Achat investissement locatif
Vos capacités budgétaires pour un achat investissement locatif
Vous pouvez déjà bénéficier d’un apport financier personnel pour votre investissement locatif. Mais il faudra, alors, décider de la meilleure opération stratégique, selon les avantages qui en ressortent. Quoi qu’il en soit, et selon votre taux d’endettement préalable, vous aurez certainement la nécessité d’un recours à un emprunt. Dans ce cas, votre banquier laissera rarement passer un taux d’endettement global de 33%. A vous d’en tenir compte et de lui présenter un dossier bien préparé, et tenant compte d’une vacance dans les locations d’un minimum de 3%.
Etudier les avantages fiscaux de chaque achat investissement locatif
Si plusieurs lois existent en matière d’investissement financier, à vous de sélectionner celle que vous préférez ou qui s’adapte au mieux à votre cas, selon les déductions fiscales de chacune (sur les charges déductibles des revenus locatifs, sur les intérêts d'emprunt déductibles de vos impôts, et sur les différentes autres déductions fiscales). Entre logement neuf (dispositif Pinel), logement dans les DOM-TOM (loi Girardin), dispositif Malraux (logement historique), loi Censi-Bouvard (EHPAD, logements étudiants) et d’autres comme le meublé, tout un panel de propositions s’ouvre à vous.
Choisir le type de bien et le site de votre achat investissement locatif
Il ne vous restera, alors, qu’à vous diriger vers un type de bien qui vous convient, dont vous savez que, en dehors de sa valeur locative et de sa capacité à bénéficier de déductions, il vous permettra, à l’avenir, d’enregistrer une belle plus-value, si vous décidez de le vendre. En outre, destiné à la location, vous devrez aussi penser au type de logement le plus recherché, que ce soit par sa surface (studio, T2, T3, T4, maison individuelle) ou par sa destination (étudiants, familles, 3ème âge). Enfin, les choix de la ville, et surtout du quartier, joueront un rôle tout aussi primordial. Il vous restera, si vous souhaitez vous décharger de la gestion, à trouver une bonne offre de gestion locative.
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La TVA est incluse dans le prix d’un logement neuf : dans la majorité des cas, le taux est de 20%, ce qui pèse directement sur le prix TTC payé dès la signature. Sous conditions, un taux réduit à 5,5% peut s’appliquer si vous achetez pour en faire votre résidence principale et si le logement est situé en zone ANRU ou en quartier prioritaire (QPV).
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Le Pinel est terminé pour les nouveaux projets, mais les dossiers déjà engagés continuent selon les règles prévues. Après la fin du dispositif, il n’y a pas un remplaçant unique : les options (Denormandie, LMNP, démembrement, charges déductibles dans l’ancien) se choisissent selon votre objectif et votre horizon.
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Un logement neuf (ou acheté en VEFA) peut ouvrir droit à un allègement temporaire de taxe foncière, mais il faut respecter les règles et faire la déclaration dans les délais. Le montant réel dépend aussi des décisions locales, donc “neuf” ne veut pas toujours dire “zéro à payer”.