Changement d’usage : Comment exploser sa rentabilité ?

Louer un bien à la nuitée à des étrangers permet effectivement de générer une bonne rentabilité. Cette pratique est toutefois réglementée et nécessite un changement d’usage au préalable du logement. Voici comment procéder à ce changement d’usage et comment rentabiliser au maximum votre investissement.

L’intérêt d’un changement d’usage

L’usage est une mention uniquement utilisée dans le Code de la construction. Un local peut avoir 2 principaux types d’usage : « Habitation » et « Autres ». La destination constitue le terme employé dans le Code de l’urbanisme. C’est pourquoi un changement de destination et non d’usage est nécessaire dans le cadre d’un projet de location courte durée. 

Il existe 5 principaux types destinations avec plusieurs sous-destinations, à savoir :

• Exploitation agricole et forestière
  • Exploitation agricole
  • Exploitation forestière
• Habitation
  • Logement
  • Hébergement
• Commerce et activités de service
  • Artisanat et commerce de détail
  • Restauration
  • Commerce de gros
  • Activité de service
  • Hébergement hôtelier et touristique
  • Cinéma
• Équipements d’intérêt collectif et services publics
  • Bureaux et locaux accueillant du public, des administrations publiques et qui s’en rapprochent
  • Locaux industriels et techniques des administrations publiques et qui s’en rapprochent
  • Établissements d’action sociale, de santé et d’enseignement
  • Salles d’art et de spectacle
  • Équipements sportifs
  • Autres équipements recevant du public
• Autres activités dans le secteur secondaire ou le secteur tertiaire
  • Industrie
  • Entrepôt
  • Bureau
  • Centre de congrès et d’exposition

Pour faire exploiter un local en Airbnb et donc en location saisonnière, le bien doit être référencé auprès de la mairie en tant qu’« hébergement touristique ». Un changement de destination du bâtiment est donc incontournable.

De plus en plus de personnes font de la location saisonnière illégalement à cause de l’excellente rentabilité produite. Cela génère généralement des conflits, notamment si les biens concernés sont situés en copropriété. Toutefois, les copropriétaires ne peuvent pas contester ce type de projet si aucune mention du règlement de la copropriété ne l’interdit. Ils sont donc invités à dialoguer ensemble et trouver une solution qui peut limiter ces conflits. Ils pourront aussi trouver des clients qui essayeront de limiter les nuisances sonores et autres.

Le changement de destination, la location saisonnière et la loi

Différentes règles sont à respecter pour pouvoir effectuer un changement de destination d’un appartement en vue d’une location courte durée. Cette mise en location peut être réalisée sur Airbnb ou d’autres plateformes. L’initiateur peut être un locataire qui sous-loue et exploite l’édifice en saisonnier ou un propriétaire qui se sert de cette opportunité pour réaliser un investissement locatif.  

Un locataire devra demander l’accord au propriétaire du logement et l’autorisation de sa copropriété pour éviter les problèmes juridiques. Dans le cas contraire, le propriétaire du bien peut le poursuivre et récupérer tous les gains qu’il aurait dû obtenir de la location saisonnière de son bien. Un propriétaire souhaitant exploiter son bien en location de courte durée devra seulement demander l’autorisation de sa copropriété.

Il est à noter qu’un propriétaire possède tous les droits, ce qui lui permet de faire tout ce qu’il veut de son bien. Cette liberté dépend toutefois de la ville où se trouve sa propriété immobilière. La localité d’implantation peut être de moins de 200 000 habitants ou de plus de 200 000 habitants. Tout est permis dans une ville de moins de 200 000 personnes, sauf dans les communes limitrophes à Paris (Levallois, Neuilly…). Les mêmes procédures que celles de Paris doivent être appliquées pour ces dernières.

Dans une ville de plus de 200 000 personnes, la possibilité de louer un bien meublé en location saisonnière dépend de la nature du local en question. S’il s’agit d’une résidence principale, vous pouvez louer sur Airbnb 120 j/an maximum à condition d’obtenir un numéro d’enregistrement. S’il s’agit d’une résidence secondaire, votre bien peut avoir une destination d’habitation, ce qui ne rend pas possible la location saisonnière. En revanche, si le local est affecté à un usage commercial, la location saisonnière sur Airbnb est autorisée à condition d’acquérir un numéro d’enregistrement.

Selon le Code de l’urbanisme, un local à usage « commerce et activités de services » et à destination « hébergement hôtelier et touristique » peut être loué toute l’année, sans aucune contrainte. Transformer un logement à usage d’habitation en local commercial peut cependant demander compensation dans la plupart des villes. Certaines mairies (Paris, Strasbourg et Bordeaux) exigent l’enregistrement des logements sur un site dédié, pour contrôler leurs locations, sous peine d’amendes. Cela permet aux loueurs saisonniers d’obtenir leurs numéros d’enregistrement.

Les grandes étapes du changement de destination

Les réglementations d’urbanisme sont inscrites dans le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune, consultable auprès mairie. La majorité de ces règles sont assez communes. Il est alors important de savoir lesquelles concernent votre bien immobilier avant de procéder à son changement de destination. Le but de l’administration est de lutter contre les marchands de sommeil. Ce sont des bailleurs fournissant des hébergements à titre onéreux, mais dans des conditions indécentes (exigus, insalubres, dangereux, insuffisamment équipés…).

Pour transformer la destination de votre bien, plusieurs conditions doivent être réunies. Si vous disposez d’une boutique, vous devrez vous assurer qu’aucune protection du commerce et de l’artisanat, mentionnée par le PLU, n'existe. Néanmoins, vous devrez respecter certains critères concernant le bien, peu importe son type :

• Fenêtre dans chaque espace de vie et donnant directement vers l’extérieur,
• De cette fenêtre, avoir 6 m jusqu’au prochain mur (ou limite de parcelle) et sur 4 m de large,
• Fenêtres à hauteur d’homme,
• Fenêtres transparentes et non translucides,
• Fenêtres non occultées,
• Chambres de 9 m² minimum,
• Hauteur d’allège de 1,20 m maximum,
• Etc.

La mairie se réfère à ces critères pour savoir si le changement de destination de votre logement est possible. Elle peut ensuite statuer et vous signifier son avis. Cette décision peut être favorable, défavorable ou tacitement favorable (la mairie ne se prononce pas, mais n’est pas contre). Le temps d’instruction de votre dossier est habituellement de 1 mois, mais cette période fut élargie à 2 mois à cause du Covid.

Pour un avis favorable où le changement de destination est accepté, plusieurs démarches doivent être effectuées, dont le dépôt d’une déclaration préalable. En revanche, si l’avis est défavorable, il est possible de déposer plusieurs dossiers jusqu’à trouver un accord. Toutefois, une fausse déclaration préalable expose tout déclarant à des sanctions pénales.

Le changement de destination en copropriété

Vous n’avez pas besoin de demander l’autorisation de votre copropriété proprement dite pour changer la destination de votre bien. Cependant, vous devrez vous référer au règlement de copropriété pour savoir si le changement de destination en vue d’une location saisonnière est autorisé.

Si la location saisonnière y est interdite, vous ne pourrez pas changer la destination de votre local. En revanche, si aucune mention n’est constatée dans le règlement de copropriété, le changement de destination est possible. Vous pouvez, en tant qu’investisseur immobilier, exploiter légalement et légitimement votre bien en location saisonnière. Les démarches liées au changement de la destination devront alors être faites auprès de votre mairie.

Il est possible de changer librement une sous-destination pour une autre, mais des compensations existent pour passer d’une destination à une autre. Par exemple, pour transformer 100 m² d’habitation en commerce, vous devrez transformer 200 m² de commerce en habitation. Cela se révèle assez compliqué et coûteux.

Sur Airbnb, la majorité des biens proposés en location saisonnière n’ont pas fait l’objet d’un changement de destination au préalable. Les exploitants de ces locaux s’exposent à plusieurs sanctions :

• 10 000 € d’amende et contrôle tous les ans si destination habitation et location de plus de 120 j/an,
• 50 000 € d’amende et 1 000 €/m² jusqu’à la régularisation si destination commerce et activités de service, et exploitation sans changement de destination,
• 5 000 € d’amende dans les 2 cas si pas de numéro d’enregistrement.

Il est à noter que la plateforme envoie toutes les informations de ses utilisateurs à la mairie et au service des impôts.

Optimiser la rentabilité d’une location saisonnière

La location saisonnière est véritablement rentable. Toutefois, toute rentabilité exige toujours une contrepartie, comme la mise en place d’une bonne gérance locative. Vous devrez y travailler en exploitant votre bien en saisonnier ou en passant par une conciergerie. Celle-ci s’occupera de la gestion, car il sera nécessaire d’accueillir les clients. Il faudra aussi pouvoir intervenir très rapidement en cas de problème.

La gestion de votre bien devra ainsi s’effectuer en plusieurs phases :

• Valider et vérifier que l’appartement est en bon état avant l’arrivée des clients (câbles dénudés qui trainent, radiateurs cassés…),
• Préparer l’appartement (mettre les draps…), 
• Checking ou accueil physique du client pour lui donner les clés ou grâce à une entrée autonome,
• Gestion au cours de l’exploitation consistant à répondre à toutes les problématiques rencontrées par le client,
• Vérifier que rien n’ait été dégradé à la fin de la location.

Vous obtenez une rentabilité plus élevée si ces postes sont bien gérés.

Il faut aussi vérifier que votre bien peut être affecté à un usage commercial ou la possibilité de faire un changement de destination si c’est actuellement une habitation. Vous pourrez ensuite entreprendre toutes les démarches y afférentes et profiter de la rentabilité produite par votre local en location saisonnière, et ce, en toute légalité.