État des lieux location meublée : protégez votre investissement

L’état des lieux en location meublée est bien plus qu’un simple document administratif. C’est une preuve légale, une assurance anti-litige et un véritable bouclier pour le propriétaire comme pour le locataire. Mal rédigé, négligé ou oublié, il peut être à l’origine de conflits coûteux, d’injustices et de tensions évitables.

Dans cet article, nous vous livrons la méthode la plus complète et à jour en 2025 pour réaliser un état des lieux irréprochable. (obligations légales, modèle à télécharger, erreurs à éviter, outils numériques… Que vous soyez bailleur professionnel, propriétaire particulier ou locataire averti. Ce guide vous aidera à sécuriser votre contrat de location meublée dès la remise des clés. Vous pouvez alors réaliser votre sereinement votre projet immobilier en évitant les mauvaises surprises pour les locataires.

Pourquoi l’état des lieux est indispensable en location meublée ?

Vous vous demandez si un état des lieux est vraiment indispensable pour votre appartement meublé ? Notez que différents points sont à prendre en compte pour avoir plus de précisions.

Les différences entre location vide et location meublée

Avant d’entrer dans les aspects juridiques, commençons par comprendre pourquoi l’état des lieux en location meublée diffère de celui d’un logement vide. Ces deux types de locations répondent à des logiques distinctes en matière de contrat, d’équipements et de responsabilités.

Critères	Location vide	Location meublée
Durée du bail	3 ans (renouvelable)	1 an (ou 9 mois pour étudiants)
Préavis locataire	3 mois (1 mois en zone tendue)	1 mois
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges
Mobilier obligatoire	Aucun	Liste réglementaire d’équipements (voir plus bas)
État des lieux	Recommandé	Obligatoire (car présence de meubles)
Risque en cas d’absence	Faible (si logement vide)	Élevé (difficulté à prouver état des meubles)

Source : ANIL, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la Loi Alur

Conclusion : en meublé, chaque meuble, chaque électroménager, chaque équipement devient un élément de responsabilité. Leur description précise dans l’état des lieux est donc incontournable.

Que dit la loi sur l’état des lieux en meublé ? (Loi Alur et Code civil)

Depuis la loi Alur (2014), l’état des lieux est obligatoire pour toute location, vide ou meublée. Cette exigence est inscrite dans plusieurs textes législatifs, notamment :

Extrait de l’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur :

"Un état des lieux contradictoire est établi lors de la remise et de la restitution des clés. Il est joint au contrat de location. À défaut, le logement est présumé avoir été remis en bon état."

Article 1731 du Code civil :

"S’il n’a point été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état."

Le locataire est présumé responsable des risques de dégradations en cas d'une mauvaise rédaction de l'état des lieux. Même si le travail a été fait avant l'entrée de ce dernier. Pour le propriétaire, l'absence de l'état des lieux empêche toute retenue sur le dépôt de garantie sauf si les dégâts sont faits de manière indépendante (photos datées, témoignages, etc.). L’état des lieux doit être daté, signé par les deux parties et réalisé lors de la remise des clés.

Risques en cas d’absence d’état des lieux

Ne pas établir un état des lieux dans une location meublée, c’est comme louer une voiture sans noter les rayures, vous en paierez peut-être les conséquences. En effet, vous pouvez vous retrouver face à une dégradation du mobilier non imputable prouvée. Il y a aussi la retenue abusive du dépôt de garantie ou le désaccord sur les équipements manquants ou cassés. Vous pouvez aussi vous retrouver avec des procédures judiciaires longues pour quelques centaines d’euros.

D'après l'ANIL, 32 % des litiges locatifs sont liés à un état des lieux absent ou mal rédigé en 2025. Par contre, une enquête de UFC Que choisir indique que 72 % des dépôts de garantie sont partiellement ou totalement retenus en cas de litige. Ce taux peut descendre à 28 % dans les cas sans conflit. Ainsi, l’état des lieux est votre meilleure protection juridique. Il encadre la relation bailleur-locataire en apportant clarté, équité et traçabilité.

Que doit contenir un état des lieux meublé conforme ?

Rédiger un état des lieux de location meublée conforme ne s’improvise pas. Ce document juridique doit comporter des mentions précises, couvrant à la fois le logement, les meubles et les équipements, afin d’être opposable en cas de litige.

Les éléments obligatoires dans votre état des lieux

Voici les éléments essentiels à intégrer dans tout état des lieux d’entrée ou de sortie pour une location meublée :

Éléments à inspecter	Détails à décrire
Murs, plafonds	État général, traces, fissures, peinture, humidité
Sols (carrelage, parquet...)	Rayures, taches, usure, propreté
Fenêtres et volets	Fonctionnement, vitrage, sécurité, stores
Portes et serrures	Fermeture correcte, état des clés
Électricité	Prises, interrupteurs, éclairage, conformité
Eau / plomberie	Robinets, évacuations, chauffe-eau, pression
Électroménager	Fonctionnement, propreté, accessoires inclus
Meubles (canapé, lit...)	État, confort, taches, usure
Literie	Propreté, matelas (usure normale vs affaissement)
Vaisselle et ustensiles	Présence, propreté, complet ou non
Chauffage et ventilation	Type, état de marche, bruit, poussière

Sources : ANIL, DGCCRF, Guide des obligations locatives 2025

Description du mobilier et équipements : comment bien les inventorier ?

Dans une location meublée, l’inventaire du mobilier est aussi important que l’état du logement. Chaque objet dans l'appartement doit être noté avec précision et objectivité.

Conseils pratiques pour une description utile

La description doit indiquer la quantité, l’état, la matière et la couleur (ex : “1 table bois massif, quelques rayures, stable”). A cela s'ajoute toute marque ou référence notable (TV LG 108 cm, lave-linge Bosch série 4…). Il faut aussi ajouter une description de l’usure visible (sans exagération ni omission).

Usure normale vs dégradation volontaire ?

Une usure normale se manifeste par un vieillissement lié au temps (ex : couleur légèrement passée, ressorts fatigués). Par contre, une dégradation concerne chaque dommage dû à un usage abusif (ex : canapé déchiré, matelas taché d’urine). Il vaut mieux prendre des photos datées et les conserver dans un dossier partagé avec le locataire (Google Drive, WeTransfer…).

Les pièces jointes incontournables (photos, factures, garanties, notices…)

Un état des lieux meublé complet et opposable doit intégrer ou mentionner certains documents comme les photos du logement, des meubles et équipements (prises au même moment). Il faut aussi présenter les copies des factures d’achat de mobilier / électroménager (si récentes).

A cela s'ajoutent les garanties en cours (ex : lave-linge garanti 2 ans jusqu’à 2026) et les notices d’utilisation (four, plaque à induction…). Le document doit aussi mentionner les étiquettes énergétiques ou certificats (diagnostics, etc.). En cas de dégradation contestée, ces pièces permettent de prouver la valeur d’origine et l’état initial des biens fournis.

Modèle d’état des lieux location meublée 

Afin de vous faire gagner du temps et assurer votre sécurité juridique. NousGérons met à votre disposition un modèle complet d’état des lieux meublé, prêt à remplir, adapté aux standards 2025.

Modèle Word, PDF et Excel : que choisir selon votre usage ?

Format	Avantages	Public conseillé
Word (.docx)	Facilement modifiable, personnalisable, mise en page souple	Propriétaires particuliers
PDF interactif	Saisie possible sur ordinateur, lisible sur mobile	Agences, bailleurs professionnels
Excel (.xlsx)	Colonnes dynamiques, calculs automatiques	Gestionnaires, multi-logements

Sources : ANIL, economie.gouv.fr, UFC Que Choisir

Le modèle le plus complet (checklist + photos intégrables + mobilier détaillé)

Le modèle proposé par NousGérons comprend une check-list des équipements réglementaires (conforme décret du 31 juillet 2015). A cela s'ajoute une section pour ajouter jusqu’à 20 photos intégrées et un espace pour les relevés de compteurs. Vous y trouverez aussi un endroit pour la description détaillée pièce par pièce, avec champ “usure normale / dégradation”. Notez la possibilité d'une signature numérique pour un format PDF ou Word.

Comment réaliser un état des lieux précis, sans huissier ?

Contrairement à une idée reçue, il n’est pas toujours nécessaire de faire appel à un huissier pour rédiger un état des lieux valide. Un propriétaire et son locataire peuvent parfaitement l’établir eux-mêmes, à condition de respecter quelques règles essentielles.

Étapes essentielles à suivre pour réaliser un état des lieux

La réalisation d'un état des lieux commence par une planification d'une visite commune (entrée ou sortie) de 1h au minimum. Il faut ensuite préparer un modèle imprimé et un appareil photo ou application mobile. Vient ensuite l'inspection pièce par pièce, à deux, avec dialogue pour faciliter le remplissage de l'inventaire. Ce dernier document doit indiquer l’état des meubles et des équipements. Le relevé des compteurs (eau, gaz, électricité) doit se faire avant de joindre les photos et de signer le document en deux exemplaires. Il ne reste plus que la remise (entrée) ou la récupération (sortie) des clés.

Présence obligatoire des parties : locataire et bailleur doivent-ils être là ?

L’état des lieux doit être réalisé en présence conjointe des deux parties. S’il est impossible de fixer un rendez-vous commun, plusieurs solutions s’offrent à vous. En effet, vous pouvez nommer un tiers de confiance (ex : proche ou gestionnaire) ou solliciter un huissier de justice. Il est aussi possible d'utiliser une application mobile qui permet la signature à distance.

Signature, date, duplicata : les mentions légales à ne pas oublier

L'état des lieux n'indique pas uniquement le nom et prénom du bailleur / locataire ainsi que l'adresse complète du logement. Le document doit aussi afficher la date précise de l'intervention et la liste des clés remises ou restituées. A cela s'ajoute les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité) et la signature conjointe des deux parties (manuscrite ou numérique). Il ne faut pas oublier la mention “état des lieux contradictoire établi en présence des parties”.

L’état des lieux de sortie : comment éviter les litiges ?

La sortie du locataire est souvent un moment délicat. C’est là que les désaccords surgissent sur l’usure des meubles, les dégradations présumées ou la retenue du dépôt de garantie. Un état des lieux de sortie rigoureux vous protège des mauvaises surprises.

État comparatif : comment détecter une usure normale vs dégradation ?

Voici un tableau pour distinguer clairement ce qui relève d’un vieillissement normal et ce qui constitue une dégradation justifiant une retenue :

Élément	Usure normale (non facturable)	Dégradation (facturable)
Matelas	Affaissement léger, usure du tissu	Taches profondes, brûlures, déchirure
Rideaux	Décoloration par le soleil	Déchirures, fixations cassées
Réfrigérateur	Bruit accru lié à l’âge, rayures internes	Casse de clayettes, moisissures dues à manque d’entretien
Table basse	Micro-rayures, coins légèrement émoussés	Pieds cassés, verre fissuré
Plaque de cuisson	Traces d’utilisation normales	Résidus brûlés, boutons arrachés

Source : ANIL

Calcul du montant retenu sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie en location meublée équivaut à deux mois de loyer hors charges. Il peut être partiellement ou totalement retenu en cas de détérioration manifeste ou de manque de biens manquants. Cela est aussi valable pour le non-paiement de charges ou de loyers tout comme l'absence de ménage (si stipulé au contrat). Pour faciliter le calcul, il suffit de chiffrer les réparations avec devis ou factures. Comparez ensuite avec l'état d'entrée avant de soustraire le montant du dépôt.

Données clés 2025 :

• Durée moyenne d’un bail meublé : 13 mois (source : INSEE, 2025)

• Délais légaux de restitution du dépôt :

  • 1 mois si aucun litige

  • 2 mois maximum en cas de dégradations constatées

Passé ce délai, des pénalités de 10 % par mois de retard peuvent être appliquées par le locataire.

État des lieux digital : la nouvelle norme pour les locations meublées ?

La digitalisation de l’état des lieux séduit de plus en plus de bailleurs. Moins de papier, plus de traçabilité, des preuves visuelles, des signatures électroniques… Un état des lieux numérique permet alors d'obtenir des photos horodatées qui seront intégrées directement dans le document. Notez aussi la possibilité d'archiver automatiquement les informations dans le cloud. N'oubliez pas la liberté de signer le mandat de gestion locative à distance. Insistez en même temps sur l'augmentation de la valeur probante de votre logement en cas de procédure judiciaire. Dans tous les cas, il y a moins de risque de faire des erreurs avec un état des lieux digital.

Peut-on faire un état des lieux meublé sans passer par une agence ?

Vous vous demandez s'il est possible de réaliser un état des lieux meublé tout seul ? Notez certains points précis pour éviter de prendre de mauvaises décisions.

Pourquoi de nombreux bailleurs préfèrent déléguer cette tâche ?

Réaliser soi-même un état des lieux demande rigueur, objectivité et organisation. De nombreux propriétaires préfèrent déléguer à une agence pour éviter les oublis (photos, mentions légales...). Vous serez aussi à l'abri du manque de neutralité perçu par le locataire et des litiges pour vocabulaire flou. Vous ne risquerez pas non plus de vous retrouver avec des difficultés sur l'estimation de la vétusté et des retenus légales liées à l'investissement.

Que propose une agence comme nousgerons.com ?

NousGérons propose une gestion locative 100 % clé en main avec un état des lieux professionnels respectant les normes. L'agence peut aussi prendre les photos à votre place de manière systématiques pour obtenir de bons clichés pour l'annonce. Ajouter à cela, l'accompagnement de l'établissement se fait dans le respect des lois comme la Loi Alur, le Code Civil, les diagnostics obligatoires. Notez aussi l'archivage et le suivi des documents essentiels pour la gestion de votre location.

Gestion autonome	Gestion via NousGérons
Temps élevé (rendez-vous, rédaction)	Temps gagné, service tout-en-un
Risque de litige si erreur	Expertise juridique et neutralité
Doutes sur les mentions légales	Documents normés et validés

Source : NousGérons

Sécurisez votre location meublée avec l'état des lieux

L’état des lieux en location meublée n’est pas une formalité. C’est un document essentiel qui protège autant le propriétaire que le locataire. Mal rédigé ou absent, il ouvre la porte aux litiges coûteux, retards de restitution de dépôt de garantie, voire contentieux juridiques.

Que vous choisissiez de le réaliser vous-même ou de déléguer à un professionnel comme NousGérons. Il faut insister sur la clarté dans la description de chaque élément dans l'annonce. Vous devez aussi présenter des preuves visuelles et factuelles tout en respectant scrupuleusement les mentions légales. Pour un propriétaire de logement meublé, vous allez pouvoir investir dans les meilleures conditions.

Questions fréquentes sur l'état des lieux location meublée

Faut-il faire un état des lieux pour un studio meublé ?

Oui, même pour un studio, un état des lieux est obligatoire. La présence de mobilier impose de décrire chaque élément et de prouver leur état à l’entrée.

Peut-on faire un état des lieux après la signature du bail ?

Non. L’état des lieux doit être établi le jour de la remise des clés, idéalement juste après la signature du bail. S’il est fait plus tard, il peut être contesté.

Un état des lieux non signé est-il valable ?

En principe, non. Sans double signature, l’état des lieux n’a aucune valeur juridique. Il est considéré comme inexistant en cas de contentieux.

Que faire si aucun état des lieux n’a été fait à l’entrée ?

La loi présume le logement en bon état. Résultat : tout dégât ou meuble manquant est imputable au locataire. Une situation risquée pour les deux parties.