Société investissement immobilier : l'évolution de ma société

Un investissement immobilier consiste à réaliser l’acquisition d’un bien en vue de l’exploiter et d’en tirer des revenus supplémentaires. Toutefois, un placement dans le secteur de l’immobilier s’avère plus simple si vous envisagez de créer une société. Il existe diverses formes d’entreprise possibles pour effectuer cette opération. Bien choisir la vôtre est indispensable dès lors que vous projetez d’entreprendre divers montages patrimoniaux complexes et/ou un investissement locatif à plusieurs. Voici quelques précisions sur les sociétés investissement immobilier et sur comment elles peuvent évoluer.

La Société civile immobilière

Hommes penchés sur des documents

La Société civile immobilière, plus communément appelée SCI, est un type d’entreprise recommandé pour effectuer un investissement locatif. Il s’agit d’une société civile qui a pour objet social la gestion et la détention d’actifs immobiliers. Durant son exercice, les associés peuvent décider de la cession de tout ou d’une partie de leurs parts sociales. La SCI présente des caractéristiques distinctives et notables en matière de placement dans le locatif. 

Par exemple, la responsabilité limitée des associés n’existe pas. Ainsi, chacun de ces derniers est indéfiniment garant des dettes de la société. Le montant des apports des associés dans le capital social n’a donc aucune incidence sur leurs responsabilités respectives. Cela permet d’obtenir plus facilement un prêt immobilier auprès des banques. Toutefois, les risques de moins-value restent importants si un affaissement du marché immobilier survient par exemple.

Une autre caractéristique de la SCI est qu’elle adopte par défaut un régime de transparence fiscale. Elle n’a pas à payer l’impôt sur les sociétés (IS). Chacun des associés dispose de son propre régime fiscal (impôt sur le revenu ou IR si personne physique). Il s’acquittera de son impôt en fonction de sa quote-part. Ainsi, l’ensemble des avantages fiscaux auquel les particuliers peuvent prétendre dans le cadre d’un investissement immobilier locatif reste effectif. C’est le cas même si le bien immobilier appartient à la SCI. Puis, les déficits fonciers éventuels sont imputables aux autres sources de revenus de chaque associé de la société. Chacun pourra bénéficier d’un abattement sur les plus-values immobilières durant la durée de détention de l’actif immobilier.

Le régime de transparence fiscale constitue le régime à privilégier dans une entreprise si vous souhaitez réaliser un projet d’investissement immobilier locatif. Toutefois, il ne convient pas aux investisseurs qui veulent réinvestir leurs bénéfices pour augmenter leur patrimoine ni aux personnes ayant de très hauts revenus. Il est aussi à noter que des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sont applicables aux revenus fonciers. Le mieux est donc de ne pas en générer trop si vous envisagez l’amortissement d’un bien immobilier en SCI. Opter pour l’investissement locatif avec travaux de rénovation est plus intéressant pour obtenir de votre logement une réelle plus-value immobilière.

La SCI est adaptée à tous les types d’investisseurs. Toutefois, plusieurs associés doivent faire partie de la société civile pour permettre un système de gestion collectif du patrimoine. Elle est idéale pour tout investissement locatif orienté essentiellement autour des plus-values immobilières et de la location. La SCI s’adapte aux placements dans l’immobilier en Malraux, Pinel et autres régimes fiscaux dédiés aux personnes physiques. Elle ne convient cependant pas à l’investissement immobilier locatif en meublé. Le régime Loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est d’ailleurs destiné qu’aux personnes physiques.

La Société civile de construction-vente

La Société civile de construction-vente ou SCCV représente une société civile exerçant une activité de construction d’immeubles pour revente. Son mode de fonctionnement est relativement proche de celui d’une SCI classique. Seules certaines règles particulières et relatives au droit de la construction différencient le régime adopté de celui d’une SCI. Contrairement à cette dernière qui possède un objet civil, la SCCV dispose d’un objet commercial. En conséquence, ce type de société pourra entreprendre la vente d’immeubles, puis encaisser une plus-value à la fin de l’opération. 

Un logement construit par la société sera proposé à la vente à un prix élevé sur le marché de l’immobilier afin de constituer un bénéfice. Étant donné que la SCCV réalise une activité commerciale, cette entreprise devrait en principe être soumise à l’imposition sur les sociétés. Cependant, la SCCV a la possibilité de choisir l’imposition sur le revenu. 

La société civile patrimoniale

La société civile patrimoniale ou SCP constitue une société civile avec un objet social visant la détention d’actifs financiers et immobiliers. Elle constitue donc une fusion entre une SCI et une société civile de portefeuille. La SCP adopte les mêmes spécificités qu’une SCI avec la transparence fiscale et l’absence de responsabilité limitée pour les associés. Elle peut toutefois être considérée comme étant une holding (société mère regroupant les participations d’autres sociétés) qui possède en partie l’actif professionnel d’une profession libérale. 

Un investisseur peut réaliser la création d’une SCP grâce à sa holding afin d’optimiser l’effet de levier. Cela peut se faire par le moyen d’un mécanisme de Leverage buy-out (LBO) ou rachat avec effet de levier notamment. Ainsi le but de ce type de société est essentiellement patrimonial. Elle vise l’anticipation et la garantie de la transmission de son patrimoine sous différentes conditions fiscales.

Société civile de placement immobilier

La Société civile de placement immobilier ou SCPI constitue une forme de société relativement souple. En tant qu’investisseur, vous détenez une fraction du patrimoine immobilier professionnel acquis grâce à cette société après sa création. Toutefois, vous déléguez l’activité liée à l’achat, mais aussi la gestion à une entreprise spécialisée en investissement immobilier locatif. Celle-ci s’occupe de tout, de la définition de votre stratégie patrimoniale en SCPI au choix de votre locataire, en passant par le recouvrement de vos revenus de location (loyers). 

Cette formule est intéressante pour les petits investisseurs particuliers qui souhaitent réaliser des projets importants à forte rentabilité. Ainsi, le prix du ticket d’entrée en SCPI reste beaucoup plus faible que dans le cadre d’un investissement immobilier classique.

La Société à responsabilité limitée immobilière

La Société à responsabilité limitée ou SARL fait référence à une société de personne à caractère commerciale. C’est la fusion entre une société de capitaux (SAS ou Société par actions simplifiée par exemple) et une société de personnes. La SARL est soumise à l’IS avec la possibilité de choisir le régime de la transparence fiscale pendant 5 ans. Les associés de l’entreprise peuvent bénéficier du régime de la responsabilité limitée. Puis, les parts de SARL restent éligibles au PEA PME (Plan d’épargne en actions dédié aux petites et moyennes entreprises). Cette perspective donne droit à une exonération totale des plus-values mobilières et des dividendes après une période de 5 ans.

Opter pour une SARL immobilière vous permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux non négligeables. Puisqu’elle est soumise à l’IS, une double imposition s’applique. L’une est constatée sur la société avec une réduction du taux de l’impôt à hauteur de : 

  • 15 % pour la part des gains inférieurs à 38 120 euros,
  • 28 % pour la part des bénéfices de la tranche supérieure.

L’autre est remarquée sur l’associé (personne physique) durant le versement de dividendes.

Bien entendu, la SARL immobilière présente d’autres avantages fiscaux pour les opérations d’investissement locatif. Il est ainsi possible de réduire sensiblement la facture fiscale de votre société. Par exemple, l’ensemble des biens immobiliers restent amortissables ce qui n’influe pas sur le cash-flow (flux de liquidité), mais va diminuer les bénéfices. L’imposition sur les sociétés pourra alors être réduite et le bénéfice maintenu dans la tranche du taux réduit de l’impôt. Puis, le paiement de l’imposition sur le revenu peut être reporté par les associés grâce à la modulation du versement de dividendes ou au réinvestissement dans de nouveaux projets immobiliers amortissables.

Il est à noter que l’assiette des plus-values immobilières se calcule sur la base de la Valeur nette comptable (VNC) du bien immobilier. Le prix d’achat n’est pas pris en compte puisqu’il augmente l’assiette par rapport aux amortissements effectués durant la durée de détention. Les parts de SARL immobilières peuvent aussi être logées dans une PEA PME. Cela donne droit à une exonération d’IR après 5 ans de détention de tous les produits des valeurs mobilières. Les prélèvements sociaux seront les seuls à être dus.

Concrètement, si vous suivez un montage fiscal optimisé, les plus-values immobilières et les revenus locatifs produits par votre SARL peuvent être très faiblement taxés in fine. Toutefois, si un régime de gérance majoritaire est appliqué, la SARL doit payer des cotisations sociales Travailleur non salarié (TNS) sur les dividendes versés. Pour éviter ce régime, la société devra être constituée d’au moins 3 investisseurs. L’objectif de ces derniers est de bénéficier d’avantages fiscaux, sans toutefois être éligibles aux différents régimes spéciaux immobiliers. Puis, la détention d’un PEA PME est présupposée et son plafond ne doit pas encore atteindre les 75 000 euros. Dans le cas contraire, la création d’une SCI devient plus avantageuse. 

La SARL familiale

 

Famille pointant ses doigts sur ordinateur

La SARL familiale ou SARL de famille représente une société composée de plusieurs associés membres d’une même famille (jusqu’au 4e degré). Il s’agit de la seule forme d’entreprise qui permet aux associés de bénéficier du régime LMP (Loueur meublé professionnel) et LMNP lors d’un projet d’investissement locatif. Cette SARL peut accéder indéfiniment au régime de la transparence fiscale contrairement à la SARL immobilière. C’est donc l’un des statuts à privilégier pour un investissement immobilier.

La SARL familiale peut réaliser tous types d’activité, incluant la gestion de biens immobiliers. Puis, les plus-values obtenues après cession de parts sociales ne sont pas soumises à l’imposition. La responsabilité de chaque associé reste limitée au montant de leurs apports au niveau du capital social de la société. Ce type d’entreprise est soumis à l’impôt sur les sociétés, et non sur les revenus.

La SAS

La SAS ou Société par actions simplifiées est semblable à une SARL immobilière dans le cadre d’un investissement locatif. Bien entendu, certaines différences de fonctionnement sont constatées. Par exemple, aucune logique de gérance majoritaire et minoritaire ne s’applique. Il est donc possible de créer une SAS à deux sans tenir compte de la prépondérance des mandataires sociaux au niveau du capital social. 

Puis, les statuts des SAS restent libres, ce qui permet d’envisager une gouvernance personnalisée. Cette dernière peut s’effectuer en fonction du type d’investissement locatif prévu. Évidemment, il faudra considérer quelques règles d’ordre public. Utiliser un PEA PME pour la détention des actions constitue le montage fiscal le plus optimisé si vous envisagez la constitution d’une SAS immobilière. Il faut en effet savoir que ce type de société est soumis à l’IS. Cela fait qu’elle paye son impôt sur son résultat fiscal et non sur les revenus de ses associés.

La SASU immobilière

Vous pouvez parfaitement réaliser un projet d’investissement immobilier seul. Il vous suffit d’opter pour une entreprise unipersonnelle. L’un des choix disponibles est la création d’une société par actions simplifiées unipersonnelle ou SASU. Contrairement aux autres entreprises, l’avantage avec une SASU immobilière est que vous possédez une certaine liberté en ce qui concerne les règles de gestion de votre société.

La responsabilité de l’associé unique se limite au montant de ses apports personnels dans le capital social. Côté activité, ce type d’entreprise permet l’achat et la gestion d’un bien immobilier à mettre en location. En tant qu’associé unique, vous devez alors effectuer un apport en nature. L’apport en question devra être un bien immobilier à ajouter au patrimoine et qui sera évalué par un commissaire aux apports. Côté fiscalité, ce type d’entreprise est uniquement soumis à l’imposition sur les sociétés. Elle ne dispose pas d’alternative lui permettant d’opter pour le régime de l’imposition sur le revenu.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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