Comment déclarer une location meublée ? Aperçu des démarches à faire

Comment déclarer une location meublée est la question à se poser pour un investisseur immobilier. En effet, déclarer une activité de location meublée permet d’optimiser sa fiscalité. Concrètement, il s'agit de réduire l'impôt, aussi bien en régime micro-BIC qu'en régime réel. Une démarche qui permet d'obtenir le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Tous deux se répercutent sur la rentabilité et simplifient la transmission du patrimoine.

Contrairement à l'activité de location nue, les recettes et revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Un classement qui augure des avantages fiscaux significatifs. Rien de tel donc qu'une déclaration dans les règles de l'art pour répondre aux obligations légales et éviter des sanctions fiscales. 

De même, pour obtenir le statut de loueur en meublé, plusieurs conditions sont à remplir. Le logement doit être meublé, c’est-à-dire proposant des équipements et meubles permettant une occupation immédiate (literie, électroménager, vaisselle, etc.). Une recommandation qui fait référence à la liste définie par le décret du 31 juillet 2015. En outre, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) implique, chaque année, des recettes et revenus locatifs supérieurs à 23.000 €. Somme qui devrait représenter plus de 50 % des recettes et revenus du foyer fiscal. Si ces conditions ne sont pas remplies, l'investisseur se voit attribuer le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Les démarches à faire pour la déclaration

La question comment déclarer une location meublée fait référence à des démarches administratives. Il y a en premier lieu l'immatriculation auprès du Greffe, la déclaration revenus location, ainsi que le paiement des cotisations sociales.

Immatriculation auprès du Greffe

Le régime LMNP (location en meublé non professionnelle) et le régime LMP (location en meublé professionnelle) implique une immatriculation auprès du Greffe du tribunal de commerce. Respectivement, cette déclaration de l'activité se fait via le formulaire P0i et le formulaire P0 CM. Une démarche qui assoit la conformité avec l’administration fiscale. On évite alors les désagréments liés aux sanctions et au redressement fiscal. L'immatriculation conditionne d'ailleurs l'obtention d'un numéro SIRET, élément essentiel à la déclaration revenus location et recettes dans la catégorie des BIC. De même, l'immatriculation ouvre aussi la voie aux avantages fiscaux du régime réel (déduction des charges et amortissements). Pour les LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global et, des exonérations de plus-value possibles.

Déclaration annuelle des revenus

L’activité de location meublée entraîne une obligation déclarative : les revenus locatifs et recettes doivent être déclarés conformément au CGI (Code général des impôts). Cette étape est incontournable, car le non-respect expose le bailleur à un redressement fiscal et à des pénalités.

Pour remplir cette obligation, deux formulaires existent selon le régime choisi :

• Le formulaire 2042 C PRO, utilisé dans le cadre du micro-BIC.

• Le formulaire 2031, réservé au régime réel.

Le régime micro-BIC s’applique lorsque les recettes annuelles restent sous certains seuils :

• 77.700 € pour la location meublée classique.

• 188.700 € pour les meublés de tourisme classés. Dans ce cas, l’administration fiscale accorde un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 %, ce qui simplifie la gestion.

Au-delà de ces seuils, le bailleur bascule dans le régime réel. Ce dernier est plus exigeant en termes de comptabilité, mais il offre une optimisation fiscale : possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien ainsi que le mobilier, ce qui peut réduire significativement l’imposition.

Les différents types de revenus de location meublée

On distingue 5 types de revenus locatifs issus de l'activité de location meublée. Le premier fait référence aux recettes et revenus générés par une location meublée classique (résidence principale ou location longue durée). Le second ramène aux revenus générés avec une activité de location meublée saisonnière (locations de courte durée de type Airbnb). Troisièmement, il y a les recettes et revenus d’un meublé de tourisme classé. Ils permettent une réduction d'impôt, via l'abattement fiscal de 71 % sous le régime micro-BIC. En quatrième lieu viennent les revenus location d’une chambre meublée (exonérés sous certaines conditions). Enfin, les recettes et revenus professionnels sous le régime LMP sont soumis aux cotisations sociales. On peut néanmoins réduire l'impôt, par imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

Cotisations sociales

Affiliés au régime des indépendants (URSSAF), les LMP (loueurs en meublé professionnel) doivent s'acquitter des cotisations sociales. Celles-ci représentent environ 35 à 45 % des bénéfices, contre les 17,2 % de prélèvements sociaux des LMNP. Néanmoins, ces cotisations valent au régime LMP une couverture sociale (maladie, retraite). Les loueurs en meublé professionnel peuvent aussi imputer les déficits sur le revenu global. Reste à opter pour le régime fiscal réel pour une réduction d'impôt. Dans les faits, ce régime fiscal permet d'alléger l'impact des cotisations sociales sur la rentabilité locative.

Les différentes catégories de locations meublées

La question comment déclarer une location meublée ramène à quatre grandes familles : location meublée en résidence principale, location meublée saisonnière, meublé de tourisme et chambre meublée. Chaque catégorie répond à des règles fiscales et administratives spécifiques.

Location meublée en résidence principale

L’activité de location meublée en résidence principale correspond à un logement loué chaque année pour une durée minimale de 8 mois, sauf exceptions liées à des raisons professionnelles ou d’études.

Le logement doit être suffisamment équipé pour permettre une occupation immédiate, garantissant confort et praticité pour le locataire. Ce modèle constitue une solution flexible, adaptée à un loueur qui souhaite concilier rentabilité et stabilité locative. Encadrée par la loi ALUR, cette forme de location impose :

• Un bail de 12 mois renouvelables pour une résidence principale classique.

• Un bail de 9 mois pour les étudiants, sans tacite reconduction.

Sur le plan fiscal, les recettes et revenus locatifs sont imposés selon deux régimes :

• Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

• Le régime réel, permettant la déduction des charges et l’amortissement du bien et du mobilier.

Location meublée saisonnière

Connue via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel, l'activité de location meublée saisonnière consiste à louer un logement pour de courtes durées, à une clientèle de passage. Elle implique des obligations administratives : certaines villes imposent une déclaration en mairie. Dans les grandes agglomérations, il faut aussi une autorisation de changement d’usage. Fiscalement, les recettes et revenus location sont classés dans les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le loueur choisira alors entre le régime micro-BIC et le régime réel. Des cotisations sociales peuvent s’appliquer selon le montant des recettes et revenus locatifs.

Meublé de tourisme

Un meublé de tourisme est une activité de location meublée destinée à une clientèle de passage. L'on parle de location de courte durée, excluant toute idée de résidence principale. Une déclaration en mairie permet d'obtenir un classement officiel suivant des critères de confort. Du point de vue fiscal, les recettes et revenus location sont classés dans la catégorie des BIC, ce qui ramène au régime micro-BIC et au régime réel. Sous certaines conditions, le meublé de tourisme prévoit des exonérations partielles en zone rurale ou en ZRR.

Chambre meublée

Une chambre meublée correspond à une pièce louée au sein de la résidence principale du propriétaire. Elle doit comporter une liste minimale d’équipements essentiels (lit, table, rangements…) permettant une occupation immédiate. Ce type de location peut s’adresser à différents profils : étudiants, salariés ou touristes. Il constitue une solution simple et rentable pour générer un revenu complémentaire.

Sur le plan fiscal, les recettes issues de la location sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur doit alors choisir entre :

• Le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire.

• Le régime réel, qui permet la déduction des charges et l’amortissement du bien et du mobilier.

Dans certains cas, les loyers perçus peuvent être exonérés d’impôt, à condition que leur montant reste raisonnable. Ce même avantage fiscal s’applique lorsque la chambre est occupée en tant que résidence principale.

Les régimes fiscaux correspondant à la location meublée

Comment déclarer une location meublée fait également référence à des régimes fiscaux. L'on parle du régime micro-BIC, apprécié des petits loueurs pour sa simplicité. Il y a aussi le régime réel, garant d'une optimisation fiscale avancée. On lui prête aussi un potentiel significatif de réduction d’impôt et une gestion optimisée sur le long terme.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est destiné aux loueurs en meublé percevant des revenus location modestes. On parle effectivement de recettes et revenus n'excédant chaque année les 77.700 € pour une activité de location meublée classique et 188.700 € pour les meublés de tourisme classés. Ces deux types de location meublée correspondent respectivement à un abattement forfaitaire avantageux de 50 % et 71 %. Ce régime fiscal a le mérite de la simplicité administrative, en plus de la réduction d'impôt. Nul besoin de comptabilité complexe : il suffit d'une déclaration revenus locatifs et recettes. Le loueur en meublé se voit aussi exonéré de TVA.

Pour mieux comprendre les avantages du régime micro-BIC, prenons un exemple chiffré :

• Supposons une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) générant 15.000 € de recettes annuelles.

• Avec l’abattement forfaitaire de 50 %, les recettes imposables sont ramenées à 7.500 € (15.000 € × 50 %).

• Ce montant est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

• Dans le cas d’une activité de meublé de tourisme classé, l’abattement est plus élevé : 71 %.

• Les recettes imposables sont alors réduites à 4.350 € (15.000 € × 29 %), ce qui entraîne une réduction d’impôt plus conséquente.

Cet exemple illustre clairement que le régime micro-BIC, et plus encore l’abattement spécifique des meublés de tourisme classés, peut offrir une optimisation fiscale significative en simplifiant la déclaration et en diminuant la base imposable.

Le régime réel

Le régime réel s'adresse aux loueurs en meublé générant chaque année des recettes et revenus locatifs supérieurs à 77.700 € (ou 188.700 € pour les meublés de tourisme classés). Néanmoins, il est toujours possible d'opter pour ce régime fiscal, même avec des recettes et revenus location inférieurs à ces seuils.

Au bout de 3 ans, le loueur meublé aura alors besoin de renouveler la demande. Dans le registre des avantages, on note la déduction des charges réelles. Un mécanisme qui consiste à soustraire des recettes et revenus locatifs, les dépenses liées à la gestion du bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, taxes, etc.). Autre avantage : l'amortissement du bien et des mobiliers, ce qui réduit davantage la base taxable. En revanche, le régime réel nécessite une tenue comptable rigoureuse. Il faut aussi des déclarations fiscales complexes (formulaire 2031 et annexes).

Pour mieux cerner l'impact du régime réel sur le rendement locatif, voici un exemple chiffré.

Éléments financiers	Montant (€)	Détail / Nature des charges
Recettes annuelles	15.000	Revenus locatifs bruts
Charges déductibles totales	11.500	Somme des dépenses
→ Intérêts d’emprunt	3.000	Financement du bien
→ Travaux	2.500	Rénovation / entretien
→ Assurances et frais divers	1.000	Protection et gestion
→ Amortissement bien + mobilier	5.000	Réduction de la valeur
Revenu imposable LMNP	3.500	15.000 – 11.500
Fiscalité appliquée	IR + 17,2 %	Barème progressif + prélèv. sociaux

Location meublée : une procédure fiscale particulière à suivre

À la question comment déclarer une location meublée, la réponse tient en 6 points clés. Il faut avant tout un bon choix du régime fiscal (régime micro-BIC ou régime réel). Puis, on s’enregistre auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET. On enchaîne avec la déclaration revenus location via le formulaire 2042 C PRO (régime micro-BIC) ou 2031 (régime réel). Ensuite, conformément aux obligations locales relatives à l'activité de location saisonnière, on s'enregistre en mairie. Pour la location de résidence de services, il y a aussi la gestion de la TVA. Le dernier point est de choisir entre les statuts LMNP et LMP, dans l'optique d'une optimisation fiscale.

En outre, la déclaration d'un meublé de tourisme classé forme un cas à part. Cette location meublée (LMNP ou LMP) destinée à une clientèle de passage se voit effectivement attribuer un classement officiel. Une attribution qui est basée sur des critères de confort et d’équipements. Il faut aussi être classé par un organisme agréé et déclaré en mairie. Sur le plan fiscal, les recettes et revenus locatifs sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

FAQ : Peut-on changer de régime fiscal en cours d’année pour une location meublée ?

Oui, il est possible de changer de régime fiscal, mais cela doit être fait en début d'année fiscale. Par exemple, si vos recettes dépassent les seuils du micro-BIC, vous devrez passer au régime réel. Il est également possible de revenir au régime micro-BIC sous certaines conditions.

Quels sont les risques en cas de non-déclaration des revenus locatifs ?

Si vous ne déclarez pas vos revenus locatifs, vous risquez un redressement fiscal, des amendes et des pénalités. En outre, vous pourriez perdre des avantages fiscaux et être obligé de rembourser des montants d'impôts non payés, avec des intérêts.

Quelles sont les spécificités fiscales pour les meublés de tourisme classés ?

Les meublés de tourisme classés bénéficient d'un abattement fiscal plus élevé (71 %) sous le régime micro-BIC. De plus, ils doivent respecter des critères de confort définis par un organisme agréé, et être enregistrés en mairie. En fonction de la zone, des exonérations fiscales peuvent s'appliquer, notamment en zone rurale ou en ZRR.