Louer meublé ou vide : quel est le plus rentable ?

Vous avez réalisé un investissement locatif et souhaitez bénéficier des avantages de la location ? Le choix entre louer meublé ou vide est souvent difficile pour un propriétaire bailleur. Les locations meublées sont plus chères que les locations vides, c’est évident. Mais est-ce que les plus-values sont les mêmes sur un meublé ou un logement vide ? Cet article répondra à cette question en vous expliquant les bénéfices des deux solutions.

 

Investissement locatif et avantages de la location

 

Aujourd'hui, un investissement locatif est une belle opportunité de devenir propriétaire immobilier et d’acquérir une indépendance financière grâce aux revenus locatifs. Pour vivre de votre investissement immobilier et réaliser des plus-values, vous devez rester vigilant sur la réglementation en vigueur, la nature du bail et choisir le bon type de location.
 
Vous pouvez vous lancer dans l’investissement locatif en louant vide ou meublé. Si vous optez pour la première solution, vous aurez à payer le mobilier avant de mettre en location votre logement. En revanche, dans le second cas, vous n’aurez qu’à encaisser le loyer du logement et payer les charges inhérentes à votre bien. 

Pour déterminer le type de location le plus avantageux, deux choix s’offrent aux investisseurs : la location meublée et la location vide. Bien que la location vide soit courante et considérée comme la plus avantageuse, il en ressort que la location meublée possède des atouts indéniables. Ainsi, pour une location meublée ou vide, tout investisseur doit tenir compte de la rentabilité et des particularités de chaque type de location pour faire le meilleur choix. Dans les deux cas, mettre un appartement en location s’avère toujours rentable.
 

Location nue : pas que des avantages

 

La location nue est certainement la plus répandue dans le monde de l’immobilier locatif. Pour ce type de location, le bailleur ne fournit pas de meubles, cela lui évite des dépenses supplémentaires, lui assure une plus grande stabilité, moins de vacances locatives, moins de frais d’entretien et une facilité plus grande de mise en location. Les bailleurs apprécient la location nue parce qu’elle paraît plus sûre. 

 

Les vacances locatives en location nue

 

En effet, louer vide ou meublé n’est pas toujours évident, la location vide se démarque grâce à sa stabilité locative. Le contrat de bail de la location nue étant signé pour une validité de trois ans ou de six ans, le bailleur connaîtra peu de vacances locatives, sans compter que le locataire est soumis à un préavis de trois mois avant son départ. Ainsi, une vacance locative basse permettra de louer votre bien plus longtemps et de percevoir plus de loyers. De plus, il est plus judicieux pour un bailleur d’opter pour la location nue s’il ne s’y connaît pas en gestion locative.

 

Moins de frais pour la location vide
 

Si vous choisissez la “location dite vide”, vous n’avez pas à investir dans l’ameublement ni dans la décoration. Votre logement peut-être directement mis en location. Vous êtes également épargné des frais d’entretien et de réparation des meubles ou de l’électroménager. Ainsi, à chaque départ de locataire, vous n’avez qu’à réaliser un état des lieux et à rendre la caution à votre locataire (sauf en cas de conflit).
 

Réaliser des travaux avant de mettre un appartement en location, les avantages de la location non meublée
 

Les travaux réalisés sur le logement visent plus à booster la valeur de celui-ci et donnent au propriétaire, le droit de prétendre à une imposition fiscale moindre. De ce fait, les frais d’entretien d’un local sont plus abordables en location vide que pour une location meublée. La mise en location du bien est simplifiée. En tant que propriétaire, vous n’avez nullement besoin de vous soucier de l’achat de meubles, de leur installation et encore moins de la décoration.


En effet, meubler un logement n’est pas une tâche facile à réaliser et demande un investissement conséquent. Le logement doit disposer d’un minimum d’équipements pour assurer le confort et le bien-être du locataire. Il doit donc être meublé en entier, dans chaque pièce de telle sorte que le locataire ait le sentiment d’être chez lui. Ce qui n’est évidemment pas le cas en location vide où le bailleur n’a pas à se soucier de meubles. De ce point de vue, la location vide, contrairement à la location meublée, est plus avantageuse. Toutefois, il est à noter que la location vide ne possède pas que des avantages. Elle connaît aussi ses limites, notamment quant au montant des loyers et aux diverses obligations qui incombent au bailleur.

 

Les limites fiscales de la location nue

 

La location vide et meublée nécessite une gestion pointue de votre bien. Administration, procédures à respecter, fiscalité. Bien que la location vide soit une meilleure sécurité dans la perception des loyers, elle est moins rentable que la location meublée. En effet, les loyers sont moins élevés par rapport à une location meublée. De plus, le bail d’un bien meublé est simplifié et beaucoup moins logn qu’un bail de location traditionnel.

 

Différences de loyers entre un bien meublé et non meublé

 

Le fait de fournir des meubles et autres accessoires augmente le montant du loyer pour le locataire. En revanche, le montant du loyer d’un logement vide sera de 5 % à 30 % moins élevé qu’une location meublée. 


Ainsi, pour deux logements d’un même standing, d’une même surface avec un emplacement équivalent, le logement meublé sera plus rentable avec un loyer plus élevé à superficie égale. C’est l’exemple d’un studio vide d’une superficie de 20 m2 qui sera mis en location à 604 euros par mois hors charges. Le même studio meublé sera disponible à partir de 680 euros par mois hors charges.
 

Une fiscalité différente

 

La fiscalité pour la location vide est moins favorable qu’un logement meublé. En effet, en tant que bailleur, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que revenus fonciers. Ainsi, vos ressources locatives seront ajoutées à vos autres revenus fonciers, déduction faite des pertes foncières enregistrées au cours de l’année. Pour information, les revenus fonciers comprennent les ressources locatives moins la TVA et les charges (frais d’entretien du logement, intérêts d’emprunt, assurance, etc.)


Cette déclaration est annuelle. Elle est fonction de votre choix de régime fiscal. Dans le cadre du régime micro-foncier, en tant que bailleur, vous êtes assujetti au régime microfoncier. Vos revenus fonciers bruts ne doivent pas excéder 15 000 euros. Ce montant est le plafond annuel. L’administration fiscale vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble de revenus fonciers. 


Si en tant que propriétaire bailleur, vous avez fait le choix du régime réel et que vos ressources locatives sur un logement vide dépassent 15 000 euros, vous avez la possibilité de récupérer une partie des dépenses effectuées dans vos investissements locatifs. Notamment, en ce qui concerne les dépenses liées aux gros travaux de rénovation énergétique (chaudière, toiture, murs, etc.). Vous pouvez également déduire certaines charges locatives comme des primes d’assurance, des intérêts d’emprunts ou la taxe foncière. 


Autres inconvénients de la location vide

 

Outre les loyers moins élevés et une fiscalité moins intéressante, la location vide présente d’autres inconvénients comme :

 

  • l’obligation de protéger les locataires âgés de plus de 70 ans, ce qui rend difficile leur expulsion même en cas d’impayés ;
  • l’impossibilité de résilier un bail de location dans le cas d’une vente immobilière (respecter un préavis de six mois) ;
  • l’augmentation du montant du bail. Le montant du loyer ne correspond pas toujours aux envies du propriétaire. Vous devez suivre l’indice INSEE. 

 

Au final, on note que si le propriétaire-bailleur hésite entre louer un appartement meublé ou vide, c’est surtout parce que la location vide ne possède pas que des avantages. La stabilité locative qu’elle procure doit être relativisée. Cette dernière offre des loyers moins importants et les revenus locatifs sont assimilés aux revenus fonciers par l’administration fiscale. Dès lors, l’option de la location meublée s’avère plus envisageable, notamment si le bailleur a recours au statut LMNP.

 

Location meublée : les avantages du statut LMNP

 

Louer en meublé ou vide, telle est la question au cœur de tout investissement locatif. Au vu de ce qui a été mentionné en amont, la location meublée avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) semble plus avantageuse. Notamment au niveau de la rentabilité locative brute et de la fiscalité.
 

La rentabilité brute d’un logement meublé

 

Lorsque l’on compare la location meublée à la location vide, on se rend compte que la location vide n’est pas l’investissement le plus rentable, car le loyer est moins important. Ainsi, la rentabilité brute d’un bien meublé qui se loue de 5 % à 30 % plus cher est nettement supérieure à celle d’un logement vide. Dans cette hypothèse, le montant du loyer sera fonction de la qualité des meubles, des appareils électroménagers et non de la superficie ou de l’emplacement du logement meublé.


En raison de l’investissement effectué dans l’équipement et l’aménagement du logement, le bailleur est en droit de fixer un montant plus élevé pour louer un appartement meublé. Le locataire paiera, en plus du logement, l’ameublement qui est un service rendu non négligeable. En effet, le bailleur mettra tout en œuvre pour que le locataire dispose du minimum nécessaire pour pouvoir vivre dans le logement sans qu’il ait besoin d’acheter des meubles supplémentaires. 


En s’installant dans votre logement à la location, le locataire n’apportera que ses biens et objets personnels. Ce service est donc rémunéré à hauteur de l’effort fourni par le bailleur. Le loyer plus élevé couvrira, de ce fait, les dépenses faites dans l’achat des meubles et leur renouvellement. C’est ce qui justifie un loyer plus élevé pour la location meublée.

 

Fiscalité et location d’un bien meublé
 

En plus des loyers plus élevés, la location meublée est plus avantageuse fiscalement. La rentabilité locative d’un logement meublé est meilleure grâce au statut LMNP. En effet, ce statut donne la possibilité à toute personne de devenir propriétaire-bailleur d’un bien meublé et de bénéficier de souplesses et d’avantages fiscaux. À cet effet, le bailleur en LMNP a le choix entre trois types de régimes d’imposition :
 

1 - Le régime Micro-Bic  
 

Ici, les revenus doivent être inférieurs à 70 000 euros par an et l’abattement forfaitaire équivaut à 50 % de ses ressources locatives
 

2 - Le régime réel
 

Le régime réel permet au bailleur de déduire le montant de ses charges de ses recettes locatives. Ainsi, vous pouvez déduire les dépenses des travaux, l’achat des meubles, les frais de gestion comptables, les intérêts d’emprunt, etc.

 

3 - Le régime normal

 

Le régime réel normal est le troisième régime. Il est obligatoire pour les revenus locatifs annuels dont le montant dépasse les 70 000 euros. Ce régime fiscal permet également de déduire le montant de vos charges de vos revenus locatifs.

 

Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est donc fortement recommandé au propriétaire-bailleur dans lequel il peut être imposé seulement sur la moitié de ses revenus locatifs (régime Micro-Bic) ou déduire les charges de ces revenus (régime réel). Le statut LMNP est pratique. La base imposable diminue tout comme l’imposition sur l’activité de location.

 

Il faut aussi noter que lorsque le propriétaire opte pour un investissement en Censi-Bouvard, il peut le combiner au statut LMNP et bénéficier d’une réduction d’impôt d’environ 11 % du montant investi dans le montant du bien hors taxe. S’il s’agit d’un bail commercial, les loyers seront garantis même dans les cas où le logement n’est pas occupé. C’est pour cela que la location meublée est conseillée aux propriétaire-bailleurs. De plus, dans la location meublée, le bailleur peut fixer librement le montant de la caution. Ce qui n’est pas le cas dans la location vide où le bailleur ne peut exiger au locataire qu’un mois de loyer hors charges.

 

Autrement dit, la gestion dans la location meublée est moins contraignante, plus souple et le contrat de bail peut être renouvelé tacitement. Ici, le préavis est limité à un moins pour le locataire, à trois mois pour le bailleur et ce dernier peut réviser le loyer après la première année de location en prenant soin de respecter l’indice INSEE. Mais ces avantages s’accompagnent de quelques risques inhérents à la location meublée.

 

Louer en meublé ou vide présente toujours des préoccupations notamment en ce qui concerne la rotation des locataires. La durée de la location est nettement plus courte pour les biens meublés. Elle est fixée à un an et dans certains baux à 9 mois (pour les étudiants). Dépassant rarement une année, le niveau de vacance locative est donc plus important. Le changement régulier de locataires signifie qu’il faudra consacrer plus de temps pour en trouver d’autres à moins d’anticiper et de passer par les services d’une agence immobilière. Cela signifie également qu’il faudra régulièrement refaire des états de lieu (de sortie et d’entrée), ce qui peut d’ailleurs s’avérer pénible et long. L’inventaire de tout le mobilier reste indispensable.

Dans le cas où la gestion locative est déléguée à un tiers ou à une agence immobilière, des frais supplémentaires seront également à prévoir en raison de cette rotation fréquente de locataires. Il faut pareillement prévoir des frais d’entretien du bien loué ainsi qu’un renouvellement régulier des meubles. Ces frais d’entretien et d’achat des meubles sont des dépenses supplémentaires à prendre en compte. Ils peuvent avoir un impact plus ou moins important sur votre investissement et rendement locatif.

 

La réglementation de la location meublée

 

La réglementation meublée impose au bailleur de mettre à disposition un logement décent avec obligatoirement une pièce principale d’au moins 9 m2 et avec un volume habitable égal à 20 m3. 


Ce logement doit, de ce fait, se trouver dans un bon état d’entretien et de solidité qui empêche l’infiltration des eaux. Les ouvertures doivent être sécurisées et les réseaux (électricité, gaz, eau) répondre aux normes en vigueur. L’accès au chauffage et à l’eau potable doit également être assuré au profit du locataire pour un usage normal. L’évacuation des eaux usées doit être optimale pour éviter les mauvaises odeurs et un coin de cuisine doit être disponible avec le nécessaire indispensable pour pouvoir s’alimenter.
Concernant le mobilier, la loi française établit une liste des meubles obligatoires dans une location meublée.  Celle-ci comprend : 

 

  • une literie avec une couette ou une couverture ;
  • des plaques de cuisson, un four à micro-ondes ou un four simple ;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres ;
  • un réfrigérateur ou un congélateur ;
  • des ustensiles de cuisine, de la vaisselle ;
  • des sièges et une table pour manger. 

 
Le logement doit également comprendre des étagères pour le rangement, des luminaires pour garantir un éclairage suffisant dans toutes les pièces, du matériel d’entretien ménager, etc. La loi exige que les meubles et les équipements soient dans un bon état d’usage. 


Le propriétaire-bailleur a aussi l’obligation de les remplacer ou de les réparer en cas de panne.


Il ne faut pas oublier les démarches administratives qui restent contraignantes pour le propriétaire-bailleur. Vous devez vous inscrire à la mairie du lieu de résidence du bien loué. Celle-ci collecte ainsi plus facilement la taxe de séjour. En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de déclarer votre activité au centre des impôts et de l’administration fiscale. 


Mais cela étant, à la question de savoir : location meublée ou vide, laquelle est la plus rentable ?  On retient que les deux solutions ont leurs points forts et leurs points faibles. Bien que la location nue offre plus de stabilité, il est vrai que la location meublée est plus rentable et avantageuse fiscalement. Elle doit donc être préférée à la location vide. 


Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages de la location ? Vous envisagez de louer un bien et avez peur de mal estimer le loyer et les démarches administratives ? Vous hésitez entre louer meublé ou non meublé ? N’hésitez pas à nous contacter et à nous confier la gestion locative de votre bien. Vous avez l’assurance de rendre votre activité de location rentable.
 

photo du rédacteur
  • Manuel RAVIER
  • Président, Investissement-Locatif.com

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