Rénovation d'intérieur : DPE et entretien pour une meilleure location

Rénovation d’intérieur : DPE et entretien pour une meilleure location

La rénovation est une étape nécessaire pour les bailleurs qui souhaitent conserver leur logement dans la durée. Rénover votre bien vous permettra d’entretenir votre patrimoine, et de disposer d’un bien agréable et en bon état pour les locataires. D’ailleurs, la lutte contre les bâtiments énergivores correspond bien aux engagements de la France à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Mais comment choisir une société pour la rénovation ? Comment répondre aux nouveaux enjeux liés au DPE (Diagnostic de performance énergétique) ?

Rénovation : choisir une entreprise de confiance

Si vous avez déjà suivi un chantier de rénovation, que ce soit pour votre résidence principale, votre résidence secondaire ou un appartement que vous louez, vous savez que ce n’est pas un long fleuve tranquille. C’est même une étape particulièrement stressante pour les propriétaires. Il faut d’abord sélectionner une entreprise de travaux, négocier un tarif pour les travaux, rédiger un cahier des charges, choisir les bons matériaux et enfin suivre le chantier jusqu’à sa livraison.

Pour dénicher donc la meilleure entreprise, il est primordial de vous informer sur ses labels et ses qualifications techniques. C’est un excellent moyen de valider ses compétences, et de vous assurer de son savoir-faire et de son sérieux. Certains labels s’appliquent à l’ensemble de travailleurs du bâtiment, dont Certibat, ECO artisan, Qualibat et RGE (Reconnus garant de l’environnement). D’autres sont plus spécifiques, comme QualiCLIMA pour les frigoristes et Qualifelec pour les électriciens.

Il faut bien évidemment prêter une attention particulière à l’immatriculation de la société (numéro SIRET [Système d’identification du répertoire des établissements]), à ses assurances décennale et responsabilité civile, et à sa santé financière.

Ensuite, n’hésitez pas à vous rendre sur le site internet du professionnel convoité afin de jeter un œil sur ses dernières réalisations. Vous pouvez aussi lui demander directement des références clients. Cela vous permet d’avoir une idée concrète de la qualité de ses prestations.

Pensez également à vous renseigner sur la localisation de l’entreprise et privilégiez celle qui se situe à proximité de votre logement. Cela facilite grandement la communication et les réunions de chantier tout en diminuant le budget des travaux.

Par ailleurs, il faut vous attarder sur la qualité du devis. Un bon professionnel doit être à même de vous fournir un devis suffisamment détaillé et transparent selon le cahier de charges que vous avez préalablement élaboré. Assurez-vous qu’il soit conforme aux normes. Vérifiez aussi si le type de matériaux utilisé est précisé dans le document.

N’hésitez pas à vous procurer 3 devis minimums pour les mêmes travaux afin de faire jouer la concurrence.

Le sujet de la rénovation énergétique, ce qui a changé

Pour réussir votre projet de rénovation, il est judicieux de répondre aux enjeux liés au nouveau DPE lors de la réforme dans le cadre de la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) en juillet 2021. Il est ainsi primordial de connaître ce qui a changé.

Les nouvelles classes énergétiques

En France, le DPE est encadré par les articles L. 126-26 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il est en constante évolution.

Pour le nouveau diagnostic de performance énergétique, la consommation d’énergie primaire n’est plus le seul élément à prendre en compte dans l’établissement des étiquettes. L’empreinte carbone du logement (émissions de gaz à effet de serre) entrera désormais en ligne de compte.

Le classement énergétique d’un bien immobilier qui va de A à G sera de ce fait la synthèse de ces deux facteurs. En réalité, les logements seront catégorisés dans le DPE suivant leur plus mauvaise performance, en gaz à effet de serre ou en énergie primaire. Par exemple, un bâtiment classé B en consommation énergétique et D en matière d’émissions de gaz à effet de serre aura une étiquette énergétique D.

En France, les étiquettes énergies du nouveau DPE s’établissent donc comme suit :

Classes énergétiques

Nouvelles valeurs

consommation d’énergie primaire (en kWh/m²/an)

émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m²/an)

Classe énergétique A

moins de 70

moins de 6

Classe énergétique B

de 70 à 110

de 6 à 11

Classe énergétique C

de 110 à 180

de 11 à 30

Classe énergétique D

de 180 à 250

de 30 à 50

Classe énergétique E

de 250 à 330

de 50 à 70

Classe énergétique F

de 330 à 420

de 70 à 100

Classe énergétique G

plus de 420

plus de 100

D’après la loi n2021-1104 du 22 août 2021, seuls les logements classés A peuvent être considérés comme « extrêmement performants ». Les bâtiments B sont « très performants » et ceux C « assez performants ».

La méthode de calcul du nouveau DPE

Dorénavant, les diagnostiqueurs devront adopter une seule méthode de calcul du DPE pour tous les biens immobiliers. Il n’est plus question de se référer uniquement à la consommation énergétique des habitants. Cette estimation est jugée moins fiable.

Le nouveau mode de calcul repose sur les caractéristiques physiques du logement, comme sa qualité, l’isolation et le système de chauffage utilisé. Les consommations annuelles liées à l’éclairage et aux auxiliaires (VMC [Ventilation mécanique contrôlée], production d’eau chaude sanitaire, climatisation) doivent aussi être considérées dans l’estimation. D’autres paramètres, comme la localisation du bâtiment et les éventuelles incidences météorologiques, vont également être pris en compte.

Ainsi, il sera beaucoup plus aisé pour les futurs acquéreurs de comparer un bien immobilier avec un autre.

Le DPE opposable

L’un des points d’évolution du diagnostic de performance énergétique concerne son opposabilité. Un DPE juridiquement opposable signifie qu’un acheteur ou un locataire sont en droit de se retourner contre le propriétaire pour préjudice si l’étiquette attribuée au bien immobilier semble erronée. Le cas échéant, le bailleur ou le vendeur pourront à leur tour agir contre le diagnostiqueur qui n’a pas fait correctement son travail.

En application de la loi ELAN modifiant les articles L.271-4 et L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE devient donc contractuel, à l’image d’autres diagnostics immobiliers. Ainsi, lorsqu’un propriétaire présente le DPE de son logement lors de la mise en vente ou lors de la mise en location, il engage sa responsabilité.

En cas de diagnostic erroné, l’acquéreur ou le locataire pourront engager une action pour revendiquer une indemnisation et faire effectuer des travaux. S’ils ne veulent pas réaliser cette longue procédure, ils pourront tout simplement réclamer l’annulation du contrat de vente ou du contrat de location.

Pour éviter donc les mauvaises surprises, il est judicieux de confier la réalisation de votre DPE à des diagnostiqueurs compétents. D’ailleurs, l’article L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation impose que seul un diagnostiqueur certifié soit en mesure d’effectuer cette expertise.

 

L’entrée en vigueur de l’audit énergétique

Lors de la mise en vente ou de la mise en location, la réalisation d’un audit énergétique sera de rigueur, en plus du nouveau DPE et des autres diagnostics immobiliers, pour les biens immobiliers les plus énergivores. Initialement prévue à partir du 1er septembre 2022, cette obligation a été finalement reportée, est répartie sur 3 échéances (selon l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation) :

  • Avril 2023 : audit énergétique obligatoire pour les logements classés F et G ;
  • 2025 : audit énergétique imposé pour toute habitation catégorisée E ;
  • 2034 : audit énergétique exigé pour les biens immobiliers ayant une étiquette énergie D.

En bref, l’audit énergétique recense les travaux qui doivent être réalisés pour optimiser la performance énergétique d’un logement. Le diagnostiqueur doit avancer au moins deux propositions de travaux, dont l’une en une seule fois et l’autre en plusieurs étapes.

La réalisation des travaux indiqués n’est pas obligatoire. Cependant, le document doit être remis aux candidats acquéreurs lors de la visite du bien. Le propriétaire est aussi tenu de l’annexer à la promesse de vente.

Transmission des données à l’ADEME et au propriétaire

D’après l’article L134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par l’article 24 de la loi no 2019-1147 du 8 novembre 2019, le diagnostiqueur est tenu d’envoyer le DPE à l’Observatoire du DPE de l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). Ces données seront transmises à des fins d’information, d’évaluation, d’étude statistique et de suivi des politiques publiques concernant la construction, les logements, les bâtiments et les consommations énergétiques.

En plus de transmettre les informations à l’ADEME, la personne qui établit le diagnostic de performance énergétique doit aussi les envoyer au propriétaire du logement concerné. Ce dernier peut alors vérifier en ligne la validité de son DPE, en utilisant le numéro d’identification du DPE fourni par le professionnel.

Autres changements apportés par le nouveau DPE 

Sauf exception conformément à l’article R126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, en plus des autres diagnostics immobiliers, est de rigueur à l’occasion de la location ou de la vente d’un bâtiment d’habitation ou d’un logement. Toutes les données importantes pour le propriétaire, mais aussi pour le locataire et l’acquéreur doivent donc figurer dans le DPE.

Ainsi, après la réalisation du nouveau DPE, les diagnostiqueurs sont tenus d’avancer des recommandations de travaux à effectuer afin d’améliorer la performance énergétique du logement. Ces travaux doivent faire l’objet d’une estimation chiffrée. Le document comportera également des informations concernant le confort d’été, les équipements de chauffage, la qualité de l’isolation et de ventilation, et les déperditions thermiques.

Par ailleurs, le propriétaire doit dorénavant mentionner de façon lisible dans les annonces immobilières la classe énergie et la classe climat (émissions de gaz à effet de serre) du logement. Ceci est valable aussi bien pour la vente que pour la location. D’après, l’article L.121-1 du Code de la consommation, le fait de ne pas mentionner les étiquettes est considéré comme un grief de publicité mensongère. De même, pour les biens à usage d’habitation en France métropolitaine, il faut indiquer clairement le montant des dépenses théoriques liées aux consommations annuelles de l’intégralité des usages énergétiques.

Une rénovation de qualité crée de la valeur

En dehors de son aspect obligatoire, la rénovation de qualité permet de valoriser le logement. De quoi faciliter grandement sa mise en location ou sa mise en vente.

Création de valeur pour les locataires

Après la réalisation du diagnostic de performance énergétique (avec la nouvelle méthode de calcul) ou de l’audit énergétique, le diagnostiqueur donne quelques recommandations concernant les travaux à faire pour améliorer la performance de votre bien immobilier. S’il n’est pas obligatoire d’effectuer ces travaux, il est tout de même vivement conseillé de les exécuter pour une meilleure location. La rénovation permet en effet de mettre en valeur votre logement, de le louer plus facilement et ainsi de rentabiliser votre investissement immobilier.

N’oubliez pas qu’en tant que bailleur, vous avez l’obligation de faire figurer dans l’annonce de mise en location la performance énergétique de votre bâtiment selon le résultat du diagnostic de performance énergétique. Vous devez également donner aux candidats locataires toutes les informations concernant le bien immobilier, y compris les équipements de chauffage, de ventilation, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire, la quantité d’énergie effectivement consommée et la quantité de gaz à effet de serre émise.

Avec un logement aux normes, attractif, confortable et surtout économe en énergie, vous allez pouvoir créer le coup de foudre pour le louer plus rapidement et plus cher. Effectuer des travaux en vue d’améliorer la performance énergétique du bien immobilier vous permettra également de profiter d’une loi de défiscalisation immobilière, comme la loi sur le déficit foncier.

Notez que le changement fréquent de locataires entraîne de nombreux frais, comme les coûts de nouveaux travaux de rafraîchissement, les frais de rédaction du contrat de location et les frais d’agence. Avec un locataire bien dans son logement, qui aura tendance à rester plus longtemps, vous éviterez toutes ces dépenses. De quoi rendre votre investissement immobilier encore plus rentable.

Création de valeur pour les futurs acheteurs en cas de revente

Nombreux sont les propriétaires qui ont du mal à trouver la motivation pour effectuer des travaux de rénovation énergétique avant la vente de leurs logements. Pourtant, une telle opération est loin d’être vaine. Au contraire, le retour sur investissement est assuré. Effectivement, un bâtiment affichant une meilleure étiquette énergétique dans le diagnostic de performance énergétique se vend plus vite et au meilleur prix.

Renforcer le niveau d’isolation, changer les fenêtres ou renouveler les équipements de production d’eau chaude ou de chauffage sont sans doute des investissements rentables. En améliorant le DPE, ces travaux vous permettent de réaliser une plus-value très intéressante lors de la vente de votre logement. Ces opérations peuvent effectivement s’avérer coûteuses. Cependant, notez que l’État accorde de nombreuses aides pour vous soutenir.

Comme pour la location, l’obligation concernant l’affichage de la performance énergétique des biens immobiliers est aussi valable pour la vente. Les logements portant les étiquettes E, F et G sont considérés comme des passoires thermiques. Leur prix à la vente sera inférieur à celui des bâtiments classés de A à D.

 

 
 
photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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