Peut-on récupérer la TVA avec une SCI ? Réponses et conseils

Peut-on récupérer la TVA avec une SCI ? Voici enfin une réponse claire et stratégique. Si vous investissez via une SCI, récupérer la TVA peut transformer votre rentabilité. Mais attention : ce n’est pas automatique. La récupération de TVA dépend du régime fiscal choisi et de l’activité exercée par votre SCI.

Tout commence par l’assujettissement. Une SCI peut être assujettie à la TVA si elle loue des locaux meublés ou exerce une activité commerciale. Dans ce cas, elle peut récupérer la TVA sur les travaux, les achats, les honoraires et même certains frais de notaire. Mais pour cela, il faut opter pour la TVA, tenir une comptabilité rigoureuse et respecter les obligations déclaratives.

SCI et TVA : dans quels cas peut-on récupérer la taxe ?

Par défaut, une SCI n’est pas soumise à la TVA. Elle exerce une activité civile, souvent liée à la location nue. Mais dans certains cas, elle peut devenir assujettie à la TVA, soit de plein droit, soit sur option. Ce changement de statut ouvre alors la possibilité de récupérer la TVA sur certaines dépenses. L’assujettissement repose sur la nature de l’activité exercée par la SCI, pas uniquement sur sa forme juridique. Dès qu’elle propose une activité à caractère commercial, la TVA entre en jeu.

Location de locaux professionnels : un cas stratégique de récupération de TVA

La location de locaux professionnels par une SCI est l’un des cas les plus fréquents où la récupération de TVA devient possible. Mais attention : ce n’est pas automatique. Il faut comprendre les conditions, les mécanismes et les implications fiscales.

Pourquoi la location professionnelle permet-elle d’opter pour la TVA ?

Une SCI qui loue un local nu à une entreprise peut choisir de soumettre cette location à la TVA. Ce choix est stratégique : il permet à la SCI de récupérer la TVA sur les dépenses liées au bien loué. Mais cette option n’est possible que si le locataire est lui-même assujetti à la TVA. Autrement dit, il doit exercer une activité professionnelle soumise à la TVA dans les locaux loués. Ce critère est essentiel : c’est l’usage du bien par le locataire qui déclenche l’éligibilité.

Quelles dépenses deviennent récupérables ?

Une fois l’option pour la TVA activée, la SCI peut récupérer la TVA sur :

• Les travaux d’aménagement ou de rénovation ;
• Les frais d’agence immobilière ;
• Les honoraires d’architecte ou de notaire ;
• Les achats liés à l’exploitation du bien.

 

Cela représente souvent plusieurs milliers d’euros. D’où l’intérêt d’anticiper cette stratégie dès la phase de projet.

Exemple concret : SCI et location de bureaux

Prenons une SCI qui possède un plateau de bureaux dans une zone tertiaire. Elle décide de le louer à une société de conseil, assujettie à la TVA. Le bail prévoit une location nue, mais avec option pour la TVA. Avant la mise en location, la SCI réalise 50 000 € de travaux d’aménagement. Grâce à l’option TVA, elle peut récupérer environ 10 000 € de TVA sur ces dépenses. Ce gain améliore la rentabilité du projet et allège la trésorerie initiale.

Simulation de récupération de TVA

Dépense réalisée par la SCI	Montant HT	TVA (20%)	TVA récupérable ?
Travaux d’aménagement	50 000 €	10 000 €	✅ Oui
Frais d’agence immobilière	5 000 €	1 000 €	✅ Oui
Honoraires d’architecte	3 000 €	600 €	✅ Oui
Frais de notaire (hors droits)	2 000 €	400 €	✅ Oui
Total TVA récupérable	-	-	12 000 €

 

Ce qu’il faut anticiper avant d’opter pour la TVA

Avant de signer le bail, la SCI doit :

• Vérifier que le locataire est bien assujetti à la TVA ;
• Prévoir une clause d’option TVA dans le bail ;
• Informer le service des impôts de son choix ;
• Tenir une comptabilité adaptée à la TVA ;
• Conserver toutes les factures et justificatifs.

 

Ce cadre permet de sécuriser la récupération et d’éviter tout redressement.

Location meublée ou para-hôtelière : une activité commerciale qui ouvre droit à la TVA

Contrairement à la location nue, la location meublée constitue une activité commerciale. Dès lors, la SCI devient assujettie à la TVA de plein droit, sans besoin d’option spécifique. Ce changement de nature fiscale permet de récupérer la TVA sur les dépenses liées à cette activité. Mais attention : cette opportunité exige une gestion rigoureuse et une parfaite qualification juridique.

Location meublée simple : assujettissement automatique

Dès qu’un bien est loué avec des meubles suffisants pour y vivre, la location devient meublée. La SCI est alors considérée comme exerçant une activité commerciale, donc soumise à la TVA. Cela permet de récupérer la TVA sur :

• Les meubles et équipements achetés ;
• Les travaux d’aménagement ;
• Les frais de gestion ou d’agence ;
• Les honoraires liés à la mise en location.

 

Exemple : une SCI loue un studio meublé à un étudiant. Elle achète lit, bureau, cuisine équipée. La TVA sur ces achats est récupérable, à condition que la comptabilité soit bien tenue.

Location para-hôtelière : prestations supplémentaires = TVA obligatoire

La location devient para-hôtelière dès que la SCI propose des services proches de l’hôtellerie :

• Fourniture de linge de maison ;
• Petit-déjeuner ou repas ;
• Ménage régulier ;
• Accueil personnalisé des locataires.

 

Ces prestations font basculer l’activité dans le champ de la TVA, sans possibilité d’exonération. La SCI peut alors récupérer la TVA sur l’ensemble des dépenses liées à cette activité. Mais elle doit aussi respecter les obligations déclaratives et comptables d’une entreprise commerciale.

Tableau comparatif : location nue vs meublée vs para-hôtelière :

Type de location	Activité civile ou commerciale	Assujettie à la TVA ?	TVA récupérable ?
Location nue	Civile	❌ Non	❌ Non
Location meublée	Commerciale	✅ Oui	✅ Oui
Location para-hôtelière	Commerciale renforcée	✅ Oui	✅ Oui

 

Les pièges à éviter pour sécuriser la récupération

L’administration fiscale surveille de près les SCI qui basculent dans la location meublée. Voici les erreurs fréquentes qui peuvent faire perdre le droit à récupération :

• Bail mal rédigé, sans mention des prestations fournies ;
• Meublé insuffisamment équipé : requalification en location nue ;
• Absence de déclaration de TVA ou comptabilité incomplète ;
• Usage mixte du bien (résidence principale + location) non clarifié.

 

Ainsi, pour sécuriser la récupération de TVA dans une SCI meublée ou para-hôtelière :

• Rédiger un bail clair, avec mention des prestations fournies ;
• Tenir une comptabilité commerciale complète et à jour ;
• Déclarer l’activité auprès du SIE et obtenir un numéro de TVA ;
• Conserver toutes les factures avec TVA mentionnée ;
• S’assurer que le bien est exclusivement affecté à l’activité taxable.

 

Construction ou rénovation avec revente : une SCI assimilée à un marchand de biens

Lorsqu’une SCI est créée dans le but de construire ou rénover un bien pour le revendre, elle change de nature fiscale. Elle ne relève plus d’une logique patrimoniale, mais d’une logique commerciale. Ce changement entraîne un assujettissement à la TVA de plein droit, sans besoin d’option. La SCI devient alors assimilée à un marchand de biens, avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.

Pourquoi cette activité est-elle soumise à la TVA ?

La revente d’un bien immobilier neuf ou rénové constitue une opération commerciale. La TVA s’applique automatiquement sur le prix de vente, sauf cas d’exonération très spécifique. En contrepartie, la SCI peut récupérer la TVA sur les dépenses liées à la construction ou à la rénovation :

• Travaux réalisés par des entreprises ;
• Honoraires d’architectes ou de géomètres ;
• Frais de notaire (hors droits) ;
• Matériaux et équipements achetés.

 

Ce mécanisme permet d’alléger fortement le coût du projet, à condition de respecter les règles.

Prenons l’exemple d’une SCI de revente après rénovation. Une SCI achète un immeuble ancien pour 300 000 € et prévoit 100 000 € de travaux. Elle revend le bien rénové à 500 000 €, TVA incluse. Étant assujettie à la TVA, elle peut récupérer environ 20 000 € de TVA sur les travaux. Mais elle devra aussi reverser la TVA collectée sur la vente, soit environ 83 333 € (sur 500 000 € TTC). La gestion doit donc être précise, car les flux de TVA sont importants.

Simulation de flux de TVA :

Poste de dépense ou recette	Montant HT	TVA (20%)	Impact TVA
Travaux de rénovation	100 000 €	20 000 €	✅ Récupérable
Honoraires d’architecte	10 000 €	2 000 €	✅ Récupérable
Vente du bien rénové	416 667 €	83 333 €	❌ À reverser
TVA nette à reverser	-	-	61 333 €

 

Les obligations spécifiques à cette activité

Une SCI qui revend des biens doit respecter des obligations comptables et fiscales renforcées :

• Tenue d’une comptabilité commerciale complète ;
• Déclaration régulière de TVA collectée et déductible ;
• Paiement de l’impôt sur les sociétés (si à l’IS) ;
• Respect des délais de détention pour éviter la requalification abusive.

 

Cette activité ne peut pas être gérée comme une SCI familiale classique. Elle nécessite un accompagnement professionnel et une vraie stratégie de montage.

SCI à l’IS et récupération de TVA : un duo stratégique ?

Absolument, si l’activité est bien ciblée et la gestion maîtrisée. Ce montage fiscal peut transformer la rentabilité d’un projet immobilier. Voici comment l’exploiter intelligemment, sans tomber dans les pièges.

Pourquoi le régime IS facilite la récupération de TVA ?

Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) impose une comptabilité commerciale. Cette comptabilité permet de suivre précisément les flux de TVA collectée et déductible. Contrairement à une SCI à l’IR, la SCI à l’IS peut récupérer la TVA sur ses dépenses professionnelles. Elle doit cependant être assujettie à la TVA, soit de plein droit, soit par option. Ce régime est donc plus adapté aux SCI actives, orientées vers la location ou la revente.

Quelles dépenses deviennent récupérables avec une SCI à l’IS ?

Une SCI à l’IS peut récupérer la TVA sur toutes les dépenses liées à une activité taxable :

• Travaux de rénovation ou construction
• Achat de mobilier et équipements
• Honoraires d’architectes, notaires, experts
• Frais d’agence immobilière
• Charges locatives refacturées

 

Conditions pour récupérer la TVA avec une SCI à l’IS

Pour que la récupération soit possible, plusieurs conditions doivent être réunies :

• La SCI doit être assujettie à la TVA ;
• L’activité exercée doit être taxable (location meublée, locaux pro…) ;
• Les dépenses doivent être liées à cette activité ;
• Les factures doivent mentionner la TVA ;
• La comptabilité doit être conforme aux règles commerciales ;
• Sans ces éléments, la TVA ne peut pas être récupérée, même avec le régime IS.

 

Activités compatibles avec l’IS et la récupération de TVA

Voici les activités les plus compatibles avec une SCI à l’IS et la récupération de TVA :

• Location meublée à des professionnels ;
• Location de bureaux avec option TVA ;
• Location para-hôtelière avec services ;
• Revente après rénovation ou construction ;
• Mise en location de locaux commerciaux.

 

Ces activités génèrent des recettes soumises à TVA, donc ouvrent droit à récupération.

Exemple concret : SCI à l’IS et location meublée

Une SCI à l’IS achète un appartement pour le louer meublé à une entreprise. Elle réalise 30 000 € de travaux et achète 10 000 € de mobilier. La TVA sur ces dépenses est de 8 000 €, entièrement récupérable. Elle facture un loyer soumis à TVA, qu’elle reverse à l’administration. Ce montage permet d’alléger l’investissement initial et d’optimiser la fiscalité.

Les limites et précautions à prendre

Le régime IS n’est pas toujours avantageux. Il implique une imposition des plus-values moins favorable, une comptabilité plus lourde et coûteuse et une fiscalité sur les bénéfices dès le premier euro. Ainsi,  avant de choisir l’IS, il faut analyser :

• La durée de détention du bien ;
• Le niveau de charges et de recettes ;
• Les objectifs patrimoniaux des associés.

 

Optimisez votre investissement avec la récupération de la TVA en SCI à l'IS

La SCI à l’IS offre des avantages fiscaux considérables, en particulier pour la récupération de la TVA. Ce mécanisme stratégique permet de réduire les coûts d’acquisition et d’améliorer la rentabilité d’un projet immobilier, que ce soit pour la location ou la revente de biens. Toutefois, il nécessite une gestion rigoureuse et la mise en place d’une comptabilité adaptée.

Bien que l’assujettissement à la TVA n’ait pas d’incidence sur la structure juridique de la SCI, il dépend de l’activité exercée, et plus spécifiquement de la location meublée ou commerciale. La clé pour profiter de cet avantage réside dans la bonne anticipation de la stratégie fiscale et la conformité aux exigences administratives.

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FAQ : 1. Est-ce que la récupération de la TVA s'applique aux SCI à l'IR ?

Non, une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ne peut pas récupérer la TVA sur ses dépenses. La récupération de TVA est spécifiquement liée aux SCI à l'impôt sur les sociétés (IS), dans le cadre d'activités commerciales.

2. Comment gérer la comptabilité pour récupérer la TVA en SCI à l'IS ?

Pour récupérer la TVA, la SCI doit tenir une comptabilité commerciale conforme aux règles de la TVA, enregistrant toutes les dépenses liées à l'activité taxable et présentant des factures clairement indiquant la TVA.

3. La récupération de la TVA est-elle possible pour tous les types de locations en SCI ?

Non, la récupération de la TVA est possible uniquement si la SCI loue des biens sous des conditions spécifiques, comme dans le cas de la location meublée, para-hôtelière, ou de locaux professionnels avec option TVA. La location nue ne permet pas de récupérer la TVA.

4. Quelles sont les sanctions en cas de mauvaise gestion de la TVA dans une SCI ?

En cas de non-respect des règles de TVA, comme l'absence de comptabilité adéquate ou de déclaration correcte, la SCI peut faire l’objet d'un redressement fiscal. Des amendes et des intérêts de retard peuvent également être appliqués, augmentant considérablement les coûts.