Achat immeuble de rapport

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L’investissement en immobilier locatif est une activité toujours rentable surtout dans les grandes villes où la demande locative est importante. Le bailleur a la possibilité d’investir dans différents appartements d’un même immeuble. En revanche, il peut aussi détenir la totalité de l’immeuble ou d’une maison en vue d’une location. Dans ce cas, on parle d’immeuble de rapport. En termes d’opération immobilière, cet investissement s’avère être vraiment intéressant. 

Le principe de l’immeuble de rapport

Historiquement, la définition immeuble rapport désigne un ensemble immobilier complet détenu par un seul investisseur. Le terme « rapport » veut dire que l’acquéreur met les logements sur le marché locatif dans le but d’en tirer un rapport locatif. C’est pour cette raison qu’il est aussi appelé « immeuble à loyers ». L’immeuble de rapport est un placement immobilier dont le principal but est d’être rentable. Ainsi, l’objectif de l’achat d’un immeuble de rapport est d’en tirer un rendement locatif le plus important possible.

Même si un immeuble de rapport appartient à un seul acheteur, l’immeuble est scindé en plusieurs lots de logements ou appartements. Dans ce cas, le bailleur a la possibilité de louer ces différents lots à différents locataires. Pour un immeuble de rapport locatif et comme il n’y a pas d’existence de copropriété, les locataires n’ont pas besoin de payer le droit de syndic. Il faut préciser qu’un immeuble de rapport est un investissement qui doit se faire en une seule fois pour un immeuble entier et non d’appartement en appartement. Ce qui fait de cet immobilier de rapport un projet particulièrement conséquent. Toutefois, cela donne à l’investisseur l’opportunité de faire des économies comme il sera dispensé du paiement du frais du syndic. Voir cette vidéo pour en savoir plus sur le principe immeuble de rapport.

L’investisseur peut très bien opter pour l’achat d’immeuble dont les appartements sont déjà loués ou les appartements sont vides ou encore certains appartements sont vides et d’autres loués. L’intérêt de s’orienter vers des appartements vides est la possibilité de réaliser les éventuels travaux si nécessaires afin de valoriser encore plus le bien. Cela va permettre d’optimiser les surfaces locatives et également d’augmenter le rendement locatif. 

Par contre, pour l’achat d’un immeuble  dont les appartements sont déjà occupés, il est important d’être attentif aux profils des locataires. Il faudra vérifier si ces derniers sont bien solvables et aussi vérifier s’il y a des loyers impayés. De cette manière, il sera possible de limiter au maximum les risques. 

Les avantages de l’investissement en immobilier de rapport

De nombreux professionnels du secteur de l’immobilier ainsi que des particuliers ne sont pas encore au courant du placement en immeuble de rapport et les avantages représentés. Or, ce type d’investissement représente une forte rentabilité surtout dans les villes où la demande locative est importante.

  • Une baisse du prix de vente immeuble de rapport

Acheter un immeuble de rapport signifie que l’investisseur va acquérir plusieurs appartements à la fois. Cet achat en gros va permettre de faciliter la négociation à la baisse du prix de vente de l’immeuble. L’achat en gros permet souvent de bénéficier d’un rabais de prix sur le m2. De ce fait, l’acheteur peut acquérir un bien beaucoup moins onéreux dans un centre-ville tout à fait attractif. Ce qui est une garantie de l’optimisation de l’investissement. L’achat en gros offre également à l’acheteur et au vendeur la possibilité de négocier facilement les termes du contrat de vente. 

  • Acheter un immeuble de rapport et augmenter le bénéfice très vite

L’investissement immeuble de rapport permet de gagner un temps précieux qui peut être utilisé pour augmenter son patrimoine immobilier. En acquérant un immeuble de rapport, l’investisseur n’a qu’une seule démarche administrative à faire. En revanche, pour que cet investissement soit très rentable, il suffit d’acheter un immeuble de rapport dans une zone géographique où la croissance démographique est vraiment importante. Par conséquent, le bailleur peut être sûr qu’il ne manquera pas de potentiel locataire pour louer son immeuble ou ses appartements. Cela permet aussi d’assurer la solvabilité en plein temps de la majorité de ses loyers. 

  • Un rendement de mise en location important

S’engager dans la mise en location de plusieurs appartements peut engendrer un gain important surtout si l’on prend compte du coût réduit de l’acquisition du bien immobilier. Il est évident que la mise en location de chaque appartement va booster encore plus la rentabilité de son immeuble de rapport. Par ailleurs, le titre de propriété et les privilèges fiscaux vont favoriser l’optimisation de la rentabilité. En effet, comme l’investisseur bénéficie de la pleine propriété, il n’a pas besoin de souscrire au frais du syndic. Ce qui va lui permettre de bénéficier davantage du rendement de son bien.

achat immeuble de rapport

Le rendement locatif d’un immeuble de rapport

Actuellement, en France, l’investissement locatif dans un immeuble de rapport est une activité en plein essor. Les étudiants et les jeunes actifs sont les principaux intéressés par les appartements meublés. Ce qui assure aux acquéreurs une forte demande locative. C’est pourquoi de nombreux investisseurs optent pour l’achat d’un immeuble.

Le rendement locatif représente le principal intérêt de l’immeuble de rapport. Aussi, si l’immeuble de rapport permet de bénéficier d’un rendement locatif important, cela est dû au fait que l’achat en gros a permis de réaliser une économie importante. Toutefois, il faut savoir que les rendements locatifs peuvent varier considérablement en fonction de l’emplacement et de la demande dans la région en question. 

Cela peut sembler paradoxal, mais en général, les rendements sont vraiment faibles pour les immeubles rapports situés à Paris. Par conséquent, l’achat d’un immeuble de rapport en banlieue parisienne sera nettement plus intéressant comme il permet de bénéficier d’un rendement locatif allant jusqu’à 10 %. 

Aussi, pour les investisseurs disposant d’un budget conséquent, l’investir dans des immeubles de rapport est une excellente solution pour augmenter son patrimoine. D’ailleurs, opter pour l’immobilier locatif offre de nombreux avantages à l’acheteur. Grâce à l’achat d’un immobilier de rapport, le propriétaire peut mettre en place des revenus passifs, développer son patrimoine immobilier, constituer sa retraite et assurer également l’avenir de sa famille. 

vente immeuble de rapport

Les critères pour choisir un immeuble de rapport

Même si le marché de l’investissement en immeuble de rapport est une activité encore restreinte, il existe certains paramètres qu’il faudra prendre en compte pour dénicher la perle rare. De plus, comme l’investissement immobilier est considéré par excellence, comme un placement durable, il faut savoir flairer une bonne affaire. Pour cela, voici les paramètres à savoir avant de se lancer dans le projet d’achat.

  • Le rapport qualité/prix

Il s’agit du critère le plus important qui conditionne l’achat d’un immeuble de rapport. Pour bénéficier de ce meilleur rapport qualité prix, il faudra découvrir les immeubles qui proposent plus d’avantages que celui de la concurrence, et ce, pour un même prix. Il faut savoir qu’un appartement bien équipé et entièrement rénové est celui qui correspond le plus aux attentes du futur locataire. Pour cette raison, il sera plus facile à louer. C’est pour cela qu’il est important de savoir ce que les locataires recherchent dans une zone donnée. À savoir que les habitants des grandes villes préfèrent les appartements T1, T2 ou un aussi un loft avec une place de parking. Par contre, pour les zones éloignées de la ville, les locataires optent surtout pour une plus grande surface habitable.

  • La localisation de l’immeuble

L’emplacement est toujours un critère important à prendre en compte avant d’acheter un immeuble de rapport. En effet, il est indispensable de dénicher un immeuble à vendre situé au bon endroit et selon les locataires cibles. Si les locataires visés sont des familles, des jeunes actifs ou des étudiants, il faut veiller à leur proposer un cadre de vie dans un appartement agréable. Dans ce cas, l’idéal est d’opter pour un immeuble de rapport proche du centre ville et de toutes commodités. La proximité des écoles ainsi que des espaces verts sera un véritable atout pour la rentabilité de l’investissement.

A préciser que les villes attirant des nouveaux habitants et celles qui sont situées à proximité des centres universitaires sont surtout les plus porteuses pour un projet locatif. En revanche, une commune souffrant de pénurie d’offre locative sera aussi particulièrement rentable.

  • La facilité de gestion

 Investir dans un immeuble locatif ancien va occasionner de nombreux entretiens à l’acquéreur. Il devra assurer la réparation et l’entretien de divers équipements. Dans ce cas, il est nécessaire de calculer d’abord la rentabilité. Il faut savoir qu’il sera impossible d’obtenir une rentabilité dans la location d’un immeuble de rapport si on ne consacre pas au bien le moindre euro pour l’entretien. Cela engendre le risque de voir ses locataires les plus solvables quitter l’appartement. 

immeuble de rapport a vendre forte rentabilite

Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?

Lors d’un achat  d’un immeuble de rapport, il faut toujours garder à l’esprit que les travaux peuvent être conséquents. Ainsi, contrairement à un immeuble en copropriété, l’acheteur devra supporter la totalité de la charge des travaux pour la toiture et la façade. De plus, à la différence d’un appartement isolé, les surfaces à rénover sont tout aussi importantes. Cela nécessite un fond de trésorerie vraiment important. Le placement dans un immeuble de rapport se présente alors comme un projet de grande envergure. Certes, comme tout bien immobilier, la banque peut financer ce type de projet. Pour cela, il est possible de faire un emprunt bancaire avec un différé de remboursement de plusieurs mois.

La durée du remboursement va dépendre de la stratégie d’investissement. Ainsi, si le bailleur opte pour une durée plus longue, la mensualité sera inférieure aux loyers. Ce qui va favoriser le cash flow immédiat. 

Il est à noter qu’il est plus facile d’obtenir un financement pour l’achat d’un immeuble de rapport dont les appartements sont déjà occupés par des locataires. Cela s’explique par le fait que la présence de locataires rassure la banque. Cela diminue le risque de carence locative au début de l’activité ainsi que les frais de commercialisation. La banque aura également une assurance sur la corrélation des loyers annoncés avec le marché. En effet, il est primordial d’établir des loyers cohérents dans son modèle. Ce, que l’immeuble de rapport soit inoccupé ou déjà loué.

Si l’immeuble est occupé, il est évident que certains locataires vont partir rapidement pour trouver un appartement au meilleur rapport qualité/prix. Par conséquent, le propriétaire risque de se retrouver avec  une décote de loyer sur les prochains baux. Aussi, avant l’achat immeuble de rapport, il est nécessaire de passer une annonce pour avoir des contacts de locataires. Cela permet de savoir si le loyer imaginé est surévalué ou non. 

Dans quelle ville investir en immeuble de rapport ?

En France, les villes les plus attractives pour un investissement en immeuble de rapport sont Bordeaux, Lyon et Lille. En revanche, investir dans d’autres villes comme Nantes ou Marseille est aussi intéressant. 

  • Bordeaux

Ces dernières années, elle ne cesse de séduire les habitants et les investisseurs immobiliers encore plus. Miser sur l’investissement d’immeuble locatif de rapport à Bordeaux est un moyen exceptionnel de rentabiliser ses revenus actuels et de développer son patrimoine.

En effet, seuls 31 % des bordelais possèdent leur propre résidence. Aussi, le ratio propriétaire-locataire est plutôt favorable pour les investisseurs immobiliers. Par ailleurs, la population bordelaise augmente de manière continue. Pour cette raison, la demande locative est toujours en hausse. Mis à part cet aspect démographique, Bordeaux présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers. Avec ces traditions culinaires et viticoles, cette ville est le symbole de l’art de vivre français. De plus, ces dix dernières années, le bassin bordelais a fait l’objet d’une importante rénovation. Ce qui va permettre de valoriser son futur bien locatif.

  • Lyon

Pour les investisseurs immobiliers qui recherchent un endroit particulièrement pour les étudiants en France, investir en immeuble de rapport à Saint-Etienne à Lyon par exemple, est une évidence. Pour son positionnement géographique stratégique, Lyon est un carrefour de l’Europe. En tant que deuxième pôle universitaire en France et également deuxième région  pour son PIB, son dynamisme économique dans le futur est assuré. Par ailleurs, avec ses nombreuses entreprises de différents secteurs, Lyon possède un fort dynamisme économique. Pour ces différentes raisons, Lyon est idéale pour investir dans  l’immeuble de rapport. 

  • Lille

Pour son caractère dynamique et attractif, Lille est particulièrement intéressante et ce n’est pas sans raison que Lille s’est retrouvée bien placée dans le Palmarès 2020 des villes où investir. Étant la plus grande ville du nord, elle est aussi très appréciée par les étudiants. En effet, sa proximité de la Belgique fait que cette région est particulièrement prisée par les étudiants. D’autre part, Lille est une véritable métropole européenne. Les échanges sont constants et deviennent de plus en plus nombreux. De plus, de jeunes entrepreneurs travaillant dans différents secteurs, notamment de nouvelles technologies s’y installent. C’est pour ces multitudes de raisons que le marché immobilier de Lille est vraiment pérenne et florissant depuis plusieurs années. 

investir immeuble de rapport

Comment accroître le rendement d’un immobilier de rapport ?

Il existe plusieurs manières d’optimiser le taux de rentabilité de son investissement dans les immeubles locatifs. Le premier pas à franchir est de négocier le prix d’achat de l’immeuble. Dans ce cas, pour un marché immobilier où les prix sont particulièrement hauts, la négociation est de mise. Il faut que l’investisseur soit audacieux et doit profiter de l’importance de son investissement pour ne pas acheter et passer à côté d’une négociation de prix. 

Aussi, dans la recherche d’immeuble de rapport, il est vivement conseillé de privilégier les immeubles peu visités et dont le propriétaire est pressé de vendre. Une agence immobilière peut fournir des informations et une liste des immeubles en vente. Pour faire un bon investissement, il faut aussi cibler les immeubles comportant quelques défauts. Cela va permettre de faire baisser le prix de vente. 

Le calcul de rendement d’un investissement immobilier suppose aussi de prendre en compte les éventuels coûts des travaux. Il est possible que le coût de réparation entraîne un doublement du prix de base pour le bien immobilier. Pour cette raison, il est essentiel de prendre en compte les travaux à effectuer avant d’acheter un immeuble de rapport.

Toutefois, cela ne doit pas effrayer l’investisseur si le bien lui est proposé à un prix plutôt faible. Il faut savoir que dans une région où les loyers sont élevés et que les offres locatives sont rares, il est toujours possible de trouver un preneur.

Par ailleurs, la toiture est un point important mais elle est souvent oubliée par les agents immobiliers. Or, la rénovation de la toiture peut atteindre des dizaines de milliers d’euros. Ainsi, pour éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux faire visiter l’immeuble par un couvreur ou un charpentier. Cela évite de consacrer d’énorme budget pour la réparation après l’achat. 

Quel régime fiscal pour un immeuble de rapport ?

La fiscalité demeure un point important qui garantit la rentabilité d’un investissement locatif. Pour choisir le bon régime fiscal local pour un immeuble de rapport, il existe quelques paramètres à prendre en compte, à savoir :

  • La situation personnelle du propriétaire 

  • Le projet locatif : la location meublée ou nue et le nombre de pièces

  • L’objectif immobilier : pour se constituer un patrimoine ou pour toucher un cash à court terme.

Pour garantir la réussite de son projet dans l’investissement immobilier locatif, il est essentiel de bien choisir le régime fiscal. Le bailleur a la possibilité de louer son immeuble vide ou meublé. La location vide va générer les revenus fonciers  tandis que la les logements meublées vont générer les revenus BIC ou Bénéfices industriels et commerciaux. 

Le régime de la location meublée sera le plus profitable pour l’investisseur. Dans ce cas, on parle de « loueur meublé non professionnel » ou LMNP. Le régime LMNP permet de bénéficier d’un amortissement et de passer toutes les dépenses en déficit. Ces dépenses peuvent être les charges de copropriété, les frais de gestion, la taxe foncière, les frais d’agence ainsi que du notaire. 

Pour ce régime LMNP, l’imposition de l’investisseur sera basée sur les revenus locatifs imposables ramenés à 0 euro pour une dizaine d’années. Ce qui représente un énorme avantage pour ce dernier comme il a la possibilité d’allouer l’intégralité de ses revenus locatifs au remboursement de crédit ou pour augmenter son épargne. 

En ce qui concerne l’imposition des Français non-résidents, l’état français implique une tranche forfaitaire de 20 % et il n’est pas imposé au taux marginal d’imposition ou TMI. À savoir que les Français percevant de revenus en France sont imposés à 30 % voire 41 % au TMI. Toutefois, selon le pays d’expatriation, il est possible qu’il existe des conventions fiscales avec la France. 


 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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