ?

Le complément de loyer peut être appliqué uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans les loyers de référence. Ainsi, un complément est légitime pour un appartement en étage élevé avec un ascenseur et une belle vue sur Fourvière. Notez aussi le cas d'un logement avec terrasse panoramique de 20 m² tout comme un bien immobilier rénové avec des matériaux haut de gamme. N'oubliez pas que ces caractéristiques doivent figurer explicitement dans le contrat de bail sous peine d'annulation du complément.

Risques juridiques : les recours possibles des locataires

Lorsqu’un locataire estime que le loyer demandé dépasse la limite autorisée par le dispositif d’encadrement en vigueur à Lyon. Il dispose de recours légaux pour faire valoir ses droits. Il peut tout d’abord saisir la commission départementale de conciliation pour résoudre le litige à l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut alors porter l’affaire devant le tribunal judiciaire. Cela permet de demander une révision du prix du loyer ou un remboursement partiel.

Ce droit concerne les baux signés ou renouvelés après la mise en place de la législation. Ces démarches sont encadrées par la législation et peuvent aboutir à une diminution du loyer mensuel. Cela est particulièrement le cas si le plafonnement a été ignoré ou si un complément de loyer injustifié a été appliqué sans respecter les critères légaux.

Comment fixer un loyer conforme et rentable en 2025 ?

En tant que propriétaire, vous pouvez prendre note des quelques points suivants pour fixer un loyer conforme. Vous pouvez alors profiter d'une meilleure rentabilité locative sur le projet.

Méthode pour calculer le loyer de référence majoré à Lyon

Prenons l’exemple d’un T2 de 45 m² construit en 1990, dans le quartier de la Part-Dieu :

Quartier	Surface	Année	Loyer médian	Majoration autorisée	Loyer max autorisé
Part-Dieu	45 m²	1990	13,60 €/m²	+15,72 %	613 € / mois
Croix-Rousse	45 m²	1990	14,20 €/m²	+15,72 %	642 € / mois

Sources : Observatoire des Loyers de l’Agglomération Lyonnaise (OLAL), Arrêté n°69-2025/11-loyers du 17 juin 2025, MeilleursAgents

Cas des locations meublées ou colocation : quelles règles spécifiques ?

Contrairement aux idées reçues, l’encadrement des loyers s’applique aussi aux meublés, sauf cas spécifiques. Cela est par exemple le cas d'un bail mobilité, d'un logement social et d'un bail étudiant sous certaines conditions.

Différences clés que vous devez retenir :

Type de bail	Encadrement	Spécificités
Bail vide	Oui	Plafond strict basé sur loyer médian
Bail meublé	Oui	Même plafond mais charges plus élevées admises
Colocation	Oui	Plafond calculé par chambre ou globalement selon bail

Sources : Loi ELAN, Loi ALUR, Service-Public.fr, Ministère du Logement

Encadrement des loyers à Lyon : impacts sur la rentabilité locative

Le marché immobilier a beaucoup évolué à Lyon depuis 2021. Toutefois, vous pouvez prendre note des impacts de l'encadrement des loyers sur la rentabilité de votre placement.

Baisse de rendement ou stabilisation ? L’évolution depuis 2021

Avant l'encadrement, un studio à la Guillotière loué 580 € pouvait rapporter 4,6 % net. Aujourd’hui, avec un loyer plafonné à 520 €, le rendement tombe à 3,9 %.

Type de bien	Avant encadrement	Après encadrement	Rendement net moyen
Studio (18 m²)	580 €/mois	520 €/mois	-15 %
T2 (45 m²)	670 €/mois	610 €/mois	-9 %
T3 rénové (65 m²)	980 €/mois	940 €/mois	-4 %

Sources : Le Figaro Immobilier, Baromètre Clameur 2025

Comment compenser un plafonnement trop bas ?

Quelques conseils sont à prendre en compte pour composer un plafonnement trop bas de votre loyer à Lyon. Vous pouvez commencer par réaliser certains travaux pour améliorer le résultat du diagnostic performance énergétique du logement. Vous pouvez aussi passer en location meublée pour obtenir un régime fiscal plus favorable pour le projet. Sinon, il ne faut pas hésiter à diviser un grand appartement en deux lots plus petits pour profiter d'une meilleure rentabilité. N'oubliez pas d'optimiser les charges récupérables pour réviser le loyer selon l'évolution du marché.

Cas pratique : simulez votre loyer à Lyon en deux minutes

Vous avez le temps de simuler le loyer à adopter à Lyon avant de commencer un investissement. Vous pouvez alors investir dans les meilleures conditions dans la commune.

Étude de cas : T2 à la Part-Dieu vs T2 à la Croix-Rousse

Critère	Part-Dieu (T2)	Croix-Rousse (T2)
Surface	45 m²	45 m²
Année construction	1990	1985
Loyer médian	13,60 €/m²	14,20 €/m²
Plafond majoré	15,72 €/m²	16,40 €/m²
Loyer autorisé	613 € / mois	638 € / mois

Sources : MeilleursAgents, Observatoire des Loyers de l’Agglomération Lyonnaise, ANIL

Pourquoi les propriétaires délèguent la gestion de leur bien ?

En tant que propriétaire, le choix de déléguer la gestion de votre investissement ne vous causera pas de mauvaises surprises.

Le casse-tête administratif, les obligations à respecter dans la cité

Avant d'aller plus loin, il est recommandé d'intégrer les plafonds du loyer dans le bail de location. Vous devez aussi justifier les compléments que vous ajouterez dans le contrat. Ajouter à cela, il faut insister sur le respect de la zone de tension pour éviter les soucis avec les locataires. N'oubliez pas non plus de mettre à jour les loyers chaque année et conserver les preuves de conformité.

Focus sur nousgerons.com : ce que vous gagnez à déléguer

Le choix de déléguer le travail à une agence de gestion locative en ligne comme nousgerons.com offre des avantages considérables. Cela permet en effet d'investir tout en respectant la conformité juridique. Notez aussi la possibilité d'optimiser le loyer dans le cadre légal dans la ville. De plus, vous pouvez profiter d'une gestion complète (sélection, état des lieux, encaissements...) sans oublier le suivi personnalisé avec transparence.

Quelles évolutions en 2025 ? Ce que les bailleurs doivent anticiper

En 2025, le gouvernement envisage de renforcer les contrôles sur les loyers encadrés et d'étendre le dispositif à de nouvelles villes. Vous pouvez prendre note du tableau suivant avant de vous lancer sur le marché :

Ville	Statut actuel	Prévision 2025
Paris	Encadrée	Maintien
Lyon	Encadrée	Maintien
Bordeaux	À l’étude	Possible inclusion
Montpellier	À l’étude	Probable inclusion
Grenoble	Non encadrée	Annoncée

Sources : actu.gouv (mars 2025)

L'encadrement est une contrainte ou une opportunité

L’encadrement des loyers à Lyon redéfinit les règles du jeu pour chaque propriétaire bailleur. Cette mesure, désormais bien ancrée dans la métropole, impose une vraie stratégie. Cela passe par l'analyse des plafonds, la connaissance des zones, la maîtrise des caractéristiques du logement et du bail. Ce n’est plus une contrainte, mais un levier à activer pour sécuriser son patrimoine locatif. À Villeurbanne comme à Lyon, adapter son montant de loyer, justifier un complément ou revoir la localisation de ses annonces peut faire toute la différence.

Sur un marché en pleine évolution en France, chaque détail compte. Vous devez par exemple insister sur l'emplacement, le prix, le type d’appartement, profil du locataire. L'objectif est d'obtenir des résultats concrets, d'optimiser chaque logement en respectant la législation et de protéger la rentabilité. De nombreux bailleurs choisissent de s’appuyer sur des partenaires référencés. Avec NousGérons, bénéficiez de conseils personnalisés et d’un accompagnement sur-mesure, fondé sur la réalité du terrain.

Les questions récentes sur l'encadrement à Lyon

Quelle est la sanction si mon loyer dépasse la limite autorisée à Lyon ?

Remboursement au locataire + amende jusqu’à 5 000 €. Une médiation ou une saisine du juge peut suivre.

Est-ce que le complément de loyer est possible dans tous les cas à Lyon ?

Non. Il doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles clairement mentionnées dans le bail.

L’encadrement s’applique-t-il aux locations meublées ?

Oui, le dispositif est également valable pour les meublés.

Est-ce que Villeurbanne est concernée par l'encadrement ?

Oui, tout comme Lyon. Mais tous les quartiers ne sont pas touchés.