Investissement immobilier

Investir dans un immeuble locatif

L’investissement locatif dans un immeuble ? Oui c’est possible. Cela s’appelle investir dans un immeuble de rapport ou un immeuble locatif.  Comment faire pour investir dans un immeuble locatif ? Quels sont les rendements obtenus ? Vous allez découvrir les secrets de l'immeuble de rapport.

Investir dans un immeuble : les bonnes questions à se poser

Avant tout projet d’investissement, il faut se poser les bonnes questions. Pour obtenir un bon rendement, il faut avoir les idées claires sur son projet d'investissement immobilier et savoir où vous allez. Renseignez-vous sur le marché immobilier local et sur la demande locative. Si vous achetez un immeuble de rapport dans une ville où la demande locative est faible, vous aurez du mal à trouver des locataires… L'idéal est de privilégier les environnements dynamiques (entreprises, tissu économique, écoles et universités) et des villes bien desservies par les transports.

Après avoir fait une brève analyse terrain, demandez-vous ce que vous attendez de cet investissement. Quelle rentabilité minimum vous recherchez ? Avez - vous une stratégie d’investissement précise ? Ou est-ce que vous vous laissez porter par les bonnes affaires ? A long terme, que souhaitez-vous avoir ? Toutes ces réponses vous permettront de faire les bons choix pour votre futur investissement.

 

Pourquoi investir dans un immeuble plutôt que dans plusieurs appartements ?

Investir dans un immeuble est très différent de l’investissement dans des appartements. Il s’agit d’un projet plus important, que ce soit dans les montants engagés, ou dans la gestion du chantier de rénovation. 
Souvent, le fait d'acheter en gros permet d'obtenir un meilleur prix au m2... donc un meilleur rendement final par rapport à l'achat d'un lot diffu (un appartement classique en copropriété). A noter que cela dépend des marchés géographiques, et de la pression des acheteurs sur le marché. 


De plus étant donné que vos lots sont ensemble, il est plus facile de tous les gérer. La gestion locative en est donc simplifiée.
Cependant, il faut prendre en compte, qu’étant le propriétaire de tout l’immeuble, il vous incombe de gérer les parties communes. Il n’y a pas de copropriété, vous devez gérer cela.

Quels sont les avantages de l’investissement en immeuble locatif ?

Tout d’abord, vous allez acheter une grande surface. Il vous sera alors plus facile de négocier le prix. De plus, les prix au mètre carré sont toujours moins chers sur ce type de surface. Par ailleurs, les frais de notaires sont aussi un peu moins chers pour ces transactions. C’est donc un investissement plus conséquent certes, mais qui a des charges un peu moins fortes lors de l’achat.
L’intérêt est aussi qu’au lieu de gérer plusieurs transactions avec une durée assez longue pour chaque signature, vous n’aurez qu’une seule transaction avec un seul délai d’attente.
Peu de gens peuvent se permettre d’investir dans des immeubles, c’est donc un marché moins concurrentiel que le studio parisien. Il y a moins de personnes qui recherchent et donc moins de pression à l’achat.
Comme nous l’avons dit plus haut, vous gérez les parties communes, donc vous maitrisez les charges.
Ce qui est intéressant avec les immeubles de rapport, c’est que vous défiscalisez davantage grâce à tous les travaux de rénovation pour remettre les appartements en état et en faire des biens attractifs.

Une astuce que certains investisseurs font après plusieurs années, ils se permettent de revendre une partie des lots pour bénéficier d’un nouvel apport conséquent pour un futur investissement.

S’il y a de nombreux avantages, quels en sont les inconvénients aussi ?

L’inconvénient principal reste bien sur le prix ! Investir dans un immeuble de rapport ou un immeuble locatif, demande un budget conséquent. Malheureusement c’est un investissement que tout le monde ne peut se permettre.
C’est un investissement qui ne peut se prendre à la légère, il faut donc prendre le temps de bien vérifier la présence de compteur électrique pour chaque appartement ou prendre le temps d’en installer le cas contraire.
Il faut aussi se renseigner sur les impôts locaux comme pour chaque investissement locatif car en tant que propriétaire vous devrez les payer.

Nos conseils pour un bon investissement

Un bon immeuble locatif doit être composé avant tout de deux pièces et de trois pièces. C’est ce que recherchent le plus souvent les personnes. Quelques studios sont un plus, mais il faut s’attendre à plus de turn over sur ce type de bien. En effet, les locataires veulent le plus souvent une pièce de nuit séparée ou une deuxième chambre pour les jeunes couples ou colocation.
Concernant les loyers, vérifiez ce que demandait l’ancien propriétaire cela vous permettra de vous faire une idée sur vos gains et de savoir si grâce à votre rénovation et aux travaux vous pouvez réévaluer  les loyers.
Un autre conseil important à prendre en compte, est de connaitre l’évolution du marché immobilier de la ville ou du secteur pour penser à la revente. Certes il est délicat d’être sûr d’une estimation à 20 ans, mais cela d’avoir une petite idée tout de même.

 

L’immeuble de rapport ou l’immeuble locatif est donc un investissement qui peut s’avérer très rentable si vous faites attention à tous les détails évoqués plus haut. Gardez en tête que cela prendra plus de temps car c’est un projet particulier et qu’il demande au début une bonne implication personnelle. 

photo du rédacteur
  • Manuel RAVIER
  • Président, Investissement-Locatif.com

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