Pourquoi investir à l’île Maurice en 2026 ?

Investir à l’île Maurice, c’est choisir un paradis fiscal et culturel. L’île Maurice ne se résume plus à ses lagons turquoise et ses plages de sable fin. En quelques décennies, cette perle de l’océan Indien s’est métamorphosée en un hub économique incontournable, attirant les investisseurs du monde entier. Si vous cherchez à diversifier votre patrimoine en 2026, Maurice offre une stabilité politique rare, une croissance économique soutenue et, surtout, un cadre législatif conçu pour rassurer les acheteurs internationaux.

Investir ici, c'est choisir un environnement où le droit de propriété est garanti par un système juridique hybride, inspiré du Code Napoléon et de la Common Law britannique. Entre rendement locatif attractif et pied-à-terre pour la retraite, le marché immobilier mauricien démontre une résilience remarquable face aux fluctuations mondiales.

Les avantages fiscaux uniques de l'investissement locatif à Maurice

L'attractivité de l'île repose sur un socle fiscal d'une simplicité désarmante. Contrairement à la complexité administrative souvent rencontrée en Europe, Maurice propose un système de "flat tax" fixé à 15% sur les revenus, qu'ils soient personnels ou issus de sociétés. Pour un investisseur immobilier, cela signifie une visibilité totale sur ses flux de trésorerie futurs.

A noter que Maurice n'est pas un paradis fiscal opaque, mais une juridiction transparente, classée sur la "liste blanche" de l'OCDE. Cette réputation de sérieux permet aux investisseurs de structurer leur patrimoine en toute légalité tout en optimisant leur pression fiscale. En 2026, la demande pour des biens de standing ne faiblit pas, portée par une classe moyenne émergente et une expatriation croissante.

La convention de non-double imposition avec la France

C'est l'un des piliers majeurs pour les investisseurs français. Depuis 1980, une convention fiscale lie la France et l'île Maurice pour éviter que vos revenus ne soient taxés deux fois. Concrètement, si vous louez un bien immobilier situé à Maurice, les revenus locatifs sont imposables uniquement à Maurice (au taux de 15%).

Même si vous résidez fiscalement en France, ces revenus ne viendront pas gonfler votre revenu imposable global pour le calcul du taux effectif de votre impôt sur le revenu français. C'est un levier de rentabilité exceptionnel qui permet de conserver une part bien plus importante de vos loyers par rapport à un investissement réalisé sur le territoire français, où les prélèvements sociaux et les tranches marginales d'imposition peuvent rapidement grignoter vos marges.

L’absence d'IFI et de taxes sur la plus-value immobilière

Pour les contribuables français soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l'île Maurice représente une solution de diversification stratégique. Les biens immobiliers détenus à Maurice par des résidents français n'entrent pas dans l'assiette de calcul de l'IFI, conformément aux dispositions de la convention fiscale précitée. C'est une opportunité rare de faire fructifier un capital immobilier sans alourdir sa charge fiscale annuelle.

De plus, Maurice se distingue par l'absence totale de taxe sur la plus-value immobilière en cas de revente (sauf cas très spécifiques de spéculation professionnelle). Si vous achetez une villa en 2026 et que vous la revendez dix ans plus tard avec une plus-value de 200 000 €, l'intégralité de ce profit reste dans votre poche. L'absence de droits de succession en ligne directe vient parfaire ce tableau, faisant de l'île un outil de transmission de patrimoine intergénérationnel extrêmement performant.

Type d'impôt	Taux à l'Île Maurice	Comparatif indicatif (France)
Impôt sur le revenu (locatif)	15%	Tranche marginale + 17,2% CSG
Taxe foncière / Taxe d'habitation	0%	Variable (souvent élevée)
Impôt sur la fortune (IFI)	Non applicable	Jusqu'à 1,5%
Taxe sur la plus-value	0%	19% + 17,2% CSG (dégressif)

 

Investir à l'Île Maurise : choisir le bon dispositif pour votre achat immobilier

L'île Maurice, destination prisée des investisseurs internationaux, offre un marché immobilier en plein essor. Toutefois, pour réussir son investissement, il est essentiel de comprendre les dispositifs juridiques mis en place pour encadrer l'achat immobilier, surtout pour les étrangers.

Le Property Development Scheme (PDS) : l'option premium pour les étrangers

Le Property Development Scheme (PDS) est le dispositif phare du marché immobilier mauricien pour les étrangers. Il a remplacé les anciens programmes IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme). Il offre aux investisseurs internationaux la possibilité d’acquérir une propriété en pleine propriété (freehold) dans des résidences sécurisées avec des services haut de gamme, tels que des conciergeries, des spas et des salles de sport. Ce programme est particulièrement attractif pour ceux qui recherchent une résidence de luxe tout en ayant un objectif de rentabilité locative ou de résidence secondaire.

Voici les particularités de ce dispositif :

• Une exigence forte en matière de développement durable et d’intégration sociale avec les communautés locales.

• Un investissement supérieur à 375 000 USD dans un projet PDS donne droit à un Permis de Résidence.

• Ce permis reste valable tant que le bien est détenu, garantissant une stabilité juridique et résidentielle.

• Il offre aux investisseurs étrangers la possibilité de vivre à Maurice et de profiter d’un cadre de vie exceptionnel.

• Une solution idéale pour un investissement long terme, permettant de passer plusieurs mois par an sur l’île ou de s’y installer définitivement.

Investir dans un appartement en R+2 : accessibilité et rendement locatif stable

Si votre objectif est avant tout de réaliser un investissement locatif avec un rendement stable, le dispositif R+2 pourrait être le choix idéal. Ce programme permet aux investisseurs étrangers d'acheter un appartement dans un immeuble en copropriété, à condition que le bâtiment dispose d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Il s'agit de l'une des options les plus accessibles en termes de prix, particulièrement pour ceux qui souhaitent obtenir un rendement locatif régulier sans les coûts élevés des villas de luxe en PDS.

Le prix d'entrée pour un bien en R+2 se situe généralement autour de 6 millions de roupies mauriciennes (environ 120 000 € selon le taux de change), un montant bien plus abordable que pour les résidences haut de gamme. Ces appartements sont particulièrement recherchés par les expatriés travaillant à Maurice et par la classe moyenne mauricienne, assurant une demande locative stable tout au long de l’année. De plus, contrairement à d’autres secteurs du marché, ces biens échappent à la saisonnalité du tourisme. Ils bénéficient ainsi d’une rentabilité constante, notamment dans des régions comme le nord ou l'ouest, où la demande locative reste élevée toute l'année.

Les Smart Cities : investir dans des projets urbains durables

Le programme des Smart Cities à Maurice est une initiative de développement urbain visant à créer des écosystèmes mixtes, intelligents et durables. Ces villes nouvelles intègrent des espaces résidentiels, des bureaux, des centres commerciaux, des écoles et des centres de soins, créant ainsi des environnements où tout est accessible à pied ou en mobilité douce. En investissant dans ces Smart Cities, les investisseurs parient sur un développement économique global de l’île, tout en profitant d’un cadre moderne et bien pensé pour y vivre et y travailler.

Les Smart Cities sont particulièrement populaires auprès des entreprises internationales et des digital nomads. Les infrastructures technologiques de ces projets sont à la pointe, offrant des services tels que la fibre optique, les smart grids, et des systèmes de gestion de l'énergie et des ressources. Un tel investissement est un choix stratégique pour ceux qui recherchent un rendement locatif de haut niveau, aussi bien pour des bureaux que pour des logements résidentiels.

De plus, l'île Maurice attire une clientèle internationale qui cherche à s'établir dans un cadre de vie agréable et moderne. En 2026, investir dans une Smart City à Maurice est plus qu’une simple opportunité immobilière, c’est un pari sur l’avenir de l’île.

Les meilleures zones géographiques pour un placement rentable à Maurice

L'emplacement reste le critère numéro un en immobilier. À Maurice, chaque côte possède son propre micro-climat et sa typologie de locataires. Analyser ces nuances est primordial pour assurer le remplissage de votre bien.

Grand Baie et le Nord : le dynamisme touristique

Le Nord, et particulièrement Grand Baie, est le cœur battant du tourisme et de la vie nocturne. C'est ici que l'offre de services est la plus dense : centres commerciaux (La Croisette), cliniques privées, écoles internationales et marinas.

• Public cible : touristes de courte durée, retraités actifs et expatriés.

• Type de bien : appartements modernes ou villas de luxe en lotissement.

• Atout majeur : un marché de la revente extrêmement liquide grâce à la notoriété de la région.

Investir dans le Nord garantit une visibilité maximale sur les plateformes de réservation. La demande y est constante, ce qui permet de maintenir des prix à la nuitée élevés, surtout pendant la haute saison (octobre à mars).

Tamarin et Le Morne : la côte Ouest entre mer et montagnes

L'Ouest est la région qui a connu la croissance la plus spectaculaire ces dernières années. Tamarin, ancien village de pêcheurs, est devenu le repaire des familles d'expatriés et des amateurs de surf. Le paysage, marqué par la montagne du Rempart et la Tourelle de Tamarin, offre un cadre plus sauvage et authentique que le Nord.

C'est une zone idéale pour l'investissement locatif de longue durée. Les familles recherchent la proximité des écoles internationales de Black River et le style de vie "outdoor". Le Morne, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, limite les constructions, ce qui donne une valeur de rareté immense aux biens situés à proximité.

Beau Champ et l'Est : le luxe et l'exclusivité des domaines golfiques

L'Est de l'île est le royaume du luxe absolu. C'est ici que l'on trouve les domaines les plus prestigieux comme Anahita ou Belle Mare. Cette côte, plus venteuse et sauvage, attire une clientèle ultra-fortunée en quête de discrétion.

L'investissement ici se concentre sur des propriétés d'exception, souvent liées à des parcours de golf de championnat. Les rendements locatifs peuvent être moindres en pourcentage pur à cause du prix d'acquisition élevé, mais la valorisation patrimoniale à long terme est souvent supérieure. C'est un choix de prestige pour un investisseur qui souhaite également profiter de son bien dans un cadre calme et préservé.

Rentabilité et gestion locative sur le marché mauricien

Une fois le bien acquis, la question de la gestion opérationnelle devient centrale. Le marché mauricien est mature, avec de nombreuses agences de gestion locative spécialisées qui s'occupent de tout, de la recherche de locataires à l'entretien de la piscine.

Estimer le rendement locatif brut de votre villa ou appartement

À l'île Maurice, les rendements locatifs varient généralement entre 4% et 7% bruts, selon le type de bien et son emplacement. Un appartement en R+2 bien situé à Grand Baie pourra viser le haut de la fourchette grâce à une occupation hybride (saisonnière et moyenne durée).

Pour calculer votre rendement net, vous devez déduire :

• Les frais de syndic (plus élevés dans les résidences avec services).

• L'assurance du bien.

• Les frais de gestion (comptez entre 10% et 20% des loyers pour une gestion complète en saisonnier).

• L'entretien courant (climatisation, humidité tropicale).

Il est intéressant de noter que la taxe foncière étant inexistante, votre rentabilité nette reste souvent bien plus proche du brut qu'en Europe.

Location saisonnière vs bail longue durée : quelle stratégie choisir ?

Le choix dépend de votre implication et de vos objectifs financiers.

La location saisonnière (Airbnb, Booking)

Elle offre les meilleurs rendements potentiels, surtout sur la côte Nord. Cependant, elle induit une usure plus rapide du mobilier et nécessite une gestion rigoureuse des entrées/sorties. Elle est sensible aux variations du trafic aérien.

Le bail longue durée (1 an minimum)

C'est la tranquillité d'esprit. La demande émanant des expatriés est forte. Vous percevez un loyer fixe chaque mois, souvent payé en avance, et les frais de maintenance sont moindres. C'est la stratégie que nous recommandons pour un premier investissement à distance.

Investir à Maurice : les étapes clés pour réussir son acquisition à distance

Acheter à 10 000 kilomètres de chez soi peut sembler intimidant, mais le processus est extrêmement balisé. L'accompagnement par des professionnels locaux et français est la clé de la sérénité.

Obtenir le permis de résidence grâce à l'achat immobilier

L'un des principaux moteurs de l'achat à Maurice est l'obtention du Permanent Residence Permit. En 2026, le seuil est maintenu à 375 000 USD. Ce permis n'est pas seulement un droit de séjour ; il offre une liberté totale de mouvement et permet également à votre conjoint et à vos enfants (jusqu'à 24 ans) de résider sur l'île.

Le processus est lié à l'acte de vente. Une fois le titre de propriété enregistré, la demande est soumise à l'Economic Development Board (EDB). Ce statut est particulièrement précieux pour ceux qui envisagent une expatriation fiscale totale, nécessitant de passer plus de 183 jours par an sur le territoire mauricien.

Financement et rapatriement des fonds : ce qu'il faut savoir

Le financement d'un bien à Maurice peut se faire de deux manières. Vous pouvez solliciter un prêt en France via un nantissement sur un patrimoine existant, ou passer par une banque mauricienne (comme la MCB ou la SBM). Les banques locales prêtent volontiers aux étrangers, souvent jusqu'à 60% ou 70% de la valeur du bien, avec des taux d'intérêt compétitifs en Euros ou en Dollars.

Concernant le transfert de fonds, Maurice ne pratique aucun contrôle des changes. Vous êtes libre de rapatrier vos loyers ou le produit de votre vente vers la France ou n'importe quel autre pays sans restriction. Il est simplement conseillé d'utiliser des plateformes de transfert spécialisées pour minimiser les frais de change entre l'Euro et la Roupie Mauricienne.

L'île Maurice : une destination idéale pour diversifier votre portefeuille

Investir à l’île Maurice en 2026 représente une opportunité stratégique pour diversifier votre portefeuille immobilier tout en profitant d'un environnement fiscal et juridique favorable. Grâce à une stabilité politique, des avantages fiscaux exceptionnels, une rentabilité attractive et une gestion locative simplifiée, l’île se positionne comme un choix de premier plan pour les investisseurs à la recherche d’une destination fiable et rentable. De plus, avec la possibilité d’obtenir un permis de résidence en tant qu’investisseur, l’île Maurice offre également un cadre de vie agréable et sécurisé.

Vous souhaitez profiter des avantages d’investir à l’île Maurice ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour découvrir les meilleures opportunités immobilières et sécuriser votre investissement. N’attendez plus, faites fructifier votre patrimoine sous le soleil de l’île Maurice !

FAQ : Quels types de biens immobiliers sont les plus recherchés à Maurice en 2026 ?

Les biens les plus prisés à Maurice incluent des appartements en résidence sécurisée, des villas de luxe, ainsi que des biens dans les Smart Cities. La demande locative est particulièrement forte dans les régions du Nord et de l’Ouest.

Quels sont les coûts de gestion locative à l'île Maurice ?

Les frais de gestion locative à Maurice varient entre 10% et 20% des loyers perçus, selon le type de gestion (saisonnière ou à long terme). Les frais incluent la recherche de locataires, l'entretien, et la gestion des réservations.

Y a-t-il des restrictions pour les investisseurs étrangers sur l’achat de terres agricoles à Maurice ?

Oui, les étrangers ne peuvent pas acheter de terres agricoles à Maurice. Toutefois, ils peuvent acquérir des propriétés résidentielles dans des zones spécifiques autorisées par les programmes comme le PDS, IRS et RES.

Quelle est la durée de validité du Permis de Résidence à Maurice pour les investisseurs ?

Le Permis de Résidence est valable tant que l'investisseur reste propriétaire de son bien immobilier acheté dans le cadre des dispositifs comme le PDS. Il est renouvelable si l'investisseur continue de remplir les conditions d'achat.

Est-il possible de financer un achat immobilier à Maurice depuis la France ?

Oui, il est possible de financer un achat immobilier à Maurice depuis la France, soit par un prêt bancaire français garanti par un bien existant, soit en contractant un prêt auprès de banques mauriciennes qui financent généralement jusqu’à 60-70% de la valeur du bien.