Passoire thermique interdiction location : sauvez vos revenus

Dès le 1er janvier 2025, la passoire thermique interdiction location deviendra une réalité pour des milliers de propriétaires bailleurs. Cette échéance issue de la loi Climat et Résilience, impose une transformation radicale du parc locatif français. Pour les logements les plus énergivores, l’interdiction de location est synonyme de perte sèche de revenus locatifs, voire de décote immobilière.

Selon l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique, plus de 1,6 million de logements seront interdits à la location dès 2025 . Ceux-ci sont principalement classés G au DPE. Une situation critique qui inquiète à juste titre les propriétaires concernés, mais qu’il est encore possible d’anticiper.

Comment savoir si votre bien est une passoire thermique ? Quels travaux engager pour rester dans les clous de la loi ? Et surtout, quels financements existent pour éviter de voir son investissement locatif s'effondrer ? Décortiquez tout ce que les propriétaires bailleurs doivent savoir et faire pour éviter l’interdiction de louer en 2025.

Pourquoi une passoire thermique est interdite en location ?

La loi interdit la location d'un logement considéré comme étant une passoire thermique. Toutefois, il est plus judicieux de définir clairement ce type propriété.

Définition d’une passoire thermique selon le DPE

Une passoire thermique est un logement dont la performance énergétique est très faible, entraînant une consommation excessive d’énergie pour chauffer le bâtiment. Depuis la réforme du DPE en juillet 2021, chaque logement est classé selon une étiquette énergie allant de A à G. Les logements catégorisés F et G sont considérés comme des passoires thermiques.

Catégories énergétiques concernées : D, E, F, G… que dit la loi ?

Le seuil d’interdiction à la location repose sur la consommation annuelle d’énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an). Voici le barème officiel :

Classe DPE	Consommation (kWh/m²/an)	Signification
A	< 70	Excellente
B	71 à 110	Très bonne
C	111 à 180	Bonne
D	181 à 250	Moyenne
E	251 à 330	Passable
F	331 à 450	Mauvaise
G	> 450	Très mauvaise

Sources : Ministère de la Transition Écologique, ecologie.gouv.fr, Arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE (version consolidée 2025)

Les logements de classe G sont interdits en location depuis le début de janvier 2025.

Pourquoi l’État veut interdire ces logements ?

L’interdiction des passoires thermiques à la location ne vise pas uniquement à faire pression sur les bailleurs. Elle répond à plusieurs objectifs à commencer par la réduction de la consommation énergétique de votre parc immobilier. En tant que propriétaire, vous allez respecter les engagements climatiques européens.

Notez aussi la lutte contre la précarité énergétique pour protéger tous les ménages. Ainsi, vous allez offrir un meilleur niveau de confort à vos locataires à l'avenir. Sinon, l'Etat vise en même temps à responsabiliser les propriétaires à travers l'application de la législation.

Voici la répartition estimée du parc immobilier selon les dernières données disponibles :

Classe DPE	Part des logements en France (%)
A-B	8 %
C	18 %
D	30 %
E	22 %
F	14 %
G	8 %

Sources : ADEME, INSEE

Quels sont les logements interdits à la location depuis 2025 ?

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements G au DPE seront considérés comme “non décents” et donc interdits à la location. Cette interdiction, inscrite dans la loi Climat et Résilience, s’applique progressivement en fonction de la performance énergétique du logement.

La notion de décence énergétique : seuil à 450 kWh/m²/an

Depuis la réforme du DPE, l'efficacité énergétique est une condition obligatoire pour louer un logement. Concrètement, un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale ne peut plus être proposé à la location. Ce seuil correspond en pratique à la limite basse de la classe G du DPE. Cette interdiction va s'étendre sur les logements catégorisés F en 2028 et aux bâtiments E en 2034.

Référence légale : Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, modifiant les critères de performance énergétique à partir de 2025.

Comment vérifier si votre logement est concerné ?

Voici quelques points à retenir pour savoir si votre logement est concerné ou non par l'interdiction.

Réaliser ou consulter un DPE récent

Le DPE est l’outil de référence pour savoir si un bien est considéré comme une passoire thermique. Celui-ci est opposable juridiquement depuis 2021 par un locataire en cas de litige. En plus de sa validité de 10 ans, il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il est conseillé de commander un nouveau DPE conforme à la loi si votre logement n'en possède pas.

Envisager un audit énergétique

Ce contrôle permet d'identifier les postes de déperdition de chaleur dans le logement et simuler l'amélioration du DPE en cas de travaux. Il est aussi important de mettre en place un plan de rénovation cohérent pour améliorer la performance de la propriété. Cela concerne par exemple l'isolation et la pose d'un nouveau système pour chauffer le bâtiment.

Vérifier la consommation réelle

Un DPE donne une estimation basée sur les caractéristiques techniques du logement. Toutefois, les consommations réelles d'énergie (factures EDF, gaz...) peuvent aussi servir d’indicateur pour anticiper une interdiction.

Témoignage : Jean-Michel, propriétaire à Toulouse

“Je louais un petit studio de 25 m² classé G depuis 8 ans. En 2024, j’ai voulu changer de locataire… impossible sans rénovation. J’ai dû faire refaire l’isolation des murs et changer le radiateur. Coût total : 7 500 €. Résultat : le DPE est passé en classe E et j’ai pu relouer en janvier 2025.”

Quelles sont les conséquences pour une passoire thermique ?

L’interdiction de louer un logement classé G à partir de janvier 2025 n’est pas une simple formalité administrative. Pour les propriétaires bailleurs, les conséquences sont bien réelles (perte de loyers, litiges juridiques...). Ce n’est que le début d’un calendrier législatif de plus en plus contraignant.

Interdiction de signer un nouveau contrat : que dit la loi ?

Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE et dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an, est automatiquement considéré comme non décent. Cela implique une impossibilité à signer un nouveau contrat ou à relouer à nouveau le logement. Il ne sera pas non plus possible de renouveler un bail existant potentiellement contestable par le locataire.

Perte de revenus locatifs et valeur du bien à la baisse

Un logement classé G ne peut plus générer de revenus locatifs s’il n’est pas rénové. Pour certains bailleurs, cela représente une perte sèche allant de 5 000 à 15 000 € par an, selon la localisation et la taille du bien. A titre d'exemple, un studio de 25 m² à Lyon classé G, loué 550 €/mois, représente un manque à gagner de 6 600 €/an si le bien est retiré du secteur.

Notez aussi qu'un bien impossible à louer va perdre une partie de sa valeur vénale. En 2025, la FNAIM et les Notaires de France indiquent une importante baisse de décote sur les biens catégorisés F ou G. Cela représente généralement un taux de -10 à -17 % selon les logements.

Sanctions possibles : amendes, nullité du bail, litiges avec les locataires

Un propriétaire qui loue un logement classé G en 2025 sans respecter les critères énergétique s’expose à :

• La nullité du contrat : le locataire peut demander l’annulation du contrat
• Une obligation de relogement : en cas de procédure judiciaire
• Des sanctions financières : indemnisation du locataire, restitution des loyers perçus

Le décret du 11 janvier 2021 introduit la possibilité pour le locataire de saisir la justice pour exiger des travaux ou résilier le contrat. Notez que les tribunaux ont commencé à sanctionner les bailleurs peu regardants depuis l'opposabilité du DPE.

Témoignage : Sophie, propriétaire à Bordeaux

“J’ai tenté de relouer mon T2 classé G début 2025, pensant que le DPE n’était pas encore contraignant. Mon locataire m’a menacée de saisir la DGCCRF pour logement indécent. J’ai immédiatement retiré l’annonce et entamé des travaux.”

Quels travaux réaliser pour sortir de l’interdiction de location ?

La question cruciale pour les propriétaires bailleurs est la suivante : quels travaux engager pour rendre mon logement conforme ? L’objectif est d'améliorer la classe DPE pour dépasser le seuil de non-décence énergétique. Mais tous les travaux ne se valent pas, certains sont coûteux mais peu efficaces. D’autres permettent un bond de deux catégories avec un investissement raisonnable.

Isolation, chauffage, ventilation : les priorités pour améliorer le DPE

Trois leviers permettent généralement de corriger la performance énergétique d’un logement à commencer par l'isolation. En effet, la perte de chaleur dans un logement mal isolé peut atteindre 30 % par la toiture, 25 % par les murs et 15 % par les fenêtres. Le mieux est de prévoir l'isolation des combles et des murs sans oublier les fenêtres et les sols. Il est possible de gagner 1 à 2 catégories si les travaux sont combinés.

Vient ensuite la rénovation du système de chauffage en remplaçant une chaudière fioul/gaz par une pompe à chaleur. Vous pouvez aussi installer des thermostats intelligents et un système de régulation performant. Ainsi, vous allez obtenir 1 classe selon la performance du nouveau système. Il ne faut pas non plus ignorer la ventilation comme la pose d'une VMC hygroréglable ou double flux. Notez aussi l'amélioration de l’aération naturelle et le réglage des flux d’air entre pièces.

Quel gain espérer selon le type de travaux réalisés ?

Voici un tableau comparatif des travaux types, leurs coûts moyens et leur impact estimé sur le DPE :

Travaux	Coût moyen	Gain DPE estimé	Durée des travaux
Isolation des combles (50 m²)	2 500 €	+1 à 2 classes	1 à 2 jours
Isolation des murs par l’intérieur (80m²)	6 000 €	+1 classe	1 semaine
Isolation extérieure (ITE)	12 000 à 18 000 €	+2 classes	2 à 4 semaines
Remplacement des fenêtres (4 unités)	4 000 à 6 000 €	+0,5 à 1 classe	3 à 5 jours
Pompe à chaleur (air/eau)	10 000 à 15 000 €	+1 à 1,5 classe	1 semaine
Chaudière gaz condensation	4 500 à 6 500 €	+1 classe	2 à 3 jours
VMC hygroréglable	1 500 à 2 500 €	amélioration confort	1 à 2 jours

Sources : France Rénov', ADEME

Quels financements pour rénover une passoire thermique ?

Rénover une passoire thermique peut représenter un investissement lourd, souvent entre 10 000 € et 40 000 €. Mais la bonne nouvelle, c’est que de nombreuses aides financières existent en 2025 pour soulager les propriétaires bailleurs.

MaPrimeRénov’ 2025 : l’aide phare de l’État

Ce texte reste l’outil principal de soutien à la rénovation énergétique, avec une enveloppe de plus de 5 milliards d’euros possibles. Ce financement s'adresse parfaitement aux propriétaires bailleurs et aux copropriétaires. Pour l'obtenir, le logement doit avoir plus de 15 ans (ou plus de 2 ans s’il s’agit d’un remplacement de chaudière fioul).

Ce tableau résume les montants que vous pouvez obtenir en 2025 :

Type de travaux	Montant max (par logement)
Isolation des murs par l’extérieur	Jusqu’à 11 000 €
Isolation des combles ou toitures	Jusqu’à 4 000 €
Chauffage (PAC air/eau, chaudière)	Jusqu’à 9 000 €
Ventilation double flux	Jusqu’à 4 000 €
Audit énergétique	500 € (pris en charge à 100%)
Bonus sortie de passoire thermique	+1 500 €
Forfait rénovation globale	Jusqu’à 20 000 €

Sources : Anah, FranceRénov'

Autres aides à mobiliser

Voici d'autres financements que vous pouvez obtenir pour financer la rénovation de votre bien immobilier.

Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Les CEE sont des primes versées par les fournisseurs d’énergie (EDF, Total, Engie…) pour financer vos travaux. Elles sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et accessible sans conditions de ressources. Il est possible d'obtenir un montant de 500 à 5 000 €. Le versement de l'aide peut se faire de manière directe ou déduit sur votre facture.

Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)

Le montant pour cette aide peut aller jusqu'à 50 000 € sans intérêt. De plus, vous pouvez avoir jusqu'à 20 ans pour rembourser le montant. Toutefois, il est important que votre logement ait plus de 2 ans sans ignorer l'éligibilité des travaux. Ce financement peut être demandé en complément de MaPrimeRénov’.

Aides locales et de l’Anah

De nombreuses régions, départements et intercommunalités proposent des aides complémentaires. Les subventions peuvent varier entre 1 000 et 5 000 € selon les zones. Les financements de l'Anah sont aussi conçues pour les logements très dégradés ou les propriétaires modestes. Notez en même temps les exonérations temporaires de taxe foncière après la rénovation.

Comment louer légalement malgré une mauvaise note DPE ?

Un logement classé F ou G ne signifie pas systématiquement “interdiction de location immédiate”. Certaines situations permettent encore de louer légalement en 2025. Toutefois, il faut vous informer sur les conditions définies par la législation et les décrets d’application.

Dérogations possibles à l’interdiction de location

Bien que la loi soit stricte, plusieurs exceptions permettent encore de louer un logement classé G en 2025, à condition de respecter des critères précis :

Baux en cours avant le 1er janvier 2025

Un logement déjà loué avant l’entrée en vigueur de la loi peut continuer à être occupé jusqu’à la fin du bail en cours (même si le DPE est G). Toutefois, le contrat ne pourra pas être reconduit automatiquement sans travaux. Le locataire peut aussi contester le renouvellement si le logement est non décent. Il est aussi impossible d'augmenter le loyer du bien dans la majorité des cas.

Travaux en cours ou programmés

Le propriétaire peut justifier d’une “conformité progressive” si un contrôle énergétique a été réalisé. Cela est aussi le cas si des travaux sont planifiés avec un devis et une date de début. Notez aussi les financements déjà accordés ou en cours de validation. Par ailleurs, une attestation des travaux programmés (avec entreprise RGE) peut être demandée par l’administration ou le locataire.

Logements soumis à contraintes techniques ou patrimoniales

Certains logements classés F ou G peuvent bénéficier d’une dérogation permanente. Cela est le cas s'ils sont situés dans un site patrimonial remarquable (centre historique classé, monuments historiques…). A cela s'ajoutent les immeubles ou les travaux techniquement impossibles ou disproportionnés. Dans tous les cas, les dérogations doivent être justifiées par un expert (architecte, ABF) et notifiées au locataire dans le contrat.

Stratégie de “mise en conformité progressive”

Vous êtes en cours de travaux ou en attente d'un financement ? Voici une feuille de route légale à suivre pour continuer à louer sans enfreindre la loi :

• Faites réaliser un DPE officiel (opposable)
• Commandez un contrôle énergétique (même s’il n’est pas obligatoire)
• Préparez un plan de rénovation avec calendrier + devis
• Déclarez les travaux prévus au locataire (annexe au contrat)
• Engagez les démarches de financement

En prouvant votre volonté de mise en conformité, vous limitez les risques juridiques tout en conservant une partie de vos revenus locatifs.

Rédiger un bail en bonne et due forme malgré un DPE F ou G

Un bail signé pour un logement énergivore après 2025 doit intégrer les mentions suivantes :

• Classe énergétique DPE
• Montant estimé des consommations d’énergie annuelle
• Année de réalisation du DPE
• Information sur les travaux programmés (s’il y en a)

Passoire thermique interdiction location : ne tombez pas dans le piège

Face à la passoire thermique interdiction location effective dès 2025 pour les logements catégorisés G. Les propriétaires bailleurs doivent agir sans tarder pour éviter les sanctions. Entre perte de loyer, décote immobilière et sanctions légales, l’inaction n’est plus une option. Que vous envisagiez de rénover ou de vendre, il existe des solutions concrètes et financées comme le contrôle DPE, les stratégies de vente adaptées…

Ne laissez pas votre logement devenir un bien invendable ou non louable. Anticiper la réglementation, c’est protéger vos revenus locatifs et valoriser votre patrimoine. Chez NousGérons, des experts vous accompagnent pour évaluer votre situation. Vous obtiendrez aussi un plan de travaux personnalisé tout en assurant l'optimisation de votre projet immobilier. Ainsi, vous allez pouvoir profiter de meilleurs revenus et un rendement intéressant chaque année.

Passoire thermique interdiction location : les questions fréquentes

Puis-je louer un logement classé F ou G après 2025 ?

Non pour les G dès 2025, non pour les F dès 2028. Des dérogations existent si des travaux sont en cours, ou pour des baux déjà signés.

Combien coûtent les travaux pour sortir une passoire thermique du marché ?

Entre 10 000 et 40 000 € selon les cas. Le coût dépend du type de logement, des matériaux et de l’état initial.

Comment connaître la classe énergétique de mon logement ?

Il faut faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié. Depuis juillet 2021, ce diagnostic est opposable juridiquement.

Que risque un propriétaire qui loue une passoire thermique interdite ?

Nullité du bail, amendes, obligation de relogement, poursuites judiciaires.