Nouveaux DPE : réforme et impact pour les bailleurs

Apparu dans les années 2000, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) a fait peau neuve. Ainsi, trois nouveaux arrêtés, définissant le nouveau DPE, ont été publiés le 31 mars 2021 pour une entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Le premier arrêté détermine le contenu du nouveau DPE, le deuxième est relatif aux méthodes et procédures applicables à celui-ci. Enfin, le troisième modifie diverses dispositions relatives au bilan énergétique. Cette réforme concerne les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation. Elle s’adresse principalement à l'ensemble des propriétaires pour la vente et la location des logements, mais également aux professionnels du secteur immobilier qui interviennent dans une transaction. Quelles sont les informations devant être intégrées dans le nouveau DPE et les nouvelles réglementations ? Quel peut être l'impact sur les biens immobiliers et les bailleurs ? Les réponses dans cet article. 

 

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : fonctionnement

Le diagnostic de performance énergétique est un point crucial de la vente et de la mise en location d'un bien immobilier.

Qu’est-ce qu’un DPE ?

Le DPE ou Diagnostic de performance énergétique, comme son nom l’indique, est un bilan qui étudie la performance énergétique d’un bien immobilier sous forme de document. Cet outil d’information s’inscrit au sein d’un ensemble de mesures qui visent notamment à réduire la consommation d’énergie des bâtiments dans le secteur résidentiel (maison individuelle, immeuble, appartement). 

Qui réalise le DPE ?

L'article L.271-6 du code de la construction et de l'habitation stipule que seul un diagnostiqueur immobilier certifié par le comité d'accréditation de France est en capacité de réaliser un DPE. Le recours à une personne non certifiée expose le propriétaire du bien immobilier à une amende de 1 500 euros. Les prix de la prestation sont généralement compris entre 100 euros et 250 euros. Cette variation dépend de plusieurs critères, tels que la surface de l’habitation, la localisation du bâtiment, le système de chauffage, la durée du diagnostic, etc. 

À quoi sert le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique fait partie de la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et la mise en location d’un logement en France. Il a pour objectif d’informer le propriétaire, l’acquéreur ou le locataire sur la quantité d’énergie utilisée par un bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre. Le rapport du DPE doit être annexé au contrat de bail ou au dossier de diagnostic technique. 

Les documents DPE édités avant juillet 2021 comprennent en général les informations suivantes :

 Une étiquette énergie, notée de A à G, donne une estimation de la consommation énergétique annuelle pour une utilisation standardisée d’un bâtiment ou d'une partie de bâtiment ;
∙ Une étiquette climat, notée de A à G, informe sur la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement. 

Plus la classe énergétique du bâtiment se rapproche de A, plus il est qualifié performant. À l’inverse, plus elle se dirige vers la note G, plus l’habitation est énergivore. Si le DPE indique une classe F ou G, le logement est considéré comme une passoire thermique. Autrement dit, il possède une consommation énergétique supérieure à 330 kWh/m2/an et émet plus de 71 kg CO2/m2/an.

Tout propriétaire est tenu d’informer le locataire des performances énergétiques de son bien immobilier dès la publication des annonces immobilières. Pour les affichages en agence immobilière, l’étiquette énergie doit être présentée en couleur et de manière lisible.

Pourquoi un nouveau DPE ?

L’objectif principal du nouveau DPE est d’inciter les propriétaires bailleurs à améliorer la performance énergétique de leur logement, notamment pour les biens considérés comme des « passoires énergétiques ». Les passoires thermiques sont des logements énergivores qui possèdent une consommation de chauffage ou de climatisation excessive. Elles engendrent des conséquences néfastes, notamment sur le plan environnemental (épuisement des ressources, émission des gaz à effet de serre). Selon le ministère de la Transition écologique, la France en compte 4,8 millions, soit 17 % sur les 29 millions de résidences principales, et dont 2 millions sont en location. 

Le document du nouveau DPE gagne en lisibilité et clarté, en recueillant des données plus précises sur le bien immobilier et une présentation plus transparente. Enfin, le nouveau DPE permet aux locataires de vivre dans des logements leur permettant de faire des économies d’énergie et de vivre dans un logement plus décent.

Nouveau diagnostic de performance énergétique : quels changements ?

Afin de réduire le nombre de passoires thermiques et d’accélérer la lutte contre le changement climatique en France, l’État fait évoluer le diagnostic de performance énergétique.

Une révision du mode de calcul

Avant 2021, la méthode de calcul du DPE se basait, en général, sur la consommation énergétique des biens immobiliers. Ainsi, pour réaliser l’ancien DPE, le diagnostiqueur demandait au propriétaire ou au locataire ses factures d’énergie. Il établissait une moyenne des dépenses énergétiques pour déterminer la classe énergétique du logement. Cette méthode très simpliste ne permettait pas de définir la performance énergétique d’un logement inoccupé. En outre, le DPE pouvait être affiché comme « vierge » (sans information) si aucune facture d’énergie n'était disponible pour le bilan. 

Depuis le 1er juillet 2021, avec le nouveau DPE, il n’est plus possible d’avoir recours à la méthode dite « sur facture ». Un mode de calcul unifié est retenu pour tous les logements, c'est la méthode « 3CL » ou Calcul de la consommation conventionnelle des logements. Auparavant, celle-ci était réservée aux logements construits à partir du 1er janvier 1949, disposant d’un système individuel de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

La méthode 3CL est plus fiable, car elle s’appuie sur des éléments concrets, comme :

∙ les caractéristiques physiques du bâtiment, 
∙ le niveau d’isolation de la construction, 
∙ les équipements de chauffage, 
∙ les systèmes de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et d’éclairage.

En renseignant toutes ces informations dans un logiciel disposant d’une certification de l’ADEME (Agence de la transition écologique), le diagnostiqueur va pouvoir aboutir aux classes énergétiques de l’habitat. Comme la réforme du DPE prévoit d’abandonner la méthode de calcul sur facture, les DPE vierges ne sont plus acceptés. 

Un diagnostic de performance énergétique plus complet et lisible

La présentation du nouveau DPE a été relookée et le contenu enrichi. La nouvelle version comporte une page de garde synthétisant les principales informations contenues dans le document, telles que l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation du montant des dépenses énergétiques. Elle mentionne désormais les éléments suivants :

∙  Le prix estimé de la consommation énergétique annuelle du logement,
∙ Le détail des déperditions thermiques,
∙ Le descriptif de l’état de l’isolation du bâtiment,
∙ L’état du système de ventilation,
∙ Des renseignements sur le niveau du confort d’été dans l’habitation,
∙ Des recommandations de travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier et réduire les émissions de gaz à effet de serre,
∙ Une estimation du coût des travaux.

L’étiquette du DPE, quant à elle, ne tient plus uniquement compte de la consommation énergétique (en kWh). Elle intègre aussi les émissions de gaz à effet de serre (en équivalent CO2), qui figuraient auparavant sur une étiquette climat séparée. L’étiquette la moins performante est retenue pour évaluer la performance énergétique globale du bien.

Un document opposable aux propriétaires bailleurs

Contrairement à l’ancien, le nouveau DPE est pleinement opposable. Il dispose désormais de la même valeur et de la même portée juridique que d’autres diagnostics immobiliers (diagnostic de l’état des installations électriques, diagnostic amiante). Le bailleur engage sa responsabilité vis-à-vis du locataire ou acquéreur en cas d’erreur préjudiciable. Par exemple, si le propriétaire loue son bien étiqueté classe E, alors qu’il s’agit en réalité d’une passoire thermique (classe F ou G), le locataire peut se retourner contre lui. Il a le droit de lui demander une compensation ou la réalisation de travaux de rénovation pour que le bien change de classe, voire faire appel, le cas échéant, à la justice.

Possibilité de réaliser un seul DPE pour les logements d’un même immeuble

La nouvelle réglementation entrée en vigueur au 1er juillet 2021 ouvre la possibilité aux copropriétaires  de n’effectuer qu’un seul diagnostic, valable pour tous les logements d’un même immeuble. Les bailleurs réalisent un DPE groupé, généré à partir des données collectives. Chaque propriétaire pourra ensuite utiliser ce document lors de la mise en vente ou la mise en location de son bien immobilier. Néanmoins, un bailleur ayant réalisé des travaux d’amélioration de la performance énergétique de son logement pourra remplacer le DPE collectif par un DPE individuel pour valoriser les travaux entrepris.  

Durée de validité inchangée du DPE, mais un régime transitoire

La durée de validité du nouveau DPE reste inchangée. Selon la loi, elle est de 10 ans. Cependant, des dispositions particulières sont prises pour les diagnostics réalisés antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme. Les DPE effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2021 et ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024. À l'issue de ces périodes transitoires, tous les DPE devront suivre la nouvelle méthode de calcul.

Nouveau diagnostic de performance énergétique : impact pour les bailleurs

Le nouveau DPE s’inscrit dans le cadre de la loi énergie-climat afin d’atteindre les objectifs fixés en termes de politique énergétique. De nouvelles exigences en matière de performances énergétiques concernant les propriétaires bailleurs ont été ainsi appliquées pour la mise en location des biens immobiliers en France. 

À compter du 1er janvier 2022, les bailleurs doivent indiquer clairement dans leurs annonces de location les trois éléments de la page de garde du DPE :

∙ l’étiquette énergie, 
∙ l’étiquette climat, 
∙ l’estimation du prix de la consommation énergétique annuelle de son bien immobilier. 

Le législateur, dans le cadre du décret du 4 mai 2022, va rendre obligatoire dès le 1er septembre 2022 la réalisation d'un audit énergétique pour la mise en vente ou en location des biens dont les DPE se situent en F ou en G. Grâce à des analyses réalisées par un bureau d’études certifié, l’audit énergétique permet d’évaluer avec précision la consommation énergétique d’un bâtiment. Il apporte des réponses sur les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer sa performance énergétique afin d’abandonner le statut de passoire thermique. L’audit énergétique est un bilan plus complet que le diagnostic de performance énergétique.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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