Immeuble de rapport : investissez dans un grand bâtiment rentable

L'immeuble de rapport est le type de bien qui vous correspond si vous avez un budget important. Le domaine de l’immobilier se décline sous plusieurs branches et spécialités, disposant chacune de ses spécificités relatives à des détails qui les distinguent entre elles. Le champ d’application de ce que l’on appelle un immeuble de rapport en constitue un exemple particulier. Mais pour comprendre les détails de cette opération immobilière, il faut d’abord comprendre la définition du terme immeuble de rapport, dont l’origine et le principe remontent à presque 300 ans. Découlant de cette définition, découvrez les raisons ainsi que les nombreux avantages d’un investissement immobilier dans un immeuble de rapport. Il convient également de délimiter le profil de l’investisseur concerné par ce marché.

L'investisseur qui cherche un rendement élevé et une détention en pleine propriété pourra s'orienter en toute logique vers un immeuble de rapport à vendre. Le choix d'investir dans des immeubles présente des avantages intéressants, mais également certains inconvénients à prendre en compte dès le début du projet d'investissement immobilier. Les montants d'investissement en euros sont naturellement plus élevés pour un immeuble que pour un appartement en copropriété, à secteur géographique égal. Cette différence de prix impacte la rentabilité et la gestion de votre investissement locatif. Raison de plus pour être vigilant lors de l'achat d'un immeuble locatif. Attention également à faire les bons choix dès le début du projet d'investissement locatif. Dans cet article, vous découvrirez les éléments importants à prendre en compte si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport ainsi que les choses à éviter absolument pour réussir ce projet. 

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

En tant que citadin, vous voyez certainement tous les jours les immeubles qui jalonnent la ville où vous habitez. Mieux, vous vivez peut-être vous-même dans un appartement situé dans un bâtiment, qu’il soit neuf ou qu’il date de plusieurs décennies. Selon l’histoire en effet, l’immeuble de rapport a été créé en France au cours des XVIIIe et XIXe siècles. L’objectif était de répondre à la croissance démographique, notamment dans les villes comme Paris, Lyon, Toulouse, Marseille et autres... D’une part, les immobiliers immeubles accueillaient ceux qui cherchaient un appartement où loger, en échange de loyers mensuels. D’autre part, ils assuraient des revenus fonciers à ceux qui en étaient propriétaires.

Un immeuble de rapport se définit alors avant tout comme un bâtiment entier, disposant de plusieurs appartements, dans l’objectif de répondre aux besoins de plusieurs locataires à la fois. Il s’agit d’un type d’investissement immobilier locatif qui a vu le jour depuis plusieurs centaines d’années. L’immeuble de rapport continue à alimenter le marché aujourd’hui, et gagne même en engouement, puisque tout le monde peut désormais devenir investisseur pour ce genre de projet immobilier.

D’autre part, la particularité d’un immeuble de rapport se définit par son usage à des fins de location. En toute logique en effet, si vous disposez de plusieurs appartements dans un grand immeuble, il est évident que vous pouvez générer des revenus substantiels en accueillant des personnes en recherche de logements, moyennant des loyers convenus et réguliers.

Enfin, un point spécifique à l’immobilier immeuble de rapport concerne le fait qu’il appartient à un seul propriétaire. Le choix de cet investissement consiste principalement à rechercher de la rentabilité. Si vous voulez vous lancer dans le marché de l’immobilier, vous pouvez vous intéresser à ce secteur en particulier. Mais des travaux peuvent s’imposer, notamment dans l’immobilier ancien.

 

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Par définition, un immeuble de rapport est censé rapporter. En d’autres termes, il s’agit d’un investissement qui vous permet d’assurer une rentabilité intéressante grâce à la collecte régulière des loyers que génère la mise en location. Mais plus en détail, en tant qu’investisseur, vous bénéficiez de plusieurs avantages dans toutes les étapes de votre projet.

Les atouts relatifs à l’acquisition du bien immobilier

Le premier point positif évident, mais aussi le plus important, concerne le prix d’achat. Il vous sera plus facile de négocier le prix auprès du vendeur, et vous pouvez généralement toujours effectuer une bonne affaire. Etant donné que vous achetez en gros, vous avez alors toutes les chances de faire descendre considérablement les prix de vente, et davantage si vous optez pour l’immobilier ancien.

Ensuite, toute opération immobilière nécessite des démarches administratives plus ou moins lourdes, en fonction  de la transaction immobilière que vous effectuez. Le gain de temps représente alors un autre avantage. Lorsque vous achetez un immeuble de rapport, vous n’avez qu’une seule procédure administrative à effectuer pour l’ensemble du bâtiment, même si celui-ci contient dix appartements. Si vous avez par contre opté pour l’achat de dix appartements localisés dans des endroits différents, vous seriez alors obligé d’engager autant de démarches, avec le temps que prend chaque procédure, entre les notaires et les banques, entre autres.

Par ailleurs, le regroupement de l’achat joue également en votre faveur, par rapport à la gestion de votre budget et des dossiers y afférents. Il vous sera plus facile de contracter un prêt bancaire pour un immeuble de rapport contenant dix appartements, que de contracter dix prêts différents pour autant de logements situés en différents lieux. Il en va de même pour les travaux à effectuer, suivant le régime fiscal ou d’impôts pour lequel vous voulez être éligible, la location en meublé par exemple.

Les intérêts dans l’exploitation de l’immeuble de rapport

En tant qu’investisseur unique à l’achat de votre immeuble de rapport, vous devenez logiquement le propriétaire unique. Vous bénéficiez de ce fait de ce que les professionnels de l’immobilier appellent la pleine propriété. En explication simple, vous pouvez alors disposer du bien immobilier à votre guise, notamment en matière de rénovation et de réhabilitation. Outre les normes imposées par la loi et le régime local régissant la région où vous effectuez votre investissement immobilier, vous ne courez pas le risque de vous heurter à un ou plusieurs copropriétaires réticents à des travaux que vous voulez effectuer, par exemple.

Dans la même lignée, vous vous épargnez également l’obligation de payer des frais de syndic ou de copropriété, puisque vous assurez seul l’exploitation de votre immeuble. Néanmoins, si vous ne disposez pas de toutes les connaissances nécessaires, pour mener bien à terme votre projet, vous pouvez toujours faire appel à une agence spécialisée dans l’investissement locatif. L’analyse des dossiers des locataires, entre autres, nécessite en effet une certaine expérience, afin que votre investissement immobilier ne se transforme pas en gouffre financier.

Outre les soucis de copropriété, l’immeuble de rapport vous facilite également la vie en matière de gestion locative. Comme vos lots d’appartements sont tous localisés en un même endroit, il vous sera plus aisé de communiquer avec vos locataires ou d’effectuer la collecte des loyers, entre autres opérations que vous impose votre statut de propriétaire. Vous économisez à la fois du temps et des frais de déplacement avec ce type de projet immobilier, par rapport à dix appartements disséminés dans diverses parties de la ville.

Les bénéfices de l’immeuble de rapport en matière de rendement

Investissement immobilier à objectif de rentabilité, l’achat d’un immeuble de rapport vous assure en ce sens des revenus fonciers conséquents, puisque la location vous rapportera autant de loyers que de nombre d’appartements occupés. La fructification de votre investissement dans l’immeuble de rapport se fait beaucoup plus rapide, surtout si vous avez choisi un immeuble libre dans l’ancien. Avec l’acquisition à un prix d’achat correct et une proposition aux locataires suivant la tendance du marché, et même en engageant une agence pour s’occuper des détails de vote gestion locative, vous vous assurez d’un rendement locatif élevé de votre immeuble.

Par ailleurs, un immeuble de rapport est souvent soumis à un régime fiscal spécifique. Vous pouvez définir le meilleur statut adapté à votre situation, pour vous assurer des revenus fonciers à la hauteur de vos prévisions d’investissement. En ce qui concerne l’immobilier ancien, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) figure parmi les choix les plus intéressants et recommandés par les spécialistes.

Enfin, un atout non négligeable se caractérise par la sécurisation des loyers provenant de ce  bien. Comme les locataires sont nombreux dans un immeuble de rapport, vous vous assurez toujours de disposer d’une bonne partie de vos revenus, même dans le cas où vous avez affaire à une vacance de location, ou à un impayé. Avec dix appartements loués, au cas où l’un serait défaillant, les autres continueront à vous approvisionner, pour vos échéances, charges locatives, et même les divers travaux d’entretien ou de rénovation. Dans tous les cas, l’idéal consiste à générer des revenus pouvant couvrir la totalité des frais de votre projet d’investissement immobilier, pour profiter des avantages de votre investissement dans un immeuble de rapport, et limiter les risques au maximum.

Investir dans un immeuble de rapport : les étapes à suivre

Vous souhaitez investir dans une patrimoine locative ? Nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes :

Définissez votre projet

Pour commencer, clarifiez vos objectifs. Souhaitez-vous maximiser votre rendement locatif ou construire un patrimoine durable ? Par la suite, identifiez les types de locataires à cibler. Les locataires peuvent en effet être des étudiants, des familles entières ou des professionnels dans des quartiers d'affaires. En fonction de votre choix, vous serez en mesure de choisir l'emplacement.

Trouvez des annonces

Pour faire les meilleurs choix parmi les opportunités, les plateformes spécialisées dans les immeubles de rapport peuvent vous aider. Par ailleurs, les agences immobilières faciliteront aussi cette démarche. Les annonces de vente proposent généralement différents immeubles dans plusieurs régions.  Par exemple, un immeuble à Paris ou en centre-ville sera souvent plus cher mais offrira une forte demande locative. Dans ces villes, il y aura moins de risques de vacance locative.

Analysez les prix d’achat et le rendement locatif

Une estimation précise du prix d'achat de l'immeuble vous donnera une idée sur la rentabilité locative espérée. Dans ce cas, prenez en compte les loyers potentiels et les charges. 

Vérifiez les aspects techniques et réglementaires

Faites une inspection de l'immeuble en prenant en compte :

• le nombre d'étages ;
• la présence de locaux commerciaux ;
• les diagnostics obligatoires comme le DPE. 

Où acheter un immeuble de rapport ?

L'emplacement peut influencer directement la rentabilité de la gestion locative. Voici des exemples de localisation à privilégier :

En centre-ville 

Investir dans un immeuble de rapport en centre-ville présente de nombreux avantages. Dans les zones urbaines denses comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la demande locative est particulièrement élevée. Les locataires, qu'ils soient étudiants, professionnels ou familles, privilégient ces emplacements pour se trouver à proximité des commodités et des transports. Cependant, les prix d'achat sont plus élevés dans ces villes. Par exemple, à Paris, le prix moyen au mètre carré dépasse les 10 000 euros dans plusieurs arrondissements. Malgré cela, la stabilité des revenus locatifs rend ces acquisitions attractives.

En périphérie ou zones rurales

Les périphéries urbaines et les zones rurales offrent des opportunités d'investissement avec des prix d'achat plus abordables. Ces régions en plein développement bénéficient d'une demande locative élevée. Elles attirent plus les ménages en quête d'un cadre de vie calme sans s'éloigner des centre urbains. Ainsi, les rendements locatifs y sont souvent plus élevés. Par exemple, des villes comme Limoges ou Saint-Étienne proposent des prix au mètre carré inférieurs à 2 000 euros, avec des rendements bruts pouvant atteindre 8 %

Classement des immeubles de rapport à vendre en France 

Voici un aperçu des immeubles de rapport disponibles à la vente en France :

Ce tableau illustre la diversité des opportunités d'investissement en fonction des régions, permettant aux investisseurs de choisir en fonction de leur budget et de leurs objectifs de rendement.

Les stratégies pour optimiser la rentabilité d'une propriété locative

Certaines stratégies peuvent maximiser la rentabilité locative d'une propriété tout en réduisant les coûts.

Louer en meublé professionnel (LMP/LMNP)

Choisir la location meublée, que ce soit en tant que loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), offre des avantages fiscaux intéressants. En plus de générer des loyers plus élevés (jusqu'à 20 % de plus qu’une location nue), ce statut permet de déduire certaines charges, comme les frais d’entretien ou d’amortissement du mobilier.

Cette stratégie est particulièrement adaptée dans les zones à forte demande locative, comme les centres-villes ou les quartiers étudiants.

Ajouter de la valeur à la propriété

Investir dans des rénovations ou améliorer la performance énergétique d’un bien peut accroître sa valeur locative. Un immeuble avec une bonne note DPE attire davantage de locataires tout en réduisant les charges énergétiques. C'est un argument clé sur le marché locatif actuel. Installer des équipements modernes ou optimiser l’espace habitable sont autant de leviers pour justifier un loyer plus élevé.

Diversifier les locataires

L'association des appartements résidentiels à des locaux commerciaux est une stratégie qui permet de diversifier les sources de revenus. Les locaux commerciaux sont souvent loués sur des baux plus longs, ce qui offre une stabilité supplémentaire en cas de vacance locative des logements. Cette mixité fonctionne bien dans les quartiers dynamiques et en développement.

Enfin, une gestion locative efficace garantit une optimisation des charges et une occupation maximale du bien, contribuant à pérenniser l’investissement.

Les risques et précautions à prendre

Investir dans un immeuble de rapport comporte des risques qui peuvent être maîtrisées :

La vacance locative

La vacance locative peut impacter la rentabilité de votre investissement, notamment si elle persiste. Le choix d'un bon emplacement permettrait de la réduire. Par ailleurs, diversifier les types de logements dans l'immeuble toucherait un public plus large.

Une gestion proactive, comme la révision régulière des loyers pour rester compétitif et l’entretien rigoureux des biens, pourrait aussi fidéliser les locataires.

La gestion locative

La gestion locative peut s’avérer complexe, surtout pour un immeuble de rapport avec plusieurs logements ou locataires. Les retards de paiement, les conflits ou les dégradations des biens sont des situations fréquentes. Pour y remédier, plusieurs solutions existent :

• Faire appel à un professionnel pour déléguer la gestion
• Mettre en place des garanties, comme une assurance loyers impayés pour couvrir les revenus en cas de défaut de paiement des locataires.
• Etablir une sélection stricte des dossiers locatifs (revenus, garanties solides) pour réduire les risques.

Le financement

L’acquisition d’un immeuble nécessite un investissement initial conséquent, souvent financé par un prêt immobilier. Les risques financiers surviennent principalement lorsque la rentabilité locative ne permet pas de couvrir les mensualités de remboursement. Un calcul prévisionnel du financement de l'achat de l'immeuble pourrait limiter ce risque. Une gestion rigoureuse de la trésorerie et la constitution d’une épargne de précaution sont des pratiques qui anticiperaient les difficultés.

Profil de l'investisseur en immeuble de rapport

Ce projet d’investissement immobilier devient aujourd’hui en vogue, après son succès en matière de rendement locatif. Toutefois, ce type de placement immobilier ne concerne plus uniquement les gros investisseurs. Même s’il nécessite malgré tout une aisance financière, il s’ouvre désormais à n’importe quelle personne ou entité susceptible de disposer des ressources nécessaires pour s’engager dans le processus. 

L’investisseur immobilier peut ainsi être une personne physique, ou une personne morale. Il peut agir de son propre chef, à condition de connaître tous les rouages de ce type de transaction immobilière, et la définition des différentes tâches qui s’y rapportent. Il peut au besoin se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier.

Que faut-il retenir 

Investir dans un immeuble de rapport immobilier est une stratégie rentable et pérenne pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine tout en générant des revenus passifs. Pour le réussir, choisissez un bon emplacement pour limiter la vacance locative. 

Cet investissement offre des avantages indéniables. Cependant, chaque étape doit être menée avec soin. Pour les investisseurs désireux de se lancer, il est recommandé de se faire accompagner par des experts en investissement pour sécuriser leur projet. Avec une stratégie adaptée, l’immobilier locatif reste l’un des placements les plus sûrs et rentables à long terme.